夏丹

中共十九大提出以“租購(gòu)并舉”方式推進(jìn)住房制度改革，在熱點(diǎn)城市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)無疑是下個(gè)階段的重頭戲

2017年12月全國(guó)商品房銷售額增速與房?jī)r(jià)同環(huán)比增幅擴(kuò)大，側(cè)面反映樓市供需雙方動(dòng)能仍在，部分城市可能在嚴(yán)控大局下進(jìn)行一些局部的、“有條件”的適度修正。成交方面，過去一年棚改貨幣化安置和三四線去庫(kù)存對(duì)沖了一部分銷售增速的下滑。2018年，前者效力稍有減弱，“房住不炒”定位強(qiáng)化和去庫(kù)存政策逐漸退出則對(duì)后者構(gòu)成很大限制，預(yù)計(jì)商品房成交增速將有所下滑，同比回落至零值以下；銷售面積同比增速或回落至-10%至-5%。投資方面，商品房銷售和開發(fā)投資之間的“鏈條邏輯”沒有變，成交降速和資金收緊依然會(huì)對(duì)后續(xù)開發(fā)形成制約，而新開工面積和土地成交增速不低將使2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)大幅下滑，或能實(shí)現(xiàn)5%以內(nèi)的正增長(zhǎng)。

銷售額增速與房?jī)r(jià)同環(huán)比增幅擴(kuò)大

2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長(zhǎng)7.7%，增速比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額133701億元，增長(zhǎng)13.7%，增速提高1個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積增速延續(xù)周期回落態(tài)勢(shì)，而銷售額增速的回升則反映了均價(jià)的提升。12月，70個(gè)大中城市新建商品住房均價(jià)同環(huán)比都出現(xiàn)了回升，側(cè)面反映樓市供需雙方動(dòng)能仍在，并非一蹶不振。政策可能從全面打擊向保證合理需求方向修正，預(yù)售證嚴(yán)格管控在2018年有邊際放松的市場(chǎng)預(yù)期，重點(diǎn)地區(qū)也可能在嚴(yán)控大局下進(jìn)行一些局部的、“有條件”的適度修正。近期南京、成都、武漢、鄭州等多個(gè)二線省會(huì)城市接連出臺(tái)人才購(gòu)房?jī)?yōu)惠新政，放寬非本地戶籍人才的落戶和購(gòu)房限制、提供安置補(bǔ)貼和優(yōu)惠的公積金存取政策，其目的主要是吸引和儲(chǔ)備高學(xué)歷、高技能人才，為未來城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)提高“打前站”。

在2017年的銷售進(jìn)程中，去庫(kù)存和棚改貨幣化安置貢獻(xiàn)了不小的部分，成交回落的速度較以往更為平緩。2018年，預(yù)計(jì)棚改效力稍有減弱，而去庫(kù)存政策逐漸退出可能對(duì)成交影響較大，商品房成交增速將繼續(xù)下滑，或回落至-10%至-5%。

1. 棚改貨幣化安置效應(yīng)將不會(huì)出現(xiàn)明顯褪色。從棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃的目標(biāo)來看，2018-2020年比上一個(gè)周期2015-2017年更為溫和謹(jǐn)慎，改造各類棚戶區(qū)的任務(wù)總量從1800萬套降至1500萬套；而棚改貨幣化安置比例將繼續(xù)提升趨勢(shì)，2017年預(yù)估為60%，則2018年該比例保守預(yù)計(jì)將達(dá)到65%以上。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、消化市場(chǎng)庫(kù)存2.5億平方米測(cè)算，貨幣化安置套均去庫(kù)存85平方米，則2018年棚改貨幣化安置還能帶來至少2.76億平方米的商品房銷售。

2. 去庫(kù)存政策逐漸退出將對(duì)成交影響較大?！胺孔〔怀础倍ㄎ粡?qiáng)化，“四限”嚴(yán)控的大環(huán)境不會(huì)改變，一線和部分二線城市或好于2017年，但難以出現(xiàn)明顯起色。中共十九大以后“去庫(kù)存”的提法不再是主流，在銷售面積中占比60%以上的三四線城市將逐漸退出各項(xiàng)去庫(kù)存的刺激政策，這將使商品房成交失去重要支撐?？偟膩砜?，2018年商品房銷售面積同比增速或回落至-10%至-5%。三四線城市銷售動(dòng)力減弱，增速將再次回落至一二線城市之下。

馬太效應(yīng)放大，行業(yè)集中度將加速提升

在2017年度中國(guó)房企銷售排行榜上，銷售業(yè)績(jī)“千億俱樂部”已擴(kuò)容至17家，其中碧桂園、萬科、恒大銷售額破5000億大關(guān)，主流房企大都超額完成年度目標(biāo)，行業(yè)集中度也有了較快提升。排名前10、前50和前100房企的市場(chǎng)占有率已分別達(dá)到24.1%、45.9%和55.5%，提高幅度較2016年更為明顯。在緊融資和嚴(yán)管控的樓市調(diào)整期，房企的持續(xù)經(jīng)營(yíng)更有賴于雄厚的資金實(shí)力和資源稟賦，大型房企的品牌優(yōu)勢(shì)和資源整合能力將更加凸顯，行業(yè)并購(gòu)進(jìn)程和集中度提升有望加速。

開發(fā)投資增速有所回落

2017年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資109799億元，比上年名義增長(zhǎng)7%，增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積178654萬平方米，增長(zhǎng)7%，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25508萬平方米，比上年增長(zhǎng)15.8%，增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款13643億元，增長(zhǎng)49.4%，增速提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。這些指標(biāo)基本延續(xù)了之前的趨勢(shì)，不同之處是累計(jì)土地購(gòu)置面積增速有所回落，主要由于11月土地購(gòu)置的大幅度放量。近日國(guó)土資源部部長(zhǎng)表示，“我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法……政府將不再是居住用地唯一提供者?！边@一表態(tài)將有利于盤活企業(yè)手中的存量土地，以及推動(dòng)農(nóng)村土地制度改革、促進(jìn)宅基地入市。不過，需要更具體的方案出臺(tái)，“轉(zhuǎn)為住宅用地”很可能是作為租賃用地，商品房用地供應(yīng)仍由政府主導(dǎo)。

2018年，預(yù)計(jì)銷售增幅縮小、金融監(jiān)管加強(qiáng)和資金鏈不斷收緊依然會(huì)對(duì)后續(xù)開發(fā)投資形成制約，但新開工和土地成交增速不低將使開發(fā)投資增速相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)大幅下滑，或還能實(shí)現(xiàn)5%以內(nèi)的正增長(zhǎng)。

1. 從趨勢(shì)看，“鏈條邏輯”未變。房地產(chǎn)行業(yè)自身具有周期性特征，從拿地開工到預(yù)售交付，一般需要約2-3年的時(shí)間；從銷售回款到開發(fā)投資，一般滯后期為3-9個(gè)月。有時(shí)行業(yè)政策或宏觀環(huán)境的改變會(huì)使“銷售-投資”的資金鏈條變得敏感或遲鈍，但周期性特征和鏈條邏輯沒有改變，成交增速下滑將拖累投資增速趨勢(shì)性下行。

2. 從幅度看，新開工和推地的相對(duì)活躍使投資保有動(dòng)能。其一，租賃接棒棚改，新開工依然不低。棚改目標(biāo)套數(shù)和新建比例雙雙調(diào)降，意味著棚改新開工總量將明顯減少。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、減少回遷房建設(shè)面積2.05億平方米計(jì)算，新建棚改房的套均面積約為70平方米，則2018年棚改新開工面積或小于1.23億平方米。不過，租賃接棒成為新開工的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，或可基本抵補(bǔ)棚改新開工減少的部分。中共十九大提出以“租購(gòu)并舉”方式進(jìn)行住房制度改革，在熱點(diǎn)城市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)無疑是下個(gè)階段的重頭戲。從已明確具體目標(biāo)的京滬來看，租賃住房建設(shè)重點(diǎn)城市將出現(xiàn)較高的新開工增長(zhǎng)。

例如，上海要完成“十三五”期間70萬套的租賃住房新增供應(yīng)，則2018年至少需開工14萬套。在套均面積50平方米/套和90平方米/套兩種規(guī)格下，對(duì)應(yīng)的租賃住房開工面積分別為700萬平方米和1260萬平方米。租賃住房因素對(duì)上?；虮本┛偟姆课菪麻_工面積增速的貢獻(xiàn)率約有30%-50%。

其二，土地市場(chǎng)還能保持相對(duì)的活躍度。土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，在當(dāng)前發(fā)生了重要變化。在庫(kù)存周期和供地?cái)?shù)量掛鉤的政策鞭策下，緊握土地資源的熱點(diǎn)地區(qū)地方政府從“舍不得”變得“大方”。2017年以來土地市場(chǎng)一改過去三年連年縮減的頹勢(shì)，成交面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正并“持續(xù)在線”。2018年熱點(diǎn)地區(qū)地方政府還將繼續(xù)加大推地，大型房企手中的土地儲(chǔ)備在過去一年也下降較快，除部分2017年補(bǔ)貨充足的房企以外，多數(shù)大型房企的補(bǔ)庫(kù)存意愿依舊強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)商品房用地市場(chǎng)交易將保持活躍。

除了商品住宅供地以外，發(fā)展租賃住房離不開大規(guī)模、低價(jià)格的地塊供應(yīng)，主要試點(diǎn)城市推動(dòng)的體量將不小。以上海為例，“十三五”期間計(jì)劃推出1700公頃土地用于租賃住宅建設(shè)，即在2017年7月到2020年末的三年半時(shí)間內(nèi)年均推地485.7公頃。自2017年7月首推“只租不售”地塊起，上海已經(jīng)累計(jì)推出29宗租賃住宅用地，力度不可謂不大，但推地也僅約90公頃，進(jìn)度只占年均目標(biāo)的零頭。這意味著，要完成任務(wù)目標(biāo)，后續(xù)地方政府推地速度將加快，還有更大規(guī)模地塊會(huì)被推出。

（作者為交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員）endprint