傅智平

【摘要】作為一個資金高度密集型的行業(yè)，我國房地產(chǎn)的發(fā)展與壯大離不開龐大的資金鏈支持。隨著國家一系列的調(diào)控政策的出臺，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也正面臨著資金不足以及融資渠道單一的困境。為了維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)建立一套健全的房地產(chǎn)資金融資市場制度，對相關(guān)政策進行一定的 放寬，以此促進多元化的經(jīng)濟的交流與往來。從而實現(xiàn)對整個社會資本的盤活與流通。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融 融資 分析

近幾年，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了巨大的變革與機遇。國內(nèi)的各大房地產(chǎn)商也面臨著一些挑戰(zhàn)，資金鏈的緊張、融資問題的不足以及融資渠道的狹隘等均影響到了整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。過去傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資形式主要從銀行進行借貸，而這種單一的融資渠道嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)個體開發(fā)商的發(fā)展效率。因此，發(fā)展多元化房地產(chǎn)資金融資渠道無疑是促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵點。

一、當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)融資存在的問題

（一）開發(fā)商自有資金不足

有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)的絕大多數(shù)開發(fā)商其自身發(fā)展條件不完善，企業(yè)的自有資金嚴(yán)重不足。作為銀行放貸以及其它方面的融資考量關(guān)鍵點之一，企業(yè)內(nèi)部自有資金的嚴(yán)重不足勢必將會導(dǎo)致其進一步提高帶寬的審核條件，這也一旦你個程度上影響到了企業(yè)的項目的有序進行。因此，對于房地開發(fā)商而言，想要獲得更多的融資與貸款，勢必需要先從自身問題下手，想出可以解決自有資金的辦法，常見了可以尋找天使投資人、以及提高自身的盈利能力等。

（二）融資渠道單一

自2011年以來，我國國內(nèi)的貸款增長速度逐年降低。而實際國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長以及對于貸款的需求卻遠遠高于該增長速度。實際房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及到的資金問題，來自于銀行的貸款明顯高于理論數(shù)據(jù)。往往對于一個項目其土地出讓金部分通常使用的是企業(yè)的自由資金，而忽略了相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商前期的欠款，往往這些欠款準(zhǔn)備項目實施后通過向銀行貸款所取得的。企業(yè)的負債率在眾多的中小型企業(yè)中占比在百分之八十以上，而往往小于百分之六十五的房地產(chǎn)企業(yè)的負債率更安全，因此，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)其低于風(fēng)險的能力較為薄弱，一旦出現(xiàn)在融資渠道以及資金鏈上是受阻，那么對于企業(yè)而言必將是嚴(yán)重的損失，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)的直接被淘汰。

（三）國家政策影響大

常見的開發(fā)商融資渠道主要為向銀行索取貸款、通過債券進行融資以及信托中介的融資與外資的入股等。政府的一些職能部門，為了維穩(wěn)房地產(chǎn)市場防止房價的過快漲勢，出臺了一系列的抑制房價措施，而這些政策往往一定程度上增加了企業(yè)融資困難。例如2013年國家出臺的《國五條》，一度導(dǎo)致銀行信貸當(dāng)面的收緊，對于房地產(chǎn)的交易數(shù)量顯著降低，從而使得整個房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴(yán)重的打擊，增加了房地產(chǎn)的運作資本。這也就是說明了國家的相關(guān)政策對于房企的融資具有很大的動性，也從側(cè)面說明了我國的房地產(chǎn)融資渠道太過單一，缺乏一定的抗風(fēng)險性。

二、應(yīng)對建議

（一）建立完善的房地產(chǎn)金融體系

首先需要建立一個具有多種功能的市場，其主要以房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的融資為核心。此外，需要對房企的市場體系進行健全，從而提高整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動性，為更多的企業(yè)提供更加簡單的快捷的融資途徑。資金的流動性是關(guān)乎到整個市場的穩(wěn)定與健康發(fā)展的關(guān)鍵，因此，為了保證流通過程的穩(wěn)定性與可靠性，需要里利用現(xiàn)代化的管理理念，借助現(xiàn)代化的金融工具去實現(xiàn)，資產(chǎn)的證券化以及指數(shù)化發(fā)展。資產(chǎn)的輕型化處理無疑對于其在市場的流通，提供了極大的便利。

（二）相關(guān)部門放寬政策

對于國內(nèi)的房產(chǎn)企業(yè)而言，銀行貸款往往是其主要的融資渠道。而隨著國內(nèi)近幾年房價的一路躥升，為了維穩(wěn)國內(nèi)的市場環(huán)境國家不得不出臺了一些列的房價調(diào)控政策。常用的形式主要由提高銀行存款的準(zhǔn)備金或者提高私人購房的首付比例等，而這些政策無疑嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)在資金回籠上的速度。由此可見國家的一些列政策對于房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的重要影響。而國家采取一些列的抑制房價的措施往往只是在短期內(nèi)可以實現(xiàn)對房價的維穩(wěn)，但是不是最終的解決問題的辦法。國家部門應(yīng)當(dāng)采取一定的鼓勵措施，放開機制支持房企多渠道的進行融資，支持并鼓勵其建設(shè)大量的廉租房以及經(jīng)濟適用房用來滿足低收入家庭對于住房的需求。對于商品房的買賣，其應(yīng)當(dāng)由市場來進行自我調(diào)節(jié)，政府可以適當(dāng)?shù)慕槿胍苑乐狗康禺a(chǎn)的泡沫。但不應(yīng)過多的參與從而影響到整個市場環(huán)境，從而影響到了整個房地場行業(yè)的有序發(fā)展。

（三）多渠道組合多元化融資

隨著國家對于貨幣政策的態(tài)度變化，企業(yè)從銀行的獲得貸款的難度也越來越高，這也就大大制約了企業(yè)的資金到位以及自身的發(fā)展，因此發(fā)展多渠道的融資組合時企業(yè)得以生存的新型方式。目前常見的企業(yè)融資渠道有債券型融資、信托的融資以及抵押貸款等其他形式。企業(yè)可以憑借自身的情況，單獨去開發(fā)其中一種融資，也可以對各種融資渠道進行組合融資。通過多渠道的融資形式，可以大大降低對于銀行貸款的依賴，從而實現(xiàn)降低成本和融資風(fēng)險的目的。

三、結(jié)論

當(dāng)前，發(fā)展多元化的多渠道的融資以及成為房企實現(xiàn)自我發(fā)展的研究焦點。國內(nèi)許多大型的企業(yè)往往受限于單一的融資渠道從而嚴(yán)重阻礙企業(yè)的進一步擴張。此外，國家對于房地場行業(yè)的抑制態(tài)度也一定程度給企業(yè)的從銀行獲得貸款增添了不少麻煩，因此發(fā)展多渠道的多形式的融資無疑是企業(yè)取得更大突破的關(guān)鍵。對于企業(yè)而言應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身的實際情況，進行單一形式或者多種融資渠道的有效組合，從而彌補自身資金鏈上的不足降低企業(yè)的運行風(fēng)險。

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