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        潘石屹的未來(lái)辦公室

        2018-02-07 16:32:26蔣李
        支點(diǎn) 2018年2期
        關(guān)鍵詞:潘石屹支點(diǎn)辦公

        蔣李

        核心提示:在潘石屹看來(lái),傳統(tǒng)辦公室和監(jiān)獄一樣,人進(jìn)去以后就關(guān)上門(mén),限制了彼此的交往。

        在“不務(wù)正業(yè)”的道路上,SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹似乎走得越來(lái)越遠(yuǎn)——撮伙大咖聊天,給企業(yè)家拍照片,不再把一門(mén)心思投在房地產(chǎn)的他,玩得不亦樂(lè)乎。

        他還將企業(yè)家分為幾個(gè)層次:最成功的企業(yè)最關(guān)心環(huán)保、扶貧等社會(huì)根本性問(wèn)題;次一級(jí)的,則關(guān)心企業(yè)經(jīng)營(yíng);再次一級(jí),就是關(guān)心融資幾輪。

        不過(guò),說(shuō)歸說(shuō),當(dāng)《支點(diǎn)》記者近期獨(dú)家專(zhuān)訪潘石屹,向他拋出了“次一級(jí)”的SOHO 3Q方面話題時(shí),他還是饒有興致地予以回復(fù)。

        在近3年基礎(chǔ)上,SOHO中國(guó)旗下共享辦公產(chǎn)品SOHO 3Q為何有底氣在全國(guó)復(fù)制?下一步,SOHO 3Q在武漢又將有何動(dòng)作?

        何謂3Q

        共享單車(chē)、共享汽車(chē)、共享充電寶、共享雨傘……毫無(wú)疑問(wèn),共享經(jīng)濟(jì)是近年最熱門(mén)話題之一。2015年2月,潘石屹推出共享辦公產(chǎn)品SOHO 3Q。

        過(guò)去SOHO中國(guó)主要為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),通過(guò)自有資金、貸款投入支持商用物業(yè),而SOHO 3Q則將辦公室以工位短租形式出租。SOHO 3Q具備兩個(gè)特點(diǎn):一是用戶(hù)可以租一周、一個(gè)月、半年,可以只租一個(gè)辦公桌或一個(gè)獨(dú)立辦公室;二是有大量共享空間,能促進(jìn)用戶(hù)彼此溝通。

        “現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看,傳統(tǒng)辦公室像監(jiān)獄一樣,人進(jìn)去以后就關(guān)上門(mén),限制了彼此的交往。其實(shí)一個(gè)人在平臺(tái)上應(yīng)該是與人交往、見(jiàn)面,尋找技術(shù)、吸引資金及人才,等產(chǎn)品出來(lái)展示給別人看?!迸耸賹?duì)《支點(diǎn)》記者說(shuō)。

        用個(gè)虛擬案例,能讓大家理解得更為清晰:小王是個(gè)自由撰稿人,有天他發(fā)現(xiàn)在家工作效率很低,希望找到個(gè)像辦公室一樣的地方工作,于是他注冊(cè)成為SOHO 3Q會(huì)員。

        星期一,小王在SOHO 3Q網(wǎng)站上預(yù)約了北京光華路SOHO 3Q的1人辦公桌,價(jià)格為一周750元。當(dāng)天下午,他來(lái)到辦公樓,這里有書(shū)桌、椅子、文件柜,以及免費(fèi)的WIFI網(wǎng)絡(luò),并有一定額度的黑白打印權(quán)限。

        工作3小時(shí)后小王有點(diǎn)餓了,于是走到公共空間,喝了杯免費(fèi)的新鮮咖啡,吃了點(diǎn)零食。休息時(shí),他和同樣喝咖啡的小紅聊了起來(lái)。小紅是個(gè)精力充沛的創(chuàng)業(yè)者,她告訴了小王自己的想法,兩人一拍即合決定合伙創(chuàng)業(yè),做可視化新聞。

        一個(gè)月后,在定期舉辦的SOHO 3Q創(chuàng)業(yè)沙龍上,他們展示了自己的商業(yè)機(jī)會(huì)書(shū),并認(rèn)識(shí)了一群創(chuàng)投人士,創(chuàng)業(yè)之路由此展開(kāi)。

        談競(jìng)爭(zhēng)還太早

        都是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)高手,都是轉(zhuǎn)型做共享辦公產(chǎn)品,潘石屹的SOHO 3Q與毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng),常被人們拿出來(lái)作比較。但奇怪的是,毛大慶與潘石屹很少相互評(píng)論對(duì)方情況。

        一般來(lái)說(shuō),一個(gè)行業(yè)中,如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間沒(méi)有互懟、互噴、掐架,往往就是競(jìng)爭(zhēng)不夠激烈。那么,共享空間是否也是如此?

        針對(duì)這一問(wèn)題,潘石屹也委婉地表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。“目前互相比沒(méi)有意義,因?yàn)橹袊?guó)共享辦公的體量太小了,就幾萬(wàn)個(gè)座位。真正的生意得把規(guī)模做起來(lái),全國(guó)至少達(dá)到50萬(wàn)個(gè)座位才行?!迸耸僬f(shuō)。

        潘石屹曾開(kāi)過(guò)一個(gè)玩笑:“我一個(gè)做過(guò)大生意的人,不會(huì)像創(chuàng)業(yè)者一樣做1000、2000個(gè)座位就覺(jué)得是個(gè)生意,這不是個(gè)生意?!?/p>

        最后市場(chǎng)上這么多共享辦公,究竟誰(shuí)能長(zhǎng)大,在于管理理念是否先進(jìn),是否能建立有效的管理體系,產(chǎn)品是否能適應(yīng)市場(chǎng)等諸多因素。

        目前,潘石屹已在北京和上海推出了19家SOHO 3Q,是北京上海兩地最大的共享辦公運(yùn)營(yíng)商。目前為止,已簽約的SOHO 3Q座位數(shù)是21000個(gè)。

        值得注意的是,SOHO 3Q一直沒(méi)在SOHO財(cái)報(bào)中單獨(dú)體現(xiàn)?!芭cSOHO中國(guó)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)相比,共享辦公是另一模式和思路。但SOHO 3Q畢竟體量還很小,因此暫未公布租金表現(xiàn)及營(yíng)收狀況?!迸耸僬f(shuō)。

        空置率高不見(jiàn)得是壞事

        經(jīng)過(guò)近3年實(shí)驗(yàn),第一批SOHO 3Q交付半年后就能達(dá)到合適的出租率,即超過(guò)85%。在潘石屹看來(lái),該成績(jī)代表SOHO 3Q模式已經(jīng)走順,接下來(lái)就是“攻城拔寨”。為此,從去年下半年開(kāi)始,潘石屹在二線城市密集考察。

        如何選擇城市,潘石屹有套評(píng)判指標(biāo):一是GDP總額,二是第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比例,三是GDP增速,四是人均GDP,五是每平方公里土地創(chuàng)造的GDP?;谶@一標(biāo)準(zhǔn),潘石屹走訪了武漢、杭州、南京、北京、深圳、廣州、長(zhǎng)沙等城市。其中,武漢讓他印象頗深。

        “5年前我來(lái)武漢,大家都說(shuō)武漢話,現(xiàn)在這里有不少人都說(shuō)普通話,大家用的軟件、討論的事和一線城市沒(méi)有區(qū)別,這使我堅(jiān)定了落地的決心。”潘石屹說(shuō)。

        不過(guò),根據(jù)SOHO中國(guó)調(diào)研數(shù)據(jù),武漢甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率在50%以上,即便是已經(jīng)出租的寫(xiě)字樓,也有很多沒(méi)有得到有效利用。“辦公樓空置率高并不影響SOHO 3Q的發(fā)展,相反,空置率高意味著我們的租金也會(huì)便宜,不見(jiàn)得是壞事?!迸耸僬f(shuō)。

        合作進(jìn)行時(shí)

        據(jù)悉,目前SOHO 3Q在京、滬等城市推出的主要為SOHO中國(guó)自持的物業(yè),但向其它城市發(fā)展時(shí),SOHO中國(guó)會(huì)與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作,由SOHO中國(guó)輸出管理。

        但不少內(nèi)地開(kāi)發(fā)商都有種思維,認(rèn)為寫(xiě)字樓就得租給世界500強(qiáng)企業(yè),而且一定要整層出租,武漢開(kāi)發(fā)商也不例外。

        “我到武漢來(lái),有好幾家大開(kāi)發(fā)商說(shuō)他們的寫(xiě)字樓只租給世界500強(qiáng)。但中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中,民營(yíng)企業(yè)才是主要組成部分。世界500強(qiáng)到武漢來(lái)往往就建個(gè)辦事處,面積就幾百平方米,民營(yíng)企業(yè)才是我們真正應(yīng)該服務(wù)的對(duì)象?!迸耸僬f(shuō)。

        這種普遍存在的思路,是否會(huì)給合作帶來(lái)阻礙呢?

        “沒(méi)人會(huì)跟生意過(guò)不去,傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商看清形勢(shì)后就會(huì)改變思路。目前我們?cè)谖錆h已有好幾個(gè)備選合作對(duì)象,正處于洽談中。”潘石屹說(shuō)。

        盡管潘石屹并未告知擬合作對(duì)象及落地區(qū)域,但從SOHO 3Q具體標(biāo)準(zhǔn)中,能想象一下武漢SOHO 3Q的未來(lái)模樣。

        “3Q從管理到理念都是個(gè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品,可它跟共享單車(chē)、淘寶、京東不一樣,它是基于房地產(chǎn)的產(chǎn)品,不能移動(dòng),所以位置要選好?!迸耸僬f(shuō)。

        在過(guò)去19個(gè)中心的實(shí)驗(yàn)中,潘石屹每做完一個(gè),就會(huì)思考產(chǎn)品能不能適應(yīng)人們的辦公方式,能不能適合未來(lái)人的辦公方式。其中,具體選址經(jīng)驗(yàn)為“三不”:使用面積不小于4000平方米,不能在地下室,交通環(huán)境不能不方便等。

        在潘石屹看來(lái),如果只做兩三百個(gè)工位,和傳統(tǒng)辦公室沒(méi)區(qū)別,只有做了三四千個(gè)放在一起,才能促進(jìn)交流、產(chǎn)生能量。不選擇地下室,則是因?yàn)樽〉叵率摇安蝗说馈?。“可以?gòu)物20分鐘、健身一小時(shí),但讓人在地下室長(zhǎng)時(shí)間坐十個(gè)八個(gè)小時(shí)太難受了。而且中國(guó)這么多房子,何必把人安排到地下室?”潘石屹說(shuō)。

        不會(huì)跑路

        本次采訪中,《支點(diǎn)》記者還與潘石屹聊到關(guān)于“跑路”的傳言。

        早在2012年,潘石屹就宣布SOHO中國(guó)將告別散售的商業(yè)模式,改為持有出租物業(yè),也就是“只租不賣(mài)”的物業(yè)持有模式。

        但2017年以來(lái),SOHO中國(guó)賣(mài)樓賣(mài)得并不少。去年6月26日,SOHO中國(guó)以35.73億元整售上海虹口SOHO,同年10月23日,SOHO中國(guó)又將上海凌空SOHO以49.44億元的價(jià)格出售。

        為何會(huì)從“由售轉(zhuǎn)租”到又開(kāi)始賣(mài)房?這一現(xiàn)象引起了業(yè)界猜測(cè),甚至有人說(shuō)“潘石屹是不是要跑到海外了”。

        對(duì)此,潘石屹表示,市場(chǎng)本來(lái)就是瞬息萬(wàn)變的。賣(mài)樓不過(guò)是遵循了做生意的基本原則,也就是“低買(mǎi)高賣(mài)”?!癝OHO中國(guó)已有項(xiàng)目租金回報(bào)率為2.7-2.8%,而銀行貸款來(lái)的資金成本是年息4.4%。原來(lái)銷(xiāo)售不符合我們?cè)瓌t,現(xiàn)在則是出貨的時(shí)機(jī)。”潘石屹說(shuō)。

        不過(guò),潘石屹依舊表示,SOHO中國(guó)會(huì)在物業(yè)持有和租借模式上深耕下去。

        對(duì)賣(mài)樓引發(fā)的“跑路”猜測(cè),潘石屹也向《支點(diǎn)》記者予以回應(yīng)。“當(dāng)擁有幾百億資產(chǎn)的時(shí)候,銷(xiāo)售一點(diǎn)是正常的,做生意就得這樣。我還持有中華人民共和國(guó)護(hù)照,我還是北京市人大代表,我往哪兒跑?”潘石屹說(shuō)。(支點(diǎn)雜志2018年2月刊)endprint

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