楊衛(wèi)瓊

（貴州鋁廠有限責任公司，貴陽550058）

1 引言

在房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速發(fā)展下，我國房地產(chǎn)規(guī)?？焖賶汛?，本文對新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展策略進行研究。房地產(chǎn)經(jīng)濟存在地區(qū)發(fā)展失衡，房價過分抬高，人民買房困難，房屋質(zhì)量差，購房糾紛多等問題，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺，企業(yè)結(jié)構(gòu)復雜混亂問題，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)健康、良好的發(fā)展。因此，在新常態(tài)背景下，為改變房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定新的發(fā)展策略，從創(chuàng)立商業(yè)新型發(fā)展模式，構(gòu)建企業(yè)新組織框架，轉(zhuǎn)變營銷策略與方法等方面出發(fā)，加強企業(yè)管理，提高企業(yè)競爭力，促進企業(yè)發(fā)展，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻。

2 新常態(tài)背景下對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

新常態(tài)是指新常態(tài)經(jīng)濟，其運用發(fā)展加快增長，用社會的全面發(fā)展代替GDP增長，用價值機制代替價格機制為市場中的核心機制，把改革目標定為社會主義可持續(xù)發(fā)展，屬于社會主義的市場經(jīng)濟學。在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)高速增長的時代結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也隨之下滑，過去運用寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟，泡沫經(jīng)濟應(yīng)運而生，現(xiàn)今政府降低了增長目標，兼顧經(jīng)濟、民生、就業(yè)等共同發(fā)展，房地產(chǎn)市場交易量萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金緊張的困境[1]。資本市場的收購急劇增加，而房地產(chǎn)企業(yè)集中度高，導致企業(yè)并購重組現(xiàn)象加重，增加企業(yè)經(jīng)營風險，影響企業(yè)健康發(fā)展，但同時也促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快適應(yīng)新常態(tài)經(jīng)濟的發(fā)展，促使房地產(chǎn)企業(yè)步入多元化時代。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本問題

3.1 資本運作問題

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)只有對資本進行有效控制，才能更好地管理企業(yè)資金鏈。目前，企業(yè)對資本的運作還存在缺陷，并且房地產(chǎn)行業(yè)有周期長與領(lǐng)域廣的特點，導致投標體系不健全，阻礙資本運作順利展開。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營，融資渠道通暢，經(jīng)營負債得到有效控制，其資金流動能夠正常運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，其開發(fā)過程中，營銷方案并未全面展開資金控制，而企業(yè)房產(chǎn)項目主要責任人在銷售時，對資金控制理念未給予重視，主要表現(xiàn)是經(jīng)營方法錯誤或營銷策劃欠缺，從而影響資金運作工作。長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制資金力度弱，資金鏈頻頻出現(xiàn)問題，資本運作靈活度差，從而阻礙房產(chǎn)項目的順利實施，最終阻礙企業(yè)正常發(fā)展。

3.2 企業(yè)結(jié)構(gòu)混亂問題

目前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要為兩種形態(tài)，一種是職能型模式，企業(yè)設(shè)置專業(yè)職能不同的部門，同時進行企業(yè)開發(fā)項目的各種業(yè)務(wù)，每個項目在現(xiàn)場設(shè)置專員經(jīng)理，具有公司層面強而項目層面弱的特點[2]。第二種則是項目經(jīng)理責任模式，所有項目部或公司配備各類專業(yè)技能人員，進行獨立運作，項目經(jīng)理負責全部，具有公司層面弱而項目層面強的特點。而現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)混亂，無視企業(yè)法人的治理機構(gòu)規(guī)范，決策層與經(jīng)營層混亂，職能型與項目經(jīng)理責任模式混淆，未具備完善的體制機構(gòu)與監(jiān)督機制，未學習先進的管理技能，管理層次較多，企業(yè)內(nèi)部的溝通渠道阻塞，增加企業(yè)運作成本，導致企業(yè)運轉(zhuǎn)效率低下，房產(chǎn)開發(fā)項目擱置，企業(yè)發(fā)展受到嚴重阻礙。

4 新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略

4.1 創(chuàng)立商業(yè)新型發(fā)展模式

新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)積極實行新的發(fā)展模式，打造內(nèi)生能力。企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身資源、結(jié)構(gòu)和能力，以平臺的思維進行轉(zhuǎn)型、升級、調(diào)整和優(yōu)化創(chuàng)新，尋找新型商業(yè)模式，實現(xiàn)多元化發(fā)展。首先優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)品布局，通過創(chuàng)新產(chǎn)品與提升品質(zhì)，進而提高產(chǎn)品競爭力，優(yōu)化布局，精確出擊。增強對房地產(chǎn)開發(fā)市場細分的需求研究，精確出手，實現(xiàn)精確發(fā)展，打造良好口碑，挖掘市場新需求。其次，優(yōu)化運營新模式，重視現(xiàn)金流通，穩(wěn)中求變。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)中，嚴謹慎行，推陳出新，革故鼎新，提高商業(yè)用地、旅游項目用地的持有物業(yè)比例，加快互聯(lián)網(wǎng)運營，創(chuàng)新商業(yè)發(fā)展新模式。最后，提高產(chǎn)品服務(wù)新模式，對實體商業(yè)進行小型化，平臺服務(wù)進行多元化、大型化。豐富社區(qū)功能，對戶型功能做好配套設(shè)施，搭建生態(tài)系統(tǒng)，打造生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)新服務(wù)形式，在住宅與商業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)中，提高軟實力，實行人性化關(guān)懷，進行人性化管理，提供人性化需求，增加產(chǎn)品附加值，適應(yīng)時代發(fā)展，打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新發(fā)展。

4.2 建設(shè)企業(yè)組織新架構(gòu)

建立企業(yè)組織新架構(gòu)應(yīng)先建立完善的人力資源建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展不僅要資金雄厚，而且需要各種高素質(zhì)專業(yè)技能強大的人才作保障，人力資源建設(shè)需要引進專業(yè)人才，更需要學會運用人才。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善績效考核，薪資規(guī)劃與鼓勵機制，提高員工積極性與責任感，營造企業(yè)良好氛圍，增強團隊合作，為員工創(chuàng)造能充分施展個人才能的環(huán)境，增強企業(yè)人員凝聚力與向心力，重視在職員工培訓工作，激勵員工發(fā)展創(chuàng)新思維，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)競爭需要。企業(yè)還應(yīng)加快組織架構(gòu)的調(diào)整與建設(shè)，規(guī)范企業(yè)法人的治理機構(gòu)，規(guī)范現(xiàn)代企業(yè)管理機制，決策層與經(jīng)營層管理明確，建設(shè)完善的體制機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和責任制度，學習外國先進的管理技能，縮小與國際企業(yè)之間的差距，在國際大環(huán)境下?lián)屨枷葯C。企業(yè)還應(yīng)開通內(nèi)部的溝通渠道，有利于減少企業(yè)運作成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運轉(zhuǎn)效率，促使房產(chǎn)項目能順利進行，促進企業(yè)發(fā)展。

4.3 轉(zhuǎn)變營銷策略與方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變營銷策略與方式，建立營銷手段新形式。建設(shè)快速的營銷方式，提升線上銷售與線下銷售效率，營銷策略將更加重視渠道，房地產(chǎn)銷售是以渠道為主，這個定律難以改變，眾籌、電商和O2O等模式會作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展內(nèi)容的常態(tài)化，掌握渠道，依據(jù)市場價格積極調(diào)整房產(chǎn)價格，才能得到更快的營銷速度。提升企業(yè)銷售能力，搶占市場份額，為減輕庫存壓力，企業(yè)需搶占銷售份額。房地產(chǎn)營銷量取決于房價指數(shù)、產(chǎn)品力和銷售力，住宅產(chǎn)品實力相當，難以拉開距離，價格戰(zhàn)已經(jīng)成為過去式，現(xiàn)今，銷售能力與水平是營銷策略的重要手段，銷售實力應(yīng)迅速強化，銷售隊伍與銷售方式也應(yīng)迅速提高。企業(yè)還應(yīng)從獨斷運營轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞葜?，房產(chǎn)企業(yè)員工成為股東，增加員工信心，提高員工工作積極性，加強員工認真負責的態(tài)度。例如，公司對企業(yè)股份制進行改造，讓每個員工都有機會成為股東，建立成為股東的標準機制，對員工工作態(tài)度，完成工作效率，員工出勤率等提出具體要求。公司還可以建立獎懲制度，對工作表現(xiàn)良好的員工進行表揚獎勵，對違反公司規(guī)定的員工進行通報批評并懲罰，規(guī)范公司準則，提高員工自律性。

5 結(jié)論

本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略的研究，進而分別從創(chuàng)立商業(yè)新型發(fā)展模式，建設(shè)企業(yè)組織新架構(gòu)，轉(zhuǎn)變營銷策略與方式三個方面進行分析。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運作問題，企業(yè)結(jié)構(gòu)混亂問題仍然存在。因此，未來還需進一步加強對新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略的研究，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。