■ 史玲瓏

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，廣大民眾在物質(zhì)生活消費(fèi)得到一定程度的滿足后，對(duì)精神生活消費(fèi)提出了更高的要求。在此背景下，物質(zhì)文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)和傳承應(yīng)運(yùn)而生。盡管我國(guó)歷史文化遺產(chǎn)得到了保護(hù)和繼承，但是隨著社會(huì)的進(jìn)步以及城市化的發(fā)展，這些歷史文化遺產(chǎn)或歷經(jīng)翻建、或蒙受摧殘、或歷史遭受損毀，為了歷史文化建筑的保護(hù)和傳承，為了進(jìn)一步發(fā)揮歷史文化建筑的作用，本文立足于時(shí)下的政策方針大流以及社會(huì)現(xiàn)狀，研究歷史文化建筑價(jià)值評(píng)估，極具現(xiàn)實(shí)意義；本文試圖尋求一種廣泛適用的價(jià)值評(píng)估方法，不僅針對(duì)于受保護(hù)的歷史文化建筑的價(jià)值評(píng)估，而且適用于正在或者即將開發(fā)的歷史文化建筑價(jià)值的評(píng)估，具有極強(qiáng)的理論意義。

一、歷史文化建筑概述及其價(jià)值體現(xiàn)

經(jīng)市、縣人民政府確定公布的具有一定保護(hù)價(jià)值、建筑價(jià)值及文化價(jià)值的建筑，承載了傳統(tǒng)的歷史風(fēng)貌和地方特色，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化演進(jìn)的客觀表現(xiàn)和考量依據(jù)。近年來，歷史文化建筑保護(hù)及價(jià)值評(píng)估得到了社會(huì)的廣泛關(guān)注和重視，這不僅是對(duì)老城改造及城鎮(zhèn)化進(jìn)程中造成破壞及毀滅的回應(yīng)，也是基于歷史文化建筑價(jià)值評(píng)估所帶來的正面意義。歷史文化建筑具有普通建筑所不可比擬的價(jià)值，主要包括：1、歷史價(jià)值，歷史文化建筑是從古至今人民奮斗和勞動(dòng)的產(chǎn)物，是智慧的結(jié)晶，承載著一代又一代人民的夢(mèng)想和追求，有著豐厚的歷史積淀，其價(jià)值不僅體現(xiàn)在距今的年限長(zhǎng)度，而且體現(xiàn)在其瀕危及稀有程度上；2、教育價(jià)值，歷史文化建筑是政治、經(jīng)濟(jì)、文化演進(jìn)的見證，其結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、理念的融合、精神的寄托無一不向一代又一代的子女傳達(dá)出他們的倫理道德觀、審美價(jià)值觀，其科學(xué)文化價(jià)值不斷地警醒和教育著后代；3、情感價(jià)值，任何一個(gè)物體的產(chǎn)生都寄托著一定的情感，歷史文化建筑是古代人民智慧的結(jié)晶、是古代勞動(dòng)人民成功與地位的象征，是內(nèi)心融合感和歸屬感的體現(xiàn)；4、藝術(shù)價(jià)值，歷史文化建筑所承載的花草樹木、飛禽走獸、亭臺(tái)樓宇、神話故事、戲劇人物，都具有極高的鑒賞價(jià)值，也是當(dāng)代許多創(chuàng)作靈感的來源；5、經(jīng)濟(jì)價(jià)值，之所以稱為歷史文化價(jià)值，是其具有一定的歷史年限，代表著一個(gè)朝代或者時(shí)期的產(chǎn)物，將其開發(fā)成旅游景點(diǎn)或者陳列展覽，必然會(huì)帶來極高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

二、歷史文化建筑價(jià)值評(píng)估方法匯總及適用條件

歷史文化建筑具有不同于普通房屋建筑的特殊性，正是因?yàn)闅v史文化建筑的特殊性，其估值方法有自身的特點(diǎn)，下面介紹不同評(píng)估方法的問題與適用情形：

1.市場(chǎng)法比較法：由于歷史文化建筑的特殊性和稀缺性，市場(chǎng)可比案例的選擇具有較大的難度，市場(chǎng)上可比實(shí)例較少，案例間的差異也較大；隨時(shí)國(guó)家對(duì)歷史文化建筑保護(hù)力度的增強(qiáng)，歷史文化建筑限售限交易，其可操作性更加受阻。一方面，可比案例嚴(yán)重不足，可比差異較大；另一方面，交易數(shù)量越來越少甚至為零，致使市場(chǎng)比較法在歷史文化建筑價(jià)值評(píng)估中的可操作性不大。

2.收益法：收益法在歷史文化建筑價(jià)值評(píng)估中僅限于經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)估，其適用范圍較小，僅適用于成熟的歷史文化建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)估。對(duì)于有收益的歷史文化建筑可以通過預(yù)測(cè)其未來預(yù)期收益，選擇適宜的折現(xiàn)率評(píng)估其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，但是，對(duì)于免費(fèi)開放的歷史文化建筑，收益法的適用性較差。

3.成本法：歷史文化建筑開發(fā)成本大，開發(fā)年限長(zhǎng)，加上國(guó)家政策的保護(hù)。成本法實(shí)施難度較大。但是，就目前在評(píng)估古居民建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)估路徑上，成本法可以說是最為成熟的。成本法評(píng)估歷史文化建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值一般與德菲爾法相結(jié)合，在保護(hù)好原建筑的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用重建成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，再運(yùn)用德菲爾法請(qǐng)有關(guān)專家鑒定和測(cè)評(píng)，成本法的可操作還是較好的。

4.假設(shè)開發(fā)法：歷史文化建筑具有稀缺性和不可復(fù)原性，但并非所有歷史文化建筑都被列入文物保護(hù)單位的范疇，有些歷史文化建筑也承載著一定的歷史積淀，有其自身獨(dú)特的評(píng)估價(jià)值，對(duì)于這些未被列入文化遺產(chǎn)保護(hù)的歷史文化建筑其價(jià)值可以通過假設(shè)開發(fā)法加以確定，對(duì)其周邊環(huán)境進(jìn)行開發(fā)和改造，控制好“依舊修舊，修舊如舊”的力度和程度，預(yù)測(cè)其未來的預(yù)期收益，扣減其開發(fā)利用所付出的成本，其增值部分就是這種歷史文化建筑的評(píng)估價(jià)值。

5.地理信息系統(tǒng)（GIS）：這種方法主要是利用地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集、輸入、存儲(chǔ)、管理、空間分析、查詢、輸出、顯示等功能來評(píng)估歷史文化建筑的價(jià)值。首先，要進(jìn)行實(shí)地勘察，收集相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)，錄入地理信息系統(tǒng)；其次，要根據(jù)具體的歷史文化建筑，依據(jù)其價(jià)值影響因素，例如年代、層數(shù)、建筑材料、景觀風(fēng)貌等，建立單因子分析模型，確定影響歷史文化建筑價(jià)值的權(quán)重系數(shù)；最后，通過控制某個(gè)權(quán)重系數(shù)，確定其綜合評(píng)估價(jià)值。這種方法適合探究影響歷史文化建筑價(jià)值的單因子，最后確定其綜合評(píng)估價(jià)值，有利于觀察確定其價(jià)值影響因子中的重要順序，從而可以針對(duì)性的采取保護(hù)措施和建立系統(tǒng)直觀的評(píng)估方法。

6.結(jié)構(gòu)方程模型（SEM）：結(jié)構(gòu)方程模型是應(yīng)用統(tǒng)計(jì)領(lǐng)域備受青睞的一個(gè)重要分支，被廣泛應(yīng)用于社會(huì)學(xué)、心理學(xué)和其他評(píng)估領(lǐng)域，正是因?yàn)槠湓u(píng)估模型的復(fù)雜性和數(shù)據(jù)操作的難度性，許多學(xué)者繞道而行，但是不得不承認(rèn)其指標(biāo)確定、數(shù)據(jù)分析、模型變量構(gòu)建的科學(xué)性和客觀性是加權(quán)法、層次分析法、模糊綜合測(cè)度法等評(píng)估方法所無法比擬的。結(jié)構(gòu)方程模型包括兩個(gè)方程組：一個(gè)是結(jié)構(gòu)變量之間的關(guān)系方程組，稱為結(jié)構(gòu)方程組；一個(gè)是結(jié)構(gòu)變量與觀測(cè)變量之間的關(guān)系方程組，稱為觀測(cè)方程組。在歷史文化建筑中可以確定少量的結(jié)構(gòu)變量和至少三倍于結(jié)構(gòu)變量的觀測(cè)變量，通過建立這些結(jié)構(gòu)變量間的路徑關(guān)系和因果關(guān)系，科學(xué)確定歷史文化建筑評(píng)估體系中的各項(xiàng)指標(biāo)系數(shù)，最終確定其評(píng)估價(jià)值。

7.權(quán)重系數(shù)法：歷史文化建筑的價(jià)值可以分為總體價(jià)值和分項(xiàng)價(jià)值。分項(xiàng)價(jià)值可以由所提及的歷史價(jià)值、教育價(jià)值、情感價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、景點(diǎn)價(jià)值、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)價(jià)值等所構(gòu)成。各個(gè)分項(xiàng)的價(jià)值可以通過不同的方法加以確定，那么總體價(jià)值等于各分項(xiàng)價(jià)值之和，顯然，總體價(jià)值便得到了確定。我們可以簡(jiǎn)單地確定一個(gè)價(jià)值測(cè)度的模型：Y=b1x1+b2x2+b3x3+…bnxn(Y為總分價(jià)值，b1、b2…bn為權(quán)重系數(shù)，x1、x2…xn為指標(biāo))，在評(píng)估歷史文化建筑的價(jià)值時(shí)只需通過確定各分項(xiàng)的價(jià)值，最后加總求和便可以求得總體評(píng)估價(jià)值。但是，在確定各分項(xiàng)價(jià)值時(shí)所選取的指標(biāo)和方法不同而會(huì)造成或多或少的誤差，會(huì)導(dǎo)致總體加和價(jià)值與實(shí)際價(jià)值之間的偏差較大，適合粗估歷史文化建筑的價(jià)值。

三、結(jié)合具體案例探析適用的估值方法

上述評(píng)估方法從總括的方面分析了各個(gè)方法的適用性及非適用性，有些適用于一般歷史文化建筑的價(jià)值評(píng)估，有些適用于特殊歷史文化建筑的價(jià)值評(píng)估，但是對(duì)于特定的歷史文化建筑應(yīng)該采取有針對(duì)性的評(píng)估方法。

（一）成熟歷史文化建筑價(jià)值的評(píng)估——以西遞宏村為例

1.確定該古居民歷史文化建筑的景區(qū)價(jià)值

西遞宏村是具有代表性、獨(dú)特性的歷史文化建筑，可以將其歸類于開發(fā)成熟、保護(hù)利用好、鑒賞評(píng)估價(jià)值高的類別，這類歷史文化建筑往往會(huì)得到很好的開發(fā)利用及保護(hù)，并作為旅游景點(diǎn)的建筑。西遞宏村采取門票觀賞的方式，是著名的旅游景點(diǎn)，其每年都有較為穩(wěn)定的旅游收入來源，其評(píng)估價(jià)值的高低直接決定于參觀游客的數(shù)量，可以采取收益法。

對(duì)于預(yù)期未來收益的測(cè)算，主要考慮以下收入來源：（1）游客的流動(dòng)量，根據(jù)售票處每年的售票數(shù)量與票價(jià)的乘積，便可測(cè)算出其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；（2）政府補(bǔ)助和社會(huì)捐贈(zèng)收入，由于其歷史文化價(jià)值的特殊性和獨(dú)特性，國(guó)家為了保護(hù)物質(zhì)文化遺產(chǎn)會(huì)確立相關(guān)的補(bǔ)助政策，當(dāng)然，社會(huì)成功人支持家鄉(xiāng)發(fā)展以及歷史文化愛好者會(huì)捐贈(zèng)相應(yīng)款項(xiàng)和設(shè)備，根據(jù)國(guó)家補(bǔ)助政策和支持力度、社會(huì)捐贈(zèng)數(shù)額來測(cè)算相應(yīng)的收入；（3）其他收入，既然作為旅游景點(diǎn)肯定離不開餐飲、住宿、紀(jì)念品、導(dǎo)游費(fèi)等一系列相關(guān)的消費(fèi)，這也應(yīng)該計(jì)入景區(qū)的收入來源。歷史文化建筑的收益可以通過綜合的分析方法來加以確定，可以說其收益大致趨于穩(wěn)定。由于歷史文化建筑剩余年期的特殊性，一般采用直接資本化條件下的收益價(jià)值，即收益乘數(shù)法。

2.確定資本化率或者收益乘數(shù)

對(duì)于資本化率或者收益乘數(shù)的確定，可以參照同類型上市公司的市盈率，并綜合考慮各種因素，保證評(píng)估價(jià)值趨于合理。資本化率包括安全利率和風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)整值，資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)整值

Ke=Rf+β（Rm-Rf）

Rf—無風(fēng)險(xiǎn)利率

Rm—投資要求的期望報(bào)酬率

β—投資的風(fēng)險(xiǎn)水平

這樣得出了評(píng)估中所需的資本化率，根據(jù)收益法可以確定該歷史文化建筑的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值=預(yù)期未來收益×資本化率。

3.收益法的改進(jìn)及貢獻(xiàn)法的提出

收益法的成功實(shí)施是建立在預(yù)期收益的精準(zhǔn)預(yù)測(cè)和資本化率計(jì)算無誤的基礎(chǔ)上的，對(duì)于盈利性且收益穩(wěn)定的旅游景點(diǎn)來說，其可操作性更大。但是，對(duì)于西遞宏村這樣具有特殊性和個(gè)性化的歷史文化建筑景點(diǎn)來說，對(duì)收益法提出了更大的要求，特在收益法的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)，提出貢獻(xiàn)法的測(cè)算思路。

貢獻(xiàn)價(jià)值=景點(diǎn)價(jià)值×貢獻(xiàn)率，這里景點(diǎn)價(jià)值更加全面的考慮了其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)也包括各分項(xiàng)價(jià)值，誤差相對(duì)較小。貢獻(xiàn)率相較于資本化率來說，更加具有針對(duì)性，貢獻(xiàn)率可以通過如下方式進(jìn)行確定：Ai=Pij+Qj

Ai—?dú)v史文化建筑貢獻(xiàn)率

Pij—被評(píng)估歷史文化建筑i在j因子方面的占比情況

Qj—影響歷史文化建筑價(jià)值的各因子權(quán)重

對(duì)于上述因子和各個(gè)指標(biāo)的確定，可以通過SPSS分析中的因子分析進(jìn)行測(cè)算，當(dāng)然更加便捷的方式是通過德爾菲法加以確定。我們可以通過設(shè)定歷史文化建筑中的各項(xiàng)指標(biāo)，例如，西遞宏村建筑中的歷史年限、知名度、游客觀光與逗留和消費(fèi)的比重、木雕磚雕的藝術(shù)工藝等指標(biāo)分別測(cè)算出其貢獻(xiàn)占比、權(quán)重、影響因子，最后得出綜合貢獻(xiàn)度。

貢獻(xiàn)價(jià)值（評(píng)估價(jià)值）=景點(diǎn)價(jià)值×Ai(貢獻(xiàn)率)，該方法是基于收益法進(jìn)行的改進(jìn)，既保留了收益法的計(jì)算原理，使得測(cè)算歷史文化建筑的評(píng)估值更加便利，又考慮了歷史文化建筑的特殊性和獨(dú)特性，使得評(píng)估價(jià)值更加接近于實(shí)際價(jià)值，減小了誤差。這種方法對(duì)于西遞宏村這樣開發(fā)與利用趨于成熟穩(wěn)定的歷史文化建筑更加具有適應(yīng)性和實(shí)用性。

（二）尚待開發(fā)的歷史文化建筑價(jià)值的評(píng)估——以萬壽宮為例

歷史文化建筑的開發(fā)與利用也是一個(gè)周期較長(zhǎng)的過程，假設(shè)開發(fā)后的歷史文化建筑在保留原有歷史文化特性后具有最佳的使用用途，具有較大的開發(fā)潛力，可以為開發(fā)者帶來經(jīng)濟(jì)利益。

1.尚待開發(fā)且具有潛在開發(fā)價(jià)值的歷史文化建筑評(píng)估方法探析

假設(shè)開發(fā)法，又稱為剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法，它是建立在預(yù)期價(jià)值的基礎(chǔ)上，扣減開發(fā)利用的成本、費(fèi)用、稅金等支出，所帶來的剩余價(jià)值增值來評(píng)估待估不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值。其主要適用于待開發(fā)土地、將土地進(jìn)一步開發(fā)為成熟建筑、拆遷改造等資產(chǎn)的評(píng)估。

萬壽宮這類歷史文化建筑與西遞宏村這類歷史文化建筑具有較大的差異。前者遍布全國(guó)各地城鄉(xiāng)，乃至臺(tái)灣、新加坡、馬來西亞等地區(qū)和國(guó)家，其開發(fā)和利用程度不高，缺乏獨(dú)特性和稀缺性；后者僅存在于安徽徽州地區(qū)，具有無可比擬的稀缺性和獨(dú)特性，其開發(fā)和利用較為成熟，被列入5A級(jí)旅游景點(diǎn)和國(guó)家物質(zhì)文化遺產(chǎn)。正是因?yàn)闅v史文化建筑與普通房地產(chǎn)的差異，正是因?yàn)楦黝悮v史文化建筑所具有的不同特點(diǎn)，要求我們探求不同的價(jià)值評(píng)估體系和方法。

2.假設(shè)開發(fā)法在尚待開發(fā)歷史文化建筑價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用

假設(shè)開發(fā)法適用于具有潛在開發(fā)價(jià)值的歷史文化建筑價(jià)值評(píng)估，萬壽宮作為尚待開發(fā)一類歷史文化建筑的代表，假設(shè)開發(fā)法對(duì)其具有很強(qiáng)的操作性和適用性。

待評(píng)估價(jià)值=預(yù)期未來收益-開發(fā)建設(shè)成本-費(fèi)用-稅費(fèi)-利息，萬壽宮作為單一的歷史文化價(jià)值，價(jià)值易于評(píng)估，其正在開發(fā)建設(shè)萬壽宮歷史文化街區(qū)，以“歷史街區(qū)、城市記憶”為主題，圍繞“民族、民俗、民間”的規(guī)劃主線，通過保留完整的歷史街巷，建設(shè)傳統(tǒng)贛派民居風(fēng)格建筑，并配套建設(shè)臨街商業(yè)建筑和會(huì)館建設(shè)。由于其投資開發(fā)費(fèi)用是一個(gè)確定的值，開發(fā)成本也是一個(gè)確定的值，那么其評(píng)估價(jià)值就得以確定了。

四、結(jié)語

本文以兩類不同階段、不同的歷史文化建筑為例，探析了其適用的評(píng)估方法。西遞宏村的評(píng)估方法適用于具有特殊性和稀缺性的歷史文化建筑價(jià)值評(píng)估，而萬壽宮的評(píng)估方法則適用于具有普遍性和一般性的歷史文化建筑價(jià)值的評(píng)估。

當(dāng)今社會(huì)對(duì)歷史文化建筑的重視度和關(guān)注度與日俱增，一方面是因?yàn)槌鞘谢团f城改造的進(jìn)程導(dǎo)致歷史文化建筑的破壞，另一方面是評(píng)估方法的改進(jìn)和技術(shù)的運(yùn)用使得歷史文化建筑價(jià)值評(píng)估成為可能性。立足于當(dāng)前鼓勵(lì)創(chuàng)新的時(shí)代大背景、基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的完善、基于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，我們有能力也有義務(wù)去不斷完善評(píng)估方法和路徑，不斷建立完整系統(tǒng)的評(píng)估體系，建立有代表性的理論模型，解決歷史文化建筑評(píng)估現(xiàn)存的問題，為歷史文化建筑的保護(hù)和中華民族傳統(tǒng)文化的傳承貢獻(xiàn)自己的力量。