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        關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理及控制模式分析

        2018-01-31 02:54:06鄭艷
        現(xiàn)代經(jīng)濟信息 2018年16期

        鄭艷

        摘要:房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問題不僅是相當稅務部門稽查的重點,而且也是一個企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展與管理風險管控的關(guān)鍵因素之一。近年來,國家政府部門為促進經(jīng)濟的快速發(fā)展,鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)積極的創(chuàng)新發(fā)展,在一定程度上為企業(yè)帶來了機遇。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有合理科學的管理,不能夠進行有效的風險管理,很容易為企業(yè)的發(fā)展埋下隱患,從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。本文對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險管理與控制的模式進行了全面的分析,從而有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);稅務風險管理;控制模式

        一、前言

        房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與興旺與國民經(jīng)濟持續(xù)增長緊密相聯(lián),房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的晴雨表,同時也是我國的—個重點行業(yè)。由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的收入與成本金額非常的大,所涉及的稅收種類與金額也比較多而復雜,特別是隨著“營改增”政策的實施,房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成為了稅務機關(guān)審查的重點,也是房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務風險管理時的重點。所謂的稅務風險管理就是指企業(yè)內(nèi)納稅征稅的風險,因為企業(yè)中有些經(jīng)營活動會形成納稅征稅的行為,這就需要會計進行稅務核算,簡單來說,稅務風險管理就是指企業(yè)控制納稅征稅等有關(guān)稅務行為的管理。稅務的風險能夠?qū)е抡麄€企業(yè)沒有資金而倒閉或是聲譽受損,嚴重的還會接受法律的制裁,企業(yè)內(nèi)面臨的常見稅務風險大都是由于沒有按照法律規(guī)定進行納稅,帶來企業(yè)加收滯納金或是罰款的風險,還有一方面原因是因為企業(yè)沒有深刻理解有關(guān)稅務的定義,不知道正確的有關(guān)稅務的做法,從而為企業(yè)帶來了很重的負擔。

        二、影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的因素

        (一)房地產(chǎn)企業(yè)的成本比較高

        房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險往往指的是企業(yè)在涉及到稅收行為時,沒有遵守當時的相關(guān)政策法規(guī)而有可能損害到企業(yè)的利益。房地產(chǎn)企業(yè)之所以會發(fā)生稅務風險其主要原因之一是企業(yè)的負責人對當時的稅收政策理解的不夠透徹,以及在執(zhí)行過程中發(fā)生一些偏差,從而受到稅收相關(guān)部門的審查,最終可能增加企業(yè)的額外的營業(yè)外支出,例如罰款、滯納金等,另外一個原因是由于企業(yè)多繳納稅款或者沒有享受相關(guān)稅收政策而減少了經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風險將會直接導致企業(yè)的成本大大增加,因此,對于企業(yè)的成本有著非常大的影響,具體表現(xiàn)在以下兩個方面:

        1.房地產(chǎn)企業(yè)的高稅負

        房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中所涉及到的范圍非常的廣泛與多元化,例如前期的項目規(guī)劃與設(shè)計、征地拆遷與三通一平,中期的房地產(chǎn)施工建設(shè)與工程的驗收交工,到最后的商品銷售,整體一個項目工程不僅施工周期長,而且投資主體復雜,其資金來源也復雜,因而使得房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出了成本比較高的這一特點。在此諸多環(huán)節(jié)中,房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程進展的不同階段都會面臨不同類型的稅種,如取得土地環(huán)節(jié)的契稅、印花稅;建設(shè)環(huán)節(jié)的土地使用稅;銷售環(huán)節(jié)的增值稅、所得稅等多種稅費。由于近年來“營改增”改革使得表面上房地產(chǎn)企業(yè)減少了繳納稅費的類型,但是由于增值稅征收的范圍有限使得房地產(chǎn)企業(yè)綜合計算后的稅費則較之改革前明顯增高。高稅負占據(jù)了企業(yè)成本的一大部分比例,特別是在商品的銷售階段體現(xiàn)的尤為明顯。房地產(chǎn)企業(yè)的高稅負,導致了企業(yè)所涉及到的風險程度也會增加,如果企業(yè)在經(jīng)營過程中出現(xiàn)稅款繳納失誤,將會造成金額非常大的罰金、滯納金等,或者企業(yè)未享受符合企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策,同樣也會為企業(yè)造成一定金額的經(jīng)濟損失。

        2.房地產(chǎn)企業(yè)的預征與清算政策

        對房地產(chǎn)企業(yè)所實施的預收征策,主要是用來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)暴力的一種措施。隨著我國越來越規(guī)范與合理的土地市場與消費市場,以及相關(guān)土地招拍掛制度的出臺,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力也日漸合理化。房地產(chǎn)行業(yè)所應當繳納的土地增值稅與所得稅預征主要會對企業(yè)造成以下兩個方面的影響。首先是向企業(yè)預征的土地增值稅、企業(yè)所得稅可能會超出企業(yè)最后實際應當繳納的稅款金額,目前現(xiàn)行的稅收征管體制,實際多繳納的稅款在退還時流程比較慢,且還有可能無法退還,在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本;其次預征政策要求房地產(chǎn)企業(yè)提前付現(xiàn),在從緊的房地產(chǎn)信貸政策之下,使得房地產(chǎn)企業(yè)增加了一定的現(xiàn)金流風險。另外,房地產(chǎn)企業(yè)的稅收清算政策本身也存在著很多局限性與針對性,例如土地增值稅,在實際繳納過程中,不僅需要企業(yè)做到及時的清算,又不能夠提前合理的計提一些未完工的配套設(shè)施,并且清算土地增值稅與企業(yè)所得稅的時點先后也同樣會為房地產(chǎn)企業(yè)的稅負產(chǎn)生非常大的影響。

        (二)房地產(chǎn)企業(yè)不具備有效的納稅處理體系

        稅收風險的存在不僅影響著房地產(chǎn)企業(yè)正常的經(jīng)營活動,而且還有可能隨時為企業(yè)帶來巨大的損失。目前市場上存在著很多大大小小的房地產(chǎn)企業(yè),其管理能力與經(jīng)營規(guī)模也各不相同,對于一些發(fā)展不是很健全的房地產(chǎn)企業(yè),并沒有建立起合理有效的納稅處理體制,在企業(yè)的納稅處理上存在著很多問題,例如沒有樹立起依法納稅處理的理念,并且在稅收的處理上很隨意,很多會計審計開展工作中對于發(fā)票的管理和發(fā)票類型的甄別上沒有達到準確具體的要求,一些本應避稅的項目未能避稅,而一些正常需要繳稅的項目卻沒有得到繳納;有的企業(yè)建立起納稅處理體系,并沒有隨著國家相關(guān)政策的出臺而進更新推進,致使相關(guān)稅率計算、費用管理等環(huán)節(jié)都不能與最新稅率對接;這些因素都直接影響著企業(yè)的稅務風險管理效果。除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的財務人員,也將導致了房地產(chǎn)企業(yè)在稅務處理過程中比較混亂,從而為企業(yè)帶來一定的稅收風險。

        三、加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理與控制

        (一)建立完善的公司稅務管理制度

        首先企業(yè)應當過構(gòu)建的稅務管理制度,對各個部門的職責內(nèi)容進行明確,并且完善至上而下的監(jiān)管與匯報制度,有效確保企業(yè)的每一個稅務崗位都能夠正常的工作;其次,對房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅合同應當制定嚴格的審核流程與制度,特別是對于一些金額比較大的合同,要明確合同為企業(yè)所帶來的隱患;最后,對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收申報,要嚴格按照國家法律法規(guī)所規(guī)定的時間期限,進行相關(guān)稅收項目的申報,對于所需繳納的稅款進行提前的預測與審核,以免出現(xiàn)申報延遲或者繳納錯誤的現(xiàn)象,其中發(fā)票的管理對于企業(yè)的稅收申報也非常重要,因此,在發(fā)票的購買、開票、發(fā)放等環(huán)節(jié)都應當進行嚴格的規(guī)范,并對房地產(chǎn)企業(yè)日常的稅收申報報表、信息資料進行按時的裝訂成冊進行妥善保存,以便以后的查閱。

        (二)構(gòu)建企業(yè)稅務風險預警體系

        公司要建立起科學合理的稅務風險預警系統(tǒng),有助于企業(yè)根據(jù)以往的一些經(jīng)驗、信息,有效的避免稅務風險的發(fā)生。首先應當建立起符合企業(yè)發(fā)展的稅務風險評分與評級制度。其主要依據(jù)的原理是沃爾評分法,同時還需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)中比較重要的部門與人員,對其企業(yè)中的稅務風險進行其相對應的權(quán)重,然后根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況,對其企業(yè)的風險情況進行評價。其次要對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進行預測,并加強對企業(yè)日常稅務的監(jiān)督。

        (三)加強企業(yè)對稅務風險控制的認識

        房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險防范是一項要求非常高的經(jīng)濟活動,除了需要企業(yè)的會計人員、納稅的申報人具備很高的專業(yè)知識之外,對于房地產(chǎn)企業(yè)的整體人員的素質(zhì)要求也非常的高,因此,房地產(chǎn)企業(yè)要正確的認識到稅務的風險,并且要認真了解稅收申報與繳納過程中所應當履行的義務,與此同時,及時的了解國家的優(yōu)惠政策,不僅有助于對新的稅收法律法規(guī)的了解,做到依法納稅,避免企業(yè)發(fā)生稅收風險,而且還能夠保護自身的權(quán)益,并能夠根據(jù)專業(yè)的知識對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險進行科學、客觀的評價,并對其采取有效的措施進行防范與化解,有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理水平。除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員與財務人員都應當對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營過程中,每一階段所涉及到的稅收進行及時的了解與學習,并對其稅務部門重點審查的項目進行重點防范,當房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)潛在的稅務風險時也能夠及時的發(fā)現(xiàn)與化解,從而有效的減少房地產(chǎn)企業(yè)因稅務風險而帶來的消極影響。

        四、結(jié)語

        房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險管理與控制對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康有著非常重要的意義。當房地產(chǎn)企業(yè)面臨著高稅負、國家的宏觀調(diào)控政策,以及日益激烈的市場競爭時,只有不斷的加強對自身企業(yè)的稅務管控,積極的開展納稅籌劃,才能有助于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,同時也是我國經(jīng)濟發(fā)展的需要。

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