摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)一體化進程的加快，房地產行業(yè)迎來了發(fā)展的好機遇，商品房買賣市場一直呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，然而在這樣快速發(fā)展的背后，也隱藏著許多問題，如因房屋合同而引起糾紛等等，成為社會各界關注的焦點。如何從法律適用的角度解決這一問題，控制商品房買賣領域的健康有序發(fā)展成為業(yè)界學者和專家研究的重點課題。本文在分析我國商品房買賣合同相關立法現(xiàn)狀的基礎上，剖析其中存在的一些問題，并提出相應的建議，希望能夠對促進我國房地產的發(fā)展做出一份貢獻。

關鍵詞：商品房買賣；法律適用；合同

隨著我國改革開放的不斷深入，我國各行各業(yè)都得到了充分的發(fā)展，尤其是房地產市場。房屋買賣、住房改革是關乎著每一個老百姓生活的民生大事，在當前的市場經濟環(huán)境下，房屋自由買賣的蓬勃發(fā)展也帶來了一系列的問題，如房屋買賣合同糾紛等，引起了社會各界的關注，針對這一問題，如何用法律的途徑來維護房產領域的和諧發(fā)展，如何通過立法來保證市場的健康運行，是當前相關學者們研究的重點。

一、目前我國商品房買賣合同糾紛的立法現(xiàn)狀

隨著房地產市場的蓬勃發(fā)展，房屋買賣合同糾紛也時有發(fā)生，相關領域的學者和專家一直都在不斷地努力，2003年，我國最高人民法院頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》[1]，隨后2005年，又繼續(xù)出臺了《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》[2]，直至2013年出來了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，《關于房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》、《關于軍事法院管轄民事案件若干問題的規(guī)定》、《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等相關文件[3]，這些政策在我國解決商品房合同買賣糾紛案件中起到了重要的規(guī)范作用，積極地促進了我國房屋買賣市場的繁榮發(fā)展。

二、商品房買賣合同糾紛立法存在的問題

1.商品房質量評定標準和規(guī)范缺失

從我國當前已有的房屋質量規(guī)程中，絕大部分的立法方向針對的都是質檢與工程審批問題，但在合同案件中缺乏適用的依據，如果在買賣交易中的商品房里存在質量問題，那么就必然會引起買賣雙方的糾紛，而當前現(xiàn)有立法無法適用于民事審判實踐，因此也就急需商品房質量評定標準和規(guī)范的制定。

2.法律規(guī)范缺乏對誠信思想要求的體現(xiàn)

誠信意識的淡薄是造成許多商品房買賣合同糾紛的關鍵，在商品房交易的過程中，很多情況下是樓區(qū)還正在建設中沒有交工就已經開售，合同是先于交易而簽訂的，放款也是提前繳納的，房屋質量如何，是否會達到廣告中所承諾的那樣，是對開發(fā)商誠信思想的一項考驗，因此，在法律規(guī)范中就對誠信提出具體要求，將會有效地減少糾紛。

3.拆遷補償安置的專項立法仍不完善

我國城鄉(xiāng)一體化的進程不斷加快，房屋的拆遷是房地產開發(fā)中重要的組成部分，但因為房屋拆遷而帶來的問題和矛盾也越來越突顯，許多社會問題值得我們去思考，也給政府相關部門的工作造成了很大壓力，其中最突出的矛盾就在于拆遷如何進行補償方面，對拆遷安置進行專項立法將會促使房屋買賣交易環(huán)境更加平穩(wěn)健康的發(fā)展。

三、完善商品房買賣合同糾紛立法的對策

1.制定相關立法

原則上商品房買賣任何一個環(huán)節(jié)都需要制定相關標準，在立法中得以體現(xiàn)并進行規(guī)范，以房屋的質量管理為例，需要對質量評定的標準有一個統(tǒng)一且明確的規(guī)定，具體可以建立標準等級制度，由專門的職能部門按規(guī)程進行鑒定，也可由律師、購房業(yè)主等組成質量檢查團，對房屋質量進行嚴格的監(jiān)控。在立法方面越細致越好，從開發(fā)商的資質、廣告審核、房屋產權都事無巨細的進行規(guī)定，使法律的適用性得到本質的提升。

2.在地級市設立專門的房地產質量監(jiān)督管理局

在地級市設立專門的房地產質量監(jiān)督管理局，這一行為最本質的意義在于對房地產開發(fā)商進行實際的跟蹤監(jiān)管，從而保證房屋質量，并對監(jiān)管的結果建立檔案，利用網絡實現(xiàn)信息的聯(lián)動和共享，對于信譽不佳、有不當行為的開發(fā)商聯(lián)合工商部門、建設部門、土地部門進行備案，依據具體情況判斷其是否能夠進入市場。

3.增強行政監(jiān)管中的處罰力度

要增強行政監(jiān)管中的處罰力度，目的在于增加對開發(fā)商的約束力。在房屋合同買賣發(fā)生糾紛并訴至法院的情況下，如果責任歸于開發(fā)商，那么刻意對其進行罰款，對于追求經濟利益的開發(fā)商來說可以取得明顯的制約效果，促使開發(fā)企業(yè)不要去鉆法律的空子，把心思放在質量上，增強房地產行業(yè)整體的誠信度。

4.完善拆遷安置的相關補償條款

在我國提倡加速城市化進行的大背景下，完善拆遷安置的相關補償條款是十分有必要的，能夠有效的減少因拆遷而引發(fā)的社會問題和合同糾紛案件。我國在這方面有相關規(guī)定，此外也規(guī)定了解除合同的相關條件，如商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的情況等，對規(guī)范市場交易活動有很大的作用，但為了更好的緩解社會矛盾，要對相關立法進行細化，包括拆遷選址、審批、安置等環(huán)節(jié)，保證房屋買賣的有序進行。

5.施行問責制度

問責制度的實施不止針對的是對買房者施行欺騙行為的企業(yè)，更要向監(jiān)管部門的相關人員進行問責。限制官員權力，防止地區(qū)黨政出于私心和利益讓不法企業(yè)蒙混過關，問責制度的實施能夠有效降低損失風險，既是一種對人民群眾的保護，也是對相關行政人員自身的一種督促。

四、結論

安家置業(yè)是關系我國民生的頭等大事，房屋買賣的每一個環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)問題，從促進社會整體文明穩(wěn)定的方面來說，完善我國商品房買賣合同糾紛立法是非常有必要的，而且內容到細致詳盡，才能夠增強法律法規(guī)在實際民商事糾紛中的適用性。有利于維護社會的安定團結，促進我國經濟的和平穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]柯穎.司法審判中商品房買賣合同糾紛研究——以東莞第一法院審判實踐為例[D].昆明理工大學，2014-06-13.

[2]王林輝.商品房買賣合同糾紛若干法律問題探析（上）[J]仲裁研究，2010-03-31.

[3]吳雙珠.淺析法律中商品房認購書的效力——以某商品房預售合同糾紛案為例[D].西南政法大學，2015-04-01.

作者簡介：

張京宇（1990.10.16～），性別：女，籍貫：北京，工作單位：北京市第一中級人民法院申訴審查庭書記員，學歷：本科。endprint