吳延磊

引言

為提高土地資源利用效率，滿足規(guī)劃建設(shè)和各項(xiàng)活動(dòng)開展的需要，對(duì)出讓土地區(qū)位進(jìn)行綜合考慮是必要的。本文結(jié)合實(shí)際工作需要，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)與農(nóng)村土地出讓區(qū)位進(jìn)行探討，主要包括合理進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃、預(yù)防可能出現(xiàn)的制度風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)法律法規(guī)、確保資金落實(shí)到位等，可為具體工作開展提供啟示。

基準(zhǔn)地價(jià)與農(nóng)村土地出讓區(qū)位是一項(xiàng)重要活動(dòng)，會(huì)對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展產(chǎn)生巨大作用。隨著土地利用規(guī)模不斷擴(kuò)大，金額不斷增長(zhǎng)，反映企業(yè)整體實(shí)力上升。但是，由于土地規(guī)劃利用伴隨著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境改變，也不可避免存在來自各方面的風(fēng)險(xiǎn)，需要采取應(yīng)對(duì)措施，對(duì)各種區(qū)位因素進(jìn)行考慮，提高土地規(guī)劃利用效率。

1合理進(jìn)行土地出讓的戰(zhàn)略規(guī)劃

基準(zhǔn)地價(jià)與農(nóng)村土地出讓的動(dòng)因源自于擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。一般程序是發(fā)現(xiàn)有土地資源開發(fā)的機(jī)會(huì)，然后對(duì)可行性進(jìn)行分析。但有可能因?yàn)闀r(shí)間緊張，企業(yè)還沒有完全掌握土地資源的實(shí)際情況，決策領(lǐng)導(dǎo)層還沒有對(duì)土地出讓方案和可行性進(jìn)行全面分析，就匆忙做出出讓決定。出讓是企業(yè)的一項(xiàng)重大決策部署，關(guān)涉到企業(yè)生存和發(fā)展。如果在出讓前缺乏對(duì)自身管理能力評(píng)估和企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，盲目進(jìn)行出讓，不僅可能會(huì)造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不佳，還有可能會(huì)耗費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，最終給企業(yè)帶來沉重負(fù)擔(dān)。有些企業(yè)由于出讓前戰(zhàn)略準(zhǔn)備不足，導(dǎo)致出讓失敗，勢(shì)必影響企業(yè)發(fā)展和壯大。

2預(yù)防土地出讓可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

制度風(fēng)險(xiǎn)是土地出讓中常常會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，制度因素常常會(huì)影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施和土地出讓效果。概括來說，基準(zhǔn)地價(jià)與農(nóng)村土地出讓的制度風(fēng)險(xiǎn)主要有以下來源。相關(guān)制度不完善，對(duì)土地出讓各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行不同程度的限制與約束。再加上政策限制，如征收政策、稅收政策、價(jià)格管理政策等變化，會(huì)直接影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。此外，其他行為也會(huì)對(duì)土地出讓投資、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等造成不利影響。區(qū)位分析中應(yīng)該把握這些要點(diǎn)，落實(shí)質(zhì)量控制措施，積極采取措施應(yīng)對(duì)

3嚴(yán)格落實(shí)土地出讓相關(guān)的法律法規(guī)

基準(zhǔn)地價(jià)與農(nóng)村土地出讓涉及的法律十分繁雜，一般涉及到的法律有公司法、證券法、銀行法、會(huì)計(jì)法、反壟斷法、勞動(dòng)法等，法律關(guān)系十分復(fù)雜。由于法律環(huán)境的影響，土地出讓時(shí)需要特別注意相關(guān)法律規(guī)定。如果不熟悉這些相關(guān)法律，將會(huì)給土地出讓帶來較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)不僅體現(xiàn)在初期，投資完成后經(jīng)營(yíng)過程中仍然會(huì)存在。尤其對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營(yíng)期法律風(fēng)險(xiǎn)更大。然而，出讓過程中，房地產(chǎn)企業(yè)管理層往往只重視第一個(gè)階段，而對(duì)第二階段的法律風(fēng)險(xiǎn)考慮不足。例如，土地權(quán)益保護(hù)問題是出讓的典型法律風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在完成投資和土地出讓后，要根據(jù)業(yè)務(wù)需要對(duì)企業(yè)工作人員進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整或裁減。此時(shí)，企業(yè)應(yīng)該特別了解勞動(dòng)法規(guī)的各種要求，掌握企業(yè)工作人員的比例等。如果無視相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致土地出讓工作難以有效開展下去，制約工作實(shí)效性提升。同樣，排放污水和廢氣要遵守當(dāng)?shù)丨h(huán)境法規(guī)定，公司治理要符合當(dāng)?shù)毓痉ɑ蜃C券法規(guī)定，知識(shí)產(chǎn)權(quán)、合同管理、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅收、社會(huì)保障等方面都要遵循當(dāng)?shù)胤?。從而正確把握要點(diǎn)，明確區(qū)位影響因素，提升土地出讓工作水平。

4確保資金落實(shí)到位

大家都知道，基準(zhǔn)地價(jià)與農(nóng)村土地出讓最大風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在五個(gè)方面。第一、融資風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)能否按時(shí)足額籌集資金，以保證土地出讓順利進(jìn)行。一般來說，已經(jīng)參與基準(zhǔn)地價(jià)與農(nóng)村土地出讓的企業(yè)，資金籌集并不困難，但如何保證在經(jīng)營(yíng)中有暢通的融資渠道和低成本融資方式，這是存在一定困難的。第二、償債風(fēng)險(xiǎn)。例如，通過舉債獲得出讓土地，如何有效開展后續(xù)工作。償債風(fēng)險(xiǎn)很大程度上取決于企業(yè)是否具有足額穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。由于土地出讓后現(xiàn)金流量不確定性，企業(yè)可能因不能償還到期本息而破產(chǎn)。第三、匯率風(fēng)險(xiǎn)。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指匯率變動(dòng)對(duì)交易過程的影響，企業(yè)拓展海外業(yè)務(wù)時(shí)需要外匯，一些跨國(guó)企業(yè)需要開展這些活動(dòng)。但從國(guó)際資本市場(chǎng)借入或買入外匯過程中，匯率發(fā)生變化會(huì)增加或減少企業(yè)獲匯成本，使企業(yè)面臨外匯買賣風(fēng)險(xiǎn)。第四、定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要是指土地出讓的估值風(fēng)險(xiǎn)。即企業(yè)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值和盈利價(jià)值（獲利能力）估計(jì)過高，即使目標(biāo)企業(yè)運(yùn)作很好，過高買價(jià)也無法使出讓方獲得滿意回報(bào)。因此，應(yīng)該加強(qiáng)管理，落實(shí)各項(xiàng)措施，確?；鶞?zhǔn)地價(jià)與農(nóng)村土地出讓工作順利進(jìn)行。

5有效進(jìn)行土地整合與出讓

基準(zhǔn)地價(jià)與農(nóng)村土地出讓區(qū)位整合風(fēng)險(xiǎn)，不同企業(yè)文化背景下，員工都秉承自己的習(xí)慣，有著自己的工作習(xí)性、思維方式，對(duì)其他的社會(huì)文化環(huán)境缺乏了解，容易對(duì)來自他方的信息作出錯(cuò)誤分析和判斷，產(chǎn)生誤解和沖突，阻礙企業(yè)發(fā)展。因此，在土地出讓過程中，應(yīng)該增進(jìn)相互了解，把握工作要點(diǎn)，熟悉當(dāng)?shù)卣吆头ㄒ?guī)，推動(dòng)各項(xiàng)活動(dòng)順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)土地的順利整合與出讓。

6結(jié)束語

綜上所述，隨著農(nóng)村發(fā)展和進(jìn)步，在對(duì)農(nóng)村土地資源開發(fā)和利用過程中，應(yīng)該重視區(qū)位因素分析，把握工作要點(diǎn)。并落實(shí)法律發(fā)揮，維護(hù)各方利益。要確?；鶞?zhǔn)地價(jià)合理，遵循法律法規(guī)開展農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓活動(dòng)。并把握每個(gè)要點(diǎn)，維護(hù)正當(dāng)權(quán)益，防止不必要的損失出現(xiàn)。要重視協(xié)商、補(bǔ)償?shù)确绞嚼茫黾映墙嫉貐^(qū)的土地供應(yīng)量，確保土地區(qū)位出讓整體平衡，根據(jù)市場(chǎng)需求做出調(diào)整，確保地價(jià)合理，為房地產(chǎn)的健康、持續(xù)發(fā)展提供保障。

（作者單位：274700鄆城縣國(guó)土資源局）endprint