杜肖蘭

【摘 要】 近兩年，長租公寓產(chǎn)業(yè)取得了長足發(fā)展，對于經(jīng)營長租公寓的企業(yè)來說，需要經(jīng)過融資才能獲得更好發(fā)展?；趯Ξ?dāng)前長租公寓主要融資工具的了解，本文探究了這些融資工具的應(yīng)用現(xiàn)狀，同時探究了這些融資工具可能帶來的問題，在此基礎(chǔ)上提出針對可能產(chǎn)生風(fēng)險的應(yīng)對措施，深度保證長租公寓融資的安全性。

【關(guān)鍵詞】 長租公寓 融資工具 政策制度

引 言

在當(dāng)前經(jīng)濟形勢下，長租公寓的融資工具類型廣泛增加，這些融資工具能夠為企業(yè)帶來大量資金。由于這些融資工具的運行體系和原理有很大不同，同時不同的融資工具存在的風(fēng)險類型也有很大不同，為保證行業(yè)運行的穩(wěn)定性，需要對這些內(nèi)容進行全面深度分析。

一、長租公寓當(dāng)前主要擁有的融資工具類型

當(dāng)前長租公寓融資工具主要有4種：（1）銀行貸款融資。我國在2017年全面開放對融資住房的銀行貸款，到目前為止，產(chǎn)生的融資意向已經(jīng)突破萬億，但是由于長租公寓屬于新興產(chǎn)業(yè)，很多銀行雖然有投資意向，但是實際的投資量并不高。可以說當(dāng)前的銀行貸款融資規(guī)模并不大，企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)需要更多依賴其余的融資工具，不過可以預(yù)見的是，在今后的發(fā)展中銀行貸款融資量將會持續(xù)提升。（2）公司信用類債權(quán)。目前，證監(jiān)會已經(jīng)為長租公寓的開發(fā)建設(shè)專門開辟了綠色通道，以加快企業(yè)的融資。這說明在我國當(dāng)前的發(fā)展中，證監(jiān)層對長租公寓企業(yè)持支持態(tài)度，并且相較于銀行貸款，這種融資渠道能夠在短期內(nèi)獲取更多的資金，充分提升這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。（3）資產(chǎn)證券化。長租公寓產(chǎn)業(yè)有向資產(chǎn)證券化方向發(fā)展的趨勢，在應(yīng)用傳統(tǒng)證券的同時，當(dāng)前也已經(jīng)推行REITs試點工作，并且在實踐過程中取得了良好的效果。另外在該過程中，也開發(fā)出了多類型的融資證券，提高整個行業(yè)的融資速度。（4）股權(quán)融資。在當(dāng)前的長租公寓行業(yè)中，股權(quán)融資已經(jīng)獲得了爆發(fā)式增長，但是在這種融資渠道的初期發(fā)展階段，由于企業(yè)往往無法提供有效的抵押項目，導(dǎo)致股權(quán)融資的規(guī)模仍然較小。

二、長租公寓融資工具存在的風(fēng)險

（一）過度融資風(fēng)險 在相關(guān)政策的扶持下，長租公寓能夠獲取大量的融資，在這種融資體系中，企業(yè)乃至行業(yè)會涌入大量資金，這會導(dǎo)致行業(yè)發(fā)生過度融資風(fēng)險，尤其是在短期融資體系中，這種過度融資風(fēng)險的發(fā)生幾率更高。從長租公寓融資數(shù)據(jù)上來看，當(dāng)前銀行投資意向已經(jīng)達到萬億級別，同時企業(yè)發(fā)行的融資債券每年也能夠達到千億級別，對于長租公寓行業(yè)來說，很難在短期內(nèi)消化數(shù)額龐大的資金。融資渠道的擴寬，會使各類長租公寓企業(yè)抓住機會，在新時期同時開發(fā)更多項目，最終容易導(dǎo)致過度建設(shè)現(xiàn)象的發(fā)生。

（二）機構(gòu)運營風(fēng)險

當(dāng)整個長租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)生融資過度現(xiàn)象之后，長租公寓開發(fā)企業(yè)將會主動獲取更多房源，并吸引租戶進行房屋租賃，而對于資本運營機構(gòu)來說，只有在企業(yè)能夠回收成本的情況下才能讓金融機構(gòu)獲取收益，但是房源數(shù)量提升時，又需要在保證入住率的情況下才能夠讓企業(yè)收回運營成本。以某企業(yè)為例，意圖在全國范圍內(nèi)獲取房源，以讓企業(yè)獲得更高經(jīng)濟收益，通過對租金獲取以及各類成本的研究，發(fā)現(xiàn)企業(yè)要獲取收益，房屋的入住率要高于70%，而在當(dāng)前的房屋應(yīng)用中，要達到70%的入住率在一些區(qū)域中極其困難。另外在整個產(chǎn)業(yè)的運行過程中，當(dāng)企業(yè)倒閉后，必然會將損失傳遞給企業(yè)的競爭對手，這些因素對于資本運營機構(gòu)來說都具有極大的運營風(fēng)險。

（三）資金挪用風(fēng)險

對于長租公寓開發(fā)企業(yè)來說，在獲取融資后很難保證其做到?？顚Ｓ?，最直接的表現(xiàn)為，企業(yè)方面可能以房屋建設(shè)、企業(yè)運行等理由進行多次融資，在獲取融資后，會將這些資金用于獲取住宅土地等，這種情況對于企業(yè)的運行和發(fā)展來說，雖然能夠在短期內(nèi)獲得更好發(fā)展，但是對于投資者來說，當(dāng)前的這種發(fā)展模式無疑讓其面臨更高的資金風(fēng)險。另外在長租公寓開發(fā)企業(yè)應(yīng)用這些資金獲取住宅土地的過程中，其業(yè)務(wù)必然會向房地產(chǎn)企業(yè)方向發(fā)展，這種情況會導(dǎo)致長租公寓開發(fā)企業(yè)本身面臨更多的運行風(fēng)險，容易引發(fā)大規(guī)模經(jīng)濟體系垮塌現(xiàn)象。

（四）違約風(fēng)險

長租公寓開發(fā)企業(yè)在發(fā)展中，由于政策方面的原因，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)行的信用債券數(shù)量和規(guī)模大幅提升，尤其是在2018年，這種現(xiàn)象體現(xiàn)地更為明顯，這對于投資者來說顯然不是好消息，企業(yè)乃至行業(yè)飛速擴張，企業(yè)的償還能力無法被全面有效保證，所以在高速發(fā)展后期，各類投資渠道有很大可能會減少對長租公寓的投資量，另外在長租公寓的開發(fā)過程中，企業(yè)方面也可能由于一些原因?qū)е旅媾R財務(wù)風(fēng)險，這些風(fēng)險普遍出現(xiàn)后，投資者必然會降低對行業(yè)投資的資金量，潛在的違約風(fēng)險可能產(chǎn)生。

三、長租公寓融資工具的風(fēng)險規(guī)避策略

（一）建設(shè)多層融資模式

目前長租公寓開發(fā)企業(yè)主要有兩種運營模式，一種為重資產(chǎn)運營模式，另一種為輕資產(chǎn)管理模式，這兩種運營模式當(dāng)前依靠的融資工具有很大區(qū)別。對于前者，融資主體為政府或國有企業(yè)主導(dǎo)下的融資體系，對于后者融資主體通常為長租公寓開發(fā)企業(yè)，同時不同的管理方式中，融資需求的特點也有很大不同。但是無論為哪種運營模式，都有能夠相匹配的融資模式，為了降低資本運營機構(gòu)面臨的風(fēng)險，并防止發(fā)生過量融資問題，在今后的融資體系中，需要建成多層融資模式，即讓企業(yè)同時在多種不同的金融運營機構(gòu)中進行融資，實現(xiàn)對風(fēng)險的有效分散，也能夠讓整個產(chǎn)業(yè)規(guī)避金融風(fēng)險。

（二）發(fā)展REITs融資體系

我國當(dāng)前雖然已經(jīng)針對長租公寓展開了REITs的試點工作，但是當(dāng)前在這種模式的應(yīng)用中，相較于國外成熟的REITs系統(tǒng)有不小差距，存在的主要問題為交易過程復(fù)雜，并且對整個體系進行了重復(fù)征稅，這在很大程度上降低了投資者的收益，在這兩個問題的共同作用下導(dǎo)致我國當(dāng)前只能開發(fā)類似REITs的工具。所以在今后的REITs模式發(fā)展中，最基礎(chǔ)的工作在于降低對該體系的征稅額度，讓該體系能夠吸引更多的投資者，同時對當(dāng)前的交易流程進行優(yōu)化。

（三）引導(dǎo)住房公積金等資本參與到長租公寓中

要保證長租公寓行業(yè)能夠長期進行低成本融資，一個重要措施為融入長期資本，具有代表性的為住房公積金、養(yǎng)老資金等資本。對于這類資本來說，對長期獲益方面要求更高，這種情況與長租公寓行業(yè)的獲取收益方式相同，所以在今后完成REITs體系的建設(shè)后，可以應(yīng)用這些長期資金完成對REITs體系的擴容。需要注意的是，在這些資本的引入過程中，政府部門需要將這些資本進行有序投入，防止短期內(nèi)大量的資金投入行業(yè)中，形成過度融資風(fēng)險。

結(jié) 論

綜上所述，我國長租公寓融資模式較為集中，這種方式帶來的融資風(fēng)險包括過度融資、機構(gòu)運營風(fēng)險、資金挪用和違約。這對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展顯然不利，要解決這些問題，可以通過建設(shè)多層融資體系、發(fā)展REITs融資系統(tǒng)、引導(dǎo)長期投資注入長租公寓產(chǎn)業(yè)達成目的，在讓行業(yè)獲取更多資本的同時，有效規(guī)避各類可能產(chǎn)生的問題。

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