張立軍

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點分析

房地產(chǎn)企業(yè)與其他生產(chǎn)企業(yè)相比，存在以下獨有的特點：一是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營資金較為密集，即每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都需要籌集和投入大量的資金，其價值量巨大；二是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營對象一般具有不可流動性的特點，即房地產(chǎn)企業(yè)的商品一般是不具實體流動性的不動產(chǎn)，因此其競爭范圍主要以本地市場為主；三是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營對象一般風(fēng)險較高，即由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受國家宏觀政策調(diào)控較多，形勢變化較快，企業(yè)管理者難以及時把握和適應(yīng)，經(jīng)營風(fēng)險較高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)控機(jī)制的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)之所以要強(qiáng)化內(nèi)控機(jī)制，主要是因為：一方面是健全完善的內(nèi)部控制機(jī)制是現(xiàn)代企業(yè)管理的客觀要求，即現(xiàn)代企業(yè)管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張的必要基礎(chǔ)條件，而內(nèi)部控制機(jī)制作為現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)必須建立健全完善的內(nèi)控制度來規(guī)范自身的管理與經(jīng)營，以確保資金安全，更好地提高企業(yè)的運營效率；另一方面則是健全完善的內(nèi)控機(jī)制有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險防范，即由于受金融危機(jī)和國家宏觀政策調(diào)控影響，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營局勢并不樂觀，存在著較多的風(fēng)險，加上多數(shù)企業(yè)管理者的風(fēng)險管控意識薄弱，缺乏高效的風(fēng)險評估和應(yīng)對機(jī)制，所以房地產(chǎn)企業(yè)有必要通過強(qiáng)化內(nèi)控機(jī)制來提高自身的風(fēng)險防范能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題

（一）內(nèi)部控制環(huán)境較為薄弱

內(nèi)部控制環(huán)境一般包括機(jī)構(gòu)層級設(shè)立及其權(quán)利責(zé)任分配、治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部監(jiān)督等內(nèi)容，它是企業(yè)建立和實施內(nèi)部控制制度的關(guān)鍵和基礎(chǔ)條件。所以說健全的內(nèi)部控制環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)順利構(gòu)建和推行內(nèi)部控制，保障預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)的前提。但是在實踐中，經(jīng)常存在管理層對內(nèi)部控制認(rèn)識不足，沒有關(guān)注內(nèi)部控制建設(shè)和實施會直接對風(fēng)險管控有重大影響，并最終阻礙企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)等現(xiàn)象，從而造成內(nèi)部控制的建設(shè)和實施環(huán)境較為薄弱。

（二）內(nèi)部風(fēng)險管理機(jī)制不健全

房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中由于所需資金量較大，周期較長，因此其面臨的各種內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險相對來說也比較高。由于外部風(fēng)險多與政策因素和社會經(jīng)濟(jì)因素有關(guān)，可控性不強(qiáng)，所以主要以內(nèi)部風(fēng)險控制為主，而內(nèi)部風(fēng)險主要包括項目管理設(shè)計和投資類決策兩類，房地產(chǎn)內(nèi)部風(fēng)險管理機(jī)制不健全也主要體現(xiàn)在這兩個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理方案設(shè)計的科學(xué)性和可行性研究不足，不被購買群體認(rèn)可，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并最終造成預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)難以實現(xiàn)；二是在進(jìn)行投資決策之前未進(jìn)行必要的項目投資風(fēng)險分析，存在投資決策失敗的可能性。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督和執(zhí)行力不足

有效的監(jiān)督既能為房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)濟(jì)活動的開展提供一個良好的環(huán)境，又能提高各項工作的效率，因此必須予以重視。但是目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部監(jiān)督和執(zhí)行力方面存在不足，主要體現(xiàn)在：一是監(jiān)督部門的獨立性較差，監(jiān)督部門缺少明確的工作流程和分工，在一定程度上影響了監(jiān)督組織結(jié)構(gòu)的嚴(yán)密性，從而造成監(jiān)督機(jī)制難以有效發(fā)揮作用；二是建立監(jiān)督機(jī)制的房地產(chǎn)企業(yè)，其監(jiān)督工作的執(zhí)行力也存在不足，多數(shù)情況下不能夠按照預(yù)期模式執(zhí)行監(jiān)督以杜絕違紀(jì)違規(guī)行為的產(chǎn)生，最終形成了內(nèi)部監(jiān)督流于形式，不能實質(zhì)落實的局面。

四、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制的途徑

正因為房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制建設(shè)和實施過程中存在內(nèi)部控制環(huán)境薄弱、內(nèi)部風(fēng)險管理機(jī)制不健全和內(nèi)部監(jiān)督和執(zhí)行力不足等問題，所以其內(nèi)控機(jī)制的有效性難以得到保障，管控效果并不理想。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身的內(nèi)控機(jī)制，可從以下幾個途徑進(jìn)行考慮：

（一）改善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

要改善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境，關(guān)鍵在于管理者內(nèi)部控制風(fēng)險意識的提高。在實際工作中要加強(qiáng)管理者的內(nèi)控風(fēng)險意識，一方面要通過各種方式促使企業(yè)管理層提高和端正對內(nèi)部控制重要性的認(rèn)識，尤其是讓其明白和了解內(nèi)部控制對企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)和保障企業(yè)持續(xù)健康運營的重要性；另一方面則需要房地產(chǎn)企業(yè)管理層積極參加內(nèi)部控制的專業(yè)培訓(xùn)以及時更新相關(guān)知識，以便于管理層能夠及時掌握房地產(chǎn)企業(yè)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境的變化，從而快速敏銳的對企業(yè)內(nèi)控機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而堵塞內(nèi)控漏洞，防范風(fēng)險，降低經(jīng)濟(jì)損失。

（二）強(qiáng)化內(nèi)部風(fēng)險管控

房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化內(nèi)部風(fēng)險管控，可從兩個角度加以思考：一是要將風(fēng)險管理實質(zhì)落實，并建立一套由各個層次的子系統(tǒng)構(gòu)成的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營重大風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)和突發(fā)事件應(yīng)急處理方案所構(gòu)成的完善的風(fēng)險預(yù)警體系，體系中既要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際管理中的風(fēng)險關(guān)鍵控制點、財務(wù)狀況和市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對可能出現(xiàn)的重點風(fēng)險進(jìn)行量化評估和預(yù)計，并設(shè)計相應(yīng)的應(yīng)對措施來減弱其對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的沖擊，另一方面則要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和開發(fā)項目的重要性配置企業(yè)資源，并建立健全突發(fā)事件的預(yù)警體系來識別各種內(nèi)部風(fēng)險，以保障企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營；二是要對管理方式進(jìn)行改善，以分散和控制投資風(fēng)險及商業(yè)風(fēng)險，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部日常管理，也可以提高其財務(wù)信息的有效性和會計報告信息的質(zhì)量，進(jìn)而為投資決策提供數(shù)據(jù)支持，降低投資決策失敗率。

（三）完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，提高執(zhí)行力度

如上文所述，完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制能夠為各項經(jīng)濟(jì)活動的開展提供一個良好的環(huán)境保障，同時能夠提高工作效率。因此在實踐中有必要對其進(jìn)行完善和健全，以提高其執(zhí)行力度：首先應(yīng)當(dāng)從內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的獨立性入手，即將監(jiān)督機(jī)構(gòu)從管理活動中獨立出來，提高其獨立性，同時賦予其應(yīng)有的監(jiān)督范圍和權(quán)力；其次是對監(jiān)督的工作流程予以規(guī)范化，并制定相應(yīng)的管理措施，確保既能充分發(fā)揮監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)管職能，又能實現(xiàn)對監(jiān)督工作自身的約束力；最后是要定期對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制進(jìn)行評價和考核，以及時發(fā)現(xiàn)其在執(zhí)行過程中存在的問題和漏洞并加以修正，使企業(yè)的內(nèi)控機(jī)制朝著不斷趨于完善的方向發(fā)展。

結(jié)束語

本文以房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控機(jī)制為研究對象，在闡述其在建設(shè)和實施過程中存在的主要問題的基礎(chǔ)上，分別從改善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境、強(qiáng)化內(nèi)部風(fēng)險管控和完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，提高執(zhí)行力度三個角度提出對其內(nèi)控機(jī)制進(jìn)行強(qiáng)化的有效途徑，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制的優(yōu)化和完善有所啟發(fā)。

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