■ 趙為民 ZHAO Weimin 古小英 GU Xiaoying 張 蕊 ZHANG Rui

0 引言

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高市場競爭力的關(guān)鍵，尤其是當前快速發(fā)展的裝配式建筑行業(yè)，由于建造方式的變革，產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成較傳統(tǒng)建筑行業(yè)有一定區(qū)別，企業(yè)成本結(jié)構(gòu)較為復雜，同傳統(tǒng)建筑行業(yè)展開激烈市場競爭的情況下，如何降低開發(fā)建設(shè)成本、提高企業(yè)自身盈利能力，是裝配式建筑行業(yè)迫切需要解決的問題。本文在對裝配式建筑行業(yè)特點進行分析的基礎(chǔ)上，研究開發(fā)建設(shè)全過程成本控制措施，為裝配式建筑項目開發(fā)企業(yè)成本控制提供依據(jù)。

1 裝配整體式混凝土建筑項目開發(fā)建設(shè)特點

1.1 實施環(huán)節(jié)較多，成本結(jié)構(gòu)復雜

裝配整體式混凝土建筑項目建造過程涵蓋工程設(shè)計、構(gòu)件生產(chǎn)及施工安裝等多個環(huán)節(jié)，費用包括設(shè)計成本、構(gòu)件生產(chǎn)及運輸成本、施工安裝費用等。其中，構(gòu)件生產(chǎn)及運輸成本主要包括人工費、材料費、運輸費、養(yǎng)護費、模具費、管理費、稅金和利潤等；構(gòu)件安裝費主要包括人工費、耗材費、周轉(zhuǎn)材料費、機械費和稅費。費用產(chǎn)生環(huán)節(jié)涉及開發(fā)、設(shè)計、部品生產(chǎn)、施工等多個企業(yè)。

1.2 預制部位各異，成本差異較大

根據(jù)相關(guān)研究，相對于傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑，裝配整體式混凝土建筑的預制構(gòu)件生產(chǎn)、運輸及施工安裝成本是造價增加的主要因素，而由于不同種類預制構(gòu)件的價格差別較大，對預制率的貢獻也不同，因預制部位的選擇、預制構(gòu)件的應用規(guī)模不同，不同裝配式建筑項目單位建筑面積成本的差別也比較大。目前常用的預制構(gòu)件包括預制外墻板、預制內(nèi)墻板、預制樓板、預制樓梯、預制陽臺、預制空調(diào)板等。預制內(nèi)隔墻板價格約2 300元/m3，而預制夾心保溫墻體價格在3 000元/m3以上。

2 裝配整體式混凝土建筑項目成本控制中存在的問題

2.1 開發(fā)建設(shè)相關(guān)企業(yè)之間缺乏有效溝通

設(shè)計單位和部品構(gòu)件生產(chǎn)企業(yè)之間溝通不足，對當前預制構(gòu)件產(chǎn)品特點、生產(chǎn)信息和價格區(qū)間等了解不夠深入，在預制構(gòu)件選擇時未能兼顧產(chǎn)品性能及價格水平，或者選用的預制構(gòu)件不利于標準化生產(chǎn)，從而降低了構(gòu)件生產(chǎn)模具的重復使用次數(shù)，增加了預制構(gòu)件的生產(chǎn)成本。另外，設(shè)計、生產(chǎn)、施工企業(yè)溝通不暢會致使一些關(guān)鍵質(zhì)量控制點不能很好地被貫徹執(zhí)行，生產(chǎn)的預制構(gòu)件不能滿足現(xiàn)場施工安裝要求，需要進行調(diào)整，從而增加了成本。

2.2 缺少完善的項目成本預算

裝配式建筑行業(yè)在國內(nèi)起步較晚，多數(shù)企業(yè)在裝配式建筑建造方面經(jīng)驗不足，對于項目成本估算的準確率相對較低，僅按照傳統(tǒng)建造方式對材料費、人工費、施工費等進行粗略的估算，未結(jié)合裝配式建筑項目實施方案、構(gòu)件工廠生產(chǎn)工藝、運輸方案及現(xiàn)場施工裝配方案等進行詳細、完善的成本預算，不利于項目實施過程成本動態(tài)調(diào)控。

2.3 設(shè)計出圖前未實施專項方案評審

裝配式建筑項目設(shè)計對后期預制構(gòu)件的生產(chǎn)、施工安裝有直接的影響，設(shè)計出圖前未實施專項評審，設(shè)計方案不合理，會增加預制構(gòu)件生產(chǎn)運輸及施工安裝階段的成本。例如：若設(shè)計時未考慮標準鋼材的常規(guī)尺寸，會導致材料利用率降低，增加材料成本；設(shè)計時未考慮常規(guī)運輸車輛的車型，易導致預制構(gòu)件尺寸超過車輛限制要求，增加運輸成本；深化設(shè)計階段構(gòu)件拆分不合理，致使預制構(gòu)件重量過大，易增加構(gòu)件安裝時塔吊的租賃費和人工費用。

3 裝配整體式混凝土建筑開發(fā)建設(shè)過程成本控制措施

3.1 項目建設(shè)全過程的協(xié)同管理

裝配式建造方式不同于傳統(tǒng)建造方式的一個重要因素在于將技術(shù)和管理路線前期化。因此，在項目的策劃階段即需用全局思維來統(tǒng)籌設(shè)計、生產(chǎn)、安裝之間的關(guān)系。設(shè)計單位必須與構(gòu)件廠家、施工單位密切配合，在設(shè)計階段就摸清不同技術(shù)路線對模具周轉(zhuǎn)率、構(gòu)件生產(chǎn)效率及運輸方式、現(xiàn)場裝配速度等的影響。

3.2 投資決策

投資決策需對要素投入、實施方案與使用功能做全局性策劃，決策行使的優(yōu)劣，決定了整體成本。裝配整體式建筑項目在前期策劃階段應考慮其技術(shù)經(jīng)濟指標，確定其定位和功能，對規(guī)劃形態(tài)、造型、戶型等各關(guān)鍵要素的定位，除了要考慮對后期銷售的影響外，還應充分考慮對建造成本的影響。

由于采用標準戶型，可提高標準化程度，減少房地產(chǎn)開發(fā)項目的單位造價，因此，可適當增加標準層數(shù)量。另外，為充分發(fā)揮裝配式建筑項目的規(guī)?；瘍?yōu)勢，降低模具等的攤銷成本，建議適度提高項目預制率。

3.3 規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計階段對工程投資的影響度高達75%[1]，在規(guī)劃設(shè)計階段就要控制好建設(shè)工程的造價，具體措施如下。

（1）實施限額設(shè)計。限額設(shè)計是一種有效的成本控制手段。簡單地說，就是要按照經(jīng)核準的投資估算報告或可行性研究報告來控制初步設(shè)計概算，再由經(jīng)批復的初步設(shè)計概算來進一步控制項目施工圖設(shè)計。把每一階段確定的估算或者概算額及工程量先分解到各個結(jié)構(gòu)、建筑等大專業(yè)，再分解到各分部分項工程。

應加強設(shè)計人員工程造價意識，在設(shè)計時以投資或造價為出發(fā)點，設(shè)計出符合造價要求的方案。房地產(chǎn)企業(yè)造價人員應及時對設(shè)計方案進行測算，并及時將調(diào)整建議反饋給設(shè)計人員，達到動態(tài)控制投資的目的。

（2）實行合同約束。當前多數(shù)項目設(shè)計合同中僅約定設(shè)計內(nèi)容、設(shè)計要求、時間進度和設(shè)計費用等條款，很少把設(shè)計造價控制作為對設(shè)計單位的合同約束條件。設(shè)計單位習慣從設(shè)計的美觀性、符合設(shè)計標準規(guī)范、保證設(shè)計安全等目標出發(fā)，缺乏控制造價成本的意識。應在合同談判中增加成本控制相關(guān)條款，要求設(shè)計單位提供造價控制相關(guān)技術(shù)措施，甚至可設(shè)立獎懲、獎勵條款。

（3）加強設(shè)計圖紙審核和專項評審工作。在設(shè)計出圖前應加強設(shè)計圖紙的審核管理，以提高設(shè)計圖紙質(zhì)量，降低后期變更比例，減少不必要的浪費。另外，重大方案應通過專項評審，從而降低成本。某項目通過PC方案專項評審，控制PC方案經(jīng)濟性，一期PC招標考慮模具回收，為二期PC模具提前策劃準備，降低成本約50萬元。

3.4 采購與合同管理

3.4.1 設(shè)計采購與合同管理

設(shè)計單位采購時，需要考慮設(shè)計單位在裝配式建筑項目方面的業(yè)績、裝配式建筑設(shè)計能力等。對于設(shè)計合同，需注意裝配式建筑項目和普通設(shè)計項目的合同差異，包括設(shè)計階段、設(shè)計深度、設(shè)計內(nèi)容、設(shè)計周期等，避免合同漏項缺項，比如：PC技術(shù)體系、PC構(gòu)件、設(shè)計圖紙范圍、設(shè)計配合和管理范圍等。建議合同以單獨章節(jié)或附件形式明確項目全過程各階段設(shè)計內(nèi)容、深度、技術(shù)要求、技術(shù)配合詳細內(nèi)容、考核內(nèi)容等。

3.4.2 PC構(gòu)件加工采購與合同管理

PC構(gòu)件生產(chǎn)單位采購時，需要考慮PC構(gòu)件廠與建設(shè)項目的距離、質(zhì)量/進度管理情況、PC構(gòu)件價格、工藝協(xié)調(diào)與配合能力、加工技術(shù)等。

PC構(gòu)件采購合同要點：①價格：業(yè)主單位或總包根據(jù)項目特點、規(guī)格、標準化程度、構(gòu)件形式等初步測算構(gòu)件成本，合理選擇最優(yōu)價格。②質(zhì)量：套筒、灌漿料、保溫材料、保溫連接件，主要預埋件的質(zhì)量、品牌等，質(zhì)量管控和驗收要點、交貨狀態(tài)、破損處理和保修情況。③技術(shù)服務(wù)和配合：技術(shù)服務(wù)內(nèi)容、配合要求。

3.4.3 總包采購與合同管理

與傳統(tǒng)建筑最大的不同在于裝配式建筑工藝設(shè)計和協(xié)同、技術(shù)管理、流程管理對項目的質(zhì)量和成本影響較大，技術(shù)管理會起到一定的主導作用。總包采購時，需要重點考慮總包的技術(shù)管理團隊在裝配式建筑項目方面的業(yè)績或經(jīng)驗，建議在招標合同中，明確總包項目管理團隊人員的要求，包括業(yè)績、經(jīng)驗、技術(shù)管理、項目管理能力，評標階段建議對具體管理團隊成員進行匯報考核。

另外，由于裝配式建筑項目各關(guān)鍵階段的報價與技術(shù)方案相對應，為實現(xiàn)合理報價，業(yè)主單位應熟悉技術(shù)方案、關(guān)鍵工序、材料、措施，同時搜集市場價格信息。

目前，由于相關(guān)單位對PC項目技術(shù)管理的不熟悉，管理體制不匹配，造成PC項目成本質(zhì)量控制難度較大，建議在合同管理中強化以下幾個方面。

（1）總價控制：在招標及定標階段，實施總價控制，讓總包單位清楚具體的風險及管控目標。

（2）工藝方案和措施：招標階段對主要的工藝方案和要求做的規(guī)定，總包投標需提供詳細的技術(shù)方案，評標階段和合同簽署階段需組織專業(yè)人員評審，并要求其完善后，作為合同附件。

（3）主要材料、品牌限定：對裝配式建筑中影響到質(zhì)量的關(guān)鍵產(chǎn)品進行限定，對關(guān)鍵工藝提出要求。

（4）關(guān)鍵工序要求：對核心工序工藝，要求總包單位進行試制評定。

3.4.4 專業(yè)分包采購

專業(yè)分包采購時，同樣需要考慮團隊的裝配式建筑項目業(yè)績以及技術(shù)管理力，分包隊伍對實施項目及技術(shù)體系、工藝工法的熟悉程度，以及勞務(wù)隊伍的經(jīng)驗、素質(zhì)。還要考慮總包、業(yè)主對分包的采購和管控模式。

3.5 工程施工

（1）加強工程變更制度，降低工程成本。工程變更是編制工程預算增減賬的依據(jù)，作為開發(fā)企業(yè)要加強工程變更、現(xiàn)場簽證的管理，防止不正當?shù)淖兏?，建立?guī)范的變更制度。變更管理制度的內(nèi)容要明確工程、設(shè)計、成本合約部等有關(guān)部門在簽辦工程變更、現(xiàn)場簽證時的責任，分工必須明確。簽辦變更要注意以下問題：①施工前應嚴格審圖，盡量少變更，少辦現(xiàn)場簽證，減少造價增加的幅度；②變更內(nèi)容既要滿足工程施工及使用功能需要，又要考慮經(jīng)濟合理和成本節(jié)約[2]。

（2）建立健全投資控制系統(tǒng)。要創(chuàng)新管理模式，完善職責分工及有關(guān)制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全投資控制系統(tǒng)，做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，應按監(jiān)理方確定的工程量，以合同約定的計價為依據(jù)，套用材料單價及費用定額進行核價后支付[3]。

（3）大宗材料或大型設(shè)備按合同規(guī)定，根據(jù)工序及施工進度安排進料計劃，可直接由甲方提供，以降低造價和存儲成本[3]。

3.6 竣工結(jié)算

嚴格審核項目成本控制合同?？善刚埾嚓P(guān)有經(jīng)驗的監(jiān)理來對于合同的條款進行分析，對于每一條條款進行逐條審閱，防止出現(xiàn)違反合同或者隱瞞條款等問題的發(fā)生，合理評價工期和工程的造價，同時控制所產(chǎn)生的手續(xù)費。

4 結(jié)語

裝配式建筑項目成本控制是提高企業(yè)市場競爭力的關(guān)鍵，是實現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要條件。相對于傳統(tǒng)建筑，裝配式建筑技術(shù)管理、工藝設(shè)計和協(xié)同、流程管理對項目成本影響較大，必須建立項目全過程成本控制的理念，本文基于裝配式建筑項目實施特點，從開發(fā)商角度提出了項目開發(fā)建設(shè)全過程各個階段的成本控制措施。