本刊記者 萬曉冉

基于“銀發(fā)經(jīng)濟”浪潮所帶來的巨大市場潛力以及經(jīng)濟下行壓力之下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的迫切需要，近年來，包括萬科、綠地、綠城、遠洋、越秀等知名房地產(chǎn)商紛紛把觸角伸向養(yǎng)老地產(chǎn)。從初步探索到搶灘登陸，房企保險醫(yī)療攜手進軍，養(yǎng)老地產(chǎn)進入黃金期。

業(yè)內(nèi)人士表示，養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景廣闊。然而，受觀念、資金、醫(yī)療等綜合因素的影響，看似一片繁榮的養(yǎng)老地產(chǎn)卻陷入了發(fā)展困境，目前亟待探索多樣化的商業(yè)模式和盈利模式。

房企爭相布局養(yǎng)老地產(chǎn)

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增長之勢。人口老齡化所帶來的是“銀發(fā)經(jīng)濟”大繁榮。

事實上，早在2010年前后，許多房地產(chǎn)商就嗅到了“銀發(fā)時代”所帶來的商機，紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)“新金礦”。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已經(jīng)有10余家保險企業(yè)、80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)，投資總額超過3000億元。許多地產(chǎn)企業(yè)如：萬科、綠地、首創(chuàng)、綠城、保利、遠洋、越秀等企業(yè)均開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)，八仙過海各顯神通，紛紛亮出自己的絕活，打造自己的養(yǎng)老地產(chǎn)新模式。

2018年5月20日，遠洋集團在西南區(qū)域首個高端綜合型養(yǎng)老機構(gòu)——遠洋·椿萱茂簇橋老年公寓試營業(yè)。公寓建筑面積1.4萬平方米，有368張床位，全力打造一站式退休解決方案。以優(yōu)美的居住環(huán)境、高品質(zhì)生活服務(wù)和設(shè)施，打造精神與物質(zhì)生活充盈的長者樂園。同時，遠洋將成都作為2018年重點布局的城市，建設(shè)簇橋、金沙等老年公寓以搶占高端養(yǎng)老市場，也表明遠洋養(yǎng)老業(yè)務(wù)繼續(xù)加快向外拓展的步伐。

2018年5月14日，越秀地產(chǎn)與法國愛德福護理機構(gòu)集團簽約合作運營越秀海頤苑高端城市養(yǎng)老綜合體項目。該項目位于廣州珠海，建筑面積約2萬平方米，規(guī)劃356張床位。越秀將引進法國成熟的養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗，共同打造既與國際接軌又“接地氣”的醫(yī)養(yǎng)融合高端城市全齡綜合性國際養(yǎng)老社區(qū)。

業(yè)內(nèi)專家認為，海頤苑養(yǎng)老綜合體能夠提供一站式服務(wù)，可以幫助老人在身體、心理方面保持健康，同時提升老人社會活動力。與國外護理機構(gòu)的合作，將為越秀養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來養(yǎng)老服務(wù)新理念和新方法，增加其在服務(wù)、管理方面的創(chuàng)新，提升自身競爭力。

同時，前景廣闊的中國健康養(yǎng)老市場，吸引了一大批保險企業(yè)進軍其中。保險機構(gòu)與地產(chǎn)商頻頻“抱團”、攜手分羹，也是大的趨勢。2018年4月26日，太平保利投資管理有限公司(下稱太平保利)正式開業(yè)。這是國內(nèi)首家由保險和地產(chǎn)跨界的“央企聯(lián)姻”產(chǎn)物，出資股東分別是中國太平保險集團旗下的太平人壽、太平資產(chǎn)，以及中國保利集團旗下的保利地產(chǎn)。

仍有巨大供給空間

前萬科高管毛大慶表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)未來的新爆發(fā)點在四大新領(lǐng)域：新辦公、新居住、新養(yǎng)老和新旅行。新養(yǎng)老地產(chǎn)將著眼于生態(tài)環(huán)保、高端智能，可以建在城市的“綠肺中心”甚至是風(fēng)景名勝區(qū)；還可以建成如共享際一樣的綜合養(yǎng)老社區(qū)，讓老人做自己想做能做愿做的事，既是被服務(wù)者，也是服務(wù)者；還可進行“夕陽創(chuàng)業(yè)”，實現(xiàn)老有所為，做到宜居宜養(yǎng)、宜為宜樂。

事實上，從2015開始，中國進入急速老齡化階段，據(jù)統(tǒng)計，目前中國已經(jīng)成為世界上老年人口最多的國家，60周歲及以上人口24090萬人，占總?cè)丝诘?7.3%，其中65周歲及以上人口15831萬人，占總?cè)丝诘?1.4%。而目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的供需關(guān)系并不平衡，盡管進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)超過100家，但市場需求仍在不斷膨脹。據(jù)高力國際預(yù)測，到2025年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模將達到5萬億。按照國外成熟階段的養(yǎng)老行業(yè)需求來看，每千名老人需要50個床位，可見養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展存在巨大的供給空間。

反觀當前養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品，多數(shù)名為養(yǎng)老實為地產(chǎn)，配套資源和適老產(chǎn)品與服務(wù)缺乏。高力國際發(fā)現(xiàn)，目前自持經(jīng)營類養(yǎng)老項目的空置率普遍較高，分別在35%～45%之間。而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于非快速消費型產(chǎn)業(yè)，需要有耐心的培育期。一般養(yǎng)老院入住率要達75%～85%才能盈虧平衡。相比之下，高端項目比中低端項目入住率更高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會、上海親和源、廣州祈福護老公寓等入住率都在：95%：以上。

業(yè)內(nèi)人士表示，較高空置率并不意味著城市過度建設(shè)或者供給過剩。“地產(chǎn)+醫(yī)療”、教育、金融、居家等，以融合為養(yǎng)老地產(chǎn)的破局之道。其中，融合增益將是未來養(yǎng)老地產(chǎn)破局方向之一。以美國的HCP為例，作為服務(wù)于醫(yī)療保健領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資信托公司，它融合了旗下的老年人住宅、生命科學(xué)地產(chǎn)、診所、醫(yī)院及專業(yè)護理院各領(lǐng)域，輕資產(chǎn)運營平均毛利率高達56%。比如萬科幸福家，嵌入托兒所，滿足老少的共同照看需求。

盈利模式需多樣化

然而，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資雖然前景樂觀，卻“錢”途渺茫。由于投入高、回報期長、盈利模式模糊，當下的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資機構(gòu)們并不明確知道該把錢投向何處。在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程中，養(yǎng)老地產(chǎn)還屬于“新生兒”，業(yè)內(nèi)對其發(fā)展模式的爭議一直沒有間斷過。

目前，很多養(yǎng)老地產(chǎn)實際上都是打著養(yǎng)老的旗號去圈地。所謂成功模式，無非是圈大量的土地，拿到最優(yōu)惠的土地政策，房子建成之后全賣掉或者大部分賣掉，然后把賣房子賺取的部分利潤補貼到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里去。

隨著養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的運營意識和服務(wù)意識逐步強化，養(yǎng)老地產(chǎn)模式也在不斷升級，產(chǎn)品形態(tài)逐步多元化，出現(xiàn)了醫(yī)療養(yǎng)老結(jié)合（如上實東灘瑞慈花園在社區(qū)中設(shè)置瑞金醫(yī)院）、候鳥式旅游養(yǎng)老（如保利三亞海棠灣和太平保險集團的梧桐人家）等多元化養(yǎng)老地產(chǎn)模式。

盡管各種養(yǎng)老地產(chǎn)新模式不斷出現(xiàn)，但對大多數(shù)服務(wù)商來說養(yǎng)老地產(chǎn)還是一個新的領(lǐng)域。中研普華研究員劉志達表示，其開發(fā)模式、商業(yè)模式尚處于探索階段，政府的配套政策及行業(yè)標準都沒有明確，所以做養(yǎng)老地產(chǎn)需要特別謹慎。他表示，區(qū)位、環(huán)境、配套是關(guān)鍵，理想情況是有優(yōu)質(zhì)的景觀資源，同時又有完善的醫(yī)療生活設(shè)施。

作為新興產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間較短，有機遇也有挑戰(zhàn)。具有多年海外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗的信泰資本董事長蓬鋼認為，中國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域匯聚了地產(chǎn)商、保險公司及其他民營企業(yè)各種機構(gòu)參與。但目前尚未形成明確的角色分配，很多地產(chǎn)商、保險公司同時兼任著養(yǎng)老物業(yè)的開發(fā)商、持有業(yè)主以及運營商。相比之下，美國養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)的核心，是通過開發(fā)商、投資商與運營商的角色分離實現(xiàn)開發(fā)利潤、租金收益、資產(chǎn)升值收益與經(jīng)營管理收益的分離。中國養(yǎng)老地產(chǎn)要得以持續(xù)發(fā)展，也需要構(gòu)建這樣一個清晰的養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)鏈。

除此之外，養(yǎng)老公寓的物業(yè)管理和服務(wù)也應(yīng)該成為老年公寓項目中一個較大的贏利點。除了常規(guī)的物業(yè)服務(wù)，針對老年人的需求，社區(qū)服務(wù)可以增設(shè)日常的訂菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費釣魚服務(wù)、收費娛樂服務(wù)、收費社區(qū)活動服務(wù)等。

總體而言，市場需求變化對養(yǎng)老機構(gòu)的要求越來越高，既有硬件設(shè)施的要求，也有軟性多樣化服務(wù)的需求。同時，國企險資不斷進入養(yǎng)老機構(gòu)，必將帶來行業(yè)新一輪的洗牌，而民營企業(yè)在資金規(guī)模、人才儲備等方面比較欠缺，因此，民營企業(yè)自身需要不斷創(chuàng)新，通過輕資產(chǎn)化、多元化、鄉(xiāng)村化、資本化來積極面對挑戰(zhàn)，實現(xiàn)健康發(fā)展。