葛豐

國土資源部部長(zhǎng)姜大明近日在全國國土資源工作會(huì)議上表示，為推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，我國將逐步改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，以更好地讓全體人民住有所居。

有序推進(jìn)土地供應(yīng)主體多元化，有利于進(jìn)一步盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地等土地資源，對(duì)當(dāng)前大力推進(jìn)中的租售并舉，具有顯著助推作用。因?yàn)樽馐鄄⑴e要克服的最大困難，就是大城市土地供應(yīng)總體偏緊。以北京為例，按照計(jì)劃，該市從2017年起 5年內(nèi)，將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)租賃住房（即平均每年200公頃），而與之可做參照的另一數(shù)據(jù)是，2016年北京居住類用地供應(yīng)量總共不足130公頃，由此可見，盡可能拓展土地來源任務(wù)緊迫、意義重大。

這還只是立等可見的改革紅利。土地供應(yīng)多元化改革更深遠(yuǎn)的影響，還在于其精準(zhǔn)地切中了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列問題的主要病根。民眾感受最直接的房?jī)r(jià)過快上漲現(xiàn)象，按照一般邏輯，既然中國的房地產(chǎn)投資在高盈利回報(bào)驅(qū)使下，連年保持超高速增長(zhǎng)，那么這種情況理應(yīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給顯著增加，進(jìn)而緩和中國房地產(chǎn)市場(chǎng)（尤其是重點(diǎn)城市）供給不足的矛盾。然而，真實(shí)世界實(shí)際上演的“劇情”卻是，盡管連年處于房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控下，但中國的房地產(chǎn)價(jià)格始終保持快速上升勢(shì)頭，而且越是開發(fā)商投資熱情高漲的城市，房?jī)r(jià)上漲的速度就越快。

能夠解釋上述“違和”現(xiàn)象的關(guān)鍵點(diǎn)，就在于中國特殊的土地供應(yīng)制度，即政府為土地市場(chǎng)唯一的供應(yīng)者，土地供應(yīng)量并不遵從市場(chǎng)規(guī)律而依政府意愿變動(dòng)。而商品房作為一種特殊商品又必須附著于土地而存在，因此，如果更多的房地產(chǎn)投資量不能轉(zhuǎn)化為更多的土地購置面積與開發(fā)面積，投資量的增加實(shí)則起到的作用是推高土地成交價(jià)格并且由此推高商品房成交價(jià)格。

這其實(shí)還不是問題的全部。如果再做進(jìn)一步探究，就要搞明白為什么本該致力于熨平市場(chǎng)過度波動(dòng)的地方政府，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的效用函數(shù)會(huì)發(fā)生部分位移呢？這其實(shí)還是與政府是土地唯一供應(yīng)者的特殊安排密不可分。

由于政府是土地唯一供應(yīng)者，因此在任何情況下，地方政府都同時(shí)身兼市場(chǎng)監(jiān)管者、調(diào)控者，以及參與者、交易者這樣兩類難以調(diào)和的身份角色。而這種無時(shí)不在的角色沖突經(jīng)由房?jī)r(jià)/地價(jià)一路上漲利益刺激，逐漸引致地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴越來越重，其在對(duì)自身雙重身份的矛盾處理中，也自然合乎邏輯地越來越傾向于后者。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)20年發(fā)展歷程充分表明，要從根本上促進(jìn)、保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，就必須把地方政府逐步從土地利益糾葛中割離開來，而有序推進(jìn)土地供應(yīng)主體多元化的嘗試，因其切中了病根，自然有望收長(zhǎng)效之功。

當(dāng)然，那是遠(yuǎn)期目標(biāo)。短期內(nèi)徹底打破地方政府對(duì)商品房開發(fā)用地的壟斷仍不現(xiàn)實(shí)。endprint