文/本刊記者 王騰

商業(yè)地產(chǎn)最重要的一個環(huán)節(jié)就是打造流暢的資金通道，而在融資和管理方面的不斷創(chuàng)新，則成為保證資金通道暢通的不二法寶。

對于印力集團這個名字，很多人可能會覺得比較陌生，但是提起“印象城”、“印象匯”以及“印力中心”等商業(yè)項目，相信很多人都十分熟悉，尤其是在長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)。目前印力管理資產(chǎn)項目逾80個，遍布全國39個城市，總建筑面積超過600萬平方米。

印力集團的前身是深國投商置，于2003年4月在深圳成立，是國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)和運營商。此前為沃爾瑪中方股東，后華潤重組深國投，成為了深國投商置控股方；2013年11月，黑石集

團與工銀國際成為深國投商置的戰(zhàn)略投資者。2015年2月，在完全卸下國資背景后，深國投商置更名為印力集團，同時對商業(yè)產(chǎn)品線進行了重新梳理，主打“印象”系列。2016年8月，萬科成立投資基金，以128.7億元收購印力集團96.55%的股權(quán)，成為印力的核心股東。

15年間,盡管歷經(jīng)外部形勢變化和多次股東變更,印力仍保持穩(wěn)健而快速的發(fā)展，這背后蘊含著怎樣的管理哲學?

>> 丁為眾在這12年中見證了集團的多次股東重大變更。事實上，在中國商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心領(lǐng)域，印力一向被視為國際化程度相當高的企業(yè)之一。

融合與發(fā)展

12年前，丁為眾就來到了印力，作為資金管理部的總經(jīng)理，丁為眾在這12年中見證了集團的多次股東重大變更。事實上，在中國商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心領(lǐng)域，印力一向被視為國際化程度相當高的企業(yè)之一，合作伙伴有沃爾瑪、凱德、美國西蒙、摩根士丹利、新加坡政府基金GIC、凱雷等，可謂是數(shù)量眾多，“國際化”和“資本化”已為其打下深深的企業(yè)烙印。

丁為眾告訴我們：“公司成立至今，我們經(jīng)歷的股東有外資國有、有中資國有，有內(nèi)資民營；有外資基金、有國內(nèi)民營基金；有境外上市公司、有境內(nèi)上市公司；盡管股東背景各不相同，但對公司的內(nèi)部管理還是充分認可，所以印力的核心管理層一直未發(fā)生重大變動。與此同時，在適應不同股東管理方式的過程中，印力自身管理的透明度、規(guī)范化都在不斷提升、優(yōu)化。

發(fā)生在2016年的萬科收購事件，不僅是印力史上的重要變革，也成為萬科“城市配套服務商”轉(zhuǎn)型的最重要一環(huán)?？梢哉f這是一場典型的1+1＞2的商業(yè)并購，萬科與印力將產(chǎn)生巨大的資源協(xié)同效應，通過資源互通共享，在提升對商戶的議價能力、豐富目標客戶的大數(shù)據(jù)、加速管理輸出業(yè)務、優(yōu)化財務成本等方面擴大業(yè)務協(xié)同空間。萬科將繼續(xù)以“城市配套服務商”為定位推進轉(zhuǎn)型，印力則在擁有成熟商業(yè)開發(fā)管理與經(jīng)營管理能力基礎上，有望成為國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的商業(yè)地產(chǎn)巨頭。

談起這次和萬科的結(jié)合，丁為眾說：“萬科三十余年的發(fā)展當中，商業(yè)地產(chǎn)并不是主角。2014年萬科正式提出‘城市配套服務商’的轉(zhuǎn)型后，就一直在尋找一個合適的商業(yè)地產(chǎn)合作企業(yè)。而印力在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，從籌劃用地、設計、招商、運營等都有非常專業(yè)的團隊在運作。此外，在資本方面，如何對接業(yè)務、如何運作，已經(jīng)形成一整套完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，與萬科能夠形成有效互補。如今，萬科已將42個商業(yè)地產(chǎn)項目逐步交予印力管理，管理面積將超過600萬平方米，遍及39個城市。目前印力的定位是萬科商業(yè)地產(chǎn)平臺，未來目標是數(shù)一數(shù)二?！?/p>

兩家重量級的企業(yè)進行合并，通常在企業(yè)文化、管理模式等很多方面會產(chǎn)生較多需要磨合的地方，對此，丁為眾表示：在并入萬科的這一年來，萬科陽光健康的企業(yè)文化很有感染力，使得我們在融合中少了很多阻礙，讓我們的融合比想象的更快、更順暢；其次，萬科的“事業(yè)合伙人”制度也為印力帶來了新的變革，2017年希望承接萬科集團的綱領(lǐng)制定印力自己的“合伙人制度”，在整個集團從上到下倡導一種“大道當然、合伙奮斗”的精神。大家都知道，萬科在文化上很崇尚健康、運動，甚至有“萬科運動員股份有限公司的”的別稱，不僅在運動上，其透明陽光的企業(yè)文化體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部管理上，流程和運營的透明化運作方式提高了很多工作效率，防范了風險。

創(chuàng)新與學習

商業(yè)地產(chǎn)最重要的一個環(huán)節(jié)就是打造流暢的資金通道，行業(yè)特性注定企業(yè)必然是重資產(chǎn)型，而作為資金管理總經(jīng)理，丁為眾不僅是負責整個集團的資金安全和調(diào)度，更要負責融資。 “事實上我們經(jīng)常要進行金融創(chuàng)新，比如早在2010，印力就聯(lián)合漢威基金發(fā)行了一支規(guī)模5億美元的中國零售地產(chǎn)開發(fā)基金，打通與私募資本對接；現(xiàn)在我們在做的CMBS就是抵押型的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。而這種不斷創(chuàng)新的能力，更多的是得益于我們這種學習型組織所帶來的文化傳承。金融政策經(jīng)常有不同的政策的導向，而企業(yè)要如何應對這些政策導向，如何找到對我們最有利的時間窗口，做出最恰當?shù)娜谫Y選擇，則是我們需要隨時跟進、不斷學習的所在?！?/p>

而想要打造這樣的學習型組織并非易事，丁為眾有自己的一套管理模式和方法，她說：“資金管理部門的工作量挺大，而且我希望每個人能夠不斷提升，我們會不斷創(chuàng)造一些學習的機會，盡量讓每一個人可以輪崗。因為每個人都有細分的工作，而讓大家輪換起來，則可以讓員工更為全面地掌握更多工作技能，我們希望培養(yǎng)出來的是一個全才。此外，我也會輸出我部門的人去其他部門，比如去投資部。而這些跨部門的業(yè)務就會讓員工的眼界更加寬廣，對員工的職業(yè)生涯提升會是一個很好的幫助。”

當然，想打造學習型組織首先，組織的領(lǐng)導人必須是一個善于學習和進步的人，丁為眾正是這樣的一個人?！拔耶斈昕糀CCA的時候，英語說實話已經(jīng)有些生疏了，第一頁書讀下來，光不認識的單詞就有80多個，但是也就在這種情況下，我每天堅持學習兩個小時，持續(xù)下來，依然順利地完成了ACCA的考試和學習，而從這其中讓我學到了持之以恒的精神，并且學會了有方法、分階段地達成目標?！?/p>

對于丁為眾來說，在一家公司工作12年甚至更久的時間并不會讓她感到厭倦，在商業(yè)地產(chǎn)風起云涌的今天，在金融創(chuàng)新層出不斷的當下，丁為眾反而更加珍惜在這個行業(yè)多年的積累，持之以恒，對于丁為眾來說，是工作的信條，更是人生的堅持。