◎王國平

目前對于土地經(jīng)營權(quán)的定性研究很多，但是對其定量研究不夠。土地經(jīng)營權(quán)的定量研究特別是關(guān)于土地經(jīng)營權(quán)的貨幣價格計算研究，對于農(nóng)民合作社至關(guān)重要，因為無論是土地經(jīng)營權(quán)作為包括農(nóng)民合作社等經(jīng)營主體的注冊資本，還是以土地經(jīng)營權(quán)抵押擔(dān)保貸款及破產(chǎn)清算，都需要準(zhǔn)確計算而不是估算土地經(jīng)營權(quán)的貨幣價格。本文試圖對農(nóng)民合作社土地經(jīng)營權(quán)的貨幣價格計算做一些深入研究。

一、土地經(jīng)營權(quán)在農(nóng)民合作社中表現(xiàn)形式

本文所稱農(nóng)民合作社，是指依照《農(nóng)民專業(yè)合作社法》成立的農(nóng)民合作社。本文所稱土地經(jīng)營權(quán)，按照“三權(quán)分置”理論，是從農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出的一項權(quán)能，一般是指某個組織或者個人對取得的土地?fù)碛姓加?、使用、收益和一定處分的?quán)利。依照2003年3月1日起施行的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》，包括采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)，還包括對不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地通過采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包取得的土地經(jīng)營權(quán)。

農(nóng)民合作社取得土地經(jīng)營權(quán)的方式一般有兩種，一種是農(nóng)民合作社通過土地所有權(quán)人或土地承包經(jīng)營權(quán)人出租土地取得土地經(jīng)營權(quán)；另一種是通過農(nóng)民合作社成員以土地經(jīng)營權(quán)入股取得土地經(jīng)營權(quán)。無論通過哪種方式，最后的結(jié)果是農(nóng)民合作社取得了一定期限的土地經(jīng)營權(quán)，土地經(jīng)營權(quán)最大的功能是給農(nóng)民合作社帶來經(jīng)濟(jì)效益。按照有關(guān)會計學(xué)對資產(chǎn)的定義，資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的，由企業(yè)擁有或者控制的，預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，從這一原則可以判斷，合作社取得的土地經(jīng)營權(quán)應(yīng)該屬于資產(chǎn)范疇。按照資產(chǎn)的相關(guān)分類原則，無形資產(chǎn)是指長期使用但是沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，土地經(jīng)營權(quán)歸農(nóng)民合作社長期使用，而且沒有實物形態(tài)，因此土地經(jīng)營權(quán)在農(nóng)民合作社中的表現(xiàn)形式應(yīng)該是資產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。

2017年12月27日經(jīng)全國人大修訂，自2018年7月1日起施行的《農(nóng)民專業(yè)合作社法》，第十三條明確，農(nóng)民專業(yè)合作社成員可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)、林權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)，以及章程規(guī)定的其他方式作價出資。這也從法律層面明確了土地經(jīng)營權(quán)作為資產(chǎn)或稱財產(chǎn)，注冊成立農(nóng)民合作社，成為農(nóng)民合作社的資本金。

二、農(nóng)民合作社土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格計算

土地經(jīng)營權(quán)既然是資產(chǎn)，就應(yīng)該能進(jìn)行貨幣計價，也就是以貨幣計算土地經(jīng)營權(quán)價值?，F(xiàn)在大多是對土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行估價，估價的方法和依據(jù)主觀性太強(qiáng)、科學(xué)性不高，有的不盡合理，甚至無限高估出現(xiàn)虛增注冊資本的現(xiàn)象，難以有效保護(hù)交易安全和債權(quán)人的權(quán)益。土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格計算，目前是個空白而且是個難點(diǎn)，目前沒有一個大家普遍認(rèn)可的計算方法。本文試圖找到科學(xué)計算農(nóng)民合作社土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格的方法。

（一）農(nóng)民合作社土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格計算的幾種方法

本文認(rèn)為農(nóng)民合作社土地經(jīng)營權(quán)的貨幣價格計算，應(yīng)因農(nóng)民合作社取得土地經(jīng)營權(quán)的不同途徑而有不同的計算方法。

1.合作社通過土地所有權(quán)人或土地承包經(jīng)營權(quán)人出租土地取得土地經(jīng)營權(quán)的貨幣價格計算方法。合作社通過土地所有權(quán)人或土地承包經(jīng)營權(quán)人出租土地取得土地經(jīng)營權(quán)的貨幣價格計算應(yīng)該沒有爭議，就是農(nóng)民合作社花了多少租賃費(fèi)，土地經(jīng)營權(quán)的貨幣價格就是多少，即土地經(jīng)營權(quán)的貨幣價格就是一定期限的土地租賃費(fèi)。譬如某農(nóng)民合作社租某村30戶農(nóng)民100畝耕地，每畝每年500元，租5年，租賃費(fèi)25萬元，那么農(nóng)民合作社取得的這100畝地的土地經(jīng)營權(quán)的貨幣價格就是25萬元。

2.農(nóng)民合作社成員以土地經(jīng)營權(quán)入股農(nóng)民合作社的貨幣價格計算方法。農(nóng)民合作社成員以土地經(jīng)營權(quán)入股農(nóng)民合作社的貨幣價格計算比較復(fù)雜?？偨Y(jié)起來，目前主要有以下幾種方法：

（1）土地流轉(zhuǎn)價格（土地租賃費(fèi)）參考法。這還包括兩種計算方法。一種是以一年的土地流轉(zhuǎn)價格為依據(jù)，如當(dāng)?shù)孛慨€土地一年的流轉(zhuǎn)價格為500元，那么某戶以5畝土地經(jīng)營權(quán)入股合作社，土地經(jīng)營權(quán)的價格為2500元。另一種是以入股期限內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)價格總和為依據(jù)。就是說，農(nóng)戶在以土地經(jīng)營權(quán)入股合作社的時候，一定要明確入股期限，如入股5年或10年，按照現(xiàn)行政策，農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)入股合作社的期限，不能超過二輪承包期的剩余期限。如當(dāng)?shù)孛慨€土地一年的流轉(zhuǎn)價格為500元，以5畝地入股合作社10年，那么土地經(jīng)營權(quán)的價格為500元*5畝*10年=25000元。如果在土地經(jīng)營權(quán)入股的時候沒有明確入股期限，那就要以到二輪承包期的剩余期限為準(zhǔn)。

（2）土地收益參考法。土地收益參考法與土地流轉(zhuǎn)價格參考法大同小異，只不過計算的依據(jù)由土地流轉(zhuǎn)價格變?yōu)橥恋厥找妗Ｗ鳛閰⒖嫉耐恋厥找娌皇寝r(nóng)戶土地入股合作社后的收益，而是入股前當(dāng)?shù)卣Ｄ昃?、種植當(dāng)?shù)仄毡榈霓r(nóng)作物的收益，一般是最近幾年土地收益的平均值。而且這里的收益是沒有去除土地流轉(zhuǎn)價格（土地租賃費(fèi)）的收益，如當(dāng)?shù)胤N植甘薯，去除各種種子、化肥、農(nóng)機(jī)服務(wù)費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、人工費(fèi)等，每畝年純收益為2000元，那么土地收益的參考值就是2000元。還也包括兩種計算方法。一種是以一年的土地收益為依據(jù)，如當(dāng)?shù)孛慨€土地一年的收益為2000元，那么5畝土地經(jīng)營權(quán)入股合作社的價格就是10000元。另一種是以入股時間內(nèi)的土地收益為依據(jù)，如當(dāng)?shù)孛慨€土地一年的收益為2000元，以5畝地入股合作社10年，那么土地經(jīng)營權(quán)的價格為2000元*5畝*10年=100000元。

（3）土地收益還原法。即將待評估土地最近幾年平均當(dāng)?shù)胤N植普通農(nóng)作物的收益，以一定的土地收益還原率（一般為農(nóng)業(yè)行業(yè)農(nóng)業(yè)社會平均利潤率）還原，以此計算土地經(jīng)營權(quán)價格。它是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價格。土地經(jīng)營權(quán)價格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益的高低和農(nóng)業(yè)行業(yè)社會平均利潤率多少。用公式表示：土地經(jīng)營權(quán)價格=土地平均年收益÷農(nóng)業(yè)行業(yè)社會平均利潤率。譬如，某地一畝地年平均收益為2000元，當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)行業(yè)社會平均利潤率為8%，那么可以計算一下需要多少資本的投入才能得到2000元。計算方法是2000÷8%=25000元。那么一畝地土地經(jīng)營權(quán)價格應(yīng)該為25000元，5畝地為125000元。如果以當(dāng)?shù)孛慨€土地流轉(zhuǎn)價格500元計算，500÷8%=6250元。那么一畝地經(jīng)營權(quán)價格應(yīng)該為6250元，5畝地為31250元。

土地收益還原法的合理性在于，土地經(jīng)營權(quán)與貨幣資金都是資產(chǎn)，從本質(zhì)上沒有區(qū)別，投入125000元貨幣資金一年可以帶來10000元收益，那么帶來10000元收益的土地經(jīng)營權(quán)的貨幣還原就是125000元。

三、農(nóng)民合作社土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格計算方法最優(yōu)選擇

從上述分析，可以看出三種方法計算土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格結(jié)果相差很大。到底哪個比較合理呢？我們應(yīng)該選擇哪個方法計算呢？

（一）農(nóng)民合作社土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格正確計算的必要性

如果一個農(nóng)民合作社，農(nóng)戶均以土地經(jīng)營權(quán)入股，以上三種計算方法均可，就看農(nóng)民合作社社員認(rèn)可哪個，因為計算標(biāo)準(zhǔn)一樣，即使是以入股土地面積計算也沒有問題，現(xiàn)實當(dāng)中也確實為了計算簡便和易于農(nóng)民接受，就是以入股土地面積計算股份的，而且有的地方為了更簡便，甚至沒有把土地分等評級，就是以入股土地的自然畝為股份，如某戶農(nóng)民入股合作社的土地面積為1.3畝，那么這戶農(nóng)民在合作社中的股份就是1.3股。問題的難點(diǎn)是，合作社既有以土地經(jīng)營權(quán)入股的，也有以貨幣資金入股的，土地經(jīng)營權(quán)入股和貨幣資金入股要對等折算，就是要把土地經(jīng)營權(quán)合理折算成貨幣資金。譬如某合作社60戶農(nóng)民成員以500畝土地經(jīng)營權(quán)入股，另外一非農(nóng)民成員以50萬元現(xiàn)金入股，在計算入股資金的時候要把500畝土地經(jīng)營權(quán)折算成與出資成員對等的可計量的貨幣價值。

土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格計算，容易走向兩個極端，貨幣價格計算過高或過低。當(dāng)全體入社成員均以土地經(jīng)營權(quán)入股的時候，為了增加農(nóng)民合作社的注冊資金和顯示農(nóng)民合作社的實力，容易過高估算土地經(jīng)營權(quán)價格，但是當(dāng)農(nóng)民合作社以土地經(jīng)營權(quán)清償債務(wù)的時候，可能會侵犯合作社債權(quán)人的利益。當(dāng)有出資大戶參與農(nóng)民合作社，出資大戶為了控制農(nóng)民合作社，往往過低估算土地經(jīng)營權(quán)價格，從而侵犯以土地經(jīng)營權(quán)入股的農(nóng)戶的利益?，F(xiàn)實當(dāng)中存在較多的還是是土地經(jīng)營權(quán)折算太低，對入股農(nóng)民利益進(jìn)行擠壓，農(nóng)民覺得吃虧，農(nóng)民寧可采取土地出租的方式流轉(zhuǎn)土地，客觀上影響了農(nóng)民入股的積極性。因此科學(xué)計算土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格，非常重要且必要。

（二）農(nóng)民合作社土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格計算的最優(yōu)選擇

我們可以用排除法對入股合作社的土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格計算方法進(jìn)行分析：

1.入股農(nóng)民合作社的土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格計算不能用1年期的土地流轉(zhuǎn)價格或收益計算。以1年的土地流轉(zhuǎn)價格或收益計算土地經(jīng)營權(quán)價格明顯不合理。土地經(jīng)營權(quán)既然是入股合作社，一般不會是僅僅入股1年，土地經(jīng)營權(quán)為合作社做出的貢獻(xiàn)及帶來的效益一定不止1年，以1年期的土地流轉(zhuǎn)價格或收益定價土地經(jīng)營權(quán)，并作為農(nóng)民對合作社的出資，那是對農(nóng)民利益的強(qiáng)取豪奪。

2.入股農(nóng)民合作社的土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格計算不宜用收益計算。土地經(jīng)營權(quán)入股合作社前，農(nóng)民沒有對土地進(jìn)行耕作和投入，此時轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營權(quán)農(nóng)民應(yīng)該得到的是土地的地租收入而不是總收益，這是供需雙方博弈的結(jié)果。轉(zhuǎn)出方獲得了地租轉(zhuǎn)出了土地經(jīng)營權(quán)，轉(zhuǎn)入方以給付地租為代價得到了土地經(jīng)營權(quán)，轉(zhuǎn)入方經(jīng)營耕作土地，收益減去地租，就是轉(zhuǎn)入方的利潤，如果收益全部給付轉(zhuǎn)出方，轉(zhuǎn)入方是不接受的。即使是現(xiàn)在有些轉(zhuǎn)出方因為某種原因提高地租，以自己平時種植的農(nóng)作物的收益向轉(zhuǎn)入方要價，譬如轉(zhuǎn)出方平時種植玉米，每畝去除種子化肥農(nóng)藥等費(fèi)用收益800元，然后以800元作為標(biāo)的出租土地，轉(zhuǎn)入方只有種植利潤高于玉米的其他效益更高的農(nóng)作物才能獲得利潤，這800元其實質(zhì)也是土地的地租。土地經(jīng)營權(quán)入股是土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一種，其貨幣價格計算的依據(jù)也應(yīng)以土地流轉(zhuǎn)價格（地租）為依據(jù)。

3.入股農(nóng)民合作社的土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格計算不宜用土地收益還原法。仔細(xì)分析，農(nóng)民把土地出租或入股獲得土地租金或分紅，其憑借的是對土地的壟斷。依據(jù)目前中央提出的“三權(quán)分置”理論，土地的所有權(quán)歸村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)民獲得的是土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)民又可以把土地承包經(jīng)營權(quán)中的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。按照土地地租理論，土地所有權(quán)人憑借土地所有權(quán)獲得絕對地租，但是現(xiàn)實我國實行惠農(nóng)政策，國家已經(jīng)取消農(nóng)業(yè)稅和“三提五統(tǒng)”，國家和集體不再向農(nóng)民收取任何稅費(fèi)，絕對地租不存在了。農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)獲得土地租金或分紅憑借的是土地承包權(quán)。土地承包權(quán)制度是具有中國特色的產(chǎn)權(quán)制度，應(yīng)該為中國所獨(dú)有。獲得承包權(quán)的農(nóng)民在農(nóng)村俗稱“二地主”。

要明確土地經(jīng)營權(quán)價格的本質(zhì)。土地所有權(quán)價格是無限期的地租收入資本化；土地承包權(quán)價格是一定期限的地租收入資本化；土地經(jīng)營權(quán)價格是一定年限的地租收入累加。因此，依據(jù)土地收益還原法還原的是土地承包權(quán)的價格，而不是土地經(jīng)營權(quán)的價格。土地經(jīng)營權(quán)入股合作社的貨幣價格計算不宜用土地收益還原法。

結(jié)論：農(nóng)民合作社土地經(jīng)營權(quán)貨幣價格，就是入股期限內(nèi)土地流轉(zhuǎn)價格（地租）的總和。這也是比較合理的計算方法。

至于土地經(jīng)營權(quán)的貨幣價格計算，到底是由農(nóng)民合作社成員自己計算，還是由第三方專業(yè)評估機(jī)構(gòu)計算，那是農(nóng)民合作社內(nèi)部的事情，由農(nóng)民合作社依據(jù)章程自己選擇。相信如果明確了以上土地經(jīng)營權(quán)的貨幣價格計算原則與方法，農(nóng)民合作社成員自己就能算出來。當(dāng)然，影響土地經(jīng)營權(quán)價格另一因素還有供求關(guān)系，即農(nóng)民與合作社雙方的博弈。那是另外一個問題。