劉勝軒

湖南省漢壽、桃江、岳陽、慈利、雙峰等8個縣開展全國農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權抵押貸款試點以來，積極探索配套服務機制建設，取得了較好成效。

抓抵押登記機構改革。明確縣農(nóng)經(jīng)部門為農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權抵押登記機構，建立產(chǎn)權交易機構，成立交易服務大廳（專項服務窗口）和土地承包糾紛調解仲裁庭，制定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法，完善土地流轉信息采集、上報、發(fā)布、存儲制度，建立土地承包信息庫。漢壽縣還開通農(nóng)村土地流轉門戶網(wǎng)站和覆蓋全縣的農(nóng)村土地流轉信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，為農(nóng)戶提供查詢、訴求、抵押登記等全方位服務。

抓抵押登記門檻改革。漢壽縣放寬經(jīng)營存續(xù)期至3年以上，與省農(nóng)信擔保公司、漢壽農(nóng)業(yè)銀行聯(lián)合推出“財銀擔”產(chǎn)品，為新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體提供承包土地的經(jīng)營權抵押貸款。

抓抵押登記流程改革。漢壽縣按照“先鑒證、后認定、再登記”的思路，核實土地經(jīng)營權的真實性、規(guī)范性、合法性，組織價值評估，完善抵押登記流程。慈利縣建立農(nóng)村土地流轉貸款管理系統(tǒng)，創(chuàng)建“兩核兩證”新模式，在核實承包地流轉合同規(guī)范性、核準流轉面積準確性的基礎上，核發(fā)《農(nóng)村承包土地流轉經(jīng)營權證》和《農(nóng)村承包土地經(jīng)營權抵押貸款登記證》，開展承包地貸款的真實性、準確性、科學性探索。

探索地價評估機制。岳陽縣建立農(nóng)戶自評、市場指導、機構評估三方價格會商機制，對授信額度50萬元以下的抵押貸款組織自評;對不便認可或超過50萬元以上的，商請市級具備資質條件的中介機構或專家評估委員會進行評估，按70%的抵押率進行土地抵押。漢壽縣明確“年租金×經(jīng)營期限+地上種養(yǎng)物價值”的價值評估原則，對50萬元以下的小額貸款，由抵押人、抵押權人、縣土地流轉服務中心三方認定經(jīng)營權價值。對50萬元以上的大額貸款，由專家評估委員會認定。金融機構按評估價值的40%-60%發(fā)放貸款。同時，與第三方機構合作，結合歷年交易數(shù)據(jù)、土壤酸堿度、肥沃程度等價格影響因素進行綜合評估，提高評估精準度，形成了“抵押人+抵押權人+縣土地流轉服務中心+第三方機構”四方價值評估認定體系。

探索設立風險補償金。制定經(jīng)營權抵押貸款風險補償金管理辦法，設立500萬-1000萬元不等的抵押貸款風險補償基金，專門用于對農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權抵押貸款本息凈損失的補償。對出現(xiàn)貸款損失的，由承貸金融機構提出補償申請，依程序審批后，按照10%至60%的比例予以補償。

探索權證管理模式。采取權證代管方式，抵押貸款經(jīng)營戶在還清本息之前，將《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證》作為抵貸憑證，交由產(chǎn)權交易機構代管。貸款償清后，返還抵貸憑證。如貸款期內無力償還，農(nóng)經(jīng)部門收回土地經(jīng)營權，將土地經(jīng)營權流轉到第三方，所得價款償還貸款本息。

探索風險共擔機制。沅陵縣利用縣、鄉(xiāng)兩級擔保體系，探索開展“承包地經(jīng)營權抵押+擔保公司擔?！薄俺邪亟?jīng)營權抵押+鄉(xiāng)級聯(lián)?；ケ！钡刃刨J模式。桃江縣、雙峰縣等地建立農(nóng)業(yè)補貼或農(nóng)業(yè)保險理賠款與抵押貸款掛鉤機制，將借款人應得的農(nóng)業(yè)保險理賠款和相關農(nóng)業(yè)補貼優(yōu)先用于償還借款人到期貸款。

探索抵押處置機制。各地制定實施意見，建立相關制度，對承包土地的經(jīng)營權抵押不良貸款進行合理處置。如因抵押人不履行到期債務，或不按借貸雙方約定情形依法行使抵押權的，可通過縣級產(chǎn)權交易機構或委托第三方中介機構進行掛牌再流轉。