劉慧琳

摘要：自1998年國(guó)家頒布房改政策以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并成為主要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開相關(guān)的房地產(chǎn)資源的開發(fā)，而房地產(chǎn)資源的供給主要來(lái)源于城市這一空間。因此，相關(guān)城市的空間規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在著緊密的聯(lián)系。優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)開發(fā)對(duì)于提升城市整體面貌有著極大的促進(jìn)作用。在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制下，城建部門和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關(guān)系是十分微妙的。基于這一前提，本文以安徽省會(huì)——合肥市為例，通過(guò)具體分析該市的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，找尋兩者之間的作用機(jī)制與問(wèn)題所在；并結(jié)合各方面的思考，提出客觀有效的策略與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃：關(guān)系：協(xié)調(diào)發(fā)展

一、房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的概念

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念

作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的首要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)的重要性十分顯著。它是一切房地產(chǎn)活動(dòng)的基礎(chǔ)。開發(fā)商在獲得相關(guān)土地開發(fā)權(quán)后，可以通過(guò)注入自有資金對(duì)相關(guān)土地進(jìn)行一系列資源空間開發(fā)。作為不動(dòng)產(chǎn)的代表，高投資、長(zhǎng)周期、強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)商品與普通商品存在差異。投資者對(duì)于房地產(chǎn)一般存在著兩種消費(fèi)傾向，即為自我所用的住房房產(chǎn)和投資獲利的投機(jī)性房產(chǎn)。用途的多樣性滋生了龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量，且這一現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市更為明顯。過(guò)大的剛性需求也在一定程度上提升了房地產(chǎn)開發(fā)的難度?！暗厣偃硕唷背蔀楫?dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的特征之一?？傮w來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市房地產(chǎn)開發(fā)頻率越高，相關(guān)土地使用率也越高，即經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)開發(fā)存在一定的正相關(guān)性。

（二）城市規(guī)劃的概念

城市規(guī)劃，顧名思義，是指政府或者相關(guān)部門根據(jù)城市的地理空間、經(jīng)濟(jì)狀況、空間結(jié)構(gòu)等一系列因素，通過(guò)制定實(shí)施相關(guān)政策與方案來(lái)合理配置城市的有關(guān)資源，以確保實(shí)現(xiàn)資源利用最大化、經(jīng)濟(jì)效益最大化的一種行政手段。在各方面達(dá)到最佳狀態(tài)的前提下，城市規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)水平增長(zhǎng)的重要保證之一?；趯?duì)土地的規(guī)劃管理方面，城市規(guī)劃的層次表現(xiàn)在整體、分快和詳細(xì)規(guī)劃三個(gè)方面。它總體上強(qiáng)調(diào)城市土地的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。在進(jìn)行有關(guān)區(qū)域的綜合評(píng)估之后，城市規(guī)劃能有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)整相關(guān)區(qū)域分工以及配置大型機(jī)械設(shè)備，使得被規(guī)劃城市形成一個(gè)完整的城市運(yùn)行體系。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的特點(diǎn)和關(guān)系

城市規(guī)劃本質(zhì)上具有一定的行政特征，即多數(shù)情況下規(guī)劃者以國(guó)家、政府的視角去考慮規(guī)劃過(guò)程中的整體利益；相反，房地產(chǎn)開發(fā)的行為主體多為個(gè)人或者私人企業(yè)，基于“理性經(jīng)濟(jì)人”的層面，追求利潤(rùn)最大化為房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的。兩者的出發(fā)點(diǎn)存在差異，這很大程度形成了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的差異性特點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體性與城市規(guī)劃的公眾性使得兩者之間存在一種對(duì)立的矛盾關(guān)系。然而，兩者也存在統(tǒng)一性，即它們均為一種以發(fā)展城市為目的建設(shè)性行為。相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)行為要符合城建部門發(fā)布的城市規(guī)劃構(gòu)想，城市規(guī)劃也有義務(wù)管理約束著房地產(chǎn)開發(fā)行為。優(yōu)質(zhì)合理的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的建設(shè)土壤；而城市的相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)有利于提升城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與擴(kuò)大空間資源利用程度，從而推動(dòng)城市規(guī)劃的進(jìn)一步完善。

基于合理的城市規(guī)劃下，不同區(qū)域的土地面積產(chǎn)生了不同的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。經(jīng)濟(jì)效益的高低決定了該土地是否適用于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)。因此，城市規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的引導(dǎo)意義；另一方面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的崛起，城市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要手段之一。它的實(shí)施有利于整合城市舊房資源，通過(guò)注入新資金使得城市房地產(chǎn)進(jìn)發(fā)新活力。整體上，房地產(chǎn)開發(fā)程度可作為城建規(guī)劃的相關(guān)反饋指標(biāo)。

三、合肥市房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃現(xiàn)狀

（一）合肥市房地產(chǎn)開發(fā)概況

自邁入二線城市行列后，合肥市的房?jī)r(jià)開始飛躍式的猛增。過(guò)高的房?jī)r(jià)引起了全國(guó)的關(guān)注，因此有關(guān)專家將合肥與蘇州、南京、廈門四城稱為“房?jī)r(jià)四小龍”。目前，合肥有關(guān)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)開始向商業(yè)化方向發(fā)展。越來(lái)越多的人開始將資金投注于房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期許通過(guò)購(gòu)入與出售的差值來(lái)獲得相關(guān)利益。這兩種基于不同目的的購(gòu)房行為導(dǎo)致了商業(yè)化背景下的房地產(chǎn)開發(fā)局面較為混亂，房?jī)r(jià)的波動(dòng)也表現(xiàn)為無(wú)規(guī)律性。但是，隨著周邊城市人口的大量流入，該城市的外來(lái)人口量劇增，無(wú)房者的比例開始提高，買房剛性需求激增。

整體來(lái)看，近年來(lái)合肥市的房地產(chǎn)開發(fā)的房屋施工面積逐漸增加，即開發(fā)范圍不斷擴(kuò)大。2010至2016年間，合肥市的房屋平均銷售價(jià)格總體上呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且其中2013年為增長(zhǎng)速度轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在此之前，合肥市的房產(chǎn)銷售價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小且漲幅明顯；2013年以后，合肥市的房屋平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)速度明顯加快。且通過(guò)比較2010-2016年合肥市商品房銷售面積與竣工面積可知，合肥房地產(chǎn)商品處于需求大于供給的不平衡局面。這一局面的存在催生了合肥市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）合肥市城市規(guī)劃概況

合肥作為安徽省會(huì)，其中心城市地位不可撼動(dòng)。近些年來(lái)，隨著國(guó)家與省政府的大力扶持與相關(guān)資源的整合，合肥的發(fā)展已經(jīng)遙遙領(lǐng)先于安徽省其他城市。秉承著“五化”協(xié)同的思想以及大力推行新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，合肥市已經(jīng)逐步被建設(shè)成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、格局規(guī)范、特色鮮明的優(yōu)秀現(xiàn)代化城市。

據(jù)合肥市相關(guān)部門估計(jì)，中心城區(qū)的常住人口將于2020年接近360萬(wàn)，相關(guān)城建用地也將達(dá)到360平方公里，達(dá)到了較大型城市的水平?；谖覈?guó)政府所頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于合肥市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》等相關(guān)條例，合肥市根據(jù)實(shí)際城市概況以及現(xiàn)存的相關(guān)土地資源確定了未來(lái)一定時(shí)間的城市空間布局。以積極推進(jìn)城市布局完整化、城市規(guī)劃合理化為主要中心思想，合肥市在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的同時(shí)開始重視城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，注重統(tǒng)籌規(guī)劃并以成為資源節(jié)約、環(huán)境有好的雙佳城市為最終目標(biāo)。

（三）合肥市房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃之間存在的問(wèn)題

1.城市總體規(guī)劃不佳

在我國(guó)大力推行新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的時(shí)代背景下，越來(lái)越多的城市開始發(fā)展成為典型的“城中村”模式，這便是城市規(guī)劃不佳所產(chǎn)生的負(fù)面現(xiàn)象之一。早在2010年，合肥市的“城中村”現(xiàn)象開始凸顯，并成為了合肥市走上全面城鎮(zhèn)化道路的一大障礙。據(jù)合肥市有關(guān)調(diào)研報(bào)告顯示，該市“城中村”個(gè)數(shù)即將突破400大關(guān)。這些“城中村”約占地792畝，所涉及建筑面積達(dá)一千四百多平方米，關(guān)聯(lián)人口接近18萬(wàn)。城市規(guī)劃的不規(guī)范性滋生了這一現(xiàn)象的發(fā)展，嚴(yán)重的減緩了合肥成為現(xiàn)代化城市的步伐。

2.過(guò)度房地產(chǎn)開發(fā)阻礙交通

隨著合肥市外來(lái)人口的激增，大量的土地資源被批準(zhǔn)用于房地產(chǎn)開發(fā)，相關(guān)地區(qū)的交通開始受到一定的影響。開發(fā)施工行為在一定程度上會(huì)影響到周邊地區(qū)的交通運(yùn)行。一方面，人口的流動(dòng)及出行量與日俱增，加劇城市交通負(fù)擔(dān)；另一方面，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)施工行為也阻礙了合肥市交通的順暢運(yùn)行，對(duì)于城市的居民來(lái)說(shuō)形成了一定的負(fù)面效應(yīng)。隨著這一問(wèn)題的不斷凸顯，城市規(guī)劃的重要性愈發(fā)明顯。

3.過(guò)度資源開發(fā)引亂象

盡管在實(shí)行城市發(fā)展的有關(guān)規(guī)劃時(shí)，政府及相關(guān)部門會(huì)根據(jù)不同的開發(fā)目的將土地資源劃分為不同性質(zhì)區(qū)域，但是忽略土地結(jié)構(gòu)、區(qū)位等不合理的規(guī)劃行為仍然存在。這種不科學(xué)的城市規(guī)劃行為會(huì)導(dǎo)致是土地資源的浪費(fèi)，并進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)的難度。再者，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，過(guò)度提高住宅區(qū)的容積率，最終造成“樓越建越高，樓距越來(lái)越小”的住宅亂象頻發(fā)。過(guò)度的資源開發(fā)使得土地資源的使用率不高反低，并在很大程度上降低了居民的居住環(huán)境和生活水平。

四、相關(guān)建議

（一）大力發(fā)展健康優(yōu)質(zhì)的城市規(guī)劃

正如前文提到，優(yōu)質(zhì)的城市規(guī)劃能夠積極促進(jìn)城市發(fā)展。作為發(fā)展城市的一項(xiàng)基礎(chǔ)步驟，城市規(guī)劃必須以充分了解城市現(xiàn)狀為根本要求，且整體規(guī)劃需具有一定的前瞻性與大局意識(shí)。基于如此的規(guī)劃背景下，相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仿佛“如魚得水”?？茖W(xué)的城市規(guī)劃對(duì)于開發(fā)商有著極大的促進(jìn)作用，從開發(fā)核心到開發(fā)策略，受城市規(guī)劃要求進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)是健康長(zhǎng)久的。作為推動(dòng)城市建設(shè)的根本策略，城市規(guī)劃的法律效應(yīng)也不容忽視。

（二）開發(fā)符合城市現(xiàn)狀的房地產(chǎn)

作為城市的再發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)是建立在城市規(guī)劃良好的基礎(chǔ)之上的。通過(guò)明晰有關(guān)城市規(guī)劃的指導(dǎo)文件，房地產(chǎn)開發(fā)商必須依據(jù)城市發(fā)展現(xiàn)狀與相關(guān)行政部門步調(diào)保持一致，杜絕違法開發(fā)性行為的產(chǎn)生。在符合城市規(guī)劃內(nèi)容的基礎(chǔ)上，充分利用經(jīng)手的每一份土地空間資源，致力于為相關(guān)城市帶來(lái)最大的經(jīng)濟(jì)效益，形成具有城市典型特征的房地產(chǎn)行業(yè)。

（三）控制房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)

為了合理運(yùn)用城市的有限空間去創(chuàng)造城市最佳效應(yīng)，有關(guān)管理行政部門相互之間應(yīng)該默契配合，嚴(yán)格把控相關(guān)土地的審批與建設(shè)，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)思想，進(jìn)一步優(yōu)化土地資源的配置與利用。并且，相關(guān)城建部門應(yīng)基于專業(yè)知識(shí)與人才的有關(guān)建議下發(fā)揮城市規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)作用，使得房地產(chǎn)開發(fā)形成規(guī)模化、合理化、高效化的發(fā)展新態(tài)勢(shì)。