趙士嬌+張琪

摘要：項目風險管理是房地產(chǎn)項目投資決策的重要因素。本文通過對中海鳳凰熙岸投資項目各個環(huán)節(jié)的風險進行識別，分析與評估。在全面風險管理理論的基礎之上，結合中海鳳凰熙岸投資項目風險評估情況，對其項目進行風險分析，并提出相應風險管理手段，風險預防措施、降低風險損失措施等；并提出風險規(guī)避建議促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定有序的發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)；投資項目；風險管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，許多風險也暴露出來，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資資金多、跨度時間長、面臨的不穩(wěn)定因素多等特點，本文以中海地產(chǎn)——長春市鳳凰熙岸項目為例，對其項目開發(fā)過程中的風險進行研究，通過對其投資項目中的各個環(huán)節(jié)進行風險管理研究，從微觀視角對房地產(chǎn)行業(yè)投資風險進行客觀、準確的分析，同時對不確定因素進行合理控制，有利于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。

1.投資項目風險管理相關理論

投資項目風險特征及類型。項目投資過程的劃分有決定過程中風險和項目建設實施風險。項目決定過程風險具有獨特性和復雜性、客觀性及現(xiàn)實可測性；項目設實施過程中主要存在包括對項目設計方面的風險因素，建設施工風險以及設備的風險等，項目決策的風險主要包括：一是組織結構方面是否完善；二是企業(yè)資源條件；三是項目實施所處的外界環(huán)境；四是施工能力風險等。

2.房地產(chǎn)項目投資風險的類型

2.1政策風險

2012年的政府工作報告中再次提到“要切實保障和改善民生”，其中也特別對房地產(chǎn)發(fā)展做出了具體的部署，從短期看，房地產(chǎn)的控市受到一定的影響和抑制。

2.2財務風險

投資項目財務風險主要包括以下幾個部分，一是資金籌措風險；二投資所處環(huán)境風險；三是收入風險。

2.3項目運作風險

一技術風險設備。二合同風險。根據(jù)國家和工程所在地政府的規(guī)定和相關標準，賣方所供產(chǎn)品需要進行認證，認證由買方負責組織認證并承擔相關費用。質量文件的提交作為買方向雇主申請付款的資料之一，賣方逾期提供，應承擔相應的違約責任。三自然環(huán)境風險、地理環(huán)境風險、天氣風險、意外事故使得房地產(chǎn)項目運作情況復雜，都會直接制約房地產(chǎn)項目運作。

3.中海地產(chǎn)鳳凰熙岸投資項目

3.1鳳凰熙岸地產(chǎn)項目投資現(xiàn)狀

2015年9月6日，中海集團內(nèi)部會議中提出了長春市南關區(qū)開發(fā)項目，投入11632.5作為土地購買成本，將其命名為鳳凰熙岸項目，并組織財務部、市場部、施工部等相關部門進行投資風險分析，中海鳳凰熙岸項目具有投資金額高、項目實施過程常、難度高、項目實施技術難的特點，工程項目建設的背后，隱藏著巨大的工程建設風險。房地產(chǎn)項目工程重大風險源管控，積極探索和開展房地產(chǎn)工程項目重大風險源管理相關的技術和管理措施研究。

3.2中海鳳凰熙岸投資項目風險評估

采用頭腦暴風法對建設階段風險進行評估，會議的共有20人，來自項目管理不同部門，采用舉手表決方式進行評估，分為五個風險等級，分別是?。?-4票）、較?。?-8票）、中（9-12票）、較大（13-16票）、很大（17-20票）。

由表1-1的風險得分計算可知，鳳凰熙岸項目在未投入到建設階段之前，主要存在工程方面質量無法達到要求；原材料、管理、基礎設施成本過高；以及安全方面的風險，這些潛在風險的存在，都是需要企業(yè)十分關注的。

3.3投資項目敏感性分析

銷售價格平均敏感度=6951-5687/2644/20%=2.39，開發(fā)成本平均敏感度=2908-2380/2644/20%=0.998，可以看出，銷售收入的多少對本項目的影響更大，因此課余斷定，在企業(yè)投資建設中，要特別關注房地產(chǎn)市場的環(huán)境變化，這樣才能更好地展開營銷，爭取將利益最大化。

4.投資項目風險應對策略

4.1中海鳳凰熙岸風險控制措施

一是強化項目決策階段的市場調研活動。二是采用科學的方法確定項目估算。三是做好財務分析和現(xiàn)金流預測。四是健全風險預警系統(tǒng)，根據(jù)中海集團的實際狀況，構建財務風險警告評價方面的相關指標，進行財務預警組織機構的建立，對企業(yè)活動進行設計、監(jiān)測、改善等控制，使企業(yè)能夠良性循環(huán)。

4.2房地產(chǎn)投資風險規(guī)避建議

一是要能夠掌握企業(yè)自身的經(jīng)濟實力。二是要聘請有專業(yè)能力的管理機構進行項目管理，幫助企業(yè)實現(xiàn)項目過程的規(guī)范化管理，從而使得企業(yè)的資源能夠得到充分利用。同時要加大對房地產(chǎn)行業(yè)、長春地區(qū)政策、經(jīng)濟、消費者需求方面的調研，更好地掌握市場動向，從而能夠幫助企業(yè)更好地發(fā)展。

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