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        投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的策略研究

        2018-01-22 07:16:46趙士嬌張琪
        現(xiàn)代營銷·學(xué)苑版 2017年12期
        關(guān)鍵詞:投資項(xiàng)目房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理

        趙士嬌+張琪

        摘要:項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要因素。本文通過對中海鳳凰熙岸投資項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,分析與評估。在全面風(fēng)險(xiǎn)管理理論的基礎(chǔ)之上,結(jié)合中海鳳凰熙岸投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估情況,對其項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析,并提出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理手段,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施、降低風(fēng)險(xiǎn)損失措施等;并提出風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定有序的發(fā)展。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)管理

        隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,許多風(fēng)險(xiǎn)也暴露出來,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資資金多、跨度時(shí)間長、面臨的不穩(wěn)定因素多等特點(diǎn),本文以中海地產(chǎn)——長春市鳳凰熙岸項(xiàng)目為例,對其項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究,通過對其投資項(xiàng)目中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理研究,從微觀視角對房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀、準(zhǔn)確的分析,同時(shí)對不確定因素進(jìn)行合理控制,有利于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。

        1.投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)理論

        投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)特征及類型。項(xiàng)目投資過程的劃分有決定過程中風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目決定過程風(fēng)險(xiǎn)具有獨(dú)特性和復(fù)雜性、客觀性及現(xiàn)實(shí)可測性;項(xiàng)目設(shè)實(shí)施過程中主要存在包括對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素,建設(shè)施工風(fēng)險(xiǎn)以及設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)等,項(xiàng)目決策的風(fēng)險(xiǎn)主要包括:一是組織結(jié)構(gòu)方面是否完善;二是企業(yè)資源條件;三是項(xiàng)目實(shí)施所處的外界環(huán)境;四是施工能力風(fēng)險(xiǎn)等。

        2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

        2.1政策風(fēng)險(xiǎn)

        2012年的政府工作報(bào)告中再次提到“要切實(shí)保障和改善民生”,其中也特別對房地產(chǎn)發(fā)展做出了具體的部署,從短期看,房地產(chǎn)的控市受到一定的影響和抑制。

        2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

        投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)部分,一是資金籌措風(fēng)險(xiǎn);二投資所處環(huán)境風(fēng)險(xiǎn);三是收入風(fēng)險(xiǎn)。

        2.3項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

        一技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)備。二合同風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國家和工程所在地政府的規(guī)定和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),賣方所供產(chǎn)品需要進(jìn)行認(rèn)證,認(rèn)證由買方負(fù)責(zé)組織認(rèn)證并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。質(zhì)量文件的提交作為買方向雇主申請付款的資料之一,賣方逾期提供,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。三自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、地理環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、天氣風(fēng)險(xiǎn)、意外事故使得房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作情況復(fù)雜,都會(huì)直接制約房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作。

        3.中海地產(chǎn)鳳凰熙岸投資項(xiàng)目

        3.1鳳凰熙岸地產(chǎn)項(xiàng)目投資現(xiàn)狀

        2015年9月6日,中海集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議中提出了長春市南關(guān)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目,投入11632.5作為土地購買成本,將其命名為鳳凰熙岸項(xiàng)目,并組織財(cái)務(wù)部、市場部、施工部等相關(guān)部門進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析,中海鳳凰熙岸項(xiàng)目具有投資金額高、項(xiàng)目實(shí)施過程常、難度高、項(xiàng)目實(shí)施技術(shù)難的特點(diǎn),工程項(xiàng)目建設(shè)的背后,隱藏著巨大的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程重大風(fēng)險(xiǎn)源管控,積極探索和開展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目重大風(fēng)險(xiǎn)源管理相關(guān)的技術(shù)和管理措施研究。

        3.2中海鳳凰熙岸投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估

        采用頭腦暴風(fēng)法對建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估,會(huì)議的共有20人,來自項(xiàng)目管理不同部門,采用舉手表決方式進(jìn)行評估,分為五個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí),分別是?。?-4票)、較?。?-8票)、中(9-12票)、較大(13-16票)、很大(17-20票)。

        由表1-1的風(fēng)險(xiǎn)得分計(jì)算可知,鳳凰熙岸項(xiàng)目在未投入到建設(shè)階段之前,主要存在工程方面質(zhì)量無法達(dá)到要求;原材料、管理、基礎(chǔ)設(shè)施成本過高;以及安全方面的風(fēng)險(xiǎn),這些潛在風(fēng)險(xiǎn)的存在,都是需要企業(yè)十分關(guān)注的。

        3.3投資項(xiàng)目敏感性分析

        銷售價(jià)格平均敏感度=6951-5687/2644/20%=2.39,開發(fā)成本平均敏感度=2908-2380/2644/20%=0.998,可以看出,銷售收入的多少對本項(xiàng)目的影響更大,因此課余斷定,在企業(yè)投資建設(shè)中,要特別關(guān)注房地產(chǎn)市場的環(huán)境變化,這樣才能更好地展開營銷,爭取將利益最大化。

        4.投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

        4.1中海鳳凰熙岸風(fēng)險(xiǎn)控制措施

        一是強(qiáng)化項(xiàng)目決策階段的市場調(diào)研活動(dòng)。二是采用科學(xué)的方法確定項(xiàng)目估算。三是做好財(cái)務(wù)分析和現(xiàn)金流預(yù)測。四是健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),根據(jù)中海集團(tuán)的實(shí)際狀況,構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警告評價(jià)方面的相關(guān)指標(biāo),進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)警組織機(jī)構(gòu)的建立,對企業(yè)活動(dòng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、監(jiān)測、改善等控制,使企業(yè)能夠良性循環(huán)。

        4.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議

        一是要能夠掌握企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。二是要聘請有專業(yè)能力的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目管理,幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目過程的規(guī)范化管理,從而使得企業(yè)的資源能夠得到充分利用。同時(shí)要加大對房地產(chǎn)行業(yè)、長春地區(qū)政策、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)者需求方面的調(diào)研,更好地掌握市場動(dòng)向,從而能夠幫助企業(yè)更好地發(fā)展。

        參考文獻(xiàn):

        [1]賈洪剛.大型風(fēng)電工程建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理模式探討[J].科技展望,2017,04:182-183.

        [2]宋繼鵬.建筑工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理與控制研究[J].門窗,2017(01):75.

        [3]劉慶.ZZ機(jī)場二期工程建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].南京理工大學(xué),2016.

        [4]王悅.某建筑工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].湖北工業(yè)大學(xué),2016.

        [5]史輝情.建筑工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].工程經(jīng)濟(jì),2015,10:62-66.endprint

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