張紅寶

（518131 廣東信達律師事務所 廣東 深圳）

一、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)的類型

（一）購房者債權(quán)

商品房預售是我國目前商品房買賣中最主要的方式。這一銷售方式有其存在的合理性，即是房地產(chǎn)開發(fā)商能在房屋預售過程中迅速回籠資金，以保證房屋的順利續(xù)建。但是，這一經(jīng)營方式會帶來一個嚴重問題，就是預售房屋不能辦理相應的產(chǎn)權(quán)登記，一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建房過程中破產(chǎn)倒閉，購房者既拿不到產(chǎn)權(quán)證明，也不能實際入住。

（二）建設工程價款債權(quán)

房地產(chǎn)企業(yè)一般不是具體的建筑施工單位，它往往將工程通過發(fā)包的方式將工程包給有資質(zhì)的施工單位。根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定，發(fā)包人逾期不按照合同約定支付承包人工程價款的，承包人可以就該建設工程折價、拍賣后的價款優(yōu)先受償，由此，建設工程價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利得以確立。

（三）勞動債權(quán)

勞動債權(quán)屬于破產(chǎn)法的“共性債權(quán)”，在《破產(chǎn)法》第113條對破產(chǎn)債權(quán)清償順序的規(guī)定中，除去破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?，位于第一順位的即為勞動債?quán)，具體包括職工工資、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、補償金、賠償金等所有與勞動者基本生活保障密不可分的一系列債權(quán)。

（四）擔保債權(quán)

房地產(chǎn)行業(yè)中，其最主要的擔保債權(quán)人當屬銀行。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商需要進行大規(guī)模融資。其中，向銀行申請貸款是其最主要的融資手段之一。但在實際操作中，擔保債權(quán)的順位往往被后挪，如擔保債權(quán)與勞動債權(quán)相較，雖前者屬物權(quán)，后者屬債權(quán)，但主流觀點是將勞動債權(quán)置于擔保債權(quán)之前?？此婆c基本民法精神相悖，實質(zhì)上與破產(chǎn)法追求實質(zhì)公平的目標有極大關(guān)系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償原則

（一）生存權(quán)優(yōu)先原則

筆者認為在房地產(chǎn)行業(yè)中，僅應將第一階段，即對生命體的維護納入優(yōu)先保護的范圍。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，即使同為購房者，其購房目的也各不相同，有人是為了“有所居”，有人是為了改善居住環(huán)境，有人是將購房作為一種投資手段，若將生命權(quán)的維護、尊嚴的維護及安全生活的維護全都等同起來的話，則所有的購房者都應受到優(yōu)先保護，這并不理智。因此，為了切實落實對弱者權(quán)利的保障，區(qū)分購房者的購房目的是必要的。當且僅當購房者是以保障自身居住為目的時，才應將其列為優(yōu)先保護的范疇。

（二）弱者保護原則

弱者保護原則是破產(chǎn)法中一項基本原則，但在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中應更為加以重視。在普通企業(yè)破產(chǎn)過程中，一般會涉及到勞動債權(quán)、擔保債權(quán)、政府債權(quán)及普通債權(quán)等。在上述債權(quán)中，“弱者保護原則”通常主要針對勞動債權(quán)。而在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中，這一原則所牽涉的主體更為廣泛。

（三）非合意之債優(yōu)先保護原則

就房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)實例而言，企業(yè)員工雖然是勞動合同的一方當事人，但并不是債權(quán)關(guān)系的當事人，其與用人單位之間存在的是雇傭關(guān)系，而非債權(quán)債務關(guān)系。當用人單位破產(chǎn)時，如無立法司法對員工的額外保護，則員工僅能憑借勞動合同的相關(guān)約定向用人單位索賠，而勞動合同顯然不會約定債權(quán)債務的救濟方式、救濟途徑等。由此，員工債權(quán)當屬于非合意之債。此外，購房債權(quán)也應屬于非合意之債。因為購房者與房開商之間屬于互負權(quán)利義務關(guān)系，當房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，購房者也僅能通過商品房買賣合同中約定的權(quán)利義務關(guān)系來進行索賠，但是買賣合同中一般只會約定雙方權(quán)利義務、違約責任等內(nèi)容，不會約定房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后購房者的權(quán)利救濟途徑，當房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，購房者也沒有與房開商談判的機會。這些都與合意之債的救濟方式存在明顯的不同；而且，不論是員工還是購房者，其回避風險或者自我救濟能力也與有擔保的債權(quán)、政府債權(quán)（盡管政府債權(quán)應歸為非合意債權(quán)）等有著明顯差異。在這樣的情況下，立法及司法勢必要向前者傾斜，將購房者及員工債權(quán)置于有擔保債權(quán)及政府債權(quán)之前，以保護弱者利益。

三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償規(guī)則的幾點建議

（一）建立購房保險制度

由于購房者在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中無論從權(quán)利保障、經(jīng)濟實力等各方面均處于劣勢地位，如何保障購房者尤其是消費性購房者的合法權(quán)利一直都是解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清償順序問題中最重要的一環(huán)。對此，筆者認為可以借鑒存款保險制度的相關(guān)措施及規(guī)定，設立購房保險制度。在組織建立一個購房保險機構(gòu)后，各房地產(chǎn)企業(yè)在每個樓盤開售前，以樓盤為單位，按照一定的標準向保險機構(gòu)繳納開售的樓盤的保險費用，保險金并非按照每年固定的比例繳納，而是以樓盤為單位。

（二）賦予預告登記以破產(chǎn)保護效力

我國預告登記主要見于《物權(quán)法》第20條。該制度可以對未來的物權(quán)進行擔保，在本身的設計上具有很高的價值，然而，在如今我國實行網(wǎng)簽制度的情況下，出賣方想將房屋“一房二賣”幾乎不可能，如預告登記仍只具有“對未來物權(quán)的保護”功能，就會失去其存在的意義。設計預告登記制度的初衷本身就是為了保障將來能順利實現(xiàn)相應的物權(quán)，在申請預告登記之時，購房者根本不可能預料到該房開商會走向破產(chǎn)，否則也不會與之進行交易。因此，賦予登記制度應是破產(chǎn)法應有之意。但是在《破產(chǎn)法》中，這一效力卻沒有得到體現(xiàn)。這會造成兩大嚴重后果，一是因為破產(chǎn)管理人的自由選擇權(quán)，一旦管理人選擇解除合同，則本應屬于物權(quán)請求權(quán)的權(quán)利只能淪為債權(quán)請求權(quán)；二是本可以通過預告登記來解決購房者債權(quán)的公示性問題，但是因為沒有賦予預告登記以破產(chǎn)保護效力，導致購房者債權(quán)作為優(yōu)先權(quán)的這一最大障礙始終無法解決。因此，要想達到平衡交易安全與切實保障消費型購房者權(quán)利，賦予預告登記相應的破產(chǎn)保護功能無疑是一個很好的選擇。

目前，學界和實務界對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償這一問題都未能達到統(tǒng)一意見，而如何破解這一難題，將各債權(quán)人的損失降到最低，使每個債權(quán)人在破產(chǎn)程序中都能感到實質(zhì)的公平的同時兼顧社會利益，這是本文的寫作目的所在。