周振宇

東北林業(yè)大學(xué)文法學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150040

建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)探究，是專有權(quán)之外的與專有權(quán)無關(guān)的附屬物，作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)在規(guī)定性之一。并且就目前而言，世界各國基本上都把建筑物區(qū)分所有的共有權(quán)推定為各區(qū)分所有人共有，筆者認(rèn)為應(yīng)該對共同共有、按份共有進行探析。

一、建筑物共有權(quán)性質(zhì)

(一)共同共有說

共同共有在其他領(lǐng)域也可以稱之為“公同共有”或者是“合并擁有”。這樣的學(xué)說認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)是在法律范圍以及合同規(guī)定范圍內(nèi)的而形成一樣關(guān)系的數(shù)人，因為擁有相同的關(guān)系領(lǐng)域所以可以享受相同事物的所有權(quán)，每個人的共同所有物應(yīng)該被所有人享受到全部物體，而不是僅僅享受自己所擁有的物品。在共有關(guān)系存續(xù)期間，不能把全部享有的東西進行分割，這樣的解釋方法在日本廣為流行。筆者認(rèn)為共有權(quán)不是讓所有人全部享受其權(quán)力帶來的意義，因為這樣與之前流傳的物權(quán)法共有理論不同，傳統(tǒng)的共有權(quán)是依據(jù)自身的性質(zhì)進行定義的，比如說擁有固定的關(guān)系，夫妻、母女、業(yè)務(wù)伙伴等。但是區(qū)分所有的共有關(guān)系是根據(jù)現(xiàn)實狀況發(fā)生的，也是客觀存在的，是根據(jù)專有權(quán)而定義的新的理論基礎(chǔ)。所有的共有權(quán)的區(qū)分需要建立在份額的劃分中，有著明確的份額劃分才能將所有的共有權(quán)劃分的十分明確以及清晰，讓人一目了然。共同共有說涉及的范圍不夠明確，將建筑物共同部分的盈利情況與建筑物內(nèi)的物業(yè)管理費用沒有進行很好的協(xié)商，讓這些問題沒有加以解決。

(二)按份共有學(xué)說

按份共有學(xué)說也可以稱之為“分別共有”和“普通共有”，換而言之也就是說明共有人擁有物品其中的一小部分就要擴展使用物品的所有權(quán)利，將其全部占有以及享受其所帶來的利益。一些學(xué)者認(rèn)為，建筑物雖然是一個整體但是可以劃分為多個分支，并且在分支上專有權(quán)是獨立的，是要求每個享受權(quán)利的所有人都能夠享受所有權(quán)利并且承擔(dān)專有權(quán)的義務(wù)。所有人的專有權(quán)應(yīng)該在大體上得到明確的規(guī)定，應(yīng)該讓自己的專有權(quán)分享有所有權(quán)，對建筑物形成一種多層次機構(gòu)，讓復(fù)合成為其權(quán)利機構(gòu)[1]。

二、建筑物共有權(quán)客體的確定

建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的客體是指區(qū)分所有人專有部分以外的部分，還包括另一部分的小區(qū)公共范圍，具體有以下幾部分。

(一)法定共有部分和約定共有部分

法定共有部分是指屋頂、外墻、走廊等，屬于在建筑的時候構(gòu)造為共有的部分，所有的人不能因為自己的意志將其轉(zhuǎn)移，不符按符合不符合自己的心意都要接受的部分。約定共有部分是出自于專有屬性，是一個獨立的個體與專有部分互不依賴，例如車庫、車位。這樣把二者分開能讓其行使的權(quán)力明朗起來，也可以依法規(guī)定物品的使用用途。

(二)全部共有部分和部分共有部分

二者的區(qū)分是將建筑物所有人共有的部分稱作為全部共有部分，將建筑物區(qū)分所有人所共有的部分，為部分共有部分。前者是說明小區(qū)里面的建筑物區(qū)分所有人都能夠看見的花、草等植物，后者包括住宅小區(qū)內(nèi)建筑物區(qū)分所有人所共享的同棟建筑物共有部分或同棟建筑物同一單元共有部分，包括共用的墻壁壁板、梁柱、樓道、電梯、管線等。將二者分別處理的意義在于能夠承擔(dān)維修的費用，全部共有部分將要承擔(dān)的維修費用由全部的人承擔(dān)，部分共有部分的維修費用有其所有權(quán)按照所有的比例進行承擔(dān)。這樣看來，可以平衡建筑物需要維修時的責(zé)任問題[2]。

三、建筑物共有權(quán)的內(nèi)容

建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的內(nèi)容就是讓不同的人享受不同的權(quán)利進而承擔(dān)不同的責(zé)任，也是把所有權(quán)共有部分的權(quán)利和責(zé)任進行很好的劃分。

(一)共有權(quán)人權(quán)利

共有權(quán)可以行使使用權(quán)、收益權(quán)、修繕改良權(quán)和處分權(quán)。使用權(quán)為在建筑物內(nèi)擁有使用權(quán)的人可以進行相對應(yīng)的使用并且他人無權(quán)干預(yù)、收益權(quán)為公共部分按照合約生成的部分權(quán)利、修繕改良權(quán)為系與變更的修繕改良相對，指不影響或損及建筑物共用部分之固有性質(zhì)的修繕改良行為、處分權(quán)為對建筑物進行拆除時個人與小部分的人沒有權(quán)利進行決定。

(二)共有權(quán)人義務(wù)

首先共有權(quán)人應(yīng)該維護建筑物的現(xiàn)狀，不能隨其隨便改造以及破壞，應(yīng)該擁有維護建筑物現(xiàn)狀的義務(wù)。其次共有權(quán)人應(yīng)該遵循共有部分之前的使用模式。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》中規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不能改變其用途”。最后共有權(quán)人需要在金錢方面共同承擔(dān)。對建筑物的后期維修和管理所需要的金錢需要共有權(quán)人一同進行承擔(dān)，共有權(quán)人應(yīng)該定期繳納維修管理費用，以便不急之需。并且在規(guī)定的范圍內(nèi)不能進行挪用、改造，不能對其造成不便。

四、總結(jié)

建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)可以通過一定的方式進行區(qū)分，筆者認(rèn)為正確的認(rèn)識建筑物共有權(quán)的性質(zhì)、正確的認(rèn)知建筑物的客體以及正確的了解建筑物共有權(quán)的內(nèi)容可以對我們研究建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)有著很大的幫助。