劉昭陽(yáng)

大連海洋大學(xué)海洋與土木工程學(xué)院，遼寧 大連 116023

一、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在90年代實(shí)行住房商品化以來，發(fā)生了根本性的變化，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了快速的發(fā)展。多年來，已逐步形成，開發(fā)、建設(shè)、銷售、管理、評(píng)估、抵押、經(jīng)紀(jì)、咨詢等全行業(yè)鏈，涉及建設(shè)、材料、金融等各個(gè)領(lǐng)域的一個(gè)龐大的行業(yè)體系，也形成了較中國(guó)完成房地產(chǎn)行業(yè)的工業(yè)結(jié)構(gòu)體系，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活起到了重要的影響，可以說，當(dāng)下全民關(guān)注的領(lǐng)域舍房地產(chǎn)行業(yè)無他。從1997年以來的20年間，其間雖有波動(dòng)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在高速增長(zhǎng)的過程中，房?jī)r(jià)也一路飆升。20年間全國(guó)平均收入的年復(fù)合增長(zhǎng)率為12.51%，而全國(guó)房?jī)r(jià)的年平均復(fù)合增長(zhǎng)率為15.43%。這還不包括房?jī)r(jià)十幾倍增長(zhǎng)的一線和二線城市。因此我們說，中國(guó)的房地產(chǎn)正面臨著最嚴(yán)重的問題肯定是房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格高企正在激化社會(huì)矛盾，房地產(chǎn)畸形使得必要社會(huì)支出和產(chǎn)業(yè)資本流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，這些問題它嚴(yán)重抑制中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

隨著城市化，加快再城市化的進(jìn)程中，社會(huì)本身保持著持續(xù)增加的對(duì)城市住房的需求，這成為了房地產(chǎn)行業(yè)作為房?jī)r(jià)不斷上漲的根本理由，并推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆狀態(tài)一直不斷的延續(xù)至今。[1]然而，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格在中國(guó)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通居民的承受能力(這個(gè)由房?jī)r(jià)收入比等多個(gè)指標(biāo)作為參考，就不再展開論述)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在其中得益于房?jī)r(jià)的不斷上漲，獲得了巨額利潤(rùn)，打造了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)企業(yè)500強(qiáng)中很大比例(6.8%)的世界奇觀，而世界企業(yè)500強(qiáng)中房地產(chǎn)企業(yè)僅僅占1.4%。

二、高房?jī)r(jià)帶來的影響

相對(duì)偏高的房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)影響是必然的，但影響應(yīng)該從兩個(gè)方面進(jìn)行分析。既然房地產(chǎn)是一種金融現(xiàn)象，那么高房?jī)r(jià)就意味著某類金融資產(chǎn)(以房?jī)r(jià)作為資產(chǎn)標(biāo)的)的高估或者金融資產(chǎn)的溢價(jià)。[2]這種情況帶來的影響第一就是以此類金融資產(chǎn)為抵押物或者標(biāo)的物的價(jià)值是升高的，可以促進(jìn)房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的增長(zhǎng)，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)；第二，由于房地產(chǎn)價(jià)值高估，可以提高整個(gè)社會(huì)的財(cái)富值，增加全社會(huì)的財(cái)富水平，增加房地產(chǎn)擁有者的幸福指數(shù)，這一點(diǎn)對(duì)于住房自有率較高的中國(guó)來說具有特殊的意義；第三，由于房地產(chǎn)作為廣泛的、大類的金融屬性的產(chǎn)品，房地產(chǎn)價(jià)格高估其實(shí)維持了人民幣超發(fā)的基礎(chǔ)，使得人民幣超發(fā)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的沖擊減少，從這一點(diǎn)來說房地產(chǎn)價(jià)格偏高是有利于國(guó)家貨幣政策的有效實(shí)施的；第四，高房?jī)r(jià)實(shí)際上減少了就業(yè)率波動(dòng)的對(duì)經(jīng)濟(jì)的威脅，使得就業(yè)率波動(dòng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響不再那么敏感，這一點(diǎn)也有利于我們進(jìn)行在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中處于更加有利的地位，有更大的政策空間來對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。因此房?jī)r(jià)較高在宏觀層面上是具有一定的意義和價(jià)值的，這也是我國(guó)房?jī)r(jià)較高的依據(jù)。

作為金融屬性的房地產(chǎn)來說，高房?jī)r(jià)首先可能引發(fā)的就是金融危機(jī)。房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的高價(jià)格，使居民不得不依靠購(gòu)買銀行的資金支持。高房?jī)r(jià)的另一個(gè)副作用就是使得中國(guó)的內(nèi)需難以拉動(dòng)，阻礙經(jīng)濟(jì)健康地發(fā)展。住房的內(nèi)在本質(zhì)是衣食住行的組成部分，是人賴以生存的基本條件，因此住房?jī)r(jià)格偏離了其本質(zhì)，勢(shì)必造成人民生活成本的上升。房地產(chǎn)作為衣食住行的一極，是勞動(dòng)力成本的重要構(gòu)成之一。高房?jī)r(jià)的另一種危害就是極大地推升了勞動(dòng)力的成本，這使得勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)在大中城市失去了存在的可能，這將極大打擊中國(guó)的基礎(chǔ)制造業(yè)的發(fā)展。[3]高房?jī)r(jià)推高了城市創(chuàng)業(yè)尤其是第三產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)門檻，使創(chuàng)業(yè)企業(yè)無法解決由于高房?jī)r(jià)帶來的人員和辦公場(chǎng)所成本的增加，這從根本上打擊了創(chuàng)業(yè)的積極性，這對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的發(fā)展和擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)顯然是非常不利的。與此同時(shí)，高昂的房地產(chǎn)價(jià)格使勞動(dòng)力流動(dòng)更加困難，對(duì)中國(guó)的城市化進(jìn)程也將起到制約作用。房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲成了整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)成本的上升，也造成了失業(yè)率的上升。

因此，高房?jī)r(jià)對(duì)于中國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的影響是全面的，必須重視?，F(xiàn)在是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，高房?jī)r(jià)帶來的影響如果不加以重視將會(huì)為將來的發(fā)展帶來重大危機(jī)。

三、中國(guó)式高房?jī)r(jià)的解決對(duì)策

我們上面的結(jié)論表明，房地產(chǎn)價(jià)格是金融現(xiàn)象，而且作為金融資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格偏離了房地產(chǎn)使用的本質(zhì)屬性。這是在房地產(chǎn)不存在供不應(yīng)求的情況下發(fā)生的。房地產(chǎn)價(jià)格的這種特征對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生巨大影響，是真正的灰犀牛。那么該如何應(yīng)對(duì)這種狀況呢？

(一)限購(gòu)是傷害市場(chǎng)行為的做法，但對(duì)于房地產(chǎn)高房?jī)r(jià)有效

房地產(chǎn)價(jià)格過高是因?yàn)槠浠诮鹑谫Y產(chǎn)屬性造成的價(jià)格上漲預(yù)期帶來的結(jié)果，這種上漲預(yù)期現(xiàn)在不需要也萬萬不能打破，這樣就是暴力刺穿泡沫造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)，從而誘發(fā)上述的一系類問題。因此，控制住交易，讓價(jià)格上漲預(yù)期無法通過交易有效實(shí)現(xiàn)，從而穩(wěn)住房地產(chǎn)價(jià)格，為將來的變化尋求時(shí)間和空間就是比較好的選擇，雖然這種手段是傷害了市場(chǎng)交易行為，為市場(chǎng)管制和尋租帶來了可能，但現(xiàn)在看來這種辦法還是有效的，也是不得已而為之的方式。[4]除了限購(gòu)可以影響資產(chǎn)交易來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，還可以通過限售來消除投機(jī)資金對(duì)于房?jī)r(jià)的炒作。這個(gè)做法現(xiàn)在實(shí)行的還不普遍，但確是和限購(gòu)相匹配的有效手段，可以采用。

(二)降低杠桿是另一項(xiàng)限制炒房的手段

當(dāng)前主要的任務(wù)是限制房?jī)r(jià)過快上漲，不是控制房?jī)r(jià)不上漲，也不是降低房?jī)r(jià)，上面已經(jīng)分析了不能降低房?jī)r(jià)的理由。防止房?jī)r(jià)過快上漲的手段之一就是要防止大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房?jī)r(jià)過快上漲。防止資金大量涌入的手段之一就是降低房地產(chǎn)交易的杠桿行為，避免炒房資金快速放大，這樣一來可以避免金融風(fēng)險(xiǎn)，二來可以避免資金不足的人員進(jìn)行投機(jī)。其實(shí)當(dāng)前降低杠桿的動(dòng)作還不夠大，在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)達(dá)的今天，是很容易界定自主和炒房的界限的，二套以上房不允許貸款是個(gè)很好的辦法，這樣不但約束了房地產(chǎn)過度交易，也可以給第一套房購(gòu)買者的購(gòu)買行為以約束，避免盲目的購(gòu)買造成房地產(chǎn)銷售的火爆，從而抑制房?jī)r(jià)的上漲。

(三)禁止產(chǎn)業(yè)資本流入房地產(chǎn)領(lǐng)域

比如對(duì)產(chǎn)業(yè)資本購(gòu)買房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格限制，并且對(duì)非個(gè)人房地產(chǎn)持有者的銷售、購(gòu)買行為進(jìn)行約束，或者征高額增值稅等手段，并對(duì)私人挪用公款進(jìn)行房地產(chǎn)交易的行為進(jìn)行從嚴(yán)打擊，從根本上遏制產(chǎn)業(yè)資本向房地產(chǎn)市場(chǎng)的流入行為，保證房地產(chǎn)交易基本是需要的結(jié)果。

(四)房地產(chǎn)稅對(duì)于高房?jī)r(jià)的沒有有效的約束力

房地產(chǎn)稅只不過是附加在房地產(chǎn)上的一個(gè)額外成本，沒有從根本上改變房?jī)r(jià)炒作或者漲價(jià)的預(yù)期，也就無法改變房地產(chǎn)價(jià)格過高的事實(shí)，但房地產(chǎn)稅結(jié)合限售卻會(huì)產(chǎn)生對(duì)炒房行為的震懾作用，應(yīng)該會(huì)起到一定作用，實(shí)際應(yīng)用上應(yīng)該對(duì)二套房限售，同時(shí)征收累進(jìn)房地產(chǎn)稅，這就可以起到遏制房?jī)r(jià)的作用，另外當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定后開始征收房地產(chǎn)稅是個(gè)比較好的時(shí)點(diǎn)，可以解決地方政府財(cái)政問題，值得一試。