鄭莎莎

寧波大學(xué)，浙江 寧波 315211

房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展對于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分重要，REITs能夠拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、降低企業(yè)融資成本，但其在我國的發(fā)行情況并不樂觀。本文立足中國實(shí)踐分析我國REITs發(fā)展中面臨的困境，并分析了域外國家的做法，以期從中找到解決我國REITs發(fā)展困境的對策。

一、我國發(fā)展REITs的困境

REITs作為房地產(chǎn)行業(yè)一種新型融資工具，其在我國發(fā)展面臨的困境主要包括缺乏專門的法律法規(guī)、配套管理體系不健全、監(jiān)管不到位等困境。

(一)缺乏專門的法律法規(guī)

我國并沒有專門的法律對REITs的發(fā)行運(yùn)作進(jìn)行規(guī)定，這直接導(dǎo)致了我國在發(fā)行REITs的時(shí)候面臨無法可依或者法律適用混亂的局面，無法讓社會投資者對所發(fā)行的REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行準(zhǔn)確評估，嚴(yán)重影響我國公募型REITs產(chǎn)品的發(fā)行，極有可能損害社會投資者的利益，更為嚴(yán)重的有可能影響房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展以及國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。

(二)配套管理體系不健全

配套管理體系不健全主要表現(xiàn)在對于REITs的管理方面，在實(shí)際操作中，有危害社會投資者利益的情形。我國法律沒有明確規(guī)定REITs應(yīng)采用何種管理模式，《信托公司管理辦法》雖然有一些關(guān)于處理信托財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，但在我國的實(shí)際操作中，信托公司會采取各種手段，如受托人、投資管理人合一制度，來危害投資者利益。

(三)監(jiān)管不到位

由于我國是分業(yè)監(jiān)管模式，REITs必然需要銀監(jiān)會的監(jiān)管，但是REITs上市又是其必然選擇，上市后會需要證監(jiān)會的監(jiān)管。在缺乏房地產(chǎn)投資信托專項(xiàng)監(jiān)管法規(guī)的情況下，銀監(jiān)會和證監(jiān)會的監(jiān)管分工無疑會影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、域外國家的做法

在域外，如美國、澳大利亞，REITs已經(jīng)具備豐富且成熟的市場。這些國家在探索的基礎(chǔ)上不斷地調(diào)整適合本國REITs的發(fā)展方式。筆者希望在分析這些域外國家的做法基礎(chǔ)上，能夠找到解決中國REITs發(fā)展困境的對策。

(一)出臺專門法律法規(guī)

美國在1960年就出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》，另外，美國為了促進(jìn)REITs的發(fā)展，還頒布了《國內(nèi)稅收法》。這些專門法律明確了REITs的設(shè)立條件、分配條件等標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范了REITs的運(yùn)作方式，為其REITs的成熟發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

(二)完善的配套管理體系

域外國家的REITs市場的成熟的管理模式是息息相關(guān)的。從國際范圍來看，REITs的管理模式主要為外部管理模式和內(nèi)部管理模式。歐美國家大都采取內(nèi)

部管理模式，而亞洲國家多采用了外部管理模式，澳大利亞采取了內(nèi)部管理模式，日本、韓國規(guī)定不同的REITs采用不同的管理模式。這些國家無疑都是從本國的實(shí)際出發(fā)規(guī)定了最符合本國國情的管理模式，當(dāng)然，這些也都促進(jìn)了REITs的發(fā)展。

(三)有力的監(jiān)管體系

完善的監(jiān)管體系對于REITs市場的健康發(fā)展至關(guān)重要。美國REITs的監(jiān)管主體主要是全國證券交易委員會、證券交易所、全國房地產(chǎn)投資信托協(xié)會，這三大機(jī)構(gòu)互相分工又互相配合，共同規(guī)范美國REITs的發(fā)展。日本的監(jiān)管機(jī)構(gòu)是東京證券交易所。中國香港對于REITs的監(jiān)管機(jī)構(gòu)是證監(jiān)會和聯(lián)交所。這些國家和地區(qū)關(guān)于房地產(chǎn)REITs的監(jiān)管體系的設(shè)定，都是在本國的實(shí)際情況的基礎(chǔ)上所設(shè)定的，都是富有成效的監(jiān)管體系。

三、解決中國REITs發(fā)展困境的道路

(一)出臺專門的法律法規(guī)

分析域外國家的做法可知法律法規(guī)對于REITs的重要性，我們首先應(yīng)出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，筆者認(rèn)為，我們可像美國一樣，用法律將REITs的設(shè)立條件、分配條件等予以明確規(guī)定，使REITs的運(yùn)作有明確的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范REITs市場的發(fā)展。

(二)健全配套管理體系

健全配套管理體系要求我們完善REITs運(yùn)作的管理模式。從域外國家REITs的管理模式來看，采用內(nèi)部管理模式是主流。筆者認(rèn)為，基于我國REITs發(fā)展并不完善，以及登記制度不健全的情況下，我們應(yīng)該采用內(nèi)外部相結(jié)合管理的模式。另外，在集合資金信托中，還可以聘請第三方的專業(yè)機(jī)構(gòu)參與信托財(cái)產(chǎn)的管理和保管。

(三)完善監(jiān)管體系

完善我國REITs運(yùn)作的監(jiān)管體系首先需要明確各監(jiān)管主體的權(quán)限；其次，還可以設(shè)立行業(yè)自律組織；最后，REITs產(chǎn)品內(nèi)部可以設(shè)立監(jiān)管部門。我們可以以證監(jiān)會的監(jiān)管為主，輔之以銀監(jiān)會、行業(yè)自律組織、內(nèi)部監(jiān)管，從而構(gòu)建起我國REITs的既有分工又有配合的監(jiān)管體系。

四、結(jié)語

REITs對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展十分重要，目前我國REITs的發(fā)展面臨者缺乏專門的法律法規(guī)、配套管理體系不健全、監(jiān)管不到位的障礙，需要我們放眼全球，借鑒REITs健康、成熟發(fā)展的國家的做法，解決我國REITs發(fā)展的障礙。