張麗瓊

（341000 江西理工大學(xué) 江西 南昌）

李某與王某系男女朋友關(guān)系，李某想新購一套房，覺得現(xiàn)住房太舊了，打算結(jié)婚，買一套新房，恰又遇到該市政策限購一套房。因此李某與自己的未婚女友王某私下以口頭商量形式達成共識：“以王某的名義買房并貸款，由李某首付并償還每月按揭貸款，等李某將舊屋賣出，便將房屋轉(zhuǎn)移登記至李某名下”。接下來，李某便將選中的房屋登記在王某名下，并且以王某名義貸款享受優(yōu)惠政策。一切都進行得很順利，李某把舊房賣出，并且眼看著房屋按揭貸款就要還清了，但是好景不長，李某與王某因性格不合鬧分手，雙方互不相讓，李某要求王某返還房屋，轉(zhuǎn)移登記，而王某聲稱房屋乃是李某的贈與，遂不配合轉(zhuǎn)移登記。雙方因房屋所有權(quán)對簿公堂。

一、借名買房成“贈與”

李某稱自己為實際出資人，訴請法院將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記于自己名下。而王某稱自己才是房屋所有權(quán)人，李某出資是贈與行為。本案一審李某無法提供借名協(xié)議有關(guān)證據(jù)，王某否認(rèn)與李某達成借名買房的口頭協(xié)議，遂一審以證據(jù)不足為由，裁定駁回李某的訴訟請求。

過了一個月，李某以重新掌握新證據(jù)，足以推翻原判決為由申請再審，提交一份錄音證據(jù)，該錄音證明李某為實際出資人，而王某系出名人，由于該市“限購令”政策，李某便利用女友王某的名義買房，新房暫時登記在王某名下，等李某將舊房賣出后，再過戶到李某名下。該錄音證據(jù)證明了李某與王某系借名買房關(guān)系，而非贈與。據(jù)此，李某為實際出資人，王某系出名人，進而針對本案借名協(xié)議是否有效問題進行分析。

二、規(guī)避政策合同無效

2017年8月4 日最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進一步加強金融審判工作的若干意見》，該意見第18條明確規(guī)定：“依法保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防范房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險傳導(dǎo)。高度重視房地產(chǎn)市場波動對金融債權(quán)的影響，依法妥善審理相關(guān)案件，有效防范房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險對金融穩(wěn)定和金融安全的傳導(dǎo)與沖擊。統(tǒng)一借名買房等規(guī)避國家房產(chǎn)限購政策的合同效力的裁判標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性?！痹撘庖娨?guī)范統(tǒng)一了裁判標(biāo)準(zhǔn)，即對于借名買房規(guī)避國家購房政策的，合同無效。根據(jù)《合同法》有關(guān)合同無效的規(guī)定，并未將規(guī)避政策納入合同無效范圍，但是基于政策是維護公共利益，損害社會公共利益的合同無效。在規(guī)避政策是否損害社會公共利益的問題上，法官享有自由裁量權(quán)。

該案，由于李某規(guī)避國家購房政策，因此借名協(xié)議無效，房屋歸被借名人王某所有。又以“債權(quán)說”的觀點，李某與王某系債權(quán)債務(wù)關(guān)系。關(guān)于“物權(quán)說”的觀點，與“債權(quán)說”不同之處在于，如果借名協(xié)議有效，則房屋所有權(quán)歸實際出資人，但是此觀點的最大問題在于違背了“物權(quán)法定”的原則。借名協(xié)議不能確認(rèn)物權(quán)，如果以借名協(xié)議確認(rèn)物的所有權(quán)為訴請，法院不予支持。但是，以借名協(xié)議請求變更所有權(quán)的訴請，法院予以支持。筆者認(rèn)為，“債權(quán)說”保護交易安全，維護市場穩(wěn)定，更符合客觀社會要求。

關(guān)于本案房屋所有權(quán)歸屬問題。由于李某與王某間借名協(xié)議無效，而買賣合同有效，當(dāng)然，如若買賣合同的效力有瑕疵，法院遵從不告不理原則，無利害關(guān)系人主張買賣合同效力問題的，本案判決房屋歸被借名人王某所有，李某系王某債權(quán)人，李某有權(quán)以實際出資為限，請求王某予以償還。

三、借名買房的其他法律風(fēng)險

借名買房風(fēng)險很大，就前面案例所述，王某反悔，不承認(rèn)口頭協(xié)議，反駁是贈與關(guān)系，而李某在一審的時候缺乏證據(jù)，而敗訴。不僅如此，現(xiàn)實生活中，被借名人反悔的屢見不鮮，所以筆者建議，不管是什么關(guān)系，為了避免以后糾紛，當(dāng)事人最好達成書面協(xié)議。另一方面，如果銀行查明實際購房人與貸款人不是同一個人，也可能依據(jù)貸款合同相關(guān)規(guī)定，提前解除合同，一旦無法取得貸款，房屋購買就會出現(xiàn)困難。

還需注意的是，善意第三人取得房屋所有權(quán)情況。如果被借名人提前把房屋買給不知情的第三人，支付合理對價，并辦理了過戶登記，基于信賴?yán)姹Ｗo，善意第三人取得房屋所有權(quán)，借名人無權(quán)要求善意第三人返還房屋。

四、結(jié)語

借名買房合同效力直接關(guān)系房屋所有權(quán)的歸屬，當(dāng)借名協(xié)議無效，房屋買賣合同有效的時候，房屋所有權(quán)歸被借名人。當(dāng)借名協(xié)議與買賣合同均無效的時候，房屋所有權(quán)歸出賣人?，F(xiàn)實生活中，借名買房往往伴隨著規(guī)避法律，政策，從而謀取利益或貪圖便利，但也有情勢所迫，情有可原的情況，法官在這方面有較大的自由裁量空間。但無論如何，借名買房需謹(jǐn)慎，隨著社會的發(fā)展，新的法律風(fēng)險也隨社會發(fā)展而出現(xiàn)，在法律滯后的情況下，公共政策成為引導(dǎo)，規(guī)制社會不可忽視的一部分。