王華棟

【關(guān)注焦點(diǎn)】

以物抵債調(diào)解書(shū)只是對(duì)當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來(lái)履行債務(wù)，不宜認(rèn)定以物抵債調(diào)解書(shū)能夠直接引起物權(quán)變動(dòng)。應(yīng)依照辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。在人民法院確定權(quán)利保護(hù)順位前，占有人基于調(diào)解書(shū)對(duì)涉案房產(chǎn)的使用善意無(wú)過(guò)錯(cuò)，對(duì)登記權(quán)利人要求占有人賠償損失的主張不予支持。

【基本案情】

原告：菏澤市陽(yáng)光建筑有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)陽(yáng)光公司）。

被告：菏澤市丹陽(yáng)辦事處王莊社區(qū)居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)王莊居委會(huì)）。

第三人：菏澤市丹陽(yáng)辦事處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)丹陽(yáng)辦事處）。

第三人：山東匯邦渤海農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)匯邦公司）。

第三人：菏澤市牡丹區(qū)欣華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)欣華公司）。

第三人：菏澤市佳禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)佳禾公司）。

2006年7月10日，菏澤經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院立案受理王莊居委會(huì)訴橫店集團(tuán)山東公司土地承包合同糾紛一案，案號(hào)為（2006）菏開(kāi)民初字第177號(hào)。該案中，王莊居委會(huì)要求解除其與匯邦公司簽訂的土地租賃合同，收回租賃土地，恢復(fù)土地原狀，賠償王莊居委會(huì)還耕補(bǔ)償費(fèi)687852元。

2007年8月18日，匯邦公司與欣華公司簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定匯邦公司將座落于菏澤市人民南路王莊東側(cè)、王莊路北側(cè)的房產(chǎn)【原稱(chēng)菏澤市高新技術(shù)示范園專(zhuān)家樓，房屋所有權(quán)產(chǎn)證號(hào)為菏房權(quán)證市直字第036352號(hào)（第1-5棟）、菏房權(quán)證市直字第036353號(hào)（第6-10棟）、菏房權(quán)證市直字第036354號(hào)（第11棟）】及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給欣華公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為420萬(wàn)元。

2007年8月23日，原告與欣華公司簽訂《國(guó)有土地及地上建筑物轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，約定將位于菏澤市丹陽(yáng)王莊，菏國(guó)用（03）字第12017號(hào)國(guó)有土地證下的土地及房產(chǎn)證號(hào)為菏房權(quán)證市直字第036352號(hào)地上建筑物（辦公樓）轉(zhuǎn)讓給原告，總價(jià)款為220萬(wàn)元，付款方式為：簽訂合同后付200萬(wàn)元，欣華公司在一個(gè)月內(nèi)須將土地及地上建筑物過(guò)戶(hù)到原告名下，2008年年中付20萬(wàn)元，余款在2008年年底付清。另在括號(hào)中注明“以上款項(xiàng)欣華公司直接在佳禾支付天香廣景苑4#5#樓工程款中扣除。”佳禾公司認(rèn)可對(duì)于欣華公司直接在佳禾支付天香廣景苑4#5#樓工程款中扣除陽(yáng)光公司的購(gòu)房款，佳禾公司知情且已實(shí)際履行。

2007年9月12日，原告為佳禾公司出具收據(jù)一張，收款方式注明“轉(zhuǎn)賬”，金額200萬(wàn)元，事由為預(yù)付工程款。同日，佳禾公司出具情況說(shuō)明稱(chēng)，當(dāng)日給原告的200萬(wàn)元不屬于工程撥款，是借用原告公司的賬戶(hù)，同意原告將該200萬(wàn)元轉(zhuǎn)到山東齊魯大地科技股份有限公司150萬(wàn)元，劉衛(wèi)紅30萬(wàn)元，李洪進(jìn)20萬(wàn)元，因該200萬(wàn)元發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)糾紛、法律責(zé)任及造成的損失均屬于佳禾公司，與原告無(wú)關(guān)。欣華公司同日亦出具證明稱(chēng)其收到原告的購(gòu)房款200萬(wàn)元，同意將該款轉(zhuǎn)入山東齊魯大地科技股份有限公司150萬(wàn)元，劉衛(wèi)紅30萬(wàn)元，李洪進(jìn)20萬(wàn)元，因該200萬(wàn)元發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)糾紛、法律責(zé)任及造成的損失均屬于欣華公司，與原告無(wú)關(guān)。

2007年9月13日，原告匯入山東齊魯大地科技股份有限公司賬戶(hù)150萬(wàn)元，匯入劉衛(wèi)紅賬戶(hù)30萬(wàn)元，轉(zhuǎn)入李洪進(jìn)賬戶(hù)20萬(wàn)元。關(guān)于以上三筆款項(xiàng)，欣華公司稱(chēng)系受匯邦公司指示要求陽(yáng)光公司匯款。

2007年12月21日，原告為佳禾公司出具收據(jù)一張，收款方式注明“轉(zhuǎn)賬”，金額20萬(wàn)元，事由為預(yù)付工程款。原告主張加上該筆款項(xiàng)共計(jì)220萬(wàn)元，為抵扣的佳禾公司應(yīng)支付原告的天香廣景苑4#5#樓工程款，該款在（2010）菏民三初字第32號(hào)案件對(duì)賬中已經(jīng)扣減。佳禾公司對(duì)此予以認(rèn)可。

后匯邦公司出具收據(jù)一份，注明收到銀行匯款220萬(wàn)元整，落款時(shí)間為2007年8月23日。匯邦公司認(rèn)可已收到房屋轉(zhuǎn)讓款420萬(wàn)元，包括涉案辦公樓的房款。

2008年12月12日，（2006）菏開(kāi)民初字第177號(hào)案件中王莊居委會(huì)與匯邦公司、丹陽(yáng)辦事處、張海良簽訂調(diào)解協(xié)議，約定：“……二、被告匯邦公司因租賃菏澤農(nóng)業(yè)高新技術(shù)示范園土地所取得的財(cái)產(chǎn)（詳見(jiàn)實(shí)物明細(xì)表及財(cái)物交割清單，不包括專(zhuān)家樓）歸第三人丹陽(yáng)辦事處所有，本協(xié)議生效后30日內(nèi)交付完畢，其中張海良使用的財(cái)產(chǎn)（詳見(jiàn)示范園財(cái)產(chǎn)清單）仍按原合同執(zhí)行，待其合同履行期滿(mǎn)后由張海良直接交付；……”各方當(dāng)事人均在該協(xié)議上簽名并加蓋印章。

2008年12月20日，菏澤經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院就原告王莊居委會(huì)與被告匯邦公司、丹陽(yáng)辦事處、第三人張海良土地承包合同糾紛一案，作出（2006）菏開(kāi)民初字第177號(hào)民事調(diào)解書(shū)，就當(dāng)事人達(dá)成上述協(xié)議予以確認(rèn)。調(diào)解書(shū)同時(shí)附有“實(shí)物明細(xì)表”“財(cái)物交割清單”“示范園財(cái)產(chǎn)清單”?！皩?shí)物明細(xì)表”中第2項(xiàng)為辦公樓，被告稱(chēng)本案所涉爭(zhēng)議房產(chǎn)即為該辦公樓。被告認(rèn)可簽訂調(diào)解協(xié)議后，未與匯邦公司對(duì)應(yīng)“財(cái)物交割清單”中的土地證、房權(quán)證等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行交接。

2008年12月31日，原告與匯邦公司簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》約定匯邦公司將座落于菏澤市人民南路王莊東側(cè)、王莊路北側(cè)房屋所有權(quán)證號(hào)為菏房權(quán)證市直字第036352號(hào)的房產(chǎn)（第1棟）及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，匯邦公司保證該宗土地為其交納全部土地出讓金合法取得并擁有合法使用權(quán)，地上建筑物為合法所有，土地及地上建筑物與第三方不存在任何爭(zhēng)議。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為220萬(wàn)元，原告應(yīng)于該合同生效之日，一次性交付轉(zhuǎn)讓款220萬(wàn)元。房屋自全部交付之日起原告即擁有所有權(quán)。自匯邦公司向原告交付全部房產(chǎn)之日計(jì)算，原告應(yīng)在二個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理完房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。匯邦公司給予全力配合。匯邦公司及陽(yáng)光公司均認(rèn)可該合同系為辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)需要而簽訂。

關(guān)于涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、第三人匯邦公司、欣華公司均認(rèn)可系匯邦公司先與欣華公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理交接手續(xù)，后匯邦公司根據(jù)欣華公司的指示與原告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并協(xié)助原告辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。2009年2月27日，涉案房產(chǎn)登記至原告名下，房產(chǎn)證號(hào)為菏房權(quán)證市直字第075740號(hào)，房屋坐落為菏澤市丹陽(yáng)辦事處人民南路西約200米農(nóng)業(yè)科技園北1號(hào)樓。

2009年4月27日，第三人丹陽(yáng)辦事處、被告王莊居委會(huì)就（2006）菏開(kāi)民初字第177號(hào)民事調(diào)解書(shū)向菏澤經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，丹陽(yáng)辦事處和匯邦公司對(duì)于“辦公樓”的歸屬問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，匯邦公司和丹陽(yáng)辦事處分別出具書(shū)面情況說(shuō)明。匯邦公司稱(chēng)：（2006）菏開(kāi)民初字第177號(hào)民事調(diào)解書(shū)中送給丹陽(yáng)辦事處的是租賃土地上的財(cái)產(chǎn)，而“辦公樓”是匯邦公司購(gòu)買(mǎi)土地上的建筑物，該“辦公樓”已于2007年8月賣(mài)給了陽(yáng)光公司并已付清價(jià)款辦理了過(guò)戶(hù)，已經(jīng)賣(mài)出的房產(chǎn)不可能再調(diào)解給丹陽(yáng)辦事處。丹陽(yáng)辦事處稱(chēng)：調(diào)解協(xié)議已經(jīng)約定“匯邦公司因租賃菏澤農(nóng)業(yè)高新技術(shù)示范園土地所取得的財(cái)產(chǎn)（詳見(jiàn)實(shí)物明細(xì)表及財(cái)物交割清單，不包括專(zhuān)家樓）歸第三人丹陽(yáng)辦事處所有”，即專(zhuān)家樓除外的實(shí)物明細(xì)表和財(cái)物交割清單中所列出的所有資產(chǎn)，都?xì)w丹陽(yáng)辦事處所有，而“辦公樓”恰恰在實(shí)物明細(xì)表中，沒(méi)有被除外，依法應(yīng)當(dāng)歸丹陽(yáng)辦事處所有。

2009年10月19日，菏澤經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)法院在對(duì)實(shí)物明細(xì)表中1-5項(xiàng)（1、專(zhuān)家樓，2、辦公樓，3、保衛(wèi)房，4、生活區(qū)圍墻，5、生活區(qū)硬化路面）以外，當(dāng)時(shí)存在的部分財(cái)產(chǎn)交接后，以“案件執(zhí)行標(biāo)的房產(chǎn)‘辦公樓一幢’的所有權(quán)在兩申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)執(zhí)行前已經(jīng)變更，已無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的可能”為由，終結(jié)了該案件的執(zhí)行。

現(xiàn)涉案房產(chǎn)一層由王莊居委會(huì)占有使用，二、三層閑置。被告王莊居委會(huì)稱(chēng)系2009年春節(jié)過(guò)后，經(jīng)第三人丹陽(yáng)辦事處同意搬入涉案房產(chǎn)一層。

【裁判理由】

菏澤市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第三十四條規(guī)定，無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。原告陽(yáng)光公司于2009年2月27日辦理菏房權(quán)證市直字第075740號(hào)房產(chǎn)證，取得菏澤市丹陽(yáng)辦事處人民南路西約200米農(nóng)業(yè)科技園北1號(hào)樓所有權(quán)，被告王莊居委會(huì)占用該房產(chǎn)，侵犯了原告對(duì)案涉房產(chǎn)的所有權(quán)，故原告要求被告返還菏房權(quán)證市直字第075740號(hào)房產(chǎn)的請(qǐng)求應(yīng)予支持。

被告稱(chēng)其系經(jīng)第三人丹陽(yáng)辦事處許可使用涉案房產(chǎn)，第三人丹陽(yáng)辦事處稱(chēng)其依據(jù)（2006）菏開(kāi)民初字第177號(hào)民事調(diào)解書(shū)取得了涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，但該裁判文書(shū)系以物抵債性質(zhì)的調(diào)解書(shū)，該調(diào)解書(shū)只是對(duì)當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，實(shí)質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來(lái)履行債務(wù)，并非直接引起物權(quán)變動(dòng)。第三人丹陽(yáng)辦事處雖然基于調(diào)解協(xié)議占用案涉房產(chǎn)在先，但一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，在第三人丹陽(yáng)辦事處未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記的情況下，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已辦理物權(quán)登記的原告的合法權(quán)益。故對(duì)被告的答辯意見(jiàn)，本院依法不予采納。

關(guān)于被告應(yīng)否賠償原告經(jīng)濟(jì)損失的問(wèn)題。本案中，第三人丹陽(yáng)辦事處基于（2006）菏開(kāi)民初字第177號(hào)民事調(diào)解書(shū)確定的權(quán)利實(shí)際占有涉案房產(chǎn)，原告取得了涉案房產(chǎn)的物權(quán)登記，原告和第三人丹陽(yáng)辦事處對(duì)于涉案房產(chǎn)存在權(quán)屬爭(zhēng)議，在本院判決確定權(quán)利保護(hù)順位之前，應(yīng)視為被告基于（2006）菏開(kāi)民初字第177號(hào)民事調(diào)解書(shū)和第三人丹陽(yáng)辦事處的許可對(duì)涉案房產(chǎn)的使用善意無(wú)過(guò)錯(cuò)，故對(duì)原告要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的主張，本院依法不予支持。

依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第三十四條、第三十七條規(guī)定，判決：一、被告菏澤市丹陽(yáng)辦事處王莊社區(qū)居民委員會(huì)于本判決生效之日起十五日內(nèi)將菏房權(quán)證市直字第075740號(hào)房產(chǎn)返還原告菏澤市陽(yáng)光建筑有限公司；二、駁回原告菏澤市陽(yáng)光建筑有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

宣判后，王莊居委會(huì)、丹陽(yáng)辦事處、匯邦公司不服一審判決，提起上訴。山東省高級(jí)人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

【裁判評(píng)析】

本案涉及民事調(diào)解書(shū)能否直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力、權(quán)利保護(hù)順位的確定以及權(quán)利保護(hù)順位確定后相關(guān)民事責(zé)任的承擔(dān)等多個(gè)法律問(wèn)題，案情較為復(fù)雜，且對(duì)于以上法律問(wèn)題的分析理論上存在爭(zhēng)議，需要從民事調(diào)解書(shū)的性質(zhì)分析能否產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，從價(jià)值追求和利益衡量的角度分析確定權(quán)利保護(hù)順位，從侵權(quán)行為構(gòu)成角度分析具體責(zé)任的承擔(dān)，本案對(duì)于審理類(lèi)似案件在具體處理上具有參考和借鑒意義。

一、民事調(diào)解書(shū)能否直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力

關(guān)于民事調(diào)解書(shū)能否直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力的法律規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物權(quán)法）及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)物權(quán)法司法解釋?zhuān)┲小＂佟段餀?quán)法》第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。《物權(quán)法》司法解釋第7條規(guī)定，人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣(mài)成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第28條所稱(chēng)導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)。民事調(diào)解書(shū)盡管以當(dāng)事人的合意為基礎(chǔ)，但調(diào)解書(shū)是人民法院對(duì)當(dāng)事人合意的認(rèn)可和確認(rèn)，是以人民法院的名義作出，體現(xiàn)的是國(guó)家公權(quán)力。因此，法院調(diào)解的屬性應(yīng)當(dāng)定位于以當(dāng)事人合意為基礎(chǔ)的審判行為，法院調(diào)解書(shū)與法院判決一樣均屬于《物權(quán)法》第28條規(guī)定的人民法院法律文書(shū)范疇內(nèi)，具備導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的公權(quán)力基礎(chǔ)。②杜萬(wàn)華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬├斫馀c適用》2016年第1版，人民法院出版社，第218-219頁(yè)。但并非所有調(diào)解書(shū)均能直接引起物權(quán)變動(dòng)，例如最高人民法院研究室認(rèn)為：“以物抵債調(diào)解書(shū)只是對(duì)當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來(lái)履行債務(wù)，并非對(duì)物權(quán)權(quán)屬的變動(dòng)。不宜認(rèn)定以物抵債調(diào)解書(shū)能夠直接引起物權(quán)變動(dòng)。”③張軍主編、最高人民法院研究室編：《司法研究與指導(dǎo)》2012年第2輯（總第2輯），人民法院出版社2012年版，第138-142頁(yè)。因此，有必要對(duì)民事調(diào)解書(shū)的性質(zhì)做進(jìn)一步區(qū)分。最高人民法院民一庭認(rèn)為，調(diào)解書(shū)也存在著給付性、確認(rèn)性和形成性之分，如果法院調(diào)解書(shū)具有形成力，調(diào)解書(shū)也就有了導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的效力基礎(chǔ)，應(yīng)主要從民事調(diào)解書(shū)能否導(dǎo)致民事法律關(guān)系變動(dòng)進(jìn)行分析，④杜萬(wàn)華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬├斫馀c適用》2016年第1版，人民法院出版社，第219頁(yè)?！段餀?quán)法司法解釋》第7條規(guī)定在“分割共有不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)”等案件中改變?cè)餀?quán)關(guān)系的調(diào)解書(shū)屬導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律文書(shū)。基于上文的分析，以共有物分割為內(nèi)容的調(diào)解書(shū)旨在消滅共有人的共有所有權(quán)、創(chuàng)設(shè)單獨(dú)所有權(quán)，消滅了共有人的共有關(guān)系，導(dǎo)致了民事法律關(guān)系的變動(dòng)，屬形成性調(diào)解書(shū)，故應(yīng)當(dāng)屬于直接變動(dòng)物權(quán)的法律文書(shū)。

本案中，丹陽(yáng)辦事處與匯邦公司的調(diào)解書(shū)只是對(duì)當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，實(shí)質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來(lái)履行債務(wù)，且雙方對(duì)調(diào)解協(xié)議中匯邦公司應(yīng)當(dāng)給付丹陽(yáng)辦事處的財(cái)產(chǎn)是否包含辦公樓發(fā)生了重大爭(zhēng)議，王莊居委會(huì)對(duì)涉案房屋的占有使用，并非經(jīng)由法院對(duì)生效調(diào)解書(shū)的執(zhí)行而合法取得。故對(duì)丹陽(yáng)辦事處關(guān)于依據(jù)調(diào)解書(shū)對(duì)涉案辦公樓享有物權(quán)的主張不應(yīng)支持。

二、權(quán)利保護(hù)順位應(yīng)如何確定

司法實(shí)踐中，關(guān)于權(quán)利保護(hù)順位的探討主要體現(xiàn)在購(gòu)房業(yè)主的權(quán)利與房地產(chǎn)抵押權(quán)、一物數(shù)賣(mài)、一房數(shù)租等問(wèn)題中。關(guān)于購(gòu)房業(yè)主的權(quán)利與房地產(chǎn)抵押權(quán)的保護(hù)順位問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，而消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人，由此可以得出結(jié)論：消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，其權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)。關(guān)于一房數(shù)賣(mài)的合同履行問(wèn)題，2016年11月30日最高人民法院第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要認(rèn)為如果數(shù)份合同均有效且買(mǎi)受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。即應(yīng)優(yōu)先保護(hù)辦理物權(quán)變更登記人的合法權(quán)益，其次才是合法占有人的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題。需要注意的是，如此確定權(quán)利保護(hù)順位并非基于物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的理論，而是基于物權(quán)的公示公信等原則，公示涉及的是物權(quán)變動(dòng)的問(wèn)題，而優(yōu)先性涉及的是物權(quán)的效力進(jìn)而涉及物權(quán)的屬性，已經(jīng)辦理物權(quán)登記的便可基于公示公信原則確認(rèn)物權(quán)的歸屬。⑤王利明主編：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2013年1月版，第46頁(yè)。關(guān)于一物數(shù)賣(mài)、一房數(shù)租的問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》均有相關(guān)規(guī)定，本文不再贅述。

本案中，雖然王莊居委會(huì)對(duì)涉案辦公樓的占有使用是基于案涉調(diào)解書(shū)及丹陽(yáng)辦事處的授權(quán)，但案涉調(diào)解書(shū)無(wú)法直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，且根據(jù)第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要的意見(jiàn)，應(yīng)保護(hù)辦理物權(quán)變更登記人的合法權(quán)益，在王莊居委會(huì)、丹陽(yáng)辦事處并未對(duì)房產(chǎn)證的變更過(guò)戶(hù)提出異議或提出訴訟要求撤銷(xiāo)，亦未舉證證實(shí)存在損害國(guó)家和第三人利益而導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，故應(yīng)保護(hù)陽(yáng)光公司已經(jīng)取得的物權(quán)。

三、關(guān)于權(quán)利保護(hù)順位確定后民事責(zé)任的承擔(dān)

關(guān)于侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成，《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第6條、第7條規(guī)定過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則、過(guò)錯(cuò)推定原則和無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則三種。類(lèi)似案件中，在人民法院依照辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位后，侵權(quán)或違約責(zé)任的承擔(dān)就成了不可回避的問(wèn)題。實(shí)踐中存在登記權(quán)利人要求實(shí)際占有人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的情形，該情形不同于一般侵權(quán)的是，在人民法院確定權(quán)利保護(hù)順位確定前，各權(quán)利人的權(quán)利狀態(tài)均具有合法性，即不存在占有人故意侵權(quán)或推定其有過(guò)錯(cuò)的情形。因?yàn)榉o(wú)明文規(guī)定，也不能對(duì)合法占有人適用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。在沒(méi)有相反證據(jù)推翻的情況下，可以認(rèn)定占有人是善意無(wú)過(guò)失的，在人民法院確定優(yōu)先保護(hù)已辦理房屋所有權(quán)變更登記人的權(quán)利前，占有人對(duì)房屋的占有是合法的，不能認(rèn)定其存在侵權(quán)行為。登記人的合法權(quán)益可以通過(guò)出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的途徑尋求救濟(jì)，雖然形式上其權(quán)利損害源于占有人的占有，但實(shí)質(zhì)上源于出賣(mài)人的違約行為，應(yīng)由出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。

本案中丹陽(yáng)辦事處基于民事調(diào)解書(shū)確定的權(quán)利實(shí)際占有涉案房產(chǎn)，陽(yáng)光公司取得了涉案房產(chǎn)的物權(quán)登記，原告和第三人丹陽(yáng)辦事處對(duì)于涉案房產(chǎn)存在權(quán)屬爭(zhēng)議，在法院判決確定權(quán)利保護(hù)順位之前，應(yīng)視為占有人基于民事調(diào)解書(shū)對(duì)涉案房產(chǎn)的使用善意無(wú)過(guò)錯(cuò)，故對(duì)原告要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的主張不予支持。