張 帥

（102200 中國(guó)政法大學(xué) 北京）

一、引言

從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)上看，這屬于事實(shí)行為的一種，從表面上并不能賦予任何人以任何形式的權(quán)利，也就是其本身無法創(chuàng)設(shè)一定的物權(quán)。登記機(jī)關(guān)的主要職能就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)物權(quán)進(jìn)行公示。這樣才能夠保證權(quán)利人權(quán)利的存在，并且對(duì)交易安全進(jìn)行高效維護(hù)。對(duì)于同一登記行為來說，當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)雙方在意思上要表達(dá)一致。

二、落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義

在我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記主要是為了完善社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的相關(guān)法律基礎(chǔ)，同時(shí)保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)，確保市場(chǎng)交易的安全。我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，主要是為了將市場(chǎng)在資源配置當(dāng)中的作用充分發(fā)揮出來，所以需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)證，為構(gòu)建全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)打下產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。目前的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)比較復(fù)雜，有商品房和房改房的有用地產(chǎn)權(quán)，還有宅基地與自留地、小產(chǎn)權(quán)房等農(nóng)村集體用地以及產(chǎn)權(quán)等，相關(guān)的管理部門與登記制度也比較復(fù)雜。這給我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易也帶來了巨大的困難，同時(shí)也使市場(chǎng)交易的風(fēng)險(xiǎn)與成本變大，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中存在的問題

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度受多方面的影響，各個(gè)部門以及行政管理之間關(guān)系比較密切，同時(shí)登記制度也多種多樣，立法模式比較松散，沒有相關(guān)統(tǒng)一事項(xiàng)，同時(shí)登記流程也不夠科學(xué)合理，主要問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.不動(dòng)產(chǎn)登記范圍比較混亂

目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍不僅包括土地和集體所有土地，同時(shí)也包括房屋的所有權(quán)。由此可見，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記范圍比較混亂。因此在登記以及確定名稱時(shí)都需要仔細(xì)的斟酌。對(duì)于形式不同的不動(dòng)產(chǎn)要辦理不一樣的證書，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有良好的推動(dòng)作用。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則與體系混亂

由于登記不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)制度落實(shí)的不到位，本來對(duì)于形式不同的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該根據(jù)不同的制度進(jìn)行登記。但是，在這一方面我國(guó)還有很大的發(fā)展和完善空間，所以，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度開展研究與具體落實(shí)的過程中，我們需要嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)科學(xué)規(guī)則來進(jìn)行。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)比較分散

目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)種類繁多，主管部門的責(zé)任和權(quán)利各不相同，工作的內(nèi)容也存在區(qū)別，而且各個(gè)登記機(jī)構(gòu)的登記流程與效力都存在區(qū)別，因此，我們需要對(duì)機(jī)構(gòu)分散的情況加以完善，對(duì)登記制度與流程進(jìn)行統(tǒng)一。

四、構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

1.將土地登記作為登記的中心制度

物權(quán)制度在我國(guó)規(guī)定明確，而土地作為典型的不動(dòng)產(chǎn)，必須要得到法律的承認(rèn)與保護(hù)。此外，建筑在土地上的房屋形式多樣，因此應(yīng)該根據(jù)目前的工作形式和狀態(tài)明確土地的使用權(quán)。不斷完善土地登記制度，在指定機(jī)關(guān)按照有效的登記流程進(jìn)行登記，同時(shí)完善相關(guān)的登記法律與制度。

2.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)，避免出現(xiàn)溝通障礙

目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的機(jī)構(gòu)需要進(jìn)行有效改革，根據(jù)實(shí)際的工作情況來看，機(jī)構(gòu)改革的模式主要是機(jī)構(gòu)合并、機(jī)構(gòu)單設(shè)以及集中辦理三種模式。第一種模式，就是合并涉及不動(dòng)產(chǎn)的各相關(guān)部門，將不動(dòng)產(chǎn)登記的手續(xù)進(jìn)行統(tǒng)一，并將其看作統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記。但是在施行該制度的實(shí)際過程中，多個(gè)方面會(huì)出現(xiàn)問題，而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)設(shè)置的相關(guān)機(jī)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，所以要先將前期的工作做好，記錄并整理相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和信息，此外，還應(yīng)該整理與土地登記相關(guān)的內(nèi)容與信息，將相關(guān)的具體內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。但是該情況會(huì)導(dǎo)致資源和資料的浪費(fèi)，同時(shí)影響不動(dòng)產(chǎn)的登記工作。而第三種模式是將各個(gè)工作進(jìn)行集中處理的模式，該模式需要設(shè)置相關(guān)的管理部門和中心結(jié)構(gòu)，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理的過程中，嚴(yán)格根據(jù)科學(xué)有效的登記順序?qū)ο嚓P(guān)的申請(qǐng)進(jìn)行審核與核實(shí)，之后再根據(jù)相關(guān)的工作要求與管理要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理和登記，這樣可以有效解決各類不動(dòng)產(chǎn)在生活當(dāng)中的矛盾，同時(shí)提升不動(dòng)產(chǎn)管理部門的社會(huì)地位，提高在人們心中的形象。

3.改進(jìn)并完善不動(dòng)產(chǎn)的登記程序和登記辦法

增進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記程序的法制化趨勢(shì)。具體的操作就是要在形成程序的過程中，規(guī)范程序的設(shè)置與主體，避免重復(fù)登記問題的出現(xiàn)。此外，還需要對(duì)登記步驟進(jìn)行明確規(guī)定，參照并總結(jié)現(xiàn)行的法律制度，嚴(yán)格遵守以下幾個(gè)步驟：申請(qǐng)、申請(qǐng)受理、上繳費(fèi)用、審查及通過公告并進(jìn)行核準(zhǔn)登記、頒發(fā)相關(guān)的證書、立卷歸檔等。第二，優(yōu)化并改進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的登記辦法，根據(jù)我國(guó)目前《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的范圍和名稱進(jìn)行明確。同時(shí)優(yōu)化并完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記模式，防止出現(xiàn)一刀切的登記形式，做到登記制度上公正、公開，不可任由政府部門決定。

五、結(jié)束語

在長(zhǎng)期發(fā)展的過程中，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒有進(jìn)行統(tǒng)一，這給我國(guó)的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展都帶來了極大的影響，同時(shí)也使得人們維護(hù)權(quán)利的過程困難重重。目前我國(guó)已經(jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記制度進(jìn)行了改進(jìn)和優(yōu)化，而且也已出臺(tái)了相關(guān)的法律規(guī)范，根據(jù)今后國(guó)家的發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度將會(huì)逐漸完善，會(huì)以文件或規(guī)章等形式明確下來。建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供可靠有效的依據(jù)和保障。因此，在未來的社會(huì)發(fā)展當(dāng)中，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的立法研究是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的重要發(fā)展趨勢(shì)。

[1]薛強(qiáng).國(guó)人不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度認(rèn)知及態(tài)度調(diào)查[J].金融博覽(財(cái)富 ),2014(09)：26-28.

[2]葛曉君.立法視野下的不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)研究[J].中國(guó)房地產(chǎn) ,2012(17)：36-38.

[3]趙磊.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立和完善[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇 ,2012,11(10)：68-70.