宿敏

導(dǎo)論

2007年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）第20條確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。該條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。近年來(lái)，司法實(shí)踐中適用該條規(guī)定處理抵押權(quán)預(yù)告登記糾紛時(shí)產(chǎn)生諸多爭(zhēng)議，集中體現(xiàn)在抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題。2014年《最高人民法院公報(bào)》第9期刊登的《中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案》①該案由上海市第二中級(jí)人民法院作出終審判決，案號(hào)為滬二中民六（商）終字第138號(hào)，一審案號(hào)為上海市青浦區(qū)人民法院（2012）青民二（商）初字第457號(hào)。明確認(rèn)定預(yù)告登記不同于本登記，不能使登記權(quán)利人取得物權(quán)。以該判決為發(fā)端，以是否享有優(yōu)先受償權(quán)為核心的抵押權(quán)預(yù)告登記法律適用問(wèn)題引起廣泛討論，成為民商法最集中的爭(zhēng)議問(wèn)題之一。2016年第14期《人民司法（案例）》以“預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)研究”為主題，刊登了浙江省溫州中院、福建省福州中院以及上海市第一中院的三篇案例分析以及最高院法官的論文。其中，浙江省溫州中院、福建省福州中院的二篇案例分析原則上均認(rèn)可抵押權(quán)登記權(quán)利人有權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)，②林秀榕、陳光卓：《抵押權(quán)登記權(quán)利人無(wú)過(guò)錯(cuò)時(shí)有權(quán)對(duì)商品房?jī)?yōu)先受償》，載《人民司法·案例》2016年第14期，第10—11頁(yè)。李頡：《預(yù)購(gòu)商品房預(yù)抵押登記及開(kāi)發(fā)商階段性保證效力的認(rèn)定》，載《人民司法·案例》2016年第14期。而最高院法官的論文重申預(yù)告登記不是本登記，不享有優(yōu)先受償權(quán)。③司偉：《預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)的法律基礎(chǔ)與路徑選擇》，《人民司法·案例》2016年第14期。放眼民商法領(lǐng)域，能夠引發(fā)觀點(diǎn)如此針鋒相對(duì)的規(guī)定和制度并不多見(jiàn)。同時(shí)，抵押權(quán)預(yù)告登記制度的法律適用問(wèn)題不僅涉及眾多案件，而且關(guān)系到房產(chǎn)按揭市場(chǎng)的秩序穩(wěn)定與金融安全。因此，筆者試對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記制度的法律適用進(jìn)行探討，以期拋磚引玉，有助于該制度的修正與完善。

一、中德預(yù)告登記制度的比較法分析

（一）《物權(quán)法》預(yù)告登記制度的立法意旨

抵押權(quán)預(yù)告登記是預(yù)告登記制度的組成部分，探討抵押權(quán)預(yù)告登記制度的法律適用問(wèn)題首先應(yīng)以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的梳理為基礎(chǔ)。對(duì)于該條的立法意旨，最高人民法院物權(quán)研究小組編著的《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解與適用》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法條文理解與適用》）可以提供基礎(chǔ)而重要的參考?！邦A(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。預(yù)告登記制度，為德國(guó)民法學(xué)者在中世紀(jì)所創(chuàng)立。預(yù)告登記所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來(lái)財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行，而就相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記?！雹軈⒁?jiàn)最高人民法院物權(quán)法研究小組：《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第103—104頁(yè)。

（二）德國(guó)物權(quán)法與我國(guó)物權(quán)法“預(yù)告登記”制度的比較分析

鑒于我國(guó)物權(quán)法的預(yù)告登記制度以德國(guó)預(yù)告登記制度為肇始，因此，關(guān)于我國(guó)抵押權(quán)預(yù)告登記制度的的理解與適用應(yīng)以兩國(guó)物權(quán)法預(yù)告登記制度的比較分析為前提。二者的相同之處除了均以“預(yù)告登記”為名，主要在于二者的目的、效力和法律性質(zhì)相類似：都是以保全“將來(lái)發(fā)生”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的；都需要在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記；都使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有排他效力，即使后來(lái)發(fā)生了未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為時(shí)，該處分行為對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人不發(fā)生效力。⑤參見(jiàn)【德】鮑爾/施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》（上冊(cè)），張雙根譯，法律出版社2004年版，第418—419頁(yè)和第444頁(yè)。但是，除了這些眾所周知的相同之處，筆者認(rèn)為，二者從法理基礎(chǔ)到具體內(nèi)容都存在較大差異，并且這些差異與我國(guó)抵押權(quán)預(yù)告登記制度適用中“困境”密切相關(guān)，有必要予以廓清。

1.法理基礎(chǔ)不同。德國(guó)物權(quán)法預(yù)告登記制度的法理基礎(chǔ)是其著名的“債權(quán)行為與物權(quán)行為區(qū)分原則”。⑥前引⑤，第415-416頁(yè)。詳言之，是指當(dāng)事人之間已經(jīng)達(dá)成債權(quán)合意，但未達(dá)成物權(quán)契約，因此，不能進(jìn)行正式的物權(quán)登記。但是，為了保障債權(quán)人的合法權(quán)益，可以進(jìn)行“預(yù)告登記”，在雙方日后達(dá)成物權(quán)契約時(shí)進(jìn)行正式登記前這個(gè)期間，預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)質(zhì)可以享有排他權(quán)利。依據(jù)德國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，嚴(yán)格意義上，只有物權(quán)才具有排他效力，因此，預(yù)告登記賦予“債權(quán)請(qǐng)求權(quán)”（與物權(quán)相對(duì)應(yīng)）以排他效力，具有“雙重特征”。⑦前引⑤，第444頁(yè)。而我國(guó)物權(quán)法并未確認(rèn)“債權(quán)行為與物權(quán)行為區(qū)分原則”，“關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果關(guān)系問(wèn)題，通說(shuō)認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行法律采債權(quán)形式主義，又稱意思主義與登記或交付之結(jié)合，即物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人之間除有債權(quán)合同外，尚需履行登記或者交付的法定形式?！雹嗤趵鳎骸蛾P(guān)于債權(quán)合同與物權(quán)及合同無(wú)效與撤銷權(quán)的關(guān)系》，載《判解研究》2001年第4輯。雖然我國(guó)物權(quán)法借鑒了德國(guó)物權(quán)法中預(yù)告登記制度，但我國(guó)預(yù)告登記制度重在保障不動(dòng)產(chǎn)（尤其是商品房）未完工即出售過(guò)程中購(gòu)房人的合法權(quán)益，并不具有普遍意義上的“賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以排他效力”。在我國(guó)，當(dāng)事人之間事實(shí)達(dá)成了“物權(quán)契約”，只是因?yàn)闃?biāo)的物還未建成，不能辦理正式產(chǎn)權(quán)登記，因此，通過(guò)預(yù)告登記制度保護(hù)債權(quán)的排他效力。與德國(guó)物權(quán)法預(yù)告登記制度普遍意義上的“賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以排他效力”相比，我國(guó)物權(quán)法預(yù)告登記制度更主要地體現(xiàn)為“使權(quán)利人對(duì)建成后的房產(chǎn)享有排他效力”。

2.預(yù)告登記的適用情形不同。首先，德國(guó)民法典第883條［預(yù)告登記的性質(zhì)和效力］規(guī)定：為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，或土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請(qǐng)求權(quán)，得在土地登記簿中為預(yù)告登記。被保全的請(qǐng)求權(quán)附條件或者附期限時(shí)，也準(zhǔn)許為預(yù)告登記。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法則將預(yù)告登記的適用范圍界定為：為保全土地權(quán)利轉(zhuǎn)移之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利內(nèi)容之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)。由此可見(jiàn)，德國(guó)物權(quán)法（包括臺(tái)灣地區(qū)物權(quán)法）的預(yù)告登記制度只適用于“土地上”的請(qǐng)求權(quán)，并不存在針對(duì)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的、在建房產(chǎn)而創(chuàng)設(shè)的預(yù)告登記制度。究其原因，可能系因?yàn)榈聡?guó)的預(yù)售房制度通過(guò)訂立個(gè)性化的購(gòu)房合同和按照工程進(jìn)度分期支付房屋價(jià)款，大大化解了購(gòu)房者和地產(chǎn)商之間的風(fēng)險(xiǎn)及糾紛。⑨參見(jiàn)新華社經(jīng)濟(jì)分析師：《預(yù)售房制度：應(yīng)借鑒境外成熟經(jīng)驗(yàn)》，載《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2010年3月19日。其次，德國(guó)民法典第885條[預(yù)告登記的登記](méi)規(guī)定：（1）預(yù)告登記根據(jù)臨時(shí)處分或者根據(jù)預(yù)告登記所涉及的土地或者權(quán)利的人的同意進(jìn)行登記。（2）在登記時(shí)，為了詳細(xì)說(shuō)明應(yīng)保全的請(qǐng)求權(quán)，可以引用臨時(shí)處分或者登記許可證。⑩鄭沖、賈紅梅譯：《德國(guó)民法典》，法律出版社2001年版，第18頁(yè)。德國(guó)的民事訴訟保全制度包括假處分（又譯為臨時(shí)處分，德文均為Einstwelige Verfugung）和假扣押（Arrest）。[11]假扣押是指?jìng)鶛?quán)人的訴訟請(qǐng)求為金錢給付時(shí)，為防止法院判決后債務(wù)人不履行給付義務(wù)，債權(quán)人可向法院申請(qǐng)對(duì)債務(wù)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行扣押。假處分則是債權(quán)人為保全金錢以外之強(qiáng)制執(zhí)行，禁止債務(wù)人變更訴爭(zhēng)物之狀態(tài)。根據(jù)德國(guó)民事訴訟法第935條的規(guī)定，假處分是指在訴訟過(guò)程中，關(guān)于訴訟物現(xiàn)狀的變更，當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來(lái)不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)，而對(duì)訴訟物進(jìn)行的一種處分。其目的是為了防止在將來(lái)勝訴卻無(wú)法執(zhí)行標(biāo)的物，而對(duì)其做出的一種限制處分行為。[12]王軼：《不動(dòng)產(chǎn)法上的預(yù)備登記制度——比較法考察報(bào)告》，豆丁網(wǎng)：www.docin.com，2017年5月9日訪問(wèn)。據(jù)此，德國(guó)民法典將假處分即納入實(shí)體法的規(guī)范之中，使債權(quán)人在財(cái)產(chǎn)保全之際就取得類似擔(dān)保物權(quán)人的地位，既能夠給予債權(quán)人強(qiáng)有力的保護(hù)，又使得基于契約產(chǎn)生的抵押權(quán)等權(quán)利和基于保全程序產(chǎn)生的權(quán)利之間的競(jìng)合與沖突能夠在同一個(gè)法律體系中得以解決。而我國(guó)物權(quán)法并無(wú)類似之規(guī)定，使得實(shí)體權(quán)利和訴訟保全權(quán)利之間的沖突與矛盾一直未得到系統(tǒng)性的制度化解決。

3.消滅原因不同。德國(guó)民法典并未對(duì)預(yù)告登記的消滅原因作出明確規(guī)定。在學(xué)理上，預(yù)告登記的消滅原因主要包括：（1）請(qǐng)求權(quán)消滅；（2）受預(yù)告登記保護(hù)之債權(quán)人廢止預(yù)告登記；（3）假處分命令之取消；（4）除權(quán)判決；（5）預(yù)告登記附有解除條件時(shí)，隨該解除條件之成就而消滅。[13]前引⑤，第441-443頁(yè)。我國(guó)物權(quán)法則規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。該款規(guī)定系我國(guó)物權(quán)法的獨(dú)創(chuàng)，司法實(shí)踐中對(duì)于該款規(guī)定的理解適用也存在很多爭(zhēng)議。

通過(guò)上述分析對(duì)比，筆者以為，我國(guó)物權(quán)法的預(yù)告登記制度雖然名義上借鑒了德國(guó)物權(quán)法的預(yù)告登記制度，但二者在法理基礎(chǔ)、制度背景、適用情形、消滅原因等方面均存在不同程度的差異，因此，我國(guó)的預(yù)告登記制度具有鮮明的“中國(guó)特色”。有鑒于此，探討抵押權(quán)預(yù)告登記的法律適用問(wèn)題，應(yīng)以我國(guó)國(guó)情和制度環(huán)境為基礎(chǔ)進(jìn)行審視和研究，方能有的放矢，更好發(fā)揮該制度的價(jià)值和作用。

二、抵押權(quán)預(yù)告登記與所有權(quán)預(yù)告登記的比較分析：抵押權(quán)預(yù)告登記制度現(xiàn)實(shí)困境的根源

如前所述，我國(guó)物權(quán)法設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的背景和目的主要是為了賦予房產(chǎn)預(yù)售過(guò)程中的購(gòu)房人以排他效力。“以不動(dòng)產(chǎn)交易為例，在商品房預(yù)售中，買受人因未完成登記而無(wú)法取得所有權(quán)，有必要建立預(yù)告登記制度，使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)效力，即具有排他效力，使其不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任意第三人。即使后來(lái)發(fā)生了未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為時(shí)，由于該預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有排他效力，足以確保預(yù)告權(quán)利人不受損害”。[14]前引④。由此，筆者以為，我國(guó)預(yù)告登記制度是以“所有權(quán)預(yù)告登記”為內(nèi)設(shè)前提的，尤其是失效條款的規(guī)定，明顯是為了督促購(gòu)房人在房產(chǎn)符合辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況下盡早申請(qǐng)，以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間權(quán)利義務(wù)的平衡保護(hù)。物權(quán)法實(shí)施以來(lái)，關(guān)于所有權(quán)預(yù)告登記的爭(zhēng)議極少，說(shuō)明物權(quán)法第20條規(guī)定既從根本上解決了商品房預(yù)售合同中“一房多賣”問(wèn)題，又實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的平等保護(hù)。但同時(shí)，關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記法律適用的爭(zhēng)議較大。筆者認(rèn)為，問(wèn)題根源在于抵押權(quán)預(yù)告登記所涉及的法律關(guān)系、利益關(guān)系、立法意旨等均與所有權(quán)預(yù)告登記存在本質(zhì)差異，而這種本質(zhì)差異未得到立法和司法足夠的重視。以解決商品房預(yù)售過(guò)程中“一房多賣”問(wèn)題為目標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度（第20條規(guī)定）是以所有權(quán)預(yù)告登記為制度設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，并未對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記問(wèn)題進(jìn)行充分考量。因此，簡(jiǎn)單將第20條規(guī)定直接套用在抵押權(quán)預(yù)告登記關(guān)系中，必然導(dǎo)致各種問(wèn)題和爭(zhēng)議。由此，有必要對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記和所有權(quán)預(yù)告登記在法律關(guān)系、利益關(guān)系等方面的聯(lián)系與區(qū)別進(jìn)行系統(tǒng)分析，為完善我國(guó)抵押權(quán)預(yù)告登記制度奠定基礎(chǔ)。

（一）聯(lián)系：主從關(guān)系

商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人分別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者。實(shí)踐中，購(gòu)房者往往在支付首付款后，通過(guò)銀行按揭貸款方式支付剩余房款。為了保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，銀行一般會(huì)和購(gòu)房者簽訂預(yù)告抵押借款合同。鑒于作為買賣標(biāo)的物的房產(chǎn)正處于建造過(guò)程中，所有權(quán)仍在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名下，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)收到全部房款，故購(gòu)房者可辦理所有權(quán)預(yù)告登記、銀行可辦理抵押權(quán)預(yù)告登記以維護(hù)各自權(quán)益，購(gòu)房者和銀行作為登記權(quán)利人，均得在房產(chǎn)符合辦證條件時(shí)申請(qǐng)辦理登記，以享有正式物權(quán)。值得說(shuō)明的是，商品房預(yù)售過(guò)程中，在辦理所有權(quán)預(yù)告登記后，購(gòu)房者便成為相關(guān)房產(chǎn)的登記權(quán)利人，開(kāi)發(fā)商則為現(xiàn)實(shí)權(quán)利人。但是在抵押權(quán)預(yù)告登記關(guān)系中，辦理抵押權(quán)預(yù)告登記后，債權(quán)銀行成為登記權(quán)利人，如果將相對(duì)方即購(gòu)房者稱為“現(xiàn)實(shí)權(quán)利人”并不準(zhǔn)確，反而容易引起混淆，筆者以為將其稱為抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人更為準(zhǔn)確和合理。[15]筆者認(rèn)為，登記權(quán)利人與現(xiàn)實(shí)權(quán)利人的稱謂適用于所有權(quán)預(yù)告登記關(guān)系中，以體現(xiàn)購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就同一宗房產(chǎn)所存在的對(duì)立關(guān)系，即房產(chǎn)實(shí)際登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名下，而購(gòu)房者通過(guò)辦理所有權(quán)預(yù)告登記取得將來(lái)得進(jìn)行所有權(quán)變動(dòng)登記的排他性請(qǐng)求權(quán)。但在抵押權(quán)預(yù)告登記關(guān)系中，銀行是登記權(quán)利人，購(gòu)房者并不是“抵押權(quán)的現(xiàn)實(shí)權(quán)利人”，雙方就抵押權(quán)并不存在“登記”與“現(xiàn)實(shí)”的對(duì)立關(guān)系，因此，把購(gòu)房者稱為抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人更為準(zhǔn)確和合理。

（二）區(qū)別：制度宗旨不同

1.辦理本登記所需的條件以及相對(duì)義務(wù)人的配合意愿不同

在商品房預(yù)售關(guān)系中，房屋竣工、驗(yàn)收符合交房辦證手續(xù)后，登記權(quán)利人申請(qǐng)辦證登記的，現(xiàn)實(shí)權(quán)利人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）一般都會(huì)積極配合。而在抵押權(quán)預(yù)告登記關(guān)系中，情況大為不同。按照多數(shù)房地產(chǎn)交易中心的要求，雖然在辦理抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)，購(gòu)房者已同意將其購(gòu)買的房產(chǎn)為債權(quán)提供擔(dān)保并辦理預(yù)告抵押登記，但正式抵押時(shí)多數(shù)地方的房地產(chǎn)交易中心仍要求抵押人必須再次到場(chǎng)簽字辦理。這使得登記權(quán)利的正式化（物權(quán)化）不僅需要標(biāo)的物客觀上具備辦理本登記的條件，還需要抵押人的再一次配合。而辦理本登記時(shí)，抵押人獲取貸款的需求之前已經(jīng)得到滿足，再次配合登記幾乎純粹是個(gè)義務(wù)，因此，有相當(dāng)數(shù)量的抵押人因種種原因未能配合辦理抵押登記。司法實(shí)踐中，涉及預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的案件，購(gòu)房人基本均不配合債權(quán)銀行辦理抵押登記。

2.預(yù)告登記權(quán)利人知曉不動(dòng)產(chǎn)“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”的成本不同

在商品房預(yù)售關(guān)系中，購(gòu)房合同都會(huì)約定房屋的交房時(shí)間。因此，為了履行義務(wù)，避免承擔(dān)違約責(zé)任，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)竣工、驗(yàn)收具備辦證條件后，會(huì)及時(shí)通知購(gòu)房人辦理本登記，購(gòu)房人在已經(jīng)交納房款（尤其是在交納全部房款）的情況下，也會(huì)主動(dòng)關(guān)心房屋的建造情況，督促開(kāi)發(fā)商按合同約定時(shí)間交房。但是，在抵押權(quán)預(yù)告登記關(guān)系中，債權(quán)銀行并不是商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人，其想要了解房產(chǎn)的建造情況，需要在正常業(yè)務(wù)之外額外花費(fèi)時(shí)間、人力等成本。

通過(guò)上述分析對(duì)比，可以清楚看到，在房地產(chǎn)交易中心要求抵押人到場(chǎng)簽字才能辦理正式抵押登記的情況下，一旦抵押人不配合，則債權(quán)銀行必然陷入困境，無(wú)法順利辦理登記。

3.制度宗旨不同

所有權(quán)預(yù)告登記制度的核心是解決商品房預(yù)售過(guò)程中“一房多賣”問(wèn)題，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利不受開(kāi)發(fā)商違約行為的損害，同時(shí)兼顧對(duì)開(kāi)發(fā)商利益的平衡保護(hù)。而抵押權(quán)預(yù)告登記制度的核心應(yīng)是保障預(yù)告登記權(quán)利人（債權(quán)銀行）高效辦理本登記，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，確保發(fā)揮抵押對(duì)主債權(quán)的擔(dān)保作用。法院在處理抵押權(quán)預(yù)告登記問(wèn)題時(shí)，應(yīng)以此作為指導(dǎo)法律適用的審判理念和價(jià)值取向，圍繞核心準(zhǔn)確理解和適用法律規(guī)定。如果以所有權(quán)預(yù)告登記制度的審判理念指導(dǎo)抵押權(quán)預(yù)告登記問(wèn)題，必然會(huì)削足適履，導(dǎo)致不良的法律效果和社會(huì)效果。

在此不得不指出，立法，尤其是商事立法，應(yīng)當(dāng)考慮權(quán)利義務(wù)的公平、對(duì)等以及成本效益。當(dāng)設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)，預(yù)告抵押人即已作出以標(biāo)的房產(chǎn)為主債權(quán)提供抵押的意思表示，只是因?yàn)榉慨a(chǎn)仍在建設(shè)中，尚在開(kāi)發(fā)商名下才辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。一旦房產(chǎn)具備辦理抵押登記的條件，應(yīng)當(dāng)規(guī)定登記權(quán)利人自行可以申請(qǐng)辦理正式登記，不需要抵押人再次申請(qǐng)。否則除了增加辦理成本、增加登記權(quán)利人不必要的風(fēng)險(xiǎn)外，別無(wú)實(shí)益。難道預(yù)告抵押人享有不申請(qǐng)的權(quán)利（自由）嗎？我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條和《房屋登記辦法》第12條關(guān)于“申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)”的規(guī)定，系針對(duì)普遍抵押登記而作出的規(guī)定。對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的，應(yīng)予以簡(jiǎn)化。

三、抵押權(quán)預(yù)告登記的失效問(wèn)題

司法實(shí)踐中理解和適用物權(quán)法第20條第二款應(yīng)注意下列幾點(diǎn)：

（一）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記失效規(guī)定是為了平衡保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益

利益平衡是一項(xiàng)立法原則，法律和制度應(yīng)建立在利益平衡的基礎(chǔ)上，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度也不例外。預(yù)告登記制度畢竟是一種暫時(shí)性的制度設(shè)計(jì)，其所保全的權(quán)利具有不確定性，標(biāo)的物房產(chǎn)的物權(quán)亦處于不確定之中。當(dāng)標(biāo)的物客觀上具備辦理本登記的條件時(shí)，登記權(quán)利人應(yīng)及時(shí)行使權(quán)利，結(jié)束不確定的狀態(tài)，這符合公平原則以及“物盡其用、鼓勵(lì)交易”的民事財(cái)產(chǎn)立法宗旨。德國(guó)民法典雖然沒(méi)有明確規(guī)定預(yù)告登記的消滅要件，但在學(xué)理上，依據(jù)民法基本法理，仍能推導(dǎo)出包括請(qǐng)求權(quán)消滅、假處分合同取消等消滅要件。在我國(guó)，鑒于商品房預(yù)售合同基本為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定的格式合同，開(kāi)發(fā)商完全可以在合同中對(duì)預(yù)告登記的消滅或失效作出約定，以此維護(hù)其自身合法權(quán)益。但我國(guó)物權(quán)法第20條第2款類似權(quán)利行使“除斥期間”的規(guī)定，體現(xiàn)出督促登記權(quán)利人盡快行使權(quán)利的迫切意圖，從立法層面強(qiáng)有力地維護(hù)現(xiàn)實(shí)權(quán)利人（開(kāi)發(fā)商）的權(quán)益。必須再次強(qiáng)調(diào)的是，如前所述，物權(quán)法第20條以所有權(quán)預(yù)告登記為出發(fā)點(diǎn)，在抵押權(quán)預(yù)告登記制度中理解和適用第20條第2款規(guī)定應(yīng)立足抵押權(quán)預(yù)告登記所涉及的法律關(guān)系和利益關(guān)系，不能簡(jiǎn)單套用商品房預(yù)售中所有權(quán)預(yù)告登記的情形。

（二）“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”不能理解為預(yù)購(gòu)房產(chǎn)“客觀上能夠”進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，三個(gè)月應(yīng)從登記權(quán)利人主觀上“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”預(yù)購(gòu)房產(chǎn)能夠進(jìn)行登記時(shí)起算

如前所述，在商品房預(yù)售關(guān)系中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了履行購(gòu)房合同關(guān)于交房時(shí)間等約定，避免承擔(dān)違約責(zé)任，在房產(chǎn)能夠進(jìn)行本登記時(shí)，會(huì)將這一客觀事實(shí)及時(shí)通知購(gòu)房人，購(gòu)房人在已經(jīng)交納房款（尤其是在交納全部房款）的情況下，也會(huì)積極申請(qǐng)辦理本登記。但是，在抵押權(quán)預(yù)告登記關(guān)系中，債權(quán)銀行并不是商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人，其想要了解房產(chǎn)的建造情況，需要在正常業(yè)務(wù)之外額外花費(fèi)時(shí)間、人力等成本。分析商品房預(yù)售按揭貸款的權(quán)利義務(wù)關(guān)系可知，在抵押權(quán)預(yù)告登記關(guān)系中，購(gòu)房人已實(shí)際受領(lǐng)了權(quán)利（獲得銀行貸款）。當(dāng)預(yù)售房產(chǎn)能夠辦理登記時(shí)，購(gòu)房人幾乎會(huì)以零成本及時(shí)得到信息?！皬慕?jīng)濟(jì)效率的觀點(diǎn)來(lái)看，法院應(yīng)以使將來(lái)的合同行為更有效率為目的來(lái)分配（義務(wù)）。達(dá)到這一目的的一個(gè)規(guī)則是要把損失分配給能以最低成本承擔(dān)這種（義務(wù)）的一方?！盵16]參見(jiàn)【美】羅伯特·考倫，托馬斯·尤倫：《法和經(jīng)濟(jì)學(xué)》，張軍等譯，上海三聯(lián)書店、上海人民出版社1994年版，第2—3頁(yè)。如果制度賦予購(gòu)房人將得進(jìn)行本登記的事實(shí)通知給登記權(quán)利人的義務(wù)，則將是成本最小化的制度設(shè)計(jì)方案。同時(shí)，購(gòu)房人已享受了全部權(quán)利，除辦理抵押權(quán)預(yù)告登記外，其還應(yīng)負(fù)有協(xié)助登記權(quán)利人辦理本登記的義務(wù)。如果將“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”理解為標(biāo)的房產(chǎn)“客觀上能夠”進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，登記權(quán)利人為了不失效，勢(shì)必將不當(dāng)增加大量人力、財(cái)力用于關(guān)注、調(diào)查預(yù)售房產(chǎn)的建設(shè)和登記情況，既違反權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，亦不符合法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理。

（三）“三個(gè)月”期間過(guò)短，不利于保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利

所有權(quán)預(yù)告登記關(guān)系中，購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂有基礎(chǔ)買賣合同。購(gòu)房者所享有的預(yù)告登記權(quán)利失效后，其仍可受到基礎(chǔ)買賣合同的保護(hù)，即其不會(huì)因?yàn)轭A(yù)告登記權(quán)利失效而喪失所有權(quán)利，至少開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者已付的房款應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的返還義務(wù)。抵押權(quán)預(yù)告登記系為擔(dān)保主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而存在。抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是在履行了主合同項(xiàng)下的全部義務(wù)后才取得抵押權(quán)預(yù)告登記，且該登記是主債權(quán)最基本、最重要的保障。商品房預(yù)售關(guān)系中。登記權(quán)利人怠于申請(qǐng)辦理本登記會(huì)延長(zhǎng)不確定的權(quán)利狀態(tài)，可能會(huì)損害房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的權(quán)益。與此不同，在抵押權(quán)預(yù)告登記關(guān)系中，購(gòu)房人已實(shí)際受領(lǐng)了權(quán)利（獲得銀行貸款），登記權(quán)利人（債權(quán)銀行）不申請(qǐng)辦理抵押登記，對(duì)購(gòu)房人的權(quán)益不會(huì)產(chǎn)生明顯的實(shí)質(zhì)損害，反而會(huì)損害抵押權(quán)預(yù)告權(quán)利人的權(quán)益。如果忽視不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)預(yù)告登記和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的根本差異，以前者的標(biāo)準(zhǔn)要求后者，輕易認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利失效，則登記權(quán)利人作為主債權(quán)人將失去最基本、最重要的債權(quán)實(shí)現(xiàn)保障，購(gòu)房者反而有可能因怠于申請(qǐng)登記或不配合辦理登記的違約行為而受益，導(dǎo)致當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。由此來(lái)看，“三個(gè)月”的時(shí)間即使從登記權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道能夠進(jìn)行本登記時(shí)起算也過(guò)短，有違抵押權(quán)預(yù)告登記制度的核心——保障對(duì)主債權(quán)的擔(dān)保作用。因此，建議分別規(guī)定所有權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)預(yù)告登記的失效要件，適當(dāng)延長(zhǎng)后者的申請(qǐng)期間，最好借鑒德國(guó)民法典的立法例，不作明確規(guī)定，交由當(dāng)事人意思自治決定。

四、抵押權(quán)預(yù)告登記應(yīng)否具有優(yōu)先受償權(quán)

這是抵押權(quán)預(yù)告登記制度中爭(zhēng)議最大、最集中的問(wèn)題。目前司法實(shí)踐中，關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告權(quán)利人對(duì)商品房是否享有優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題，主要有如下幾種情況：1.肯定抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人有享有優(yōu)先受償權(quán)，裁判理由主要有：（1）將抵押權(quán)預(yù)告登記視為抵押登記，認(rèn)定抵押權(quán)設(shè)立。（2）抵押權(quán)預(yù)告登記屬于在建工程抵押登記，故抵押權(quán)已設(shè)立。（3）債權(quán)人對(duì)預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為正式登記無(wú)過(guò)錯(cuò)的，享有優(yōu)先受償權(quán)。2.附條件判決債權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。法院可判決購(gòu)房人于合理期間內(nèi)辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，待抵押權(quán)設(shè)定后，債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。3.債權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)。[17]林秀榕、陳光卓：《抵押權(quán)登記權(quán)利人無(wú)過(guò)錯(cuò)時(shí)有權(quán)對(duì)商品房?jī)?yōu)先受償》，載《人民司法·案例》2016年第14期。對(duì)上述幾種裁判觀點(diǎn)，林秀榕、陳光卓法官在《抵押權(quán)登記權(quán)利人無(wú)過(guò)錯(cuò)時(shí)有權(quán)對(duì)商品房?jī)?yōu)先受償》做了分析，在此不再贅述。筆者認(rèn)為，關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題，應(yīng)以該制度重在推動(dòng)預(yù)告登記向正式登記高效轉(zhuǎn)化、保障主債權(quán)實(shí)現(xiàn)為核心，找準(zhǔn)阻礙高效轉(zhuǎn)化及主債權(quán)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵點(diǎn)，對(duì)現(xiàn)有法律規(guī)定準(zhǔn)確理解，靈活適用，充分發(fā)揮抵押權(quán)預(yù)告登記制度對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的正確引導(dǎo)作用，促進(jìn)其健康長(zhǎng)期發(fā)展。

（一）建議房地產(chǎn)登記部門簡(jiǎn)化抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記的申請(qǐng)條件

顯而易見(jiàn)，賦予無(wú)過(guò)錯(cuò)抵押權(quán)登記權(quán)利人對(duì)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)最有利于保護(hù)登記權(quán)利人（債權(quán)銀行）的權(quán)利，實(shí)現(xiàn)制度宗旨。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)宗旨，跨越“預(yù)告登記”不具有物權(quán)效力的法律障礙，各地法官絞盡腦汁、費(fèi)盡心思，各顯其能，但總難做到盡善盡美。筆者以為，問(wèn)題根源在于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《房屋登記辦法》沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，簡(jiǎn)化抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的相關(guān)規(guī)定。司法實(shí)踐中，制約抵押權(quán)預(yù)告權(quán)利人進(jìn)行本登記、享有優(yōu)先受償權(quán)的最大障礙為購(gòu)房者因失聯(lián)、逾期還款等原因未配合登記權(quán)利人辦理登記。如前所述，在購(gòu)房者已作出設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記的情況下，配合辦理本登記是其附隨義務(wù)，不應(yīng)因購(gòu)房者不履行其義務(wù)而影響登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)物權(quán)。如果房地產(chǎn)登記部門簡(jiǎn)化相關(guān)手續(xù)，即在房產(chǎn)能夠進(jìn)行本登記的條件下不需購(gòu)房人的申請(qǐng)亦可辦理本登記，則從根本上解決相當(dāng)數(shù)量的此類糾紛。

（二）法院可判決購(gòu)房人于合理期間內(nèi)辦理抵押登記手續(xù)，逾期不辦理登記權(quán)利人即享有優(yōu)先受償權(quán)

在相關(guān)房地產(chǎn)登記條例沒(méi)有修訂的情況下，作為權(quán)宜之計(jì)，法院可判令購(gòu)房人于合理期間內(nèi)辦理抵押登記手續(xù)。問(wèn)題在于，如果購(gòu)房人不配合，或者下落不明客觀上都不可能配合，保護(hù)路徑是先申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，登記機(jī)關(guān)據(jù)此辦理抵押登記后再主張抵押權(quán)還是合理期間界滿后不論購(gòu)房人是否配合，均可享有優(yōu)先受償權(quán)？有觀點(diǎn)主張應(yīng)依據(jù)前種路徑保護(hù)登記權(quán)利人，“法院既無(wú)法律依據(jù)也無(wú)必要通過(guò)賦予預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)的方式來(lái)替代”。[18]司偉：《預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)的法律基礎(chǔ)與路徑選擇》，載《人民司法·案例》2016年第14期。筆者以為，第二種保護(hù)路徑更佳。首先，從利益平衡原則和權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則出發(fā)，配合登記權(quán)利人辦理抵押登記是購(gòu)房者的義務(wù)，不能因?yàn)橘?gòu)房者不履行其義務(wù)反而不當(dāng)增加登記權(quán)利人的維權(quán)成本。利益平衡原則和權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則不僅是立法原則，也是司法原則。面對(duì)明顯有制度宗旨的不合理規(guī)定（辦理抵押登記需要購(gòu)房人再次申請(qǐng)），法院適用法律時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確理解法律本意，靈活適用法律，放寬登記權(quán)利人辦理登記的要件，以實(shí)現(xiàn)法律的實(shí)質(zhì)正義。其次，民商事立法的宗旨應(yīng)為：“所有法律活動(dòng)都要以資源的有效配置和合理利用——即效率最大化為目的，所有的法律活動(dòng)基于此論斷都可以用經(jīng)濟(jì)的方法來(lái)分析和指導(dǎo)”。在明知購(gòu)房者不配合辦理抵押登記的情況下，讓登記權(quán)利人因義務(wù)人的違約行為而承受額外的訴訟成本，顯然有違高效、誠(chéng)信的民商事立法宗旨。綜上，筆者贊同福建省福州市中級(jí)人民法院（2015）榕民終字第5965號(hào)的裁判思路：購(gòu)房人應(yīng)于判決生效之日起X X日內(nèi)協(xié)助登記權(quán)利人辦理涉案房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)督促購(gòu)房人并配合辦理登記；房產(chǎn)抵押登記辦妥后，或購(gòu)房人逾期仍未辦理抵押登記的，登記權(quán)利人有權(quán)以房產(chǎn)處分所得價(jià)款，對(duì)主債權(quán)優(yōu)先受償。[19]前引[17]。

（三）判令登記權(quán)利人對(duì)房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)需以房產(chǎn)符合折價(jià)、拍賣、變賣等流通條件為前提

作為物權(quán)的客體，物須獨(dú)立為一體，且能滿足人們生活的需要。由此，登記權(quán)利人對(duì)房產(chǎn)處分價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)亦需以房產(chǎn)符合折價(jià)、拍賣、變賣等流通條件為前提，這是物權(quán)有效成立的基礎(chǔ)。對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為抵押權(quán)登記的前提條件是預(yù)購(gòu)商品房辦理了所有權(quán)登記。抵押權(quán)預(yù)告登記并不具備保障抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人設(shè)立抵押權(quán)之外的請(qǐng)求權(quán)的效力，故其不具有物上代位效力，這正是其與抵押權(quán)之間的本質(zhì)區(qū)別。[20]前引[18]。對(duì)此，筆者以為，首先，之所以會(huì)設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記制度，是因?yàn)閾?dān)保物尚未建成，實(shí)質(zhì)上就是不符合折價(jià)、拍賣、變賣等流通條件。而就擔(dān)保主債權(quán)實(shí)現(xiàn)這點(diǎn)而言，抵押權(quán)預(yù)告登記和抵押權(quán)的本質(zhì)是一樣的。當(dāng)標(biāo)的房產(chǎn)客觀上符合折價(jià)、拍賣、變賣等流通條件，則預(yù)告抵押登記就具備轉(zhuǎn)化為抵押權(quán)的實(shí)質(zhì)性條件。至于在滿足實(shí)質(zhì)性條件后，是否辦理所有權(quán)登記，那主要取決于購(gòu)房人的意思和行為。再次強(qiáng)調(diào)，抵押權(quán)登記權(quán)利人不應(yīng)受到購(gòu)房者違約行為的掣肘。其次，在預(yù)購(gòu)商品房符合折價(jià)、拍賣、變賣等流通條件的前提下，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的責(zé)任問(wèn)題。在商品房按揭貸款關(guān)系中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是一個(gè)基本而重要的主體，其受領(lǐng)貸款，相應(yīng)地負(fù)有將商品房竣工、完成驗(yàn)收并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記、抵押權(quán)登記、提供階段性保證等責(zé)任。開(kāi)發(fā)商的階段性保證責(zé)任和抵押權(quán)預(yù)告登記相互補(bǔ)充，共同形成對(duì)主債權(quán)的全面保障。在預(yù)購(gòu)商品房符合流通條件的前提下，如果認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán)，結(jié)果只能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在履行基礎(chǔ)購(gòu)房合同義務(wù)的前提下還需承擔(dān)連帶清償責(zé)任，對(duì)誠(chéng)信履約的開(kāi)發(fā)商有失公平。[21]參見(jiàn)李頡：《預(yù)購(gòu)商品房預(yù)抵押登記及開(kāi)發(fā)商階段性保證效力的認(rèn)定》，載《人民司法·案例》2016年第14期。筆者以為，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完成其竣工、驗(yàn)收、協(xié)助登記等義務(wù)且預(yù)購(gòu)商品房流通條件的前提下，購(gòu)房人逾期還款應(yīng)屬于債權(quán)銀行（預(yù)告登記權(quán)利人）正常的可預(yù)見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由在房產(chǎn)上設(shè)立的擔(dān)保權(quán)利進(jìn)行保障，而不應(yīng)再讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶清償責(zé)任。因此，判令登記權(quán)利人對(duì)房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)以房產(chǎn)符合折價(jià)、拍賣、變賣等流通條件為前提。

五、小結(jié)：關(guān)于重構(gòu)抵押權(quán)預(yù)告登記制度的思考和建議

抵押權(quán)預(yù)告登記制度與所有權(quán)預(yù)告登記制度都屬于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的組成部分，二者雖然相通之處，但是基于二者立法宗旨和價(jià)值取向的根本差異，二者關(guān)于預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為本登記的要件、失效要件（消滅要件）、法律效力等都應(yīng)有所區(qū)別，甚至可以明確區(qū)分所有權(quán)預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記制度，物權(quán)法第20條僅適用于所有權(quán)預(yù)告登記，重新構(gòu)建抵押權(quán)預(yù)告登記制度。希望抵押權(quán)預(yù)告登記制度區(qū)別于所有權(quán)預(yù)告登記的獨(dú)特性得到更多、更廣、更深的認(rèn)可，更好促進(jìn)該制度的修訂和完善。