楊 麗

（571127 海南師范大學(xué) 海南 ?？冢?/p>

隨著城市化進程不斷加快，使很多農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致農(nóng)村有很多閑置的房子，同時也逐漸出現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋的現(xiàn)象。但是由于國家征收土地、拆遷補償?shù)雀鞣N政策的實施，使其房屋糾紛不斷增多，影響了和諧社會的發(fā)展，針對此情況，必須采取法律對策及時解決，確保其合法權(quán)益。

一、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋糾紛產(chǎn)生的原因

（一）房屋買賣主體背棄誠信

一般情況下，城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村宅基地房屋時，都會與村民簽訂相關(guān)的房屋買賣合同。其合同內(nèi)容都是在雙方同意基礎(chǔ)上規(guī)定的，如果雙發(fā)都遵守約定，按照具體內(nèi)容履行合同，一般是不會產(chǎn)生糾紛的。但是由于國家出臺了一系列房屋政策，在利益的誘導(dǎo)下，房屋買賣主體很可能背棄誠信，推翻買賣合同，謀取相關(guān)利益，這樣就會導(dǎo)致很多糾紛發(fā)生。

（二）法律規(guī)范模糊

首先，很多法律對夠買農(nóng)村宅基地房屋的具體事項沒有進行明確的規(guī)定，導(dǎo)致房屋買賣雙方對自身的權(quán)利與責(zé)任沒有明確的認(rèn)識。權(quán)利界限的不清晰，十分容易產(chǎn)生分歧與矛盾。例如《土地管理法》中，并沒有對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋時，對其土地使用權(quán)進行具體規(guī)定[1]。

其次，近年來，相關(guān)政策的實施也對其法律的適用和執(zhí)行造成了一定困擾。例如，當(dāng)房屋買賣糾紛發(fā)生后，可能會根據(jù)相關(guān)的政策內(nèi)容對其糾紛事件進行判定，這就給法律的適用造成了干預(yù)，使糾紛問題不斷發(fā)生，難以確保房屋買賣活動順利進行，給我國社會也造成了不良影響。

二、解決城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋糾紛的法律對策

（一）建立并完善物權(quán)變動登記制度

在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋事情件中，之所以出現(xiàn)了一列糾紛，其中有很大一部分原因是當(dāng)前我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記比較混亂，相關(guān)的物權(quán)變動登記制度還存在很多漏洞。因此，只有對其制度完善，才能使房屋交易雙方明確宅基地的權(quán)屬，進而避免不必要的糾紛發(fā)生。這就需要根據(jù)當(dāng)前的農(nóng)村宅基地房屋的具體情況，健全相關(guān)制度。首先，在對宅基地和所建房屋進行登記時，必須要求其進行同時登記，而且擁有土地和房屋使用權(quán)的主體必須是同一人，進而可減少矛盾與糾紛的發(fā)生。其次，對宅基地使用權(quán)的登記，不能作為判斷合同效力的依據(jù)，只是起到了對宅基地物權(quán)規(guī)定的作用。除此之外，在購買農(nóng)村宅基地房屋中，還可能發(fā)生房地分離的情況，而且這種情況是非常容易發(fā)生糾紛的。因此相關(guān)法律部門必須對該情形進行明確的規(guī)定。當(dāng)房與地發(fā)生分離時，如果判定房屋出售主體在出售房屋時將其宅基地一起租給購買者。并且購買者也付相應(yīng)的租金，那么該宅基地的租期是與房屋所有權(quán)限是相同的。另外，農(nóng)民之所以具有農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，主要是因為他們是集體組織中的一員，而城鎮(zhèn)居民在該組織外，只有交付相應(yīng)的費用，才能獲取使用權(quán)。因此，在實際宅基地房屋購買中，如果發(fā)生關(guān)于宅基地使用權(quán)糾紛問題時，可以根據(jù)這一法律制度進行判定，提升問題解決的效率。

（二）從立法方面出發(fā)，設(shè)立法定租賃制度

現(xiàn)階段，對于房屋購買糾紛問題，我國已經(jīng)制定并完善了相關(guān)法律法規(guī)，為了減少購買農(nóng)村宅基地房屋糾紛的發(fā)生，就必須從立法的角度上對其進行明確的規(guī)定。

首先，由于我國相關(guān)房屋買賣的物權(quán)法還不完善，很多城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋難以從物權(quán)法上獲得相應(yīng)的保證。因此，可以從使用權(quán)的角度出發(fā)，維護自身的合法權(quán)益。為了農(nóng)村宅基地使用權(quán)正常流轉(zhuǎn)，可以設(shè)立法定租賃制度。當(dāng)前，我國是允許對集體所有土地租賃的，所以該制度的實施是可行的。在實際實施中，針對農(nóng)村宅基地的買賣?？梢砸匀N權(quán)利為核心，分別是：使用權(quán)、所有權(quán)、租賃權(quán)。這樣在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋時，不僅具有房屋的所有權(quán)，而且也具有宅基地的租賃權(quán)，保護了購買者的合法權(quán)益，而且在這些權(quán)利基礎(chǔ)上，可以自由對宅基行使使用權(quán)、收益權(quán)等。通過立法的規(guī)定，使房屋購買者與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之間的租賃關(guān)系具有了合法性，不僅受到了法律保護，而且也對房屋買賣雙方產(chǎn)生了一定的約束作用，在一定程度上減少了二者之間的矛盾發(fā)生。與此同時，法律對其租賃的有關(guān)內(nèi)容進行了明確規(guī)定，通過城鎮(zhèn)居民按照相關(guān)規(guī)定支付租金，可以保障自身的使用權(quán)，對法律效果與社會效果統(tǒng)一的實現(xiàn)具有重要的意義。

其次，為了從根本上解決購買農(nóng)村宅基地房屋的糾紛，真正實現(xiàn)和諧社會，就必須從長期考慮，要確保宅基地使用權(quán)依市場機制正常流轉(zhuǎn)，這就需要在立法上對農(nóng)村宅基地房屋屬性進行重新規(guī)定，為了促進其使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，需要使其屬性與城市商品房的一致。因此，要將其使用權(quán)投入市場流轉(zhuǎn)中，不僅可以減少國家對該項權(quán)利的干預(yù)，讓村民自由行使土地權(quán)利，而且還使相關(guān)土地資源得到合理配置，有利于減少房屋使用權(quán)糾紛發(fā)生。

（三）完善有關(guān)農(nóng)村房屋買賣法律法規(guī)

法律是解決房屋糾紛最有效的途徑，而且也最具有權(quán)威性和說服力。而且很多糾紛的發(fā)生是因為相關(guān)法律對房屋買賣有關(guān)內(nèi)容規(guī)定的不夠明確[2]。因此，在房屋糾紛解決工作中，一方面，要根據(jù)當(dāng)前的主要糾紛問題與現(xiàn)狀對現(xiàn)有法律進行調(diào)整和健全，并且補足法律中的空白，使其各個糾紛的解決都有法可依、有章可循。另一方面，還要繼續(xù)出臺相關(guān)法規(guī)，為購買農(nóng)村宅基地房屋活動提供法律支持。例如，可以出臺《農(nóng)村宅基地管理辦法》等法規(guī)，為其管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境，同時還要建立科學(xué)合理的宅基地使用權(quán)管理制度，提升管理效率。

三、結(jié)論

總而言之，由于法律的不健全、房屋買賣當(dāng)事人的背棄誠信等，使各種房屋糾紛不斷發(fā)生，擾亂房屋市場秩序。為了改變這一現(xiàn)狀，不僅需要完善相關(guān)農(nóng)村房屋買賣法律法規(guī)、健全物權(quán)變動登記制度，而且在必要的情況下，還需要從立法角度出發(fā)，設(shè)立法定租賃制度，明確宅基地的使用權(quán)，最大限度減少房屋糾紛發(fā)生，進而促進社會穩(wěn)定和諧發(fā)展。