吳金群 錢(qián)婉妍

中央商務(wù)區(qū)（CBD）是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中樞和各類商務(wù)商業(yè)活動(dòng)的核心，集聚了城市的經(jīng)濟(jì)、文化、科技和創(chuàng)新力量，展現(xiàn)著一個(gè)城市的現(xiàn)代化程度，是現(xiàn)代城市的亮麗名片[1]。從20世紀(jì)中期開(kāi)始，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市在復(fù)興CBD的基礎(chǔ)上，逐漸形成了各具特色的樓宇經(jīng)濟(jì)。20世紀(jì)90年代以來(lái)，具有都市特色的我國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)首先在北京、上海、深圳等地涌現(xiàn)，隨后向廣州、天津、杭州等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市進(jìn)行滲透[2]。在樓宇經(jīng)濟(jì)和商務(wù)樓宇的關(guān)系上，除了經(jīng)濟(jì)形態(tài)和物質(zhì)建筑之間的明顯區(qū)別以外，基本上屬于同一個(gè)事務(wù)的不同側(cè)面。

1 國(guó)外CBD樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商務(wù)樓宇管理的主要經(jīng)驗(yàn)

1.1 紐約曼哈頓CBD：堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向，實(shí)施適當(dāng)政府調(diào)控

紐約曼哈頓的面積共計(jì)57.91平方公里，其CBD主要分布在曼哈頓島上的下城和中城，正式形成于20世紀(jì)70年代，并在80-90年代達(dá)到鼎盛。面積不足1平方公里的華爾街金融區(qū)，位于下城，集中了上百家大公司總部和幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司與交易所，是世界上最大的金融中心[3][4]。曼哈頓中城的繁榮雖晚于下城，但卻有后來(lái)居上的勢(shì)頭。借助曼哈頓CBD的巨大影響，紐約市確立了其國(guó)際大都市形象，并據(jù)此吸引了大批國(guó)際組織和跨國(guó)資本落戶紐約。在產(chǎn)業(yè)布局上，以金融業(yè)為主導(dǎo)，共聚集了3000多家銀行、保險(xiǎn)公司、交易所等金融機(jī)構(gòu)，專業(yè)技術(shù)、信息服務(wù)、房地產(chǎn)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)也發(fā)展迅速，形成了以金融業(yè)為主導(dǎo)的較為完善的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集群。

在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商務(wù)樓宇的管理上，曼哈頓CBD始終堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向，至今仍然動(dòng)力澎湃。紐約市不是美國(guó)首都，也不是州政府所在地，并沒(méi)有得到國(guó)家和州政府的大量投資，但適當(dāng)?shù)恼{(diào)控對(duì)曼哈頓CBD的發(fā)展起了較大作用。比如在曼哈頓CBD金融業(yè)的集群過(guò)程中，為解決因產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡而產(chǎn)生的諸多矛盾，紐約市對(duì)第五大道和格林威治街進(jìn)行了政府調(diào)控，從而改善了投資環(huán)境；在項(xiàng)目入駐方面，引導(dǎo)政府機(jī)構(gòu)、專業(yè)團(tuán)體、研究部門(mén)、工會(huì)等許多非盈利辦公機(jī)構(gòu)集中于此，使曼哈頓CBD更加具有吸引力；在財(cái)稅優(yōu)惠政策上，紐約市制定曼哈頓地區(qū)振興計(jì)劃、曼哈頓地區(qū)商業(yè)政策、商業(yè)計(jì)劃措施和商業(yè)擴(kuò)展計(jì)劃，通過(guò)商業(yè)租金稅、自用裝修建材等營(yíng)業(yè)稅的減免以及用工補(bǔ)貼、房租減免、公用事業(yè)費(fèi)減免等多種激勵(lì)措施來(lái)提高并保持曼哈頓CBD的樓宇高入駐率。此外，紐約市政府還制定了相關(guān)法規(guī)，規(guī)定CBD內(nèi)的建筑布局必須為行人提供足夠的空間和綠地，若因?yàn)闂l件限制實(shí)在讓不出足夠的空間，樓宇的一樓大廳則必須向行人免費(fèi)開(kāi)放。這不僅滿足了紐約市民文化休閑的需求，也為樓宇企業(yè)宣傳企業(yè)形象及企業(yè)文化提供了空間。可見(jiàn)，曼哈頓CBD不僅堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向，注重樓宇入駐企業(yè)的利益，而且還適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行政府調(diào)控，關(guān)注區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)提供、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和文化內(nèi)涵提升，從而確保曼哈頓CBD的持續(xù)繁榮。

1.2 倫敦金融城CBD：經(jīng)歷漫長(zhǎng)演變，夯實(shí)國(guó)際金融中心地位

倫敦金融城CBD的面積原來(lái)只有約5平方公里，彈丸之地聚集了500多家外國(guó)銀行、180多家外國(guó)證券交易中心,每日外匯交易量是華爾街的兩倍[4]。不過(guò)在廣義上，倫敦CBD既包括由金融城和西敏市組成的寫(xiě)字樓比較密集的商務(wù)綜合區(qū)，也包括擁有高檔辦公物業(yè)和配套設(shè)施的道克蘭商務(wù)新興區(qū)。作為與紐約、東京并稱三大國(guó)際金融中心的倫敦，其金融業(yè)的發(fā)展不僅歷史悠久，而且在國(guó)際金融市場(chǎng)上處于主導(dǎo)地位。與紐約、東京的大部分業(yè)務(wù)來(lái)自國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不同，倫敦?fù)碛蟹蓊~巨大的國(guó)際金融市場(chǎng)，在跨國(guó)金融、國(guó)際金融領(lǐng)域具有重要影響力。

早在17世紀(jì)，倫敦就已經(jīng)是聞名世界的商業(yè)中心，并逐漸成為英國(guó)乃至全球金融壟斷資本的集聚地。盡管早期的金融服務(wù)并不完善，服務(wù)的種類比較單一，但是給金融業(yè)的發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)。20世紀(jì)60年代初，一批國(guó)際銀行家在這里設(shè)立了歐洲美元市場(chǎng)，隨后日元市場(chǎng)、法郎市場(chǎng)、歐元市場(chǎng)紛至沓來(lái)。20世紀(jì)80年代以金融自由化為特點(diǎn)的“大爆炸”，使開(kāi)放的倫敦吸引到了大量金融機(jī)構(gòu)，世界上幾乎所有的大型金融機(jī)構(gòu)都落戶于此。

倫敦金融業(yè)集群的規(guī)模非常大，是最大的國(guó)際保險(xiǎn)中心、最大的國(guó)際外匯市場(chǎng)，倫敦證券交易所則是世界四大證券交易所之一。在國(guó)際金融一體化的背景下，金融的功能被日益擴(kuò)展，金融行業(yè)不斷地進(jìn)行創(chuàng)新，新的金融工具、金融市場(chǎng)和金融技術(shù)，比如金融期貨、金融買(mǎi)賣(mài)特權(quán)等不斷涌現(xiàn)，金融業(yè)集群發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力也因而得到了加強(qiáng)。倫敦金融城CBD憑借其金融產(chǎn)品、工具和技術(shù)的創(chuàng)新，及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的全球標(biāo)準(zhǔn)鞏固了國(guó)際金融中心的地位。金融城CBD之所以有強(qiáng)大的世界凝聚力，其獨(dú)特的體制安排也功不可沒(méi)。一是靠近企業(yè)的實(shí)際需求，遠(yuǎn)離政治的浸染；二是專注經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，脫離政黨的紛爭(zhēng)。把經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律作為管理寶典的倫敦金融城CBD，能夠滿足各行各業(yè)、不同主體的多種需求，因而吸引了全球各地的資本和人才，并成功實(shí)現(xiàn)了國(guó)際化發(fā)展。

1.3 巴黎拉·德芳斯CBD：進(jìn)行戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)，凸顯人文主義色彩

拉·德芳斯屬于法國(guó)上塞納省，位于巴黎大都市區(qū)的西北部。20世紀(jì)50年代，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給巴黎的城市運(yùn)行帶來(lái)了巨大壓力，為了保護(hù)城市歷史文化風(fēng)貌，巴黎市政府決定將所有因商務(wù)需求而建設(shè)的辦公大樓集中到巴黎近郊的拉·德芳斯地區(qū)。1958年，拉·德芳斯CBD開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)，規(guī)劃用地750公頃，先期開(kāi)發(fā)的250公頃中，有商務(wù)區(qū)160公頃[4]。經(jīng)過(guò)50多年的建設(shè)，拉·德芳斯已經(jīng)從巴黎郊外的一個(gè)小村莊發(fā)展成為國(guó)際知名的、最具人性化色彩的國(guó)際商務(wù)中心，成了現(xiàn)代歐洲CBD的代表作。如今，拉·德芳斯已不再局限于商務(wù)領(lǐng)域的開(kāi)拓，而是將工作、休閑和居住三者融合，打造一個(gè)環(huán)境優(yōu)先的宜居區(qū)域。拉·德芳斯CBD強(qiáng)調(diào)了新商務(wù)區(qū)與巴黎老城的空間聯(lián)系，新商務(wù)區(qū)的巨型拱門(mén)創(chuàng)造了與凱旋門(mén)的強(qiáng)烈聯(lián)系，使拉·德芳斯與整個(gè)巴黎融為一體。完善的設(shè)施和優(yōu)美的環(huán)境，每年都可以吸引約200萬(wàn)游客慕名而至。拉·德芳斯的開(kāi)發(fā)由政府和企業(yè)共同主導(dǎo)，是CBD高效率開(kāi)發(fā)的成功案例。在拉·德芳斯的起步發(fā)展階段，巴黎政府組建了拉·德芳斯區(qū)域開(kāi)發(fā)公司（EPAD）。EPAD是一個(gè)半官方的組織，一方面可以參與土地的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，另一方面可以代表政府行使在CBD內(nèi)的管理權(quán)。拉·德芳斯交通系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和改造，實(shí)行全球僅有的行人與車流徹底分開(kāi)、互不干擾的模式。目前，已形成高架交通、地面交通和地下交通三位一體的便捷交通系統(tǒng)。85%的CBD員工依靠公共交通上下班，可以說(shuō)明歐洲第一商務(wù)區(qū)的交通的確非常便利。此外，拉·德芳斯為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，對(duì)辦公樓的規(guī)劃非常靈活，注重建筑物外部形態(tài)、室內(nèi)空間和配套設(shè)施的多樣性，從而為不同規(guī)模、不同性質(zhì)的公司提供不同大小、不同類型的辦公空間。同時(shí)，拉·德芳斯建有完善的配套服務(wù)設(shè)施，不僅有大、小型購(gòu)物中心，還有大型會(huì)展中心，可以為區(qū)內(nèi)各類企業(yè)及居民提供服務(wù)?？傮w上，拉·德芳斯CBD的開(kāi)發(fā)體現(xiàn)了比較強(qiáng)烈的政府意志，政府也因此給予了財(cái)政和制度上的大力支持。政府對(duì)一流商務(wù)環(huán)境的營(yíng)造和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，吸引了大量跨國(guó)公司和金融機(jī)構(gòu)的入駐。

1.4 東京新宿CBD：強(qiáng)化政府引導(dǎo)，推動(dòng)多種功能發(fā)展

新宿CBD是東京最繁華的地區(qū)之一，位于東京都中心區(qū)以西、距離銀座大約6公里的地方。20世紀(jì)50年代，政府機(jī)關(guān)、大公司總部和商業(yè)服務(wù)設(shè)施等高度集中于東京的三個(gè)中心區(qū)，導(dǎo)致各類建筑高度密集、交通過(guò)分擁擠。1958年，為緩解、控制原中心區(qū)過(guò)分密集的狀態(tài)，同時(shí)也為了促進(jìn)周邊地區(qū)的發(fā)展，東京都政府提出了建設(shè)新宿、澀谷、池袋等副中心的設(shè)想。根據(jù)1960年公布的發(fā)展規(guī)劃，新宿CBD的定位是引導(dǎo)東京發(fā)展的具有高層次和多種功能的集聚地區(qū)。20世紀(jì)后半期，新宿CBD的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了很大進(jìn)步。建成的商務(wù)區(qū)總用地面積為16.4萬(wàn)平方米，商業(yè)商務(wù)樓宇建筑面積超200萬(wàn)平方米，40棟超高建筑形成了東京的一大景觀[5]。區(qū)域內(nèi)集聚了大量的以銀行、保險(xiǎn)為主業(yè)的公司總部，以及各種類型的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和咨詢公司。在信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大潮中，大量網(wǎng)站、軟件開(kāi)發(fā)公司、信息服務(wù)公司、動(dòng)畫(huà)制作公司、文化傳媒公司等現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)開(kāi)始向新宿CBD集聚，使新宿CBD成為日本現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚程度最高、規(guī)模最大的地方。

新宿CBD的建設(shè)超越傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的單一功能，強(qiáng)調(diào)多元化發(fā)展。為了確保城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)的高水準(zhǔn)，政府還成立了相應(yīng)的發(fā)展委員會(huì)。在建筑的設(shè)計(jì)上，新宿CBD以高層建筑為主，但同時(shí)兼顧了建筑之間的空地和綠化。新宿本來(lái)是個(gè)居住區(qū)，而且是郊外居住區(qū)與東京市中心的過(guò)渡帶。所以，多功能的設(shè)計(jì)可以在完善商務(wù)功能的同時(shí)，創(chuàng)造更具有活力的人文空間。同時(shí)，新宿是東京都內(nèi)的交通樞紐，巨大的客流往來(lái)使該地區(qū)成為各種專賣(mài)店、大型百貨店、餐飲、賓館、娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)高度集聚的地區(qū)。在發(fā)展過(guò)程中，政府提供了幾項(xiàng)關(guān)鍵性的公共服務(wù)：一是設(shè)立為地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)（比如1995年設(shè)立的地區(qū)產(chǎn)業(yè)振興委員會(huì)），以制定和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為宗旨，給市場(chǎng)主體提供必要的咨詢和幫助；二是通過(guò)制定和實(shí)施強(qiáng)有力的公共政策，保障CBD內(nèi)的消費(fèi)者權(quán)益和社會(huì)治安；三是建設(shè)完善的、以人為本的基礎(chǔ)設(shè)施，采取一系列辦法來(lái)優(yōu)化生態(tài)環(huán)境；四是提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展的交流平臺(tái)（比如新宿產(chǎn)業(yè)會(huì)館），為企業(yè)提供信息發(fā)布、投資和管理咨詢、商務(wù)研討、經(jīng)營(yíng)講座和培訓(xùn)等服務(wù)。

2 國(guó)內(nèi)CBD樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商務(wù)樓宇管理的主要經(jīng)驗(yàn)

2.1 北京朝陽(yáng)CBD：發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，提升產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)

1993年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》提出，在東二環(huán)至東三環(huán)之間“開(kāi)辟具有金融、保險(xiǎn)、信息、咨詢、商業(yè)、文化和商務(wù)辦公等多種服務(wù)功能的商務(wù)中心區(qū)?！?999年，確定了北京CBD的范圍：北接朝陽(yáng)路，南臨通惠河，東起西大望路，西至東大橋路，面積為3.99平方公里。2001年成立CBD管委會(huì)，作為市政府設(shè)在商務(wù)中心區(qū)的行政機(jī)構(gòu)。2009年北京CBD東擴(kuò)至東四環(huán)路，區(qū)域面積增至7.04平方公里。2010年開(kāi)始加快CBD核心區(qū)建設(shè)，集聚效果日益明顯，輻射作用持續(xù)增強(qiáng)，已形成國(guó)際金融和高端商務(wù)為主導(dǎo)、國(guó)際文化傳媒聚集發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。

總部經(jīng)濟(jì)是北京CBD樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)聚集了豐田、通用、殼牌等知名跨國(guó)公司近50家、占全市80%以上的跨國(guó)公司地區(qū)總部；入駐的世界500強(qiáng)企業(yè)約占全市的70%，即160家；入駐的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)也約占全市的70%，即252家。北京CBD以跨國(guó)公司地區(qū)總部、世界500強(qiáng)等龍頭企業(yè)為核心，聚集了大量的金融保險(xiǎn)、法律會(huì)計(jì)、信息服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。當(dāng)前，高端產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)日益明顯，擁有普華永道、麥肯錫等200多家世界級(jí)的高端服務(wù)業(yè)企業(yè)，聚集了三星、惠普等近百家跨國(guó)公司的研發(fā)機(jī)構(gòu)。區(qū)域內(nèi)有包括中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)、鳳凰衛(wèi)視、人民日?qǐng)?bào)等在內(nèi)的1800多家國(guó)內(nèi)大型文化傳媒企業(yè)，也有包括華爾街日?qǐng)?bào)、VOA、BBC、CNN、電通廣告、陽(yáng)獅集團(tuán)、WPP集團(tuán)等在內(nèi)的近200家國(guó)際傳媒機(jī)構(gòu)或集團(tuán)。CBD內(nèi)登記的外籍人口近4.4萬(wàn)，多元文化交融，國(guó)際交流頻繁，北京50%以上的國(guó)際會(huì)議、90%的國(guó)際商務(wù)展覽都在這里舉辦。

作為市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)CBD建設(shè)工作的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)聯(lián)席會(huì)負(fù)責(zé)研究決定CBD開(kāi)發(fā)建設(shè)工作中的重大事項(xiàng)，同時(shí)協(xié)調(diào)市各有關(guān)部門(mén)之間的關(guān)系。北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)是市政府在CBD設(shè)立的行政機(jī)構(gòu)和北京商務(wù)中心區(qū)聯(lián)席會(huì)議的辦事機(jī)構(gòu)，由朝陽(yáng)區(qū)政府代管，與聯(lián)席會(huì)辦公室合署辦公。在市級(jí)層面，為區(qū)內(nèi)跨國(guó)企業(yè)、中外大型企業(yè)，符合產(chǎn)業(yè)定位的重點(diǎn)新入駐企業(yè)開(kāi)辟綠色通道，提供“一站式”服務(wù)；在區(qū)級(jí)層面，出臺(tái)促進(jìn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，多角度、全方位支持金融、高端商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對(duì)地區(qū)總部、金融機(jī)構(gòu)、大型文化企業(yè)購(gòu)買(mǎi)或租賃辦公用房給予政策上的支持；在管委會(huì)層面，成立了北京跨國(guó)公司地區(qū)總部聯(lián)盟、北京CBD物業(yè)管理及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)、北京CBD傳媒產(chǎn)業(yè)商會(huì)、北京CBD金融商會(huì)等，由管委會(huì)與區(qū)域內(nèi)企業(yè)聯(lián)合共建，搭建各種溝通和服務(wù)的平臺(tái)，進(jìn)一步完善CBD的現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)功能。為了提高樓宇服務(wù)水平，鼓勵(lì)發(fā)展自持物業(yè)，北京CBD使用專項(xiàng)資金給予自持物業(yè)租金補(bǔ)貼，帶動(dòng)更多的樓宇企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)，積極配合CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。另外，從2007年起，北京CBD開(kāi)發(fā)建設(shè)了綜合資源管理系統(tǒng)，借助區(qū)國(guó)稅局、地稅局、工商分局、商務(wù)委的數(shù)據(jù)支持，每月更新數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)，樓宇信息員也會(huì)定期通過(guò)客戶端填報(bào)數(shù)據(jù)，保證數(shù)據(jù)的安全和及時(shí)，為招商引資和經(jīng)濟(jì)服務(wù)提供科學(xué)手段。

2.2 上海陸家嘴CBD：采用業(yè)界共治，打造國(guó)際金融和航運(yùn)中心

陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，也稱陸家嘴金融城，位于上海浦東新區(qū)黃浦江東岸，與外灘隔江相望，面積31.78平方公里，集金融、貿(mào)易、航運(yùn)、旅游、商業(yè)、會(huì)展、行政、文化等功能于一體。陸家嘴中心區(qū)，俗稱小陸家嘴，是上海和浦東重要的金融集聚區(qū)和高檔商務(wù)區(qū)，面積1.7平方公里，區(qū)域內(nèi)高樓林立，各類金融機(jī)構(gòu)集聚。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)由國(guó)務(wù)院于1990年批準(zhǔn)設(shè)立，是目前唯一以“金融貿(mào)易”命名的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。2009年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)《關(guān)于推進(jìn)上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)、建設(shè)國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心的意見(jiàn)》，陸家嘴被確認(rèn)為打造國(guó)際金融和航運(yùn)中心的核心區(qū)域。

陸家嘴CBD擁有國(guó)內(nèi)最為完備的金融基礎(chǔ)設(shè)施、金融市場(chǎng)體系和金融生態(tài)環(huán)境，為金融機(jī)構(gòu)的落地、金融交易的活躍、金融人才的集聚提供了重要平臺(tái)。隨著中央決定將中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)擴(kuò)大到陸家嘴，陸家嘴作為上海國(guó)際金融中心核心功能區(qū)的地位愈發(fā)凸顯。在陸家嘴，有90多幢樓宇的稅收每年超億元，每一幢樓宇都像是“垂直的金融街”。陸家嘴CBD已集聚了800多家的銀行、證券和保險(xiǎn)等持牌金融機(jī)構(gòu)，擁有上海證交所等10多家國(guó)家級(jí)交易所。中央登記結(jié)算上海分公司、中國(guó)信托登記有限公司等金融基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)了CBD內(nèi)市場(chǎng)以人民幣進(jìn)行計(jì)價(jià)、交易和清算，并代表國(guó)家積極爭(zhēng)取全球產(chǎn)品的定價(jià)權(quán)。同時(shí)，陸家嘴CBD加速推動(dòng)航運(yùn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，已匯聚了約1200家航運(yùn)金融、航運(yùn)保險(xiǎn)、航運(yùn)企業(yè)、海事服務(wù)、功能機(jī)構(gòu)、科研教育等企業(yè)或機(jī)構(gòu)。國(guó)際知名航運(yùn)機(jī)構(gòu)波羅的海航運(yùn)交易所和波羅的海航運(yùn)公會(huì)已在陸家嘴設(shè)立代表處，提升了陸家嘴在航運(yùn)服務(wù)業(yè)的話語(yǔ)權(quán)和國(guó)際影響力。

2016年8月，陸家嘴CBD創(chuàng)造性地構(gòu)建了“業(yè)界共治+法定機(jī)構(gòu)”的區(qū)域治理框架。所謂業(yè)界共治，是指引入市場(chǎng)主體和社會(huì)主體的多元參與，陸家嘴金融城理事會(huì)的人選來(lái)自樓宇業(yè)主、重點(diǎn)企業(yè)、行業(yè)組織等多個(gè)方面，突出金融并涵蓋航運(yùn)、商貿(mào)等各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，充分發(fā)揮市場(chǎng)主體的作用，并最大程度地集合各方面社會(huì)力量。所謂法定機(jī)構(gòu)，是指為了加快政府機(jī)構(gòu)改革和政府職能轉(zhuǎn)變，探索建立精簡(jiǎn)高效的地方治理模式，由浦東新區(qū)發(fā)起設(shè)立法定的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)——上海陸家嘴金融城發(fā)展局，通過(guò)企業(yè)化組織、市場(chǎng)化運(yùn)作和專業(yè)化服務(wù)，來(lái)提升陸家嘴CBD發(fā)展的能力和效率。近幾年來(lái)，伴隨著各種新型金融平臺(tái)、投融資中介機(jī)構(gòu)的蓬勃發(fā)展，出現(xiàn)了一些高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，并波及到了陸家嘴的商務(wù)樓宇。2017年4月，陸家嘴CBD開(kāi)始搭建金融風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)，在樓宇協(xié)會(huì)和互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)的配合下，聯(lián)合政府職能部門(mén)，線上線下雙管齊下，全面展開(kāi)金融風(fēng)險(xiǎn)防控工作。2017年7月，《陸家嘴樓宇公約》應(yīng)運(yùn)而生，從源頭把控、事中監(jiān)測(cè)到事后處置，提出了防范樓宇金融風(fēng)險(xiǎn)的操作建議：在引進(jìn)類金融企業(yè)的初始階段，通過(guò)重點(diǎn)查看予以甄別；加強(qiáng)對(duì)已入駐類金融企業(yè)的日常監(jiān)測(cè)；建立穩(wěn)妥有序的事后處置機(jī)制。首批簽署樓宇公約的陸家嘴商辦樓宇就達(dá)55家，基本覆蓋了陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的主要中心區(qū)。

2.3 廣州天河CBD：加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)扶持，提供精細(xì)化企業(yè)服務(wù)

廣州天河CBD是繼北京朝陽(yáng)CBD、上海陸家嘴CBD之后的第三個(gè)國(guó)家級(jí)中央商務(wù)區(qū)，總面積20平方公里，包括天河北、珠江新城、廣州國(guó)際金融城三大板塊。經(jīng)過(guò)近幾年的快速建設(shè)發(fā)展，天河CBD已成為華南地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)和金融、科技、商務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)高度集聚區(qū)。特別是第16屆亞運(yùn)會(huì)在廣州的成功舉辦，天河CBD以一個(gè)嶄新的形象展現(xiàn)在世人面前。為積極建設(shè)廣州世界一流城市中心區(qū)，吸引高端人才、高端產(chǎn)業(yè)集聚，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、科技創(chuàng)新，助推企業(yè)發(fā)展，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，天河CBD圍繞資本、空間、政策三個(gè)要素打出一套組合拳。繼全國(guó)首座風(fēng)投大廈——中國(guó)風(fēng)投天河大廈揭牌、村（社）集體物業(yè)打造眾創(chuàng)空間和孵化器工作指引發(fā)布后，新修訂的“1+1+8”產(chǎn)業(yè)扶持和科技創(chuàng)新系列政策也于2017年7月正式發(fā)布。修訂完善后的“1+1+8”系列政策圍繞重點(diǎn)企業(yè)落戶、高端服務(wù)業(yè)發(fā)展、招商機(jī)構(gòu)引進(jìn)投資、科技創(chuàng)新發(fā)展、天河科技園和天河軟件園發(fā)展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展、高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、企業(yè)注冊(cè)登記便利化等8個(gè)方面，優(yōu)化扶持方向、聚焦扶持領(lǐng)域、加大扶持力度。一是聚焦深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，企業(yè)和人才雙管齊下，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)；二是聚焦創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，護(hù)航創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)；三是聚焦構(gòu)建開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)新體制，活化行政服務(wù)資源，構(gòu)建“政策+服務(wù)”雙保障。

在加大對(duì)產(chǎn)業(yè)政策扶持力度的同時(shí)，天河CBD從服務(wù)入手，精準(zhǔn)把握區(qū)內(nèi)企業(yè)的核心需求，加強(qiáng)對(duì)商務(wù)樓宇的管理：一是健全企業(yè)服務(wù)體系，開(kāi)展常態(tài)化暖企行動(dòng)。通過(guò)走訪座談、電話訪談、行業(yè)交流等多種形式，積極開(kāi)展暖企行動(dòng)，全面掌握區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展情況。二是創(chuàng)新企業(yè)服務(wù)方式，通過(guò)管委會(huì)網(wǎng)站、微信平臺(tái)協(xié)助企業(yè)政策申報(bào)的同時(shí)，發(fā)揮高層次人才的示范引領(lǐng)作用。三是做好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析工作。積極對(duì)接相關(guān)職能部門(mén)，建立定期數(shù)據(jù)交換機(jī)制；注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)信息的日常收集整理，不斷完善數(shù)據(jù)指標(biāo)體系；主動(dòng)向?qū)I(yè)咨詢機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)，在運(yùn)行分析中加入專業(yè)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)信息，抓住運(yùn)行分析的節(jié)點(diǎn)與規(guī)律，按季度撰寫(xiě)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析報(bào)告。此外，天河區(qū)出臺(tái)了《關(guān)于優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境促進(jìn)企業(yè)服務(wù)工作的若干措施》，包括政務(wù)便利、專員服務(wù)、用地支持、醫(yī)療保健、子女入學(xué)、人才入戶、人才公寓、人才綠卡、政策申報(bào)、交流互動(dòng)和誠(chéng)信認(rèn)可等11條具體服務(wù)措施，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)服務(wù)，試圖把天河打造成服務(wù)效率最高、管理最規(guī)范、綜合成本最低的營(yíng)商環(huán)境高地。

天河CBD管委會(huì)在珠江新城辦公，并在位于天河CBD內(nèi)的廣州市政務(wù)服務(wù)中心開(kāi)設(shè)了全市首個(gè)區(qū)級(jí)政務(wù)窗口，開(kāi)通了便捷的綠色商務(wù)通道。同時(shí)，以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式，向轄區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)及重大投資項(xiàng)目指派政府事務(wù)服務(wù)專員，為企業(yè)辦事提供最便捷、最貼心的一站式服務(wù)。天河區(qū)工商分局為CBD工商業(yè)務(wù)提供了專門(mén)的服務(wù)窗口，為計(jì)劃進(jìn)駐天河CBD的企業(yè)，并且符合注冊(cè)資本在500萬(wàn)元人民幣以上、屬于天河區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、對(duì)天河區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有較強(qiáng)帶動(dòng)力的產(chǎn)業(yè)企業(yè)三項(xiàng)條件中的一項(xiàng)設(shè)置了預(yù)約服務(wù)專線，配備了專門(mén)的工作人員，負(fù)責(zé)提供專業(yè)意見(jiàn)、受理、核準(zhǔn)、登記助導(dǎo)及審核網(wǎng)上申請(qǐng)材料。天河CBD管委會(huì)也組建了專門(mén)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，為企業(yè)提供無(wú)償代理服務(wù)，與天河工商分局進(jìn)行業(yè)務(wù)對(duì)接，專門(mén)協(xié)助綠色通道服務(wù)對(duì)象辦理注冊(cè)業(yè)務(wù)。為更好的服務(wù)企業(yè)，天河CBD政府事務(wù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)在轄區(qū)內(nèi)重點(diǎn)樓宇中設(shè)置了“現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)站”，派出政府事務(wù)專員駐點(diǎn)，為該樓宇中的企業(yè)提供涉及政府事務(wù)的咨詢服務(wù)，并邀請(qǐng)工商、稅務(wù)、質(zhì)檢、街道等部門(mén)派出工作人員現(xiàn)場(chǎng)咨詢答疑[6]。

2.4 深圳前海CBD：實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，升級(jí)開(kāi)放合作平臺(tái)

前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，面積為15平方公里，位于珠江口東岸，南頭半島西側(cè)，由桂灣、前灣、媽灣三個(gè)片區(qū)共同組成。桂灣重點(diǎn)發(fā)展創(chuàng)新金融，標(biāo)志性的超高層建筑群將統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)前海灣區(qū)，成為深圳濱海新地標(biāo)；前灣重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；媽灣重點(diǎn)發(fā)展航運(yùn)服務(wù)、現(xiàn)代物流和供應(yīng)鏈行業(yè)。前海CBD的歷史使命是：立足全球視野、執(zhí)行國(guó)家戰(zhàn)略、建設(shè)開(kāi)放平臺(tái)、深化深港合作、推進(jìn)持續(xù)創(chuàng)新、打造一流品質(zhì)。2011年3月，國(guó)家將前海開(kāi)發(fā)正式納入“十二五”規(guī)劃綱要。2012年7月，國(guó)務(wù)院批復(fù)《關(guān)于支持深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放有關(guān)政策》，支持前海實(shí)施比經(jīng)濟(jì)特區(qū)更特殊的先行先試政策。2017年5月，廣東省第十二次黨代會(huì)提出把前海建設(shè)成粵港澳深度合作示范區(qū)和城市新中心。當(dāng)前，前海的開(kāi)發(fā)開(kāi)放成為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展的新契機(jī)、轉(zhuǎn)型升級(jí)的新推力、改革開(kāi)放的新起點(diǎn)、粵港深港合作的新平臺(tái)。

創(chuàng)新是前海的根和魂。近年來(lái)，前海累計(jì)出臺(tái)170項(xiàng)改革創(chuàng)新舉措，其中31項(xiàng)為全國(guó)首創(chuàng)，23項(xiàng)被納入廣東省復(fù)制推廣范圍，14項(xiàng)在深圳市復(fù)制推廣。在金融創(chuàng)新方面，前海金融機(jī)構(gòu)充分利用國(guó)家授權(quán)的“比特區(qū)還要特”的特殊政策，前海金融控股有限公司開(kāi)發(fā)了國(guó)內(nèi)首個(gè)私募基金信息監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)——深圳私募基金信息服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控的創(chuàng)新。前海率先啟動(dòng)外債宏觀審慎管理試點(diǎn)并推廣至全國(guó)，四大離岸業(yè)務(wù)資格銀行搶灘前海，創(chuàng)造性推出跨境交易服務(wù)人民幣業(yè)務(wù)創(chuàng)新。在土地管理創(chuàng)新方面，2013年5月，前海土地管理改革創(chuàng)新要點(diǎn)及配套政策以文件形式正式對(duì)外發(fā)布，標(biāo)志著前海的開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目落地、土地出讓等工作加快推進(jìn)。為提高前海土地的利用效益，實(shí)行有條件的“帶設(shè)計(jì)方案”出讓；為創(chuàng)新前海產(chǎn)業(yè)用地用房管理，實(shí)行“帶管理方案”出讓。同時(shí)，把土地出讓收入扣除政策性剛性支出后的15-20%劃入前海深港合作區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，支持綠色、低碳建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)展。在體制改革方面，前海大膽探索，前海管理局與招商局集團(tuán)組建的深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司，積極探索政企合作建設(shè)自貿(mào)區(qū)新體制，探索以組建合資公司進(jìn)行土地整備和土地資源優(yōu)化配置，探索“小政府+大企業(yè)”的企業(yè)化管理、市場(chǎng)化運(yùn)作模式。

深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局為市政府直屬派出機(jī)構(gòu)，于2010年2月經(jīng)深圳市政府批準(zhǔn)設(shè)立，是全國(guó)首家區(qū)域治理型法定機(jī)構(gòu)，履行相應(yīng)行政管理和公共服務(wù)職能，負(fù)責(zé)前海片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商引資、運(yùn)營(yíng)管理、制度創(chuàng)新、綜合協(xié)調(diào)等工作。中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)管委會(huì)于2015年4月經(jīng)廣東省政府批準(zhǔn)設(shè)立，主要負(fù)責(zé)決定片區(qū)發(fā)展的重大問(wèn)題、統(tǒng)籌推進(jìn)制度創(chuàng)新，建立高標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際投資貿(mào)易規(guī)則體系，培育市場(chǎng)化、法治化和國(guó)際化的營(yíng)商環(huán)境，推進(jìn)粵港澳服務(wù)貿(mào)易的自由化。目前，管理局和管委會(huì)實(shí)行“兩塊牌子、一套人馬，一體化運(yùn)作”，其工作理念是：相信市場(chǎng)的力量、相信法治的力量、相信創(chuàng)新的力量、相信合作的力量、相信自己的力量。

2.5 杭州錢(qián)江新城CBD：明確分工合作，成就城市璀璨明珠

錢(qián)江新城位于杭州市城區(qū)的東南部，一期占地面積約為15.8平方公里，其中的核心區(qū)占地4.02平方公里，是行政辦公、商務(wù)商業(yè)、旅游觀光、市民休閑的場(chǎng)所，也是新城內(nèi)最早開(kāi)始建設(shè)的投資項(xiàng)目。二期總面積約為7.1平方公里，定位強(qiáng)調(diào)城市功能的復(fù)合性，將建設(shè)成為設(shè)施完善、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的商業(yè)與居住混合的功能區(qū)，營(yíng)造高品質(zhì)的工作和生活環(huán)境?？傮w上，一期以商務(wù)辦公、行政中心為主，而二期主要為錢(qián)江新城承擔(dān)居住配套和公共服務(wù)延伸作用。錢(qián)江新城集行政辦公、金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息、會(huì)展、旅游、商住等功能于一體，新城內(nèi)設(shè)有市民中心、國(guó)際會(huì)議中心、杭州大劇院等大型公共建筑，金融、商務(wù)、商業(yè)等現(xiàn)代化大樓，高檔酒店、購(gòu)物中心、餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施。如果說(shuō)西湖時(shí)代呈現(xiàn)的是“三面云山一面城”的秀美型格局，那么錢(qián)江新城展現(xiàn)的是以錢(qián)塘江為依托的現(xiàn)代、開(kāi)放、大氣的寬闊城宇。因而，錢(qián)江新城代表了新世紀(jì)杭州大都市的形象和風(fēng)貌，發(fā)揮著CBD所具有的要素集聚、生產(chǎn)創(chuàng)新、綜合服務(wù)等功能。

錢(qián)江新城CBD的開(kāi)發(fā)，采用政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)運(yùn)作的模式。為加快推動(dòng)錢(qián)江新城的建設(shè)，杭州市政府出臺(tái)了特殊政策：土地出讓金全額返還錢(qián)江新城，稅收落地給所在區(qū)政府；錢(qián)江新城根據(jù)“資金自求平衡”的原則，通過(guò)土地資源的出讓等市場(chǎng)化運(yùn)作進(jìn)行開(kāi)發(fā)與建設(shè)；公建設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸錢(qián)江新城管委會(huì)所有，管委會(huì)擁有各類廣告的經(jīng)營(yíng)權(quán)，負(fù)責(zé)道路、橋梁等的市場(chǎng)化運(yùn)作。然而，管委會(huì)以規(guī)劃建設(shè)職能為主，行政服務(wù)職能相對(duì)較弱。此時(shí)，CBD的成功開(kāi)發(fā)與持續(xù)繁榮，在很大程度上取決于管委會(huì)和所在轄區(qū)政府之間的分工合作能否到位。實(shí)踐表明，錢(qián)江新城建設(shè)發(fā)展中的政府間合作和相應(yīng)的公共服務(wù)堪稱表率。

為更加有效地為樓宇企業(yè)提供服務(wù)，錢(qián)江新城所在的四季青街道成立了企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心。按照“一核兩項(xiàng)三為四化”的運(yùn)作模式，即以促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展為核心，以企業(yè)需求為導(dǎo)向、企業(yè)滿意為標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)發(fā)展為宗旨，按照運(yùn)作市場(chǎng)化、配套平臺(tái)化、服務(wù)綜合化、人員全能化的要求，不斷完善“經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目服務(wù)”+“社會(huì)項(xiàng)目服務(wù)”的服務(wù)體系。企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心設(shè)立企業(yè)部、產(chǎn)業(yè)部、綜管部、黨群部四個(gè)服務(wù)部門(mén)：企業(yè)部負(fù)責(zé)招商引資、協(xié)稅護(hù)稅及全方位的社會(huì)公共服務(wù)工作；產(chǎn)業(yè)部負(fù)責(zé)樓宇產(chǎn)業(yè)定位、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、對(duì)外信息發(fā)布及宣傳推介等工作；綜管部負(fù)責(zé)協(xié)助相關(guān)部門(mén)做好樓宇企業(yè)綜合治理、民生服務(wù)、勞動(dòng)保障、城市管理、消防安全等服務(wù)；黨群部負(fù)責(zé)做好以黨建為龍頭的各類組織建設(shè)及文化發(fā)展工作。另外，四季青街道還設(shè)立服務(wù)大廳，為樓宇企業(yè)提供市場(chǎng)監(jiān)管、國(guó)地稅等一站式服務(wù)；設(shè)立樓宇綜合管理服務(wù)站（樓宇警務(wù)室），做到服務(wù)與監(jiān)管并舉，引導(dǎo)轄區(qū)企業(yè)規(guī)范成長(zhǎng)。

3 國(guó)內(nèi)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)與啟示

從國(guó)外主要城市CBD的樓宇經(jīng)濟(jì)和商務(wù)樓宇管理當(dāng)中，可以發(fā)現(xiàn)幾個(gè)共同點(diǎn)：（1）CBD的建設(shè)時(shí)間比較長(zhǎng)。倫敦金融城CBD經(jīng)歷了幾百年的演化，紐約曼哈頓CBD歷經(jīng)100多年才完全成型，即使像巴黎拉·德芳斯CBD和東京新宿CBD這類由政府規(guī)劃的CBD，也大都要用30年左右時(shí)間才逐步發(fā)展成熟。（2）CBD的功能日漸多元化。成熟的CBD實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)生活的有機(jī)平衡，CBD不僅是金融、商務(wù)、貿(mào)易、信息、傳媒等活動(dòng)高度集中的地區(qū)，同時(shí)也是具備購(gòu)物娛樂(lè)、文化教育、社會(huì)服務(wù)等多種功能的地區(qū)。將商務(wù)、商業(yè)、服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，避免了因功能結(jié)構(gòu)單一而可能導(dǎo)致的CBD空心化。（3）注重CBD的整體形象。CBD不僅是商務(wù)辦公的集中地，更是一座城市亮麗形象的代表。國(guó)外CBD不僅關(guān)注商務(wù)區(qū)的整體規(guī)劃、商務(wù)樓宇和標(biāo)志性建筑的建設(shè)，而且注重公共開(kāi)放空間、綠化環(huán)境和交通景觀等的城市設(shè)計(jì)。（4）政府的作用并不是可有可無(wú)。雖然不同政府采取的管理模式存在差異，有的以市場(chǎng)力量作為主要決定因素，有的以政府戰(zhàn)略作為主要推動(dòng)力，但各國(guó)政府都通過(guò)立法、規(guī)劃與稅收等手段促進(jìn)CBD的健康發(fā)展，并在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)上有不小的投入。

總體上，國(guó)內(nèi)的CBD建設(shè)、樓宇經(jīng)濟(jì)和商務(wù)樓宇管理跟國(guó)外存在較大的差別：（1）國(guó)內(nèi)CBD和樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程相對(duì)比較短。無(wú)論是北、上、廣、深等一線城市，還是天津、重慶、杭州、南京等二線城市，CBD的集中開(kāi)發(fā)大都只是在近二、三十年，甚至是近十幾年的事情。所以，在樓宇經(jīng)濟(jì)和商務(wù)樓宇的管理上，正在不斷探索新的經(jīng)驗(yàn)。（2）國(guó)內(nèi)CBD和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)性力量來(lái)自政府。一般來(lái)說(shuō)，在發(fā)展初期，由政府主導(dǎo)進(jìn)行CBD的開(kāi)發(fā)規(guī)劃；在發(fā)展中期，由政府引導(dǎo)和市場(chǎng)自發(fā)合力推動(dòng)高端要素的不斷集聚；當(dāng)CBD逐漸成熟后，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要由市場(chǎng)機(jī)制決定，但政府依然對(duì)商務(wù)樓宇的管理和服務(wù)傾注較大的精力。（3）國(guó)內(nèi)CBD和樓宇經(jīng)濟(jì)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較嚴(yán)重。相對(duì)于國(guó)外CBD重在建立產(chǎn)業(yè)鏈、突出各自的產(chǎn)業(yè)特色，并形成多元化的功能集聚，國(guó)內(nèi)CBD的樓宇經(jīng)濟(jì)定位總體趨同，特別是紛紛聚焦金融業(yè)的發(fā)展，都想吸引跨國(guó)公司或世界500強(qiáng)企業(yè)的總部，容易導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)。（4）國(guó)內(nèi)CBD和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏理論的強(qiáng)力支持。20世紀(jì)20年代，美國(guó)社會(huì)學(xué)家伯吉斯提出了中央商務(wù)區(qū)理論。從創(chuàng)立城市空間結(jié)構(gòu)的同心圓理論開(kāi)始，相關(guān)理論得到了不斷修正和豐富。但在中國(guó)，CBD和樓宇經(jīng)濟(jì)的相關(guān)理論尚沒(méi)有形成體系，還不夠成熟。

國(guó)內(nèi)外典型CBD樓宇經(jīng)濟(jì)和商務(wù)樓宇管理的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其他地區(qū)的CBD建設(shè)與發(fā)展，打造“升級(jí)版的城市中心區(qū)”[7]，具有如下啟示：

第一，完善公共交通網(wǎng)絡(luò)，盡快營(yíng)造便捷優(yōu)美的商務(wù)環(huán)境。國(guó)際大都市紛紛加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并將公共交通和步行空間作為CBD規(guī)劃更新和調(diào)整的主要內(nèi)容。這不僅有助于改善CBD的交通管理，還可以保持傳統(tǒng)商業(yè)街道的魅力，強(qiáng)化街區(qū)特色和改善城市環(huán)境。同時(shí)，將新的公共交通和軌道系統(tǒng)引入核心商務(wù)區(qū)，通過(guò)天橋、建筑內(nèi)的連接走廊或地下通道共同組成立體的步行系統(tǒng)，保證了商業(yè)街區(qū)的完整性、連通性，最大程度地方便通行。另外，通過(guò)CBD整體形象設(shè)計(jì)和環(huán)境美化運(yùn)動(dòng)，不斷優(yōu)化商務(wù)商業(yè)環(huán)境。因而，對(duì)其他地區(qū)的CBD建設(shè)與發(fā)展來(lái)說(shuō)，應(yīng)爭(zhēng)取進(jìn)一步增加地鐵的站點(diǎn)布局、最大限度地開(kāi)發(fā)利用地下通道和地下空間，并在優(yōu)化地面公共空間布局、營(yíng)造優(yōu)雅大氣的商務(wù)環(huán)境上下足功夫。

第二，吸引高端要素集聚，逐步推動(dòng)商務(wù)區(qū)功能的混合多元。高樓大廈只是CBD的外在表象，發(fā)達(dá)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)才是CBD的核心內(nèi)容，國(guó)內(nèi)外成功的CBD都吸引了金融、科技、法律、財(cái)會(huì)等高端生產(chǎn)要素的集聚。實(shí)際上，高端要素集聚和人才流入是一個(gè)相輔相成的過(guò)程，這在北京朝陽(yáng)CBD、上海陸家嘴CBD、深圳前海CBD的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都得到了很好的詮釋。相比之下，很多地區(qū)的CBD建設(shè)與發(fā)展的人才儲(chǔ)備存在明顯的短板。所以，需要實(shí)施具有足夠吸引力的人才政策，加大引進(jìn)以兩院院士、國(guó)家千人計(jì)劃、省級(jí)千人計(jì)劃、長(zhǎng)江學(xué)者等為主的高端人才力度，為CBD樓宇經(jīng)濟(jì)的騰飛注入催化劑。同時(shí)，CBD的功能混合就是活力。其他地區(qū)的CBD需要科學(xué)設(shè)置功能配比，配套開(kāi)發(fā)部分高端居住區(qū)，創(chuàng)造濃厚的人文氛圍，從而實(shí)現(xiàn)CBD和樓宇經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮。

第三，發(fā)揮多元主體作用，使CBD成為各方參與的利益共同體。實(shí)現(xiàn)CBD的創(chuàng)新發(fā)展，需要借助包括市場(chǎng)、政府、社會(huì)等多方面主體的集體智慧。在國(guó)內(nèi)外成熟CBD的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，無(wú)論政府發(fā)揮的作用是大是小、市場(chǎng)配置資源的力量是強(qiáng)是弱，政府、市場(chǎng)與社會(huì)之間都強(qiáng)調(diào)功能的耦合。因而，對(duì)其他地區(qū)的CBD建設(shè)與發(fā)展來(lái)說(shuō)，管委會(huì)需要進(jìn)一步調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體參與樓宇治理的積極性，同時(shí)大力培育各類社會(huì)組織，并與社會(huì)組織建立良好的合作伙伴關(guān)系。在引入市場(chǎng)機(jī)制、創(chuàng)新公共服務(wù)供給的過(guò)程中，可以依托“互聯(lián)網(wǎng)+”和智慧CBD，搭建信息共享平臺(tái)，在商務(wù)樓宇內(nèi)部和商務(wù)樓宇之間搭建全方位、寬領(lǐng)域、多層面的對(duì)話交流與協(xié)作平臺(tái)，從而逐漸形成CBD發(fā)展的利益共同體。

[1]王征.基于國(guó)內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的CBD構(gòu)建方式探討[J].四川行政學(xué)院學(xué)報(bào),2017(2):65-69.

[2]吳金群.樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的政府管理模式轉(zhuǎn)型——以杭州市下城區(qū)為例[J].中共浙江省委黨校學(xué)報(bào),2011(3):27-32.

[3]北京京商流通戰(zhàn)略研究院.商務(wù)中心區(qū)商業(yè)發(fā)展研究——以北京CBD為例[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào),2015(20):30-47.

[4]韓曉生.中央商務(wù)區(qū)理論的緣起及發(fā)展模式分析[J].城市問(wèn)題,2014(9):35-41.

[5]張弘,蔣三庚,等.北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展研究[M].北京:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2015.

[6]李豐杉,蔣三庚.中國(guó)特大城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）發(fā)展指數(shù)研究[M].北京:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2017.

[7]約翰·扎卡賴亞斯.中國(guó)CBD:全球化競(jìng)爭(zhēng)背景下的挑戰(zhàn)與發(fā)展[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2015.