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        新形勢下德國住房體制對我國的啟示

        2018-01-18 14:07:44
        現(xiàn)代農(nóng)村科技 2018年7期
        關(guān)鍵詞:住房德國政府

        華 梅

        (江蘇城鄉(xiāng)建設(shè)職業(yè)學(xué)院 江蘇 常州 213147)

        近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展,極大地改善了居民住房條件,與此同時房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫已備受社會詬病。房價快速上漲加重老百姓的購房負(fù)擔(dān),房地產(chǎn)貸款直線攀升擠壓實體經(jīng)濟(jì)的資金需求,加大金融風(fēng)險,地方政府對土地財政、中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴度令人堪憂。在新形勢下建立健全健康有序的房地產(chǎn)業(yè)體系正成為本屆政府和我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的重要工作。

        1 德國住房總體概況

        德國統(tǒng)計局資料顯示,2015年德國總?cè)丝跒?216萬,住房總量超過4000萬套,平均每2人擁有一套住房,人均居住面積為46.2m2。歐盟統(tǒng)計顯示,2014年德國住房自有率為52.5%,有47.5%的人口租房住,成為租房比例最高的歐盟國家。德國的房屋空置率較低,且長期維持在較穩(wěn)定的水平,2010年空置率為8.6%,2014年有所降低為8%。據(jù)Economists統(tǒng)計,過去40年間扣除通貨膨脹因素的影響,德國實際住房價格下降了1.7%。自上世紀(jì)90年代以來,德國售租比基本處于均衡線(100)以下,并呈緩慢下降趨勢。這一組數(shù)據(jù)顯示德國住房體系價格穩(wěn)定、可租可購、社會資源利用率高、百姓居住壓力小,這是很多期盼住有所居的民眾和政府可望而不可及的。

        2 德國社會住房體制

        德國住房體系總體呈現(xiàn)供應(yīng)主體多元、私有化程度高、租賃市場發(fā)達(dá)、各類居民住房消費特征鮮明的特點。良好的體系運行在于制度的設(shè)計,主要體現(xiàn)在以下幾方面。

        2.1 完善的立法。1950年德國制定 《第一住房法》,確立了德國社會住房體制。法律規(guī)定住房有三種類型:公共抵押貸款資金資助的低收入者住房,完全使用私人資金的稅收刺激住房,以及無上述優(yōu)惠的完全自籌住房,其中前二者構(gòu)成了社會住房。德國的 《住房建設(shè)法》、 《住房補(bǔ)助金法》、 《住房租賃法》和《私人住房補(bǔ)助金法》“四大支柱”政策,分別為社會保障住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場的規(guī)范和私有住房補(bǔ)貼提供了法律框架,從制度上確保房屋的居住本質(zhì)。比如法律明文規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%,否則房東就構(gòu)成違法行為。對于購買住房未滿7年即轉(zhuǎn)讓的,交易的最高綜合稅率可能高達(dá)住房評估價值的50%。嚴(yán)格的法律制度較好地保障了承租人的權(quán)益,嚴(yán)厲的稅收政策有效抑制了投機(jī)炒房。總體而言,德國住房法律體系完整、目標(biāo)明確、內(nèi)容清晰、措施具體、揚抑分明,保證了其高福利的社會住房制度和健康的市場秩序。

        2.2 穩(wěn)健的住房金融體制。德國住房金融體系主要包括3個部分:提供住房抵押貸款和以浮動利率為主的綜合性銀行,提供固定利率的中期和長期抵押貸款的銀行,以及極有特色的專門住房儲蓄銀行。三類銀行各司其職,更好地滿足市場上不同的住房資金需求。其中住房儲蓄銀行是德國政策性住房融資制度的重要創(chuàng)舉,它采用地區(qū)化運營、封閉式運作、先存后貸、固定的低利率供應(yīng)、政府對參與者有獎的銀行運作模式,具有鼓勵儲蓄、引導(dǎo)延遲消費、降低貸款風(fēng)險、減小社會通貨膨脹壓力等鮮明優(yōu)勢。M2是一個國家重要的金融體量指標(biāo),M2增速—GDP增速表示支持實體經(jīng)濟(jì)增長之外的貨幣供應(yīng)增長率,衡量實體經(jīng)濟(jì)吸納貨幣的能力。德國1996~2010年M2增速—GDP增速僅為1.92%、2010~2015年該比例為2.82%,均顯著低于中國同期M2增速—GDP增速(7.4%、7.27%)。M2/GDP衡量產(chǎn)出一單位GDP需要多少廣義貨幣投放,德國M2/GDP始終穩(wěn)定在1以內(nèi),而中國M2/GDP由2000年的1.366上升為2015年的2.057,德國三大銀行分工明確、結(jié)構(gòu)合理、穩(wěn)定的貨幣投放量和流動性為產(chǎn)業(yè)提供了良好的金融環(huán)境,而貨幣超發(fā)是中國房價快速上漲的重要原因之一。

        2.3 發(fā)達(dá)且管理嚴(yán)格的租賃市場。德國住房租賃市場供應(yīng)充足、經(jīng)營規(guī)范、租金合理、補(bǔ)貼到位、有效保護(hù)承租人利益,是社會住房體制的重要組成部分,也是房價長期保持穩(wěn)定、住房投機(jī)不活躍的關(guān)鍵所在。其住房租賃市場的繁榮主要得益于2方面:一是房源供應(yīng)充足。政府規(guī)定開發(fā)商必須建造占開發(fā)總量一定比例的房產(chǎn)專門出租給低收入家庭,住房合作社建造房屋只能出租不能出售。而且政府向建設(shè)社會福利性公共住房的投資者提供無息住房建設(shè)貸款,額度通常占建房費用的60%~70%,償還期可達(dá)30年。二是實行租金管制確保其合理水平。通常由市鎮(zhèn)相關(guān)部門和租賃雙方利益代表人多方合作依據(jù)房屋地理位置、交通狀況、建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況來確定編制租金價格指導(dǎo)當(dāng)?shù)氐淖赓U市場,并通過制度嚴(yán)格禁止租金隨意調(diào)整。

        2.4 有效的住房保障制度。德國住房保障制度憑借其政府主導(dǎo)、法律保證、分工明確、方式靈活、市場化運作的特點取得了良好效果。高層的聯(lián)邦政府構(gòu)建法律框架,建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,財政支持地方政府;中層的各州政府負(fù)責(zé)社會住房項目建設(shè);基層的市鎮(zhèn)政府具體辦理社會住房出租管理;其他社會機(jī)構(gòu)則提供有力技術(shù)支持。公共住房建設(shè)是德國保障性住房的主要形式,政府在直接興建公共住房的同時,更多地以金融、稅收等政策支持鼓勵社會資金參與建設(shè),這樣可減輕政府負(fù)擔(dān)、發(fā)揮專業(yè)管理效率優(yōu)勢、實現(xiàn)資金的良性循環(huán)和建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展,最終達(dá)到住房保障與市場機(jī)制的有機(jī)結(jié)合。此外房租補(bǔ)貼、補(bǔ)貼建房購房和住宅儲蓄等制度的靈活設(shè)計、精細(xì)到位、巧妙組合,有效地解決了不同收入層次家庭住房問題。

        3 對我國住房產(chǎn)業(yè)的啟示

        3.1 有效落實房子是用來住的功能定位。中德產(chǎn)業(yè)定位差異決定了兩國住房產(chǎn)業(yè)不同發(fā)展模式。德國社會住房制度將住房產(chǎn)業(yè)定位于具有福利性質(zhì)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè),決定了政府制定住房產(chǎn)業(yè)政策的出發(fā)點和落腳點是保障居民住房需求。我國從1988年土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、1998年開始住房市場化改革以來,一直比較重視商品房市場發(fā)展,強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱和拉動作用,忽略了住房的社會功能。高速擴(kuò)張后,中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)暴露了很多問題,產(chǎn)業(yè)屬性的回歸,不僅是中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健成長的需要,也是房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需要,更是人民大眾美好生活的需要。黨的十九大報告提出明確要求堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。行業(yè)發(fā)展方向已經(jīng)明確,黨和政府的決心也很大,關(guān)鍵在于堅持方向打破原有的利益格局,將定位落實到具體制度、政策上來,讓房子真正回歸居住屬性。

        3.2 健全與定位相適應(yīng)的政策法規(guī)制度。住房產(chǎn)業(yè)受到法律法規(guī)、行業(yè)政策、稅收、金融貨幣、社會文化等多種因素的影響,需要全方位的制度與之相配套。國家應(yīng)將住有所居從法律層面加以明確,保證每個公民的基本居住條件;調(diào)整新時期下住房產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)和各級政府的住房建設(shè)導(dǎo)向,使其更有利于行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展;構(gòu)建新的住房金融稅收體制,針對不同財富、收入層次的居民給予不同的住房支持;采取穩(wěn)健的貨幣政策,控制M2的增長速度,加大擁有多套住房的首付比、持有成本、轉(zhuǎn)讓成本,嚴(yán)控炒房行為,抑制房價過快增長;在穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)上,拓寬投資渠道,積極引導(dǎo)百姓樹立正確住房消費、投資觀念;健全居民房產(chǎn)、收入等信息體系,完善住房管理的基礎(chǔ)信息平臺,多方全力構(gòu)建良好的住房產(chǎn)業(yè)秩序。

        3.3 大力發(fā)展住房租賃市場。從“居者有其屋”到“住有所居”,租購并舉已成為一項國策。加大租賃住房開發(fā)、建設(shè)、運營、管理等工作力度,從供需雙方有效培育健全的租賃市場。國家要通過立法、土地出讓、稅收減免、貸款優(yōu)惠等政策鼓勵社會資金參與租賃住房建設(shè)。各級地方政府要明確分清住房租賃工作的職責(zé),建立資金來源、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租戶資格、租金設(shè)定等長效機(jī)制,確保租賃房的福利性質(zhì)和承租者合法權(quán)益,結(jié)合地區(qū)條件靈活采取實物配租和租金補(bǔ)貼等措施,實現(xiàn)租賃住房福利的動態(tài)調(diào)整。

        3.4 合力提高住房的保障功能。住有所居的新目標(biāo)強(qiáng)調(diào)了住房社會保障屬性。完善與保障性住房制度相關(guān)的法律體系,明確政府在保障性住房建設(shè)中的主導(dǎo)作用,強(qiáng)化政府在保障中低收入家庭住房權(quán)益中的職責(zé)。政府通過政策引導(dǎo)社會資金、開發(fā)商等參與保障房建設(shè),實現(xiàn)多主體供給??茖W(xué)制定保障房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),完善生活配套設(shè)施,提高居住功能。與租賃市場相結(jié)合,實物和貨幣相結(jié)合,多渠道保障,做好中低收入人群、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員等住房困難群體的托底工作,全面實現(xiàn)新時代住有所居的宏偉目標(biāo)。

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