文/李加福

習(xí)近平總書記指出：“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)?！苯陙?，鹽城市房管局物業(yè)管理部門始終堅持把廣大人民群眾的根本利益牢記心中，針對過去居民物業(yè)維修資金申請難、周期長，維修不及時，有的小區(qū)甚至居民投訴上訪現(xiàn)象不斷的實際情況，深入調(diào)查研究，摸清情況，分析原因，了解群眾所需所盼。創(chuàng)新思路，從維修資金管理體制機(jī)制入手，深化改革，破除一切不合理的舊規(guī)章，著力打造高效便民、監(jiān)管到位、維修質(zhì)量有保障的新的制度體系，實現(xiàn)了統(tǒng)一歸集、監(jiān)管有力、專戶存儲、分賬到戶、安全便民的目標(biāo)。江蘇省住建廳這樣評價鹽城市房管局新的維修資金使用監(jiān)管工作體制：“圍繞高效規(guī)范、便民利民，在維修資金使用管理方面深化改革、大膽創(chuàng)新，相關(guān)做法在全省住宅專項維修資金使用管理工作中處于領(lǐng)先地位，具有借鑒意義和示范作用?！?/p>

一、完善政策配套，健全制度體系

房屋專項維修資金的使用管理，事關(guān)千家萬戶的切身利益和住房安全，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定。為了把這一利民便民舉措好事辦好，實事辦實。我們既堅持依法行政，促進(jìn)改革工作循法有據(jù)，出臺維修資金的歸集、管理、使用等方面的規(guī)范性政策制度，同時又建立接受嚴(yán)格監(jiān)督考核的應(yīng)急維修專業(yè)隊伍名錄庫，保證維修質(zhì)量。

（一）調(diào)整交存方式

為更好地防范維修資金被占用和流失風(fēng)險，我們將維修基金由開發(fā)單位向業(yè)主代收代繳逐步過渡到由購房業(yè)主直接到市房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)窗口繳存。對新開發(fā)的樓盤，在商品房買賣合同中明確維修資金由業(yè)主自行繳存，開發(fā)單位及其他單位和個人不得代收，從源頭控制風(fēng)險。對排查出有穩(wěn)定風(fēng)險的已開發(fā)小區(qū)進(jìn)一步做好矛盾化解工作。

（二）把好歸集關(guān)口

維修資金由開發(fā)單位代收代繳調(diào)整為購房業(yè)主直接繳存后，一方面根據(jù)不動產(chǎn)登記改革的新政策新要求，積極協(xié)調(diào)市國土部門，科學(xué)設(shè)定維修資金歸集把關(guān)環(huán)節(jié)，在房屋登記辦證時，將維修資金繳款憑證作為新建商品房登記辦證申請材料的必收要件，確保維修資金歸集到位，另一方面針對房地產(chǎn)市場的新變化新情況，適時組織開展維修資金拉網(wǎng)式排查催繳，加大抽查、檢查力度，建立維修資金清查、追繳制度，采取不定期檢查、重點(diǎn)抽查等措施，加強(qiáng)對開發(fā)單位維修資金代收代繳情況的核查，避免資金被占用和流失，為維修資金統(tǒng)一歸集上緊安全閥。

（三）延伸服務(wù)窗口

為適應(yīng)改革發(fā)展新形勢，順應(yīng)群眾需求，主動策應(yīng)不動產(chǎn)登記辦證窗口的分區(qū)設(shè)置，將維修資金歸集服務(wù)向基層延伸，在原房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)大廳4個窗口的基礎(chǔ)上，在主城區(qū)各區(qū)行政服務(wù)中心增設(shè)維修資金歸集服務(wù)窗口，讓廣大業(yè)主少跑路，方便群眾就近辦事。升級完善維修資金管理軟件系統(tǒng)，開發(fā)網(wǎng)上業(yè)務(wù)查詢系統(tǒng)，推行窗口服務(wù)要件掃描，確保歸集業(yè)務(wù)規(guī)范安全。

（四）建立應(yīng)急維修專業(yè)隊伍名錄庫

為規(guī)范維修資金使用應(yīng)急維修行為，便于申請人擇優(yōu)選擇合格維修隊伍，代管機(jī)構(gòu)專門與質(zhì)監(jiān)、建設(shè)、審計、造價、消防等相關(guān)主管部門對接協(xié)調(diào)，公開確定一批社會信譽(yù)好、專業(yè)能力強(qiáng)的維修單位以及工程造價審計監(jiān)理等中介咨詢機(jī)構(gòu)，建立了專業(yè)隊伍名錄庫，并制定出臺了《房屋專項維修資金使用專業(yè)隊伍備選名錄庫管理規(guī)定》，以受益業(yè)主對專業(yè)隊伍服務(wù)滿意度為主要內(nèi)容，結(jié)合維修及時率、工程質(zhì)量等對入庫單位進(jìn)行監(jiān)督考核，接受廣大業(yè)主評議，考核合格單位獲得延續(xù)服務(wù)權(quán)，不合格單位則從名錄庫中撤出，營造更加公平、有序的市場競爭環(huán)境。專業(yè)隊伍名錄庫的建立實施，有效地提高了應(yīng)急維修服務(wù)的使用效率，增強(qiáng)了使用透明度，強(qiáng)化了監(jiān)管，保證了施工質(zhì)量，提升了服務(wù)水平和業(yè)主滿意度。

（五）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)

幾年前，業(yè)主在交存維修資金時，往往因急于辦理交房入住或房產(chǎn)登記手續(xù)，對資金用途、如何使用等相關(guān)政策及方法知之甚少，有的甚至完全不知曉。為了讓每一位業(yè)主知曉自己的合法權(quán)益，特別是了解市房管部門的改革措施，我們加強(qiáng)了宣傳引導(dǎo)力度：一是編印宣傳手冊。將相關(guān)政策與法規(guī)、資金用途與權(quán)屬、新制度下維修資金歸集途徑、流程與標(biāo)準(zhǔn)、使用范圍與方法等，編印成宣傳手冊，發(fā)送到各個老舊小區(qū)。二是制作申請使用樣本。根據(jù)應(yīng)急使用和日常使用，分類梳理申請使用所需的材料，細(xì)化申請使用業(yè)務(wù)流程，方便居民申請使用。三是強(qiáng)化新聞媒體宣傳。與當(dāng)?shù)仉娨暸_、報紙等主流媒體合作，每月推出一期維修資金專欄；請電視臺制作宣傳短片，以業(yè)主視野，通過情景模擬，使居民了解維修資金使用從申請到驗收撥款全過程。通過宣傳，提高了廣大業(yè)主對維修資金歸集使用的知曉率，方便了業(yè)主，更維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益，贏得了廣大業(yè)主的理解、支持與稱贊。

二、增強(qiáng)服務(wù)意識，構(gòu)建綠色通道

（一）建立統(tǒng)一受理平臺

為切實方便業(yè)主申請使用維修資金，建立了市區(qū)維修資金使用統(tǒng)一應(yīng)急維修服務(wù)平臺，設(shè)立了專門的受理電話，實行統(tǒng)一受理、分級響應(yīng)、集中管理、統(tǒng)籌實施的新服務(wù)機(jī)制。市級部門開辟應(yīng)急處置綠色通道，在非法定工作日，落實專人值班。屬應(yīng)急維修范圍的，則由區(qū)住建部門直接受理，或通過市級平臺綠色通道實施應(yīng)急維修，確保將受益人損失降到最低。

（二）優(yōu)化辦理流程

對維修資金使用申請符合應(yīng)急維修條件的，實行“四同步”，即同步申請、同步維修、同步監(jiān)審、同步公示，充分發(fā)揮維修資金修急解危的功能。與此同時，建立維修資金專業(yè)隊伍備選名錄庫抽取軟件系統(tǒng)，對應(yīng)急維修實行現(xiàn)場勘察受理上傳、現(xiàn)場隨機(jī)抽取確定維修單位、現(xiàn)場派單維修單位，減少群眾“跑腿”，實現(xiàn)了申請便捷、應(yīng)急提速、流程優(yōu)化、監(jiān)審及時、公開透明，幫助居民群眾好辦事、快辦事。

（三）推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)維修”

建立應(yīng)急維修網(wǎng)上報修平臺，實行維修資金支出網(wǎng)上無紙化申請，業(yè)主可直接拍照上傳需維修的內(nèi)容給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，企業(yè)初步判斷屬維修資金使用范圍的，則立即上傳給代管機(jī)構(gòu)，由代管機(jī)構(gòu)委托區(qū)、街道現(xiàn)場審核處理。建立維修監(jiān)管平臺，工程維修和驗收過程中，審計、監(jiān)理等中介機(jī)構(gòu)和業(yè)主、物業(yè)企業(yè)可通過維修監(jiān)管平臺實時傳輸相關(guān)圖片及資料，對維修實行全過程監(jiān)督評估，規(guī)范維修單位及中介機(jī)構(gòu)服務(wù)行為。

三、推進(jìn)重心下移，上下聯(lián)動監(jiān)管

為了從體制上保證廣大業(yè)主能夠好辦事、快辦事，市房管局積極推動“放管服”改革，把業(yè)主房屋維修資金的申請使用審核權(quán)，由市房管局下放到各個區(qū)住建（房管）部門行使，并加強(qiáng)了事中和事后的監(jiān)督管理與服務(wù)工作，確保了業(yè)主物業(yè)維修資金申請使用高效便捷。

（一）下放使用審核權(quán)限

針對維修資金使用涉及廣大業(yè)主群眾切身利益的特點(diǎn)，下移審核權(quán)限，精簡辦事環(huán)節(jié)，將維修資金日常使用的受理、審核、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)等具體工作委托給各區(qū)住建（房管）部門、街道辦事處負(fù)責(zé)。屬維修資金使用正常維修和應(yīng)急維修范圍的，由區(qū)級住建部門直接受理，屬地街道現(xiàn)場勘查和初審，區(qū)住建部門審核把關(guān)，讓廣大業(yè)主在家門口即可申請辦理使用維修資金手續(xù)。

（二）建立綜合監(jiān)管機(jī)制

為加強(qiáng)維修資金使用事中、事后監(jiān)管，將申請使用維修資金納入所在區(qū)及街道社區(qū)物業(yè)管理日常監(jiān)管范疇，統(tǒng)一考核。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)四級綜合監(jiān)督機(jī)制，堵塞制度漏洞。各級各部門職責(zé)分工明確，對資金申請、維修施工、工程驗收、公示公告、審計結(jié)算全過程進(jìn)行立體監(jiān)督。與此同時，還將審計、監(jiān)理等中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)用與施工單位維修工程款分開結(jié)算，推行維修施工質(zhì)量保證金等制度，以此推動維修資金的使用更趨公開、公平和公正，有效防范了冒領(lǐng)、套取維修資金等坑害業(yè)主的現(xiàn)象發(fā)生。

（三）強(qiáng)化部門協(xié)作

住宅小區(qū)中涉及電梯、消防、智能化等的專業(yè)性較強(qiáng)的公共設(shè)施設(shè)備，分別由不同的職能部門監(jiān)管。為此，我們主動與相關(guān)職能部門溝通協(xié)調(diào)，聯(lián)合成立專家咨詢委員會，不讓任何一個職能部門缺位，共同擔(dān)責(zé)，一起做好服務(wù)工作。在維修前分析故障原因、鑒定維修項目，維修后現(xiàn)場評估工程質(zhì)量，出具驗收意見，避免因代管機(jī)構(gòu)專業(yè)能力欠缺引起的誤判，提高了特種設(shè)施設(shè)備維修效率，防止虛增虛報維修金額。