吳其倫

前段時(shí)間，有個(gè)朋友想買房，問筆者現(xiàn)在是否適合入市？筆者建議他再等等，主要有三點(diǎn)理由支撐：一是高層“房住不炒”的定位正在被各地貫徹執(zhí)行，投資客必將被逐出場(chǎng)外，而失去投資客的樓市，必將快速降溫;二是很多熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下跌，民眾對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)，而房?jī)r(jià)下跌預(yù)期一旦形成共識(shí)，房?jī)r(jià)必將步入下行通道;三是諸多關(guān)鍵數(shù)據(jù)明確告訴我們，樓市已然入冬。如下：

數(shù)據(jù)一：M2增速大幅下跌，創(chuàng)歷史新低

中國(guó)人民銀行2017年11月13日數(shù)據(jù)顯示，2017年10月末，廣義信貸（M2）余額為165.34億元，同比增長(zhǎng)8.8%，當(dāng)月新增人民幣信貸6632億元，社會(huì)融資規(guī)模增量為1.04萬億元，比9月減少7800億元。

據(jù)了解，自從有數(shù)據(jù)以來，我國(guó)M2增速長(zhǎng)期保持在10%-30%兩位數(shù)的增速區(qū)間。而2017年10月末8.8%的增速創(chuàng)下30年以來（央行從1986年開始才系統(tǒng)地對(duì)外公布M2數(shù)據(jù)）的歷史新低。

M2增速的放緩，表明支撐樓市上行的貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)實(shí)質(zhì)性的由“放”轉(zhuǎn)“改”，也反映了央行穩(wěn)健中性的貨幣政策走向。據(jù)央行發(fā)布的2017年二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，過去M2增速高于名義CDP增速較多，與住房等貨幣化密切相關(guān)，而目前住房商品化率已經(jīng)很高，貨幣需求相應(yīng)降低。同時(shí)M2增速有所降低，正是加強(qiáng)金融監(jiān)管、縮短資金鏈條、減少多層嵌套的合理反映。

數(shù)據(jù)二：一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)下降

銷售進(jìn)入低迷狀態(tài)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)也就為期不遠(yuǎn)了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年10月份，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)同比和環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了問題。北京、上海、無錫、鄭州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳1O個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比下降;北京、廣州、深圳、南京、鄭州、武漢、廈門等14個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。

從二手房?jī)r(jià)格來看，北京已經(jīng)連續(xù)跌6個(gè)月，且是一線城市中降幅最大的（二手房環(huán)比下降0.5%），也是連續(xù)數(shù)月在下行通道的城市。4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)13個(gè)月回落。

數(shù)據(jù)三：商品房銷售面積增速持續(xù)回落

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年1-10月份，商品房銷售面積130254萬平米，同比增長(zhǎng)8.2%，增速比1-9月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售102990億元，增長(zhǎng)12.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。兩項(xiàng)指標(biāo)的增速均連續(xù)4個(gè)月下滑，且與2016年4月時(shí)的高點(diǎn)（銷售面積增長(zhǎng)36.5%，銷售額增長(zhǎng)55.9%）相比，增速大幅收窄。

2017年10月，以二線省會(huì)城市和大城市圈周邊城市為代表的一批城市陸續(xù)加入限售行列，且限售解禁時(shí)間多為2-3年，有的長(zhǎng)達(dá)5年，這對(duì)投資投機(jī)需求的打擊更為直接，也會(huì)進(jìn)一步影響房地產(chǎn)銷售預(yù)期。

數(shù)據(jù)四：商品房個(gè)人按揭貸款增速近3年來首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

信貸收緊及首付貸、消費(fèi)貸嚴(yán)查嚴(yán)打之下，個(gè)人按揭貸款同比增速也出現(xiàn)近三年來首次下降。有分析認(rèn)為，個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)是個(gè)重要信號(hào)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長(zhǎng)7.4%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的定金及預(yù)收款38632億元，同比增長(zhǎng)14.8%，個(gè)人按揭貸款19568億元，同比下降1%。

對(duì)于個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的原因，筆者的觀點(diǎn)是，銷售面積下降自然導(dǎo)致了按揭貸款增速下降，而且由于央行在控制整個(gè)貸款額度，2017年年末銀行基本上不太會(huì)放款。

數(shù)據(jù)五：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑

在經(jīng)過2017年8月的持平，9月的提升后，房地產(chǎn)投資增速在10月再度出現(xiàn)下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資90544億元，同比名義增長(zhǎng)7.8%.增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分比，其中，住宅投資61871億元，增長(zhǎng)9.9%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的下滑，表明開發(fā)商對(duì)后市持不樂觀態(tài)度。在資金壓力之下，降價(jià)解套是其必然選擇。

數(shù)據(jù)六：一線城市土地成交均價(jià)和溢價(jià)率普遍下降，開發(fā)商拿地?zé)崆殇J減

2017年以來，隨著一線城市宅地供應(yīng)量的增加，土地成交均價(jià)、溢價(jià)率都在普遍下降。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年Il月17日，北上廣深成交土地均價(jià)為32642元/平，環(huán)比2016年下降4.8%，平均溢價(jià)率僅有19.04%，較2016年66.9%的高平均溢價(jià)率下降了47.86個(gè)百分點(diǎn)。

由于2017年北京新增的宅地供應(yīng)有許多是自住型商品房（共有產(chǎn)權(quán)房）用地，上海、深圳也推出了專門的租賃地。這些土地利潤(rùn)空間小，開發(fā)商搶地積極性不高，大多只都經(jīng)過一兩輪的爭(zhēng)奪便已經(jīng)成交，有的甚至是底價(jià)成交，所以2017年一線城市的宅地成交價(jià)格、平均樓面價(jià)、平均溢價(jià)率都出現(xiàn)了下滑。