■ 孫秋蘭 白佳飛 閏記影

重慶房地產市場將由增量市場為主過渡到增量與存量市場并重的發(fā)展新階段；存量市場所衍生的房地產經紀、資產管理、物業(yè)管理等相關服務業(yè)發(fā)展空間巨大。

本文在分析“十二五”時期重慶房地產發(fā)展概況的基礎上，總結了當前重慶房地產市場的幾個特征，即當前重慶房地產市場尚未完全突破發(fā)展的初級階段，房地產業(yè)的發(fā)展與宏觀經濟協(xié)調性較好，房地產業(yè)的發(fā)展逐步契合區(qū)域發(fā)展定位，但支撐重慶住房市場的原動力為自住型需求?！笆濉睍r期重慶房地產市場若想取得突破性發(fā)展應在注重傳統(tǒng)土地、勞動力兩大要素改革的同時，回歸住房居住屬性，即深化土地供給改革，充分利用現有“土地資源紅利”，加強房地產用地供應全過程監(jiān)管；加強房地產開發(fā)效益匹配，著力引導企業(yè)提供有效供給；深化住房制度改革，進一步打破束縛房地產業(yè)健康發(fā)展的瓶頸；積極創(chuàng)造“新人口紅利”，提高新型城鎮(zhèn)化進程帶來的人口素質，著力吸引高素質人才留/來渝發(fā)展，提高城市核心競爭力。

一、“十二五”期間重慶房地產發(fā)展概況

（一）基本建成“市場+保障”的住房供應體系

“十二五”時期，重慶充分發(fā)揮保障性住房保障民生的作用，實現商品房之外的公租房、廉租房、經適房等各類保障性住房并軌運行，建立以公租房為核心，打破城鄉(xiāng)和戶籍差別，全面覆蓋進城農民工、新生代大學生和住房困難群眾等買不起商品住房的中等收入以下“夾心層”和廉租房保障對象的住房保障體系。全市累計開工建設公租房69.2萬套、4475萬平方米（主城區(qū)60萬套、遠郊區(qū)縣9.2萬套），累計入住23.2萬套，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率達20%。

（二）房地產市場運行總體平穩(wěn)健康

一是房地產開發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步擴大?！笆濉睍r期，重慶房地產開發(fā)投資累計完成14918億元，總量較“十一五”時期擴大1.8倍。二是房地產開發(fā)投資增速回歸新常態(tài)。“十二五”時期，重慶房地產投資開發(fā)年均增速18.3%，較“十一五”時期低15.6個百分點。受經濟新常態(tài)的影響，2015年房地產開發(fā)投資增速3.3%，較全國高0.8個百分點。三是房地產開發(fā)投資結構進一步優(yōu)化。在渝企業(yè)逐漸適應市場需求，適度調整產品結構，加大住宅投資力度?！笆濉睍r期，累計完成住宅投資10031億元，較“十一五”時期擴大2.0倍；占房地產開發(fā)投資比重67.2%，高于“十一五”3.4個百分點，有效改善了居民的居住條件和生活水平。四是商品房消費升級。“十二五”時期，重慶主城新建商品房成交量位居四個直轄市榜首，共成交10737萬平方米，年均增長2.7%。五是商品房消費結構發(fā)生積極變化。由于現代服務業(yè)的快速發(fā)展，購房者對商業(yè)商務地產的消費投入不斷增加?！笆濉睍r期，重慶非住宅共成交1281.91萬平方米，占全部商品房銷售面積的29.5%，比“十一五”時期擴大1.7倍。

（三）房地產企業(yè)綜合實力增強

“十二五”時期，隨著房地產調控政策的持續(xù)影響，重慶房地產發(fā)展進入調整期，房地產市場、土地市場的管理日益規(guī)范，房地產開發(fā)企業(yè)的規(guī)模化、品牌化、集團化程度也逐漸提高。到“十二五”期末，重慶房地產開發(fā)企業(yè)3169家，中小企業(yè)較“十一五”末減少462家。一、二級資質占比達24.3%，較“十一五”末增加7.1個百分點。房地產企業(yè)累計到位資金22152億元，是“十一五”的2.9倍，年均增長11.9%。其中，自籌資金和其他資金（包括定金和個人貸款）累計17097億元，占到位資金的比重由2010年的76.6%上升至2015年的78.1%，房地產企業(yè)投融資能力增強。

（四）房地產業(yè)對經濟社會的發(fā)展貢獻更加突出

從經濟增長看，重慶房地產業(yè)增加值從2010年的266億元增長至2015年的847億元，年均增長26.0%，占GDP的比重從2010年的3.4%增加至2015年的5.4%。從稅收貢獻來看，隨著房地產業(yè)的發(fā)展，各級政府通過土地出讓金、直接、間接稅收獲取了大量的財政收入。2015年，重慶實現房地產營收415.7億元，較2010年增加1.3倍，占全市地方稅收的比重32.1%，較2010年提高0.2個百分點。從就業(yè)貢獻看，房地產業(yè)的快速發(fā)展直接創(chuàng)造了大批就業(yè)機會。同時，由于對上下游關聯(lián)行業(yè)的強勁帶動作用，房地產業(yè)間接地帶動了建筑、建材、裝飾、家電等相關行業(yè)的就業(yè)。2015年末，重慶建筑業(yè)從業(yè)人員達177.17萬人，較2010年末增長37.8萬人，增長21.4%。從改善居住條件看，重慶房地產市場的發(fā)展，有效改善了居民的居住條件，提高了居住質量，改善了人居環(huán)境?！笆濉逼谀?，全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積35.2平方米，較期初增加4.5平方米。

二、現階段重慶房地產市場的幾個特征

（一）重慶房地產業(yè)尚未完全突破發(fā)展的初級階段

根據14個經濟合作與發(fā)展組織（簡稱OECD）成員國的研究成果，若一個地區(qū)房地產業(yè)增加值占GDP比重介于4%～6%之間，人均GDP水平均低于3000美元，則該地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展處于初級發(fā)展階段；人均GDP超過3000美元、房地產業(yè)增加值占GDP的比重超過6%，則該地區(qū)房地產業(yè)為快度發(fā)展階段；人均GDP達到18000美元以上、房地產業(yè)增加值占GDP比重至少8%，則該地區(qū)房地產業(yè)為高級發(fā)展階段。截至2016年底，廣州、深圳房地產業(yè)已邁入高級發(fā)展階段，北京、上海、南京和西安處于快速發(fā)展階段，重慶則處于尚未完全突破發(fā)展的初級階段。相比一線城市和同級別二線城市而言，重慶房地產業(yè)仍具有較大發(fā)展空間（如圖1所示）。

圖1 2016年重點城市房地產業(yè)發(fā)展階段坐標圖

（二）房地產業(yè)的發(fā)展與宏觀經濟協(xié)調性較好

運用統(tǒng)計學原理，對近十年來重慶市房地產業(yè)與宏觀經濟協(xié)調性的三個指標，即房地產開發(fā)投資增長率與GDP增長率的比值、房地產開發(fā)投資額/固定資產投資額、新建商品住宅建面成交均價增長率/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率進行綜合處理，得出“十二五”期間重慶房地產業(yè)與地區(qū)經濟的協(xié)調性較好的結論。2016年，受新常態(tài)經濟的影響，維持近10年的重慶房地產業(yè)與地區(qū)經濟的協(xié)調性被打破，但仍處在可控區(qū)間（如圖2所示）。

圖2 重慶市房地產業(yè)與宏觀經濟協(xié)調性監(jiān)測圖數據來源：重慶統(tǒng)計年鑒

（三）房地產業(yè)的發(fā)展逐步契合區(qū)域發(fā)展定位

根據區(qū)域發(fā)展定位，主城區(qū)為商品住宅和商業(yè)辦公的集聚區(qū)；渝西地區(qū)為以提高城鎮(zhèn)化率、增加城鎮(zhèn)人口為目標的商品住宅承接地；渝東北地區(qū)和渝東南地區(qū)則是以物流、倉儲類等相關的房地產業(yè)和旅游地產業(yè)的市場。2014年以來，主城區(qū)商業(yè)商務地產開發(fā)投資建設和銷售速度加快，非住宅投資占全市房地產開發(fā)投資的比重、非住宅成交量占全市成交量的比重分別較2011～2013年提高2.3個百分點和1.7個百分點；渝西地區(qū)商品住宅投資開發(fā)建設和銷售速度加快，住宅投資和成交量分別占全市的比重較2011～2013年分別提高0.2個百分點和2.5個百分點，與區(qū)域發(fā)展定位吻合。

（四）自住型需求成為支撐重慶住房市場的原動力

一方面，2011～2016年重慶城鎮(zhèn)人口增加302萬人，常住人口增加129萬人；城鎮(zhèn)化率由55.0%提高至62.6%，增長7.6個百分點，說明本地住戶的城鎮(zhèn)化驅動自住型需求的產生。另一方面，2011～2016年重慶主城新建商品住宅外地購買對象占比平均僅為13.8%；截至2016年底，外地來渝人口157萬，較一線城市和同級別二線城市數量偏低（如表所示，見下頁），說明外地來渝投資炒房的成份較低。

三、“十三五”時期重慶房地產市場發(fā)展研判

“十三五”期間，在全市經濟增長趨勢和城鎮(zhèn)化進程等外部環(huán)境不發(fā)生根本變化的背景下，重慶房地產業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、聯(lián)動優(yōu)勢，為未來幾年經濟發(fā)展持續(xù)提供重要動力。房地產市場將由增量市場為主過渡到增量與存量市場并重的發(fā)展新階段，市場增量規(guī)?；揪S持在“十二五”時期水平；存量市場所衍生的房地產經紀、資產管理、物業(yè)管理等相關服務業(yè)發(fā)展空間巨大，對整體經濟的貢獻將更為穩(wěn)定；旅游、養(yǎng)老、避暑休閑、規(guī)?；赓U等新業(yè)態(tài)將成為房地產轉型發(fā)展的新方向。

截至2016年底全國十大重點城市外來人口數量表

（一）從供給來看，重慶房地產將平穩(wěn)發(fā)展、穩(wěn)定增長

“十三五”期間，重慶房地產投資額將累計達22500億元，占固定資產比重繼續(xù)維持在25%左右，年均增速保持6%以上；房地產業(yè)增加值將累計完成5100億元，占GDP比重維持在5%左右；房屋累計新開工面積21500萬平方米，其中，商品住房累計新開工20600萬平方米；房屋累計竣工面積34400萬平方米，其中，商品住房累計竣工27000萬平方米。

（二）從需求來看，商品住房增量規(guī)模將維持在“十二五”時期水平；成交價格會階段性上浮，但將保持在合理可控區(qū)間

“十三五”時期，重慶將累計新增商品住房需求約27000萬平方米，年均新增約5400萬平方米；“一區(qū)兩群”新建商品房累計銷售面積比將穩(wěn)定在4∶1左右；在供給收緊、投資需求增加的情況下，價格確會適度上漲，但多年的低房價使得大部分本地人的自主需求完全釋放，未來數年內，需求沒有大幅增加的可能，價格的漲幅主要取決于土地供給的寬松度。

四、政策建議

深化重慶房地產業(yè)供給側結構性改革要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在注重傳統(tǒng)土地、勞動力兩大要素改革的同時，回歸住房居住屬性，加快房地產長效機制建設，提高重慶的核心競爭力。

（一）深化土地制度改革，充分利用現有“土地資源紅利”，加強經營性用地供應全過程監(jiān)管

一是深化土地供前監(jiān)管，規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)購地資金中自有資金的比例，因地制宜設定土地競拍條件，嚴防“炒地”“囤地”“地王”等現象發(fā)生。二是加強供中監(jiān)管，提高土地出讓合同違約處罰力度，確保合同執(zhí)行到位。三是完善供后監(jiān)管，嚴格執(zhí)行以土地出讓合同為核心的房地產開發(fā)監(jiān)管機制，保持房地產開發(fā)投資穩(wěn)定。

（二）加強房地產開發(fā)效益匹配，著力引導企業(yè)提供有效供給

堅持住宅用地供應速度與人口城鎮(zhèn)化進程相匹配，堅持商業(yè)營業(yè)用房土地供給與社會消費品零售總額相匹配，堅持辦公用房土地供給與城市產業(yè)發(fā)展階段相匹配；鼓勵企業(yè)順應群眾對美好生活的向往，注重應用新技術，如環(huán)保型建筑材料、節(jié)能型建筑設計等，加大產品創(chuàng)新，從僅提供居住空間，轉向提供高品質的生活方式，促進房地產業(yè)與健康醫(yī)療、旅游休閑、社區(qū)服務融合，增強房地產供需配比的科學性。

（三）深化住房制度改革，進一步打破束縛房地產業(yè)健康發(fā)展的瓶頸

一是搭建房地產大數據平臺，整合土地、住建、物價、銀行、融資機構、擔保機構、公積金中心、工商、稅務、公安等與房地產有關的數據，建立數據共享機制，提高房地產市場的監(jiān)管能力。二是在做好公租房分類盤活、統(tǒng)籌保障工作的同時，在工作密集和人口集聚區(qū)域加快培育發(fā)展住房租賃市場，支持城鎮(zhèn)存量住房租賃利用，鼓勵和引導群眾“住房梯級消費”。三是取消房地產開發(fā)項目公司制，開通企業(yè)兼并重組綠色通道。四是允許按規(guī)定稅前扣除房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)成品住宅發(fā)生的實際裝修成本。

（四）積極創(chuàng)造“新人口紅利”，提高新型城鎮(zhèn)化進程帶來的人口素質，著力吸引高素質人才留/來渝發(fā)展，提高城市核心競爭力

一是加快落實非戶籍人口在渝落戶政策的同時增加人力資源教育投資，分類實施新市民職業(yè)技術培訓，提高新市民技術素質。二是集中打造高檔住區(qū)，吸引高端人才扎根落戶。三是進一步完善現有公租房基礎配套設施和配租制度，提高人才住房的保障率。四是終止主城區(qū)首套房按揭財政補貼政策，對來/留渝高校畢業(yè)生給予購房補貼、減免契稅、降低首付款比例等優(yōu)惠政策增強其落戶意愿。