■ 汪利娜

深化供給側結構性改革，完善住房供給和保障體系，優(yōu)化供給結構，提高有效供給，才能解決住房供給與需求的不充分、不平衡的問題。

黨的十九大報告明確指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這不僅為未來住房制度改革和產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向，也是實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”宏偉目標的重要舉措。

回首過去30多年的住房制度改革，城鎮(zhèn)住房從嚴重短缺，人均居住面積3.6平方米到今天城鎮(zhèn)住房自有率達到87%，人均居住面積36.6平方米（建筑面積40.8平方米），居民住房環(huán)境的改善有目共睹，成績斐然。

但隨著中國特色社會主義進入新時代，人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾越發(fā)突出。這種不平衡不充分在住房領域具體體現(xiàn)在：一是人口凈流入的大中城市百姓能買得起的普通商品住房供給不充分，高房價使越來越多剛需群體可支付能力下降。二是面向中低收入群體的保障性住房供給不充分，特別是以往政府雖興建了大量保障房如經(jīng)適房、限價房，但分配機制混亂和可上市交易導致騙保、尋租、閑置、出租經(jīng)營和轉售獲利的現(xiàn)象屢禁不止，使得政府掌控的保障房資源和供給逐年銳減。三是伴隨著戶籍制度改革破冰、城市化進程加快，面向大量流動人口和新市民的租賃住房供給不充分，特別是大城市租賃住房供給嚴重短缺。而這三大住房供給的不充分是在城鎮(zhèn)住房高庫存（去庫存一年多現(xiàn)在仍有3億多平方米待銷售住宅）的背景下產(chǎn)生的，表明在總量供給的過剩情況下，城市間（大中小城市）供需的不平衡，住房產(chǎn)品（租與售，普通與高檔、戶型、面積、價位和區(qū)位）等結構上供需不對稱、不平衡，也是嚴重影響居民住房條件改善不可忽略的因素，其深層次原因是房地產(chǎn)企業(yè)熱衷盲目投資、投資結構錯配。

要解決上述住房供給與需求不充分、不平衡的問題，新時期就要有改革的新思路、新作為。按照黨的十九大精神，就是要深化供給側結構性改革，完善住房供給和保障體系，優(yōu)化供給結構，提高有效供給，即增加居民需要的、滿意的和可支付的住房供給。

一是深化土地制度改革，構建多元住房供給主體。中國住房制度改革之初是靠打破住房供給單一公有制，靠商品化和市場化的改革營造了政府、單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人多元供給主體，由此將大量社會資本引入住宅領域，這不僅創(chuàng)建了一個全新的產(chǎn)業(yè)，還造就了一大批有產(chǎn)者，使城鎮(zhèn)居民告別住房短缺，實現(xiàn)住房小康。但現(xiàn)有的住房供給主體并不完善，受傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元土地制度的制約，農(nóng)村集體和農(nóng)民長期被排斥在城鎮(zhèn)住宅市場之外，他們有閑置的建設用地、宅基地和住房，卻只能被政府征用，或以小產(chǎn)權房的形式存在著，或無視集體產(chǎn)權成為大城市疏解整治拆除的對象。而城市要發(fā)展、要擴張、要做大做強，城市人口的聚集就需要有維系其生存與發(fā)展的住房，與所有的經(jīng)濟活動一樣，這都需要以土地為載體。緩解城市土地供給不足的難題出路有兩個：一方面是提高城鎮(zhèn)存量土地利用率和人口密度；另一方面是開疆擴土，利用農(nóng)村的建設用地。近期，國土部和住建部推出《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，就是引導農(nóng)村集體經(jīng)建設用地合理合法有序地進入城鎮(zhèn)建設用地市場的良好開端。打破城鄉(xiāng)二元土地制度和二元住宅市場的藩籬，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場和住宅市場，讓農(nóng)民在符合自己意愿、城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃基礎上，將農(nóng)村建設用地和宅基地以有償出讓、作價出資（入股）、租賃、聯(lián)營、抵押等方式進入城鎮(zhèn)住宅市場，符合黨的十九大“保障農(nóng)民財產(chǎn)權利，壯大集體經(jīng)濟”的精神，讓農(nóng)民、農(nóng)村集體成為城鎮(zhèn)住房供給一個新的主體，有利于增加租賃住房的供給，優(yōu)化住房的供給結構，加快建立租售并舉的住房制度。同時，可以讓農(nóng)民分享城市化中土地增值的收益，加快城鄉(xiāng)一體化、現(xiàn)代化。

二是增強改革系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性，推進租售并舉住房制度。租賃房一直是中國住房市場的一個短板，這一方面是以往“只售不租”的政策偏好所致；另一方面是租房供給不足、租售不同權，功能不健全導致租房無法得到消費者的青睞。要補齊這一短板，構建租售并舉的住房制度，不僅需要深化城鄉(xiāng)土地制度改革，由于租賃房投資資金需求量大、回收期長，更需要長期資金和稅收政策的扶持。顯然，租售并舉住房制度不是簡單地增加租賃房供給的數(shù)量，要讓承租人住得安心、住得滿意，與購房人一樣享受平等的公共福利，如子女入托、上學等，還需要深化戶籍制度改革、義務教育和公共服務供給制度的改革。多項改革協(xié)同并進，才有助于推動租售并舉住房制度改革，讓租售同權變?yōu)楝F(xiàn)實。

三是引入長期機構投資者。長期以來，我國住房租賃市場多以個人出租房為主，缺少規(guī)?；?、規(guī)范化、長期機構投資者，我國這類投資者比例尚不足3%。政府應通過政策指引和扶持等方式，積極引導房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化機構進入租賃市場，形成政府政策指引、社會參與和企業(yè)化運作的租賃住房供給模式。如今一些大型房地產(chǎn)企開始涉足長租公寓，租賃住房資產(chǎn)證券化Reits也在試水，阿里、京東和騰訊等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始進軍租賃房市場。長期機構投資者的介入有助于提升租賃房品質，實現(xiàn)租房無押金、搜尋無成本、縮小空租期，還有專業(yè)的維修管理、嚴格的安保系統(tǒng)、專業(yè)保潔和代收快遞等服務，這些都將從根本上提升租賃品質與服務。

總之，只有深化土地、金融、稅收和公共服務體制改革，充分激發(fā)市場的活力，才能有助于構建租售并舉的住房制度。