一場與土地有關的改革,將影響所有人。

“我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農(nóng)戶資格權,適度放活宅基地使用權。”國土資源部部長姜大明在2018年全國國土資源工作會議上的表態(tài)引來許多關注。

所謂宅基地,指的是村集體給本集體內(nèi)部村民使用的、用來建房的土地。宅基地的“三權分置”指的是落實宅基地集體所有權,保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權,適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。

姜大明還表示,我國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點,“政府將不再是居住用地唯一提供者”。無論是對農(nóng)村還是房地產(chǎn)市場而言,“三權分置”改革所撬動的紅利和機會遠超土地本身。

盤活宅基地 帶動鄉(xiāng)村振興活力

當前,在許多欠發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)村,因為進城務工人員增多,大量宅基地長期閑置。如何盤活和利用這些宅基地資源,是一項關乎鄉(xiāng)村振興和農(nóng)民收入的重要問題。

“現(xiàn)在,已經(jīng)到了將土地增值收益、資源配置更多投向 ‘三農(nóng)’的時候了?！苯竺髟谏鲜鰰h中提到,實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,用好土地是基礎,增加投入是關鍵。宅基地所有權、資格權、使用權的 “三權分置”被擺上了鄉(xiāng)村振興工作中的重要位置。

2017年年底召開的中央農(nóng)村工作會議指出,要“破除一切束縛農(nóng)民手腳的不合理限制和歧視”,將完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策,以及承包地“三權分置”、農(nóng)村集體產(chǎn)權等制度。而在今年1月17日舉行的國務院常務會議上,也特別提出了允許利用宅基地建設生產(chǎn)用房,創(chuàng)辦小型加工項目,推動返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

“過去這塊地這不能用那不能用,有種種限制,只能在村集體成員之間流轉(zhuǎn),而集體成員 ‘一戶一宅’,流轉(zhuǎn)的可能性很小。”中國農(nóng)業(yè)大學農(nóng)民問題研究所所長朱啟臻教授告訴中國青年報?中青在線記者,宅基地的長期閑置影響了農(nóng)民的財產(chǎn)性收益,而盡快、適度地放開,并且推進 “三權分置”,有利于農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入,遏制鄉(xiāng)村衰敗。

在姜大明的要求中,各地在改革試點中要認真開展宅基地 “三權分置”特別是農(nóng)戶資格權的法理研究,探索宅基地 “三權分置”的具體實現(xiàn)形式。而通過此前在一些地方的試點,或許可以窺見宅基地 “三權分置”的具體做法和成效。

此前,我國在33個縣 (市、區(qū))開展了完善農(nóng)村土地制度的改革試點,調(diào)整實施關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規(guī)定。

浙江省義烏市是這批試點的典型案例之一,尤其在宅基地 “三權分置”改革中積累了不少經(jīng)驗,逐步探索建立了相關制度體系。從農(nóng)村宅基地“取得置換、抵押擔保、產(chǎn)權明晰、入市轉(zhuǎn)讓、有償使用、自愿退出及民主管理”7個方面創(chuàng)新制度,賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利。

據(jù)當?shù)孛襟w報道,義烏市現(xiàn)已有3 160戶農(nóng)戶累計退出農(nóng)村宅基地,建筑占地面積27.66萬平方米;24家金融機構(gòu)累計發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款6 763筆,貸款金額32.23億元,占全國試點地區(qū)總量的1/3以上。

朱啟臻認為,宅基地 “三權分置”等改革措施也是將使用權、資格權賦予農(nóng)民,這將帶來更大的活力和改革機會。 “鄉(xiāng)村振興就是要給農(nóng)民更多的權利,讓他們自己根據(jù)實際情況去處置他們的宅基地?！?/p>

土地供給多元化 撬動更多改革機會

事實上,在城鄉(xiāng)距離逐漸縮小的今天,宅基地 “三權分置”改革所帶來的利好還不僅限于鄉(xiāng)村,還將撬動更多改革機會。

姜大明在全國國土資源工作會議上說,要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況,研究制定權屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點,完善促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎性土地制度,推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。

宅基地,是目前農(nóng)村集體建設用地中的 “大頭”。有統(tǒng)計顯示,我國約有19萬平方公里的農(nóng)村集體建設用地,其中宅基地約占13萬平方公里。在城市建設用地,尤其是大中城市的土地市場總體趨緊的背景下,包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體建設用地被準許用于建設租賃住房試點,將帶動住房市場的改革進程。

“這條政策的創(chuàng)新之處,就是讓城市的需求與周圍農(nóng)村的供給可以在一定程度上對接?！北本煼洞髮W房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為,這類改革措施理論上會增加城市土地供應,有助于控制房價上漲,實踐中的作用大小還要看由此帶來的商品房總量,特別是農(nóng)村租賃房總量的增加幅度。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池表示,在農(nóng)村集體建設用地上建設的住房享有的是不完全產(chǎn)權,更多的是讓渡一定期限的使用權用于出租,雖然對商品房市場影響有限,但為老百姓提供了更多的住房選擇。

此前,國土資源部、住建部已經(jīng)在北京、上海、南京等13個城市部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,國土資源部鼓勵集體用地建設租賃房,有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。這13個試點城市基本都屬于國有土地相對緊張的一二線城市,部分區(qū)域存在城中村等集體土地,如果部分進入租賃市場有利于房源供應,也有利于城中村改造。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,此類政策思路或許是對集體建設用地尤其是宅基地的 “解放”,利于部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個底線:土地屬性不改變,還是屬于集體建設用地;允許租賃住房產(chǎn)品先探索,其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進還要看后續(xù)改革的進度。