邱智鋒

【摘 要】本文在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，構(gòu)建出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)思路、程序和要求，指標(biāo)數(shù)值的無量綱化處理。本文力求通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系的研究進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資風(fēng)險(xiǎn)；評(píng)價(jià)體系

一、引言

消費(fèi)是投資的目的和歸宿，是投資增長(zhǎng)的動(dòng)力，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，投資行為具有很強(qiáng)的能動(dòng)性，一方面由投資所形成的資產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素；另一方面投資還能夠創(chuàng)造出新的消費(fèi)需求，有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[1]。由此可見投資在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用是十分重要的，必須給予投資決策高度重視。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性、相對(duì)耐久性、價(jià)格高昂等特征，與其他類型投資活動(dòng)相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目影響因素多，專業(yè)性、法律性的要求也比較突出，同時(shí)占用資金大，因而造成房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高、回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)。投資者要牟取投資的成功，必須具有經(jīng)濟(jì)頭腦和戰(zhàn)略眼光，熟知市場(chǎng)狀況，具備相關(guān)操作經(jīng)驗(yàn)和技巧，除了要進(jìn)行常規(guī)的投資可行性研究外，還要特別對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，以確定投資風(fēng)險(xiǎn)大小，為投資決策提供依據(jù)[2]。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，只有正確識(shí)別出風(fēng)險(xiǎn)，才能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素眾多，因此首先要對(duì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素加以認(rèn)識(shí)和分析[3]。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)可劃分為四大類：即環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)。各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的含義如下：

1.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的投資環(huán)境的變動(dòng)對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)生的不利影響。投資環(huán)境包括項(xiàng)目所處的的社會(huì)環(huán)境和項(xiàng)目所處的自然環(huán)境。如經(jīng)濟(jì)形式、國(guó)家及地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)政策，如土地制、住房制度、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策等是否穩(wěn)定以及突發(fā)事件等社會(huì)環(huán)境引起的風(fēng)險(xiǎn)；另外由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目必然要遭受不利的地理位置、自然災(zāi)害等自然環(huán)境因素的影響。投資環(huán)境引起的風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目主體不可控制的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目必須從適應(yīng)投資環(huán)境角度出發(fā)，降低環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)是連接生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁和紐帶，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目能否獲得成功最終要由市場(chǎng)作出裁定。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、資源條件、市場(chǎng)購買力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原材料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資本融通、保障供給以及資金運(yùn)作等財(cái)務(wù)管理方面帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額大，投資通常要依靠貸款，如過度舉債、資金運(yùn)用不當(dāng)，不僅會(huì)增加融資成本，減少投資收益，還有可能因無法按期清償債務(wù)，使項(xiàng)目活動(dòng)主體面臨破產(chǎn)危險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要確定適度的負(fù)使比例，使財(cái)

務(wù)杠桿效益抵消財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.信用風(fēng)險(xiǎn)

任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)，必然要涉及開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、承包商、材料及設(shè)備供應(yīng)商等眾多的機(jī)構(gòu)和公司，這些部門之間依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。組織信用保證結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)目參與方是否有能力履行其信用職責(zé)，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對(duì)項(xiàng)目履行其信用職責(zé)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)投資過程中的信用風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

1.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的思路

層次分析法是一種多準(zhǔn)則決策分析方法，基本思路多個(gè)單準(zhǔn)則分層結(jié)果的綜合估計(jì)，分層一般包括決策目標(biāo)層，準(zhǔn)則層、方案層。在風(fēng)險(xiǎn)分析中它有兩種用途一是將影響項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素逐層歸類分解、識(shí)別、直到最基本的風(fēng)險(xiǎn)因素，即風(fēng)險(xiǎn)因素正向分解二是兩兩比較同一層次風(fēng)險(xiǎn)因素的重要程度，列出該層風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷矩陣可由專家調(diào)查法得出，每層判斷矩陣的特征根表明了該層次各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重，利用權(quán)重與同層次風(fēng)險(xiǎn)因素得分的組合，求得上一層風(fēng)險(xiǎn)的得分，直至求出總目標(biāo)的得分，即反向合成，根據(jù)總目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)得分大小綜合判斷項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的程序及要求

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是依據(jù)呷目標(biāo)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)書識(shí)別和估計(jì)的結(jié)果鉀棟統(tǒng)分?jǐn)D明確項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之間的因果聯(lián)系，確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)整體水平和風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)等。投資項(xiàng)自風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的基本程序是系統(tǒng)研究項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)背景信息，確定評(píng)價(jià)目的。

（1）確定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)基今風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)是針對(duì)項(xiàng)目主體每一種風(fēng)險(xiǎn)后果確定的可接受水平。一風(fēng)險(xiǎn)的可接受水平是絕對(duì)的，也是相對(duì)的。

（2）使用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法確定項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)水平。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)整體水平是綜合了所有單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)之后確定的。

（3）使用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型尋求項(xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)因素之間的因果聯(lián)系，確定關(guān)鍵因素。

（4）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)及風(fēng)險(xiǎn)管理策略。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)具體由以下幾個(gè)方面來分析評(píng)價(jià)：

（1）風(fēng)險(xiǎn)存在即風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)間

（2）風(fēng)險(xiǎn)影響及損失的程度

（3）風(fēng)險(xiǎn)概率

（4）風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過程還要滿足下面幾個(gè)方面的要求：

（1）能夠有效的系統(tǒng)分析方法綜合分析項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)水平；

（2）確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素；

（3）確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的有效途徑；

（4）確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)先等級(jí)。

3.指標(biāo)數(shù)值的無量綱化處理

綜合評(píng)價(jià)模型是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段構(gòu)建的，各種類型風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的意義不同，表示的形式也多樣，有絕對(duì)指標(biāo)、相對(duì)指標(biāo)、平均數(shù)指標(biāo)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)系統(tǒng)的作用方向也不一致，有正指標(biāo)、適度指標(biāo)，負(fù)指標(biāo)，正指標(biāo)以數(shù)值大為優(yōu)，適度指標(biāo)以適中為優(yōu)，一負(fù)指標(biāo)以數(shù)值越小為優(yōu)，因此各種類型風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)之間并不具有可比性。為了有效進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，需要進(jìn)行無量綱化處理。

無量綱化處粵是對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值的標(biāo)準(zhǔn)化、正規(guī)化進(jìn)行處理，通過一系列數(shù)學(xué)變換消除指標(biāo)量綱蔚鋤方法，把性質(zhì)、量綱各異的指標(biāo)轉(zhuǎn)換為可以進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的量化值。根據(jù)指標(biāo)實(shí)際值和無量綱化結(jié)果數(shù)值的關(guān)系特征可以分為直線型無量綱化方法、折線型無量綱化方法、曲線型無量綱化一方法。直線型的無量綱化處理方法是最常用的方法，但這種方法存在一定的缺陷，沒有考慮各種指標(biāo)對(duì)目標(biāo)函數(shù)的作用方向和變化方向。在一個(gè)完整評(píng)價(jià)體系中，正指標(biāo)、負(fù)指標(biāo)和適度指標(biāo)都是存在的，直接采用直線型方法無法反映各指標(biāo)的真實(shí)價(jià)值。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)醒目投資風(fēng)險(xiǎn)有著比較大的不確定性，也就是有著典型模糊性。通過對(duì)復(fù)雜系統(tǒng)的復(fù)雜因素進(jìn)行量化的分析，進(jìn)而為決策者提供較為科學(xué)的決策依據(jù)。層次分析法計(jì)算較為簡(jiǎn)單。在實(shí)際的操作過程當(dāng)中，可以更好的為決策者進(jìn)行服務(wù)，讓管理者做出心中有數(shù)，及時(shí)的利用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策措施，進(jìn)而得到更好的投資效果。

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