王維諾

摘要：縱觀改革開放三十多年的進(jìn)程，隨著發(fā)展的不斷深入，部分行政事業(yè)單位采取不同方式開展創(chuàng)收活動(dòng)，不少單位以所有者的身份對(duì)外出租、出借房屋、設(shè)備等固定資產(chǎn)，收取租金。如何加強(qiáng)對(duì)這部分國(guó)有資產(chǎn)的管理，確保國(guó)有資產(chǎn)安全完整，防止資產(chǎn)流失，值得我們深入剖析當(dāng)前面臨的困難，探索實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值這條路。

關(guān)鍵詞：行政事業(yè)單位：國(guó)有資；租賃：困難；對(duì)策

一、當(dāng)前行政事業(yè)單位資產(chǎn)租賃的現(xiàn)狀

（一）管理部門制度不完善，脫離了財(cái)政部門的監(jiān)控監(jiān)管。

為加強(qiáng)和規(guī)范國(guó)有資產(chǎn)管理，維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的安全和完整，提高國(guó)有資產(chǎn)的使用效益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，2006年國(guó)務(wù)院相繼印發(fā)了《事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》、《行政單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》。明文規(guī)定了行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)租賃的應(yīng)遵循的原則和主要職責(zé)。但由于各種主客觀原因，各地雖然結(jié)合地區(qū)實(shí)際情況制定了一系列制度，但還不完善。雖然加強(qiáng)了機(jī)構(gòu)設(shè)置，各級(jí)部門成立了國(guó)資管理辦，但從預(yù)算到采購(gòu)，從資產(chǎn)投資到增值保值，從資產(chǎn)使用到資產(chǎn)處置，從國(guó)資監(jiān)管到部門考核等環(huán)節(jié)還不規(guī)范。很多單位未到財(cái)政部門辦理審批手續(xù)，使得財(cái)政部門無法及是掌握租賃真實(shí)情況，未能起到有效的監(jiān)督管理。

（二）國(guó)有資產(chǎn)租賃隨意性大，管理混亂，后續(xù)管理出現(xiàn)“三難”。

隨著政企分離，辦公用房清理、反腐深入，近年來行政事業(yè)單位閑置資產(chǎn)日益增多，為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值保值，資產(chǎn)占有單位常通過租賃方式實(shí)現(xiàn)增值保值，但資產(chǎn)按規(guī)定程序完成出租后，后續(xù)管理出現(xiàn)了“三難”。

1.租費(fèi)收取難：?jiǎn)挝唬▊€(gè)人）誠(chéng)信狀況，經(jīng)濟(jì)實(shí)力，投資項(xiàng)目盈利前景等因素是支付年度租金收的先決條件。近年來隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和宏觀政策轉(zhuǎn)向，承租人在盈利下降，出現(xiàn)虧損后，在誠(chéng)信還不很值錢，法律在“老懶”面前還很無奈的社會(huì)大環(huán)境下，懶租金成了承租人的首先動(dòng)作，尤其是一些需支付租金較大的承租人動(dòng)起了自用國(guó)有資產(chǎn)的念頭。目前不少產(chǎn)權(quán)單位即使通過法律程序催討租費(fèi)，還是無濟(jì)于事。

2.增值保值難：房產(chǎn)出租后，產(chǎn)權(quán)人在合同條款中必然會(huì)確定保證資產(chǎn)安全與完整的有關(guān)內(nèi)容作為約束，但房子交給承租人后，承租人必然按照經(jīng)營(yíng)需要對(duì)房產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，有的甚至“開膛剖腹”，搞得面目全非。租賃期滿后，即便租金分文不少，但如果這些房產(chǎn)收回后要再用，化費(fèi)的錢也不是個(gè)小數(shù)目。如對(duì)房產(chǎn)出租項(xiàng)目進(jìn)行整體績(jī)效評(píng)價(jià)，有的可能會(huì)入不付出，出現(xiàn)負(fù)面效益。

3.監(jiān)管責(zé)任落實(shí)難：由于出租房產(chǎn)管理時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，部分單位沒有專設(shè)管理部門和管理人員，人員變動(dòng)較多，加上有些懶租金事件的出現(xiàn)也非房產(chǎn)單位人為原因，而是各種因素疊加造成，單位在出租房產(chǎn)管理上顯得心有余而無力不足。

（三）租賃合同不規(guī)范，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)增大，收益流失的隱患。

1.合同文本細(xì)則粗糙，一概而論。在行政事業(yè)單位資產(chǎn)租賃進(jìn)，往往是出租方和承租方經(jīng)過協(xié)商簽訂租用合同。雖然就主要條款進(jìn)行了協(xié)議，但在某些具體細(xì)節(jié)上還缺乏一致性。如房屋面積大小，樓層、地段好壞，裝修精度等不具有可比，往往是出現(xiàn)“一鍋端”的統(tǒng)盤現(xiàn)象。

2.部分合同租期過長(zhǎng)，不符合相關(guān)法律規(guī)定。有的合同租期超過20年甚至30年，為以后合同的正常履行帶來了隱患。

3.部分合同租金固定不變。有的單位沒有充分考慮政策、市場(chǎng)、發(fā)展等因素，根據(jù)實(shí)際行情實(shí)現(xiàn)遞增，直接導(dǎo)致行政事業(yè)國(guó)有資產(chǎn)有償使用收益的流失。

二、產(chǎn)生上述現(xiàn)狀的原因分析

造成上述困難的原因主要有幾方面：一是政策不對(duì)等；二是行動(dòng)不跟進(jìn)；三是國(guó)民素質(zhì)低；四是法治環(huán)境差；五是管理壓力大。

1.政策不對(duì)等。在房產(chǎn)租賃行為中，合同訂立的雙方所享有的權(quán)力和承擔(dān)的義務(wù)法律保障政策不對(duì)等，各級(jí)政府出臺(tái)的國(guó)有資產(chǎn)管理辦法對(duì)產(chǎn)權(quán)單位、主管部門、國(guó)資監(jiān)管部門或個(gè)人出現(xiàn)違法違紀(jì)瀆職行為的法律責(zé)任有明確條款規(guī)定，而對(duì)合同訂立另一方承租單位（人）出現(xiàn)違約行為后應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任沒有明確規(guī)定。合同在實(shí)際執(zhí)行中行政事業(yè)單位往往處于被動(dòng)，承租人一旦出現(xiàn)違約，只有依照合同法進(jìn)行權(quán)益追索。

2.行動(dòng)不跟進(jìn)。房產(chǎn)出租后，出租方?jīng)]有及時(shí)了解承租方后續(xù)房產(chǎn)使用方向，有的承租人將租賃房產(chǎn)視同自由產(chǎn)權(quán)隨意改造，擅自轉(zhuǎn)租，出現(xiàn)這些情況后，產(chǎn)權(quán)單位因無制約手段而只能聽之任之。

3.承租人素質(zhì)低。由于法律與人權(quán)上的沖突，加上國(guó)家與個(gè)人的較量中單位除要考慮取得國(guó)資收益的同時(shí)更要顧及社會(huì)影響與生命安全。產(chǎn)權(quán)單位不可能以生命為代價(jià)與這些老懶博弈，當(dāng)承租人以生命要挾時(shí)只能退而求其次。

4.法治環(huán)境差。三十年改革開放進(jìn)程中，國(guó)家過多注重經(jīng)濟(jì)建設(shè)，金錢導(dǎo)向使部分國(guó)民素質(zhì)不進(jìn)反退，依法治國(guó)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間只停留于文字，停頓于空洞的口號(hào)，這在一定程度上助長(zhǎng)了不良風(fēng)氣的漫延。資產(chǎn)承租人出現(xiàn)違約行為后，產(chǎn)權(quán)單位通過法律途徑追索權(quán)益時(shí)往往出現(xiàn)執(zhí)行難。

4.管理壓力大。無論國(guó)資管理單位還是個(gè)人在良好的法治環(huán)境、較好的信譽(yù)觀還沒有形成的大社會(huì)背景下，單依靠自身努力是無法擔(dān)起管理職責(zé)的，有些單位在資產(chǎn)管理中出現(xiàn)了些問題，不是單位沒有管，而是單位無法管，而各級(jí)政府出臺(tái)的國(guó)資管理辦法均對(duì)瀆職責(zé)任有明確規(guī)定，這對(duì)管理者造成很大的心理壓力。

三、加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)租賃管理的對(duì)策

經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。同樣在行政事業(yè)單位資產(chǎn)出租事項(xiàng)中也可走出一條以政府購(gòu)買服務(wù)方式，借助與市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值保值的運(yùn)行之路。要走好這條路政府層面還須做好幾方面工作：

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范租賃行為

1.完善國(guó)有資產(chǎn)租賃管理辦法，建立申報(bào)審批制度和審批手續(xù)。行政事業(yè)單位賃資產(chǎn)必須報(bào)財(cái)政部門審批。嚴(yán)格的審批制度將有利財(cái)政部門全面掌握和建立各單位租賃的資產(chǎn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題上，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。2.將房產(chǎn)租賃引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行公開招租，接受社會(huì)監(jiān)督。只有做到公開、公正、透明，才能杜絕租賃過程中各種不規(guī)范行為的發(fā)生，才能實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值最大化，防止國(guó)有資產(chǎn)流失。3.加強(qiáng)管理，促進(jìn)增值。建議建立國(guó)有資產(chǎn)租賃管理檔案，進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理。

（二）加大調(diào)劑力度，提高使用效率

目前行政事業(yè)單位中越來越多閑置資產(chǎn)如一盤散珠，國(guó)缺少那根串珠子的線而使其價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)。對(duì)此可采取將單位長(zhǎng)期閑置不用的或無償出借的國(guó)有資產(chǎn)統(tǒng)一收繳財(cái)政，由財(cái)政調(diào)劑給長(zhǎng)期靠租賃資產(chǎn)辦公的單位或從各單位出租資產(chǎn)上繳的非稅收入中，撥出一塊供租賃資產(chǎn)辦公的單位使用，以便節(jié)約財(cái)政資金。

（三）強(qiáng)化監(jiān)督管理，提高管理水平

實(shí)現(xiàn)行政事業(yè)資產(chǎn)租賃的高效率和高收益，需要在加強(qiáng)日常監(jiān)管等宏觀方面發(fā)力。1.培養(yǎng)建立專業(yè)的資產(chǎn)管理隊(duì)伍。資產(chǎn)管理部門工作人員要不斷加強(qiáng)有關(guān)政策知識(shí)的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在工作中積累經(jīng)驗(yàn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平，成為行家里手。同時(shí)做好政策宣傳，提高行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理意識(shí)，使得資產(chǎn)管理工作逐漸得到重視和理解。2.加強(qiáng)與各部門的聯(lián)動(dòng)。在國(guó)有資產(chǎn)管理中應(yīng)突破財(cái)政、部門、單位單一的管理模式，充分發(fā)揮工商、稅務(wù)、行業(yè)主管部門（協(xié)會(huì)）作用，明確職責(zé)，共同承擔(dān)起實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)最大限度增值保值職責(zé)。3.善于借鑒，勇于創(chuàng)新?！八街梢怨ビ瘛?，國(guó)有資產(chǎn)管理起步較晚，要善于借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷鉆研，在工作中加以實(shí)踐。充分利用網(wǎng)絡(luò)資源和中介機(jī)構(gòu)發(fā)揮效能，及時(shí)了解市場(chǎng)需求，把好出租審核關(guān)。

行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)租賃工作任重而道遠(yuǎn)，政府要通過政策引導(dǎo)推動(dòng)和促進(jìn)國(guó)資管理方式轉(zhuǎn)變，切實(shí)解決資產(chǎn)租賃中存在的問題，簡(jiǎn)政放權(quán)，充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)高效運(yùn)作和增值保值。