仲韶華+張涵悅+王錚+李雷

摘要：棚戶區(qū)問題嚴(yán)重制約了鄭州市城市化發(fā)展進(jìn)程。文章闡述了鄭州市棚戶區(qū)改造的現(xiàn)狀，實證分析了正弘置業(yè)弓莊棚戶區(qū)的改造模式及融資模式。得出以下結(jié)論：第一，棚戶區(qū)融資后續(xù)支持工作不到位，沒有真正落實棚戶區(qū)改造支持政策；第二，棚戶區(qū)改造的融資渠道狹窄，沒有充分利用金融機(jī)構(gòu)的融資作用；第三，棚戶區(qū)的建設(shè)成本不斷升高。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造；融資渠道；融資成本

一、引言

貧民窟問題一直是國內(nèi)外研究貧困問題的焦點。國外對棚戶區(qū)改造的研究大多集中于貧民窟等。英國地理學(xué)家將其定義為“窮人居住的地方，通常以多戶混居和擁擠為特征”。相對應(yīng)我國棚戶區(qū)改造過程中解決棚戶區(qū)居民住房問題，英國解決低收入人群住房問題的主要辦法是政府的公房政策。從政府出資建設(shè)、出租給低收入人群到出售公房的過程中，住房協(xié)會都起著重要的作用，例如，在住宅融資方面，英國政府對住宅的撥款要受到財政赤字規(guī)模等的限制，但住房協(xié)會則不會受到這樣的制約，可以通過貸款彌補(bǔ)資金缺口，因而有利于住房的建設(shè)與籌措資金。在德國，解決住房金融問題方面實行住宅儲蓄制度，住宅儲蓄制度是一種封閉運轉(zhuǎn)的融資系統(tǒng)，即不受市場影響，具有固定利率、低息互助，還貸款額固定的特點，幫助居民規(guī)避市場風(fēng)險。德國政府還會對參加住宅儲蓄的低收入人群進(jìn)行獎勵，并對住宅價格進(jìn)行調(diào)控，以保證住宅儲蓄的購買力不會有大的貶值。

近年來，我國棚改力度不斷增大，越來越多的學(xué)者也加大了對棚戶區(qū)的相關(guān)研究。學(xué)者劉博認(rèn)為我國棚改有三種模式，第一是政府為主同時市場與社會為輔；第二是政府主導(dǎo)市場運行；第三是堅持以市場為導(dǎo)向。在棚改實施的難點上，寇元虎認(rèn)為拆遷難度大、資金缺口大以及規(guī)劃難度大。相應(yīng)的，魏威認(rèn)為棚改可用的融資模式應(yīng)包括國家政策補(bǔ)貼、省市級財政投入、申請國開行等金融機(jī)構(gòu)貸款資金、發(fā)行地方債券、集中社會資本投入等。高廣春提出了解決棚改融資難的建議：第一是增強(qiáng)透明度引入競爭，解決激勵政策適當(dāng)下的不良企業(yè)參與問題。然建立政策性增信機(jī)制，為商業(yè)信貸提供增信支持。第三是構(gòu)建多元化的商業(yè)融資結(jié)構(gòu)，緩釋住房保障融資過于集中于商業(yè)信貸的集中度風(fēng)險。最后多策并舉，促進(jìn)構(gòu)建低收入住區(qū)社區(qū)金融服務(wù)體系。

二、鄭州市棚戶區(qū)改造的現(xiàn)狀

2016年，河南省政府下達(dá)鄭州市棚戶區(qū)改造目標(biāo)任務(wù)為102471套，保障性住房基本建成目標(biāo)任務(wù)45000套，分配入住目標(biāo)任務(wù)10000套。截至2016年12月31日，實際開工棚戶區(qū)改造住房36.91萬套，其中，貨幣化安置12.91萬套，鄭州市均超額完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)。但目前，棚戶區(qū)改造仍是鄭州市一項艱巨的任務(wù)。2017年1月1日，全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會要求，今年持續(xù)加大棚戶區(qū)改造的力度，全省計劃棚戶區(qū)改造開工42萬套，基本建成30萬套。并在未來的棚戶區(qū)改造安置過程中，盡量引導(dǎo)群眾選擇貨幣化安置方式，力爭貨幣化安置率達(dá)到50%以上。鄭州市從2016起大力推行棚戶區(qū)改造貨幣化安置，市、區(qū)兩級住房保障部門要搭建服務(wù)平臺，確保信息的流通，方便群眾的購買。對房屋庫存量較大的區(qū)、縣，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，鼓勵信譽(yù)良好的房企入駐服務(wù)平臺，采取一系列措施方便貨幣化安置群眾實現(xiàn)商品房的購置，縮短民眾安置時間。

目前，棚戶區(qū)改造由過去單一的“舊區(qū)、舊房改造”轉(zhuǎn)向“舊區(qū)再開發(fā)”，不單單改善原有的居住環(huán)境還充分發(fā)揮改造區(qū)域的地域優(yōu)勢，發(fā)揮其應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益以及環(huán)境效益。在進(jìn)行棚戶區(qū)改造的同時實現(xiàn)城市化改造，因而具有以經(jīng)濟(jì)效益為主以及規(guī)劃控制法制化、系統(tǒng)化的特點：第一，房地產(chǎn)企業(yè)作為獨立法人具有自負(fù)盈虧的特點，受市場經(jīng)濟(jì)支配，一切以盈利為目的，這種特點有效的刺激企業(yè)使用各種方式方法將土地資源高效地利用起來，因此，存在潛在經(jīng)濟(jì)效益的棚戶區(qū)的改造將更加有效；第二，進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)以后，各種資金、貸款的劃撥不再是上級批準(zhǔn)的政府行為，而是資金需求者與金融機(jī)構(gòu)之間借貸行為，因而，政府對棚戶區(qū)改造的管理由以前的直接控制變?yōu)橐龑?dǎo)、溝通協(xié)作等手段調(diào)節(jié)，使管理規(guī)劃更加系統(tǒng)化。積極與企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)溝通也打破了以往的單向執(zhí)行方式。

三、正弘置業(yè)弓莊建設(shè)改造項目融資分析

弓莊村改造項目一期位于鄭州市惠濟(jì)區(qū)，東起中州大道至花園路，由南向北從賈魯河濱河路延伸到迎賓路?？傉嫉孛娣e為48494平方米，總建筑面積150830平方米，其中地上101830平方米，地下49000平方米。項目性質(zhì)為二類居住用地，要求其建筑密度小于25%，建筑限高30米，容積率小于2.1%，綠地率大于30%，人口容量約為3104人。弓莊棚戶區(qū)改造項目總投資額約為27418.6萬元，改造套數(shù)605套，共計安置2797人。

惠濟(jì)區(qū)弓莊改造項目是事關(guān)民生的重大工程，項目如何運作及其融資的模式?jīng)Q定了項目融資效率的高低。圖1為弓莊項目運作與融資流程圖。在弓莊改造項目中，鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司負(fù)責(zé)對弓莊改造地區(qū)進(jìn)行實地勘察，結(jié)合其周圍地域環(huán)境為其制定改造規(guī)劃，經(jīng)市政府審批后正式開始對弓莊進(jìn)行改造。鄭州市公共住宅建設(shè)投資有限公司與惠濟(jì)區(qū)政府、弓莊街道辦事處共同辦理拆遷手續(xù)，并負(fù)責(zé)處理最后的拆遷安置工作，待棚戶區(qū)老房危房等拆遷完畢，鄭州公共住宅建設(shè)投資公司出資進(jìn)行土地熟化，平整土地，修建道路，同時對弓莊棚戶區(qū)改造項目進(jìn)行競標(biāo)，正弘置業(yè)中標(biāo)獲得弓莊棚戶區(qū)改造的項目，然后向鄭州市公共住宅建設(shè)投資有限公司繳納土地出讓金。正弘置業(yè)再通過銀行貸款等方式獲得資金進(jìn)行棚戶區(qū)改造建設(shè)，債務(wù)清償時，鄭州市公共住宅建設(shè)投資有限公司將土地出讓金、住房公積金增值部分等用來清償負(fù)債，正弘置業(yè)則利用后期盈利進(jìn)行債務(wù)的清償。

四、鄭州市棚戶區(qū)改造項目的融資問題

首先，融資后續(xù)支持工作不到位。正弘置業(yè)中標(biāo)鄭州市弓莊棚戶區(qū)改造項目，是鄭州市政府積極吸引社會資金的好例子，但在吸收了社會資金后更應(yīng)積極落實出臺的相應(yīng)的政策支持，雖然給予棚戶區(qū)改造建設(shè)極大的優(yōu)惠政策，但在近幾年大環(huán)境下鄭州市實行的樓房限購政策，嚴(yán)重打壓了住宅市場的成交量，成交量的下降導(dǎo)致房地產(chǎn)未來收益預(yù)期下降，從而引起還款能力的下降，最終使企業(yè)貸款融資額度減少，資金面從緊。甚至一些企業(yè)以提前出售房屋獲得工程款方式融資的融資量將大大減少，將會影響項目工程進(jìn)度，更大大縮小了未來棚戶區(qū)改造項目對社會資金的吸引力。endprint

其次，融資渠道狹窄。鄭州市政府棚戶區(qū)改造資金主要來源于政府財政撥款、銀行貸款、土地拍賣資金增值收益、住房公積金增值收益以及土地出讓金等，其中，政府投入的資金包括財政撥款、土地拍賣資金增值收益、住房公積金增值收益以及土地出讓金等，可見棚戶區(qū)改造資金主要依靠政府。由于土地供應(yīng)量的不斷減少，銀行加強(qiáng)了對貸款審批以及利率的控制，可貸金額有限，面對于棚改所需的巨額資金，依靠政府投入和有限的銀行貸款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。另一方面，由于中央對地方政府保障性住房用地拍賣的限制，使得政府收入減少，且由于保障性住房具有投資金額高、周期長，回報收益低、主要用于公益性事業(yè)等特點，社會投資者對其投資積極性不高，因此制約了社會資本的進(jìn)入。而棚戶區(qū)改造一些項目的低收益的特點也制約了社會資本的進(jìn)入也是造成了建設(shè)投資主體單一局面一部分原因。

最后，棚戶區(qū)改造建設(shè)成本不斷上升。正弘置業(yè)的主要融資渠道為銀行貸款以及金融機(jī)構(gòu)貸款，不僅可貸金額有限，而且若存貸款準(zhǔn)備金率向上浮動，企業(yè)將面臨貸款壓力大、資金緊張、成本提高的問題。另外由于棚戶區(qū)改造融資涉及部門多，程序復(fù)雜，還需要做好大量調(diào)查研究分析風(fēng)險以及可行性等技術(shù)分析工作，其組織融資所需時間較長，成本相對較高。另外，隨著棚戶區(qū)改造工作的不斷深入，棚戶區(qū)居民對補(bǔ)償款的期望逐步升高。首先由于近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看好城市化建設(shè)和棚戶區(qū)改造的龐大市場，為獲得更大的利益，迅速將具有市場價值潛力以及補(bǔ)償成本低的地區(qū)進(jìn)行開發(fā)。由于棚戶區(qū)起初的地價房價還未大幅上升，社會資本看多房地產(chǎn)投資，導(dǎo)致大量熱錢涌入房地產(chǎn)行業(yè)，在開發(fā)商與社會的共同推動下，土地出讓成本以及房地產(chǎn)出售價格不斷上升，從而使棚戶區(qū)居民對實物和貨幣補(bǔ)償期望不斷提升。

五、結(jié)論

棚戶區(qū)的存在是中國城市現(xiàn)代化建設(shè)中的傷疤，是新型城市發(fā)展必須鏟除的障礙，它的存在嚴(yán)重阻礙的我國城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，文明的進(jìn)步以及社會的和諧與穩(wěn)定。根據(jù)上述分析得到如下結(jié)論：

第一，棚戶區(qū)融資后續(xù)支持工作不到位，沒有真正落實棚戶區(qū)改造支持政策，造成棚戶區(qū)改造企業(yè)融資困難，甚至?xí)绊懙脚飸魠^(qū)改造進(jìn)度，因此政府要積極落實各項支持政策，消除政策障礙，加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督。第二，棚戶區(qū)改造的融資渠道狹窄，沒有充分利用金融機(jī)構(gòu)的融資作用，因此即使有政府補(bǔ)貼，也仍不能滿足棚改過程中所需的資金量，而資金不足則會嚴(yán)重制約棚戶區(qū)改造的進(jìn)度，應(yīng)加強(qiáng)金融創(chuàng)新，擴(kuò)大資金來源，拓寬資金融通渠道。第三，棚戶區(qū)改造的建設(shè)成本不斷升高。一方面，因房價及物價等的上漲，改造居民對補(bǔ)償款的期望的增加導(dǎo)致安置成本增加，另一方面浮動利率變動、改造程序復(fù)雜、改造時間長則增加了改造的融資成本。政府應(yīng)當(dāng)加大對房價、物價及利率等的調(diào)控，簡化工作程序以降低成本。

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（作者單位：鄭州升達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院）endprint