張艷

【摘 要】改革開放四十年以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出突飛猛進的發(fā)展趨勢，國家對于房地產(chǎn)政策的不斷深化改革，居民生活水平的不斷提高以及各行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的投資與創(chuàng)新，這些都給房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個巨大的發(fā)揮空間。我國的房產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，在滬深股市中從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有近百家，而非上市企業(yè)有幾萬家。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個“三高”企業(yè)，即高投資，高風(fēng)險，高收益并存。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在迅猛發(fā)展的同時也面臨著巨大的財務(wù)風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；防范控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險

（一）籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運營的關(guān)鍵就是資金，資金籌資的方式不同和資金的來源不同，都會對企業(yè)產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險。公司在籌集資金的過程中必須做到風(fēng)險與成本之間相權(quán)衡。對收益和風(fēng)險權(quán)衡之后才能使公司的資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

籌資風(fēng)險可以分為以下幾個風(fēng)險1、利率風(fēng)險：是指由于金融資產(chǎn)的變動而導(dǎo)致的資本成本的變動。2、再融資風(fēng)險：指企業(yè)再次融資的不確定性或者因為企業(yè)自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理帶來的風(fēng)險，主要體現(xiàn)為金融工具品種的變動以及融資方式的變動等帶來的風(fēng)險。3、財務(wù)杠桿風(fēng)險：對企業(yè)籌資風(fēng)險進行評價的一個指標是財務(wù)杠桿（負債/權(quán)益），財務(wù)杠桿越大，股本收益率越大，與此同時面臨的風(fēng)險也就越大。4、匯率風(fēng)險：簡而言之就是匯率變動給企業(yè)對外業(yè)務(wù)活動造成的風(fēng)險。5、購買力風(fēng)險：可以理解為企業(yè)籌資風(fēng)險一部分是由幣值變動而帶來的。

（二）投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是指企業(yè)對一個項目投入資金之后，因為受市場需求，國家政策等的變化而影響到企業(yè)的預(yù)期收益的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)投資項目最為顯著的幾個特點就是投資規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，變現(xiàn)能力在初期比較弱，除了這幾個自身特點之外還會面臨國家宏觀調(diào)控政策的影響，容易受到國家投資，財稅，市場需求變化的影響和制約。一般來說，企業(yè)所投資的項目規(guī)模越大，那么所面臨的的管理風(fēng)險，銷售風(fēng)險，運營風(fēng)險就越大。較大的投資項目往往需要一年或者十幾年的時間來計劃和實施，投資數(shù)額巨大、時間跨度長導(dǎo)致未來報酬極大的不確定性，因此存在較大的風(fēng)險和不確定性。

（三）經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)中，企業(yè)的資金運動受供、產(chǎn)、銷等環(huán)節(jié)不確定因素的影響，導(dǎo)致的資金運動遲緩，運營困難，企業(yè)價值下降的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險主要體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營能力不能隨著市場環(huán)境的變化而提升和調(diào)整。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快40年的發(fā)展，現(xiàn)在的市場已經(jīng)進入到供大于求的狀態(tài)，企業(yè)間的競爭不斷加劇，行業(yè)升級加快。市場不斷變化就要求企業(yè)必須提升自己相應(yīng)的經(jīng)營能力，如果一再的墨守成規(guī)，沒有好好的風(fēng)險市場行情的變化，建造出符合大眾預(yù)期狀態(tài)的建筑物，設(shè)計品質(zhì)更高，質(zhì)量更好的房地產(chǎn)產(chǎn)品，采用過時的產(chǎn)業(yè)模式和營銷模式，不提高企業(yè)的運營效率，有效亞索成本，那么企業(yè)將面臨客戶流失，市場萎縮，經(jīng)營資金枯竭的風(fēng)險。此外還有因為企業(yè)間大量互保而導(dǎo)致的保證風(fēng)險，由于貨幣市場波動帶來的利率風(fēng)險和資本流動風(fēng)險，國家財稅體制改革引起的納稅風(fēng)險，以及不能做到對投資人承諾過的利潤分配風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的措施

（一）樹立風(fēng)險意識，健全內(nèi)部風(fēng)險控制

在越來越激烈的市場競爭中，樹立良好的風(fēng)險意識，并且勇于承擔(dān)風(fēng)險是企業(yè)成功的一個關(guān)鍵步驟。在平時的經(jīng)營活動中，各個部門，各個崗位的人員尤其是企業(yè)的高層管理者和財務(wù)人員必須增強風(fēng)險防范意識，建立健全財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，要做到將風(fēng)險意識滲入到企業(yè)日常經(jīng)營活動的方方面面。對于財務(wù)人員來說，具備扎實的財務(wù)知識是非要有必要的，要不間斷的對企業(yè)的資金運作過程進行監(jiān)督，定時對財務(wù)報表和財務(wù)指標進行分析，同時還要通過學(xué)習(xí)培養(yǎng)出對財務(wù)風(fēng)險的敏感性，使自己有準確的職業(yè)判斷能力，做到潛在風(fēng)險即將發(fā)生是能準確識別，及時將風(fēng)險對企業(yè)的危害程度降到最低，并且能在風(fēng)險發(fā)生后沉著冷靜的做出判斷和提出解決方案。對于企業(yè)的管理者來說，風(fēng)險是他們面臨的一個難關(guān)，若是不能克服風(fēng)險，那么企業(yè)的房產(chǎn)就不能及時售出，資金流通就會受阻，進而影響日后的發(fā)展，所以管理人員要在公司內(nèi)部實施全員風(fēng)險管理，在企業(yè)內(nèi)部引進風(fēng)險機制，讓管理者，員工，公司一起承擔(dān)風(fēng)險，實現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利三位一體的目標。

（二）建立合理的資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)應(yīng)當建立適合自身發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)，避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。首先一個好的資本積累約束機制是對企業(yè)資本進行保障的重要步驟，以合理的速度充實資本。負債規(guī)模對于企業(yè)來說是一個比較敏感的詞，合理的負債規(guī)模能使企業(yè)的資金流動受到較少的阻礙，相應(yīng)的減少可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)一般需要較長的一個周期，企業(yè)借債要以中長期債為主，短期債務(wù)為輔，同時要加快銷售，提升回款速度以此來減輕企業(yè)籌資壓力。選擇合適的借款時機，，做好負債籌資的預(yù)期效果規(guī)劃書，權(quán)衡收益和成本，優(yōu)化企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)。其次，一個好的融資決策是決定企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的重要因素，融資金額的大小直接決定了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在正處于一個風(fēng)險上升的階段，公司應(yīng)采取穩(wěn)健的融資決策。從多種渠道進行融資，最好采取直接融資方式，比如說發(fā)行普通股，可轉(zhuǎn)換債券，優(yōu)先股，引入戰(zhàn)略投資人等。盡量降低財務(wù)杠桿，提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。最后，將不同的債務(wù)按期限進行劃分，以減少企業(yè)的債務(wù)壓力，保證資金運動流暢。

（三）認清產(chǎn)業(yè)所處環(huán)境，提高企業(yè)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段急需要做的是分析財務(wù)管理制度環(huán)境，加強企業(yè)應(yīng)對環(huán)境變化的適應(yīng)能力，我國現(xiàn)在房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的是飽和狀態(tài)，市場供大于求，行業(yè)內(nèi)的競爭激烈，為了防范財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)要對不斷變化的市場環(huán)境和財務(wù)環(huán)境進行分析研究，提升企業(yè)管理水平，避免在競爭中落伍。我國最新的房產(chǎn)政策可以解讀為以下幾點：1、加快農(nóng)名工市民化，擴大住房要求。2、繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造，保證居民住房。3、收購存量商品房用于安置房和保障房，達到去庫存目的。4、金融信貸政策放松，降低首付比例。5、財稅政策支持住房消費，降低居民購房成本。這些政策都是在鼓勵居民購房，企業(yè)要從中制定出適合自身的銷售策略，加快住房出售和回收資金速度，降低因負債過高，資金不流通而帶來的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)管理者也要提升自我管理水平，減少因為隨意決策帶來的經(jīng)營風(fēng)險，將異常經(jīng)營活動控制在廚師階段，減少不必要的損失，比較實際和預(yù)算之間的差異，制定和采取調(diào)整經(jīng)營活動的策略，對潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。

（四）科學(xué)管理投資項目，減少投資風(fēng)險

作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者來說，確定一個投資項目是要從這個投資項目的可行性出發(fā)，把有關(guān)這個投資項目的房地產(chǎn)信息進行收集，整理，分析。做到準確的看清房產(chǎn)市場現(xiàn)在的流行趨勢和發(fā)展現(xiàn)狀，使投資項目的不確定性得以下降。同時還可以采用多種防范風(fēng)險的方法，比如說，多角化風(fēng)險控制法，就是多投資一些另外的項目，對生產(chǎn)和銷售方面進行創(chuàng)新，讓公司能在高收益和低收益項目，旺季和淡季上，以此來彌補某一項投資項目帶來的損失。又比如說分散法，不同企業(yè)間聯(lián)營來分散投資風(fēng)險，采取新的商業(yè)模式，與同行業(yè)開展互惠互利的合作，降低房產(chǎn)交易成本和建筑成本。對于一項風(fēng)險比較大的投資項目，可以與其他企業(yè)進行共同投資，共享收益，避免因為獨立投資而帶來的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)還應(yīng)該對各區(qū)域的房產(chǎn)需求進行分析，將優(yōu)勢資源集中到有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?，但是不能講全部資源投入到一個地區(qū)，還應(yīng)該要分區(qū)域來分散投資，確保企業(yè)的資產(chǎn)報酬率達到理想值。企業(yè)管理者還需要做的是合理安排資源，不是一股做勁將資金全部投入到一個項目上，對于資金的應(yīng)用可以劃時間分開投資，這樣就不會造成短時間內(nèi)企業(yè)資金的緊張的局面。

（鎮(zhèn)江市財政投資評審中心，江蘇 鎮(zhèn)江 202000）

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