唐祺

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)的重要性隨著我國(guó)住房制度改革的推進(jìn)而日益凸顯，其飛速發(fā)展的背后亦累積了大量的問(wèn)題和弊端。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控始于1998年，目的在于避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性波動(dòng)，促使其健康發(fā)展。沿襲至今，政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果差強(qiáng)人意。房?jī)r(jià)單邊過(guò)快上漲、供需結(jié)構(gòu)局部失衡等問(wèn)題依然存在，這些突出的矛盾阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，亦為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)了巨大障礙。探析我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策低效的真正原因，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，才是目前有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)眾多問(wèn)題的根本途徑。

【關(guān)鍵詞】長(zhǎng)效機(jī)制；房地產(chǎn)調(diào)控；房產(chǎn)稅

[Abstract] Analysis our country real estate macroeconomic regulation and control policy， the real reason for inefficient establish long-term effective mechanism of real estate regulation and control， is the effective way to solve all the problems of the real estate market.

[Key words] a long-term mechanism； Real estate control； property tax

去年以來(lái)，我國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)爆發(fā)式上漲，與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的諸多指標(biāo)創(chuàng)出歷史新高。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展正逐漸被高房?jī)r(jià)所透支。而當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展累積的矛盾和問(wèn)題日益復(fù)雜化，主要表現(xiàn)為兩高并存，剩缺并存。結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出，房地產(chǎn)調(diào)控難度增大。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依賴，沉溺于依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度投資和投機(jī)行為進(jìn)行嚴(yán)格約束。導(dǎo)致的結(jié)果就是任由房地產(chǎn)業(yè)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的不可承受之重。要突破這樣的困境，就必須凝聚共識(shí)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)松綁。建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，逐步推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化。

1 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題

第一、擠占非金融企業(yè)信貸資源，扭曲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)。2016年我國(guó)GDP增速為6.7%，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)達(dá)到8.0%。持續(xù)“高燒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)占用大量信貸資源，擠占效應(yīng)明顯。中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，2016年全年新增人民幣貸款12.65萬(wàn)億元，同比增加9257億元，再創(chuàng)歷史新高。其中居民部門貸款同比增加了5.68萬(wàn)億元，較2015年增長(zhǎng)了2.63萬(wàn)億元；而非金融企業(yè)的新增貸款規(guī)模則同比減少了1.28萬(wàn)億元。

第二、抬升企業(yè)生產(chǎn)成本，惡化經(jīng)營(yíng)環(huán)境。房?jī)r(jià)過(guò)快的漲速和過(guò)高的漲幅，直接或間接的抬升了企業(yè)生產(chǎn)成本。2016年全國(guó)商品房均價(jià)為7600元/平方米，我國(guó)房?jī)r(jià)近十年的漲幅遠(yuǎn)大于同期發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家?，F(xiàn)如今我國(guó)無(wú)論土地價(jià)格還是物業(yè)租金都高于印度、印尼、越南等發(fā)展中國(guó)家，尤其在宏觀經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)向下的背景下，居民收入增長(zhǎng)乏力，有效需求不足，生產(chǎn)成本和銷售收入背離將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步惡化。

第三、吹大資產(chǎn)泡沫，集聚回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。與紐約、東京等發(fā)達(dá)國(guó)家的大城市相比，我國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)不逞多讓，房?jī)r(jià)短期回調(diào)壓力趨增。根據(jù)同期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，2016年12月，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比約為25，而美國(guó)才3.28，日本也只有12.67。我國(guó)的該指標(biāo)超出世界銀行的合理標(biāo)準(zhǔn)4倍—6倍。Numbeo最新的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，全世界十大房?jī)r(jià)收入比最高的城市里面，北上廣深皆上榜。值得一提的是，深圳的房?jī)r(jià)收入比更是高居榜首，世界第一。同期，我國(guó)住房抵押貸款收入比超過(guò)200%，而美國(guó)僅為23.69%，日本也才72.89%。這些都說(shuō)明我國(guó)居民住房貸款負(fù)擔(dān)加重明顯，而且絕對(duì)值也偏高。相關(guān)貸款一旦出現(xiàn)違約，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)很大。

2 我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策弱效的原因

第一、中央與地方兩級(jí)政府的利益不一致

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，各級(jí)政府的目標(biāo)和利益并不相同。其中中央政府類似于委托人，而地方政府類似于代理人。由于無(wú)法形成趨同的利益目標(biāo)，地方政府多數(shù)情況下會(huì)首先追求自身利益的最大化，這樣就會(huì)往往導(dǎo)致對(duì)中央政府調(diào)控目標(biāo)的背離行為。首先，中央政府一般致力于避免房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)。而地方政府卻希望房?jī)r(jià)不斷上漲。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲的刺激下，地價(jià)才能持續(xù)的跟風(fēng)上漲，地方政府的土地財(cái)政才能得到保障。其次，作為中央政府每一輪房地產(chǎn)調(diào)控重要組成部分的保障房建設(shè)，在地方上并沒(méi)有得到有效的執(zhí)行。因?yàn)榻ㄔO(shè)保障性住房、增加保障性住房的供給對(duì)地方商品房市場(chǎng)有較大的影響，進(jìn)而影響地方政府土地財(cái)政。所以對(duì)此地方政府往往消極應(yīng)對(duì)。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性不斷增強(qiáng)，對(duì)社會(huì)和市場(chǎng)的各種資金容易產(chǎn)生虹吸效應(yīng)。這在經(jīng)濟(jì)底子薄、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)差和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的部分地區(qū)表現(xiàn)的尤為明顯，不利于地方經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。中央政府的調(diào)控大多是立足于避免由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性過(guò)熱，導(dǎo)致對(duì)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生明顯的外部性，從而維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定。而地方政府的目標(biāo)則是以房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)地方GDP的增長(zhǎng)和增加地方財(cái)政收入，因?yàn)橄鄬?duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)短期效果最為明顯。當(dāng)然這個(gè)困境也和我國(guó)現(xiàn)行的稅收制度有關(guān)，我國(guó)自1994年分稅制改革以來(lái)，相對(duì)零散和不以征收的稅種基本劃歸了地方，這要就造成了土地出讓收入和與房地產(chǎn)相關(guān)的許多稅種成為了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，同時(shí)地方政府發(fā)債和向金融機(jī)構(gòu)融資一般都以土地作為抵押，這就把房地產(chǎn)行業(yè)的興衰和地方的發(fā)展完全捆綁在一起了。而且，目前中央政府在考核地方政府的績(jī)效時(shí)，還是主要衡量地方財(cái)政收入和GDP，因此，在缺乏相應(yīng)激勵(lì)措施和補(bǔ)貼機(jī)制的情況下，凡是會(huì)影響地方財(cái)政收入的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必然帶來(lái)的是地方政府消極執(zhí)行的局面，使得調(diào)控政策弱效既而偏離目標(biāo)。

第二，政府行政對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)過(guò)度endprint

經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段和行政調(diào)控手段都可以用于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。但回顧我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控歷程，以金融、稅收、貨幣等為代表的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段的運(yùn)用明顯少于行政調(diào)控手段的運(yùn)用。調(diào)控政策大多以通知、意見(jiàn)、辦法和規(guī)定等形式下發(fā)，如“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、“限購(gòu)令”、“限價(jià)令”和“限售令”等，而且政策多由行政命令的形式頒布，法律基礎(chǔ)較弱，使得政府對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的約束力度大大減小。

在法律基礎(chǔ)缺位、經(jīng)濟(jì)手段缺乏配合的情況下，只依靠行政手段頻繁干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其調(diào)控方式是非理性的。長(zhǎng)期來(lái)看，這不僅會(huì)造成房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果逐漸減弱，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也是弊大于利。

第三、政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的干預(yù)缺乏穩(wěn)定機(jī)制

回顧我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的歷程，不難發(fā)現(xiàn)政府出臺(tái)的調(diào)控政策數(shù)目之多，調(diào)控的頻率之高。而在調(diào)控的進(jìn)程中，由于缺乏統(tǒng)一的管理，調(diào)控政策的難以最大限度發(fā)揮效果。而且對(duì)于行政調(diào)控手段來(lái)說(shuō)，其時(shí)限性非常明顯，調(diào)控政策的穩(wěn)定性難以長(zhǎng)期保證；部分政策的制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)，隨意性較強(qiáng)，且執(zhí)行力度不夠，沒(méi)有監(jiān)督體制。

在房地產(chǎn)調(diào)控中，政府行政干預(yù)的頻繁出現(xiàn)正式由于缺乏房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制造成的。短期目標(biāo)重于長(zhǎng)期訴求所帶來(lái)的結(jié)果，使得政府過(guò)度關(guān)注調(diào)控的短期效應(yīng)，忽視中長(zhǎng)期的平衡發(fā)展，基礎(chǔ)制度建設(shè)滯后，阻礙房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建和完善。

3 新常態(tài)下房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的矛盾表現(xiàn)為分化嚴(yán)峻、兩高并存。究其原因，一方面是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域和結(jié)構(gòu)的雙失衡，另一方面也與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，資金抱團(tuán)擁虛脫實(shí)有關(guān)。當(dāng)然我國(guó)過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)業(yè)耦合過(guò)深，約束房地產(chǎn)投資行為的力度不夠也是主要原因。未來(lái)，持續(xù)改善實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)去房地產(chǎn)化，加快推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法來(lái)減少市場(chǎng)的非理性行為將成為建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的核心。

第一、規(guī)則和靈活性在房地產(chǎn)調(diào)控中都要兼顧

鑒于我國(guó)的國(guó)情和過(guò)往房地產(chǎn)調(diào)控的歷史，筆者認(rèn)為兼顧規(guī)則和靈活性是新常態(tài)下房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的基本要素。房地產(chǎn)政策要有規(guī)則屬性，要有連續(xù)性和穩(wěn)定性，這是促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控由短期轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期的根本保證。同時(shí)為應(yīng)對(duì)突發(fā)的外部環(huán)境變化而保留一定的政策轉(zhuǎn)圜空間，亦即房地產(chǎn)政策的靈活性很有必要。規(guī)則、透明度、連續(xù)性和穩(wěn)定性決定了調(diào)控政策實(shí)施的有效性。這就對(duì)各級(jí)政府部門制定政策提出了明確的要求，必須在附有規(guī)則的前提下，保持一定的靈活性。規(guī)則用以約束政府部門盲目追求短期目標(biāo)，保證長(zhǎng)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；而靈活性則用以應(yīng)對(duì)在環(huán)境改變下的相機(jī)抉擇政策。

第二、客觀認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，科學(xué)因城施策

對(duì)于我國(guó)的一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市，要堅(jiān)持限購(gòu)限貸政策不放松；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，對(duì)超越紅線的違法違規(guī)行為，違規(guī)進(jìn)入樓市的高杠桿資金，如“首付貸”，“消費(fèi)貸”等要持高壓監(jiān)管；對(duì)于高庫(kù)存的三四線城市，酌情轉(zhuǎn)移土地指標(biāo)到一二線熱點(diǎn)城市，將土地供給與庫(kù)存去化周期掛鉤，著力提高存量土地利用效率，加快釋放住房需求，通過(guò)定向棚改、住房補(bǔ)貼、特色小鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)化等支持中小城市城市化建設(shè)，努力構(gòu)建大中小型城市平衡發(fā)展的格局。

第三、持續(xù)改善實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)及上下游附屬行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的占比較大。所以一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩時(shí)，我們都依賴加大房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱時(shí)，我們又通過(guò)嚴(yán)格限購(gòu)限貸政策進(jìn)行調(diào)控，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度的投資投機(jī)行為。一直以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)都過(guò)度依賴房地產(chǎn)行業(yè)。更有甚者，部分地方政府為了政績(jī)，以加快土拍等手段追求當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)短期增長(zhǎng)，此舉雖然能提高稅收，增加短期財(cái)政收入，卻透支了地方長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ瑢?shí)屬得不償失。這些教訓(xùn)都要求我們?cè)谖磥?lái)，必須堅(jiān)持改善投資環(huán)境，加大培育特色產(chǎn)業(yè)，加快推動(dòng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群化，優(yōu)化地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以夯實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，來(lái)降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。

第四、加快房地產(chǎn)稅立法

在公平分配社會(huì)財(cái)富，抑制投機(jī)炒作上，房地產(chǎn)稅被寄予厚望。一方面為了抑制市場(chǎng)參與者的非理性預(yù)期，平撫市場(chǎng)情緒，建立正常的行業(yè)發(fā)展秩序。另一方面為了促進(jìn)社會(huì)財(cái)富分配更為公平，促進(jìn)社會(huì)和諧，減少貧富差距。都需要發(fā)我們加快房地產(chǎn)稅立法?？梢韵冉⒎康禺a(chǎn)稅立法和實(shí)施的時(shí)間周期表，同時(shí)大力推進(jìn)配套制度建設(shè)，如不動(dòng)產(chǎn)登記、個(gè)人住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)等，以完善的制度來(lái)保障未來(lái)房地產(chǎn)稅的公平、合理和高效征收。

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