■齊 岳，侯席培

房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行績效研究
——基于我國上市商業(yè)銀行2008～2016年數據的分析

■齊 岳，侯席培

房地產業(yè)；景氣度；銀行績效；信貸管理

一、引言

由于房地產行業(yè)具有開發(fā)周期長、投資規(guī)模大和市場價格高等特點，所以無論是在房地產企業(yè)開發(fā)階段還是在消費者購房階段都需要依靠銀行貸款。同時由于房地產貸款回報率高、安全性好的優(yōu)點，房地產業(yè)對于銀行業(yè)的發(fā)展亦起到了較強的推動作用。銀監(jiān)會表示2016年銀行新增貸款中有45%為房地產貸款。據央行發(fā)布的2016年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告，截至2016年末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額占各項貸款余額的25%。房地產業(yè)和銀行業(yè)形成了互利共生、密不可分的關系。存貸利息差是我國商業(yè)銀行的主要收入來源，房地產市場的調控政策會影響到商業(yè)銀行房地產貸款的總額，從而對銀行業(yè)的績效產生重大影響。

本文以我國上市商業(yè)銀行為研究對象，基于2008年至2016年的數據，深度探究了房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行績效之間的關系。首先利用因子分析法，構建商業(yè)銀行綜合績效指標，并將綜合績效具體細分為市場表現、盈利水平、安全水平和發(fā)展前景。然后將房地產行業(yè)景氣指數的當期值以及上期值與商業(yè)銀行績效指標進行多元回歸分析。最后，根據研究結論，本文認為金融監(jiān)管部門應當加強對商業(yè)銀行信貸體系的管理，房地產調控部門應當建立多元的房地產金融體系，商業(yè)銀行自身應當完善信貸風險評估機制，實現多元化經營。各部門應相互配合，充分考慮房地產行業(yè)與銀行業(yè)的聯(lián)動性，最終引導房地產業(yè)和銀行業(yè)積極、健康發(fā)展。

本文的貢獻在于：（1）本文探究了商業(yè)銀行績效與房地產行業(yè)景氣度的關系，研究結果對于金融監(jiān)管部門、商業(yè)銀行以及房地產調控部門如何在房地產居住屬性下維護房價和金融穩(wěn)定具有一定的指導作用。（2）學術界考察房地產價格對于銀行績效的影響大多從銀行盈利水平和信貸情況出發(fā)，本文對商業(yè)銀行績效做了全面的評估，從多方面研究房地產業(yè)對銀行績效的影響，將銀行績效從傳統(tǒng)的盈利指標和不良貸款指標拓展到市場表現、盈利水平、安全水平、發(fā)展前景和綜合績效五個方面。

二、文獻綜述

學術界普遍認為房地產業(yè)與銀行業(yè)具有密不可分的關系，房地產行業(yè)景氣度以及價格波動會對銀行業(yè)產生不同程度的影響。在宏觀層面，學術界研究了房地產業(yè)對金融業(yè)和銀行業(yè)的影響。Quigley（1999）研究發(fā)現亞洲二十世紀九十年代末的房地產泡沫對經濟、金融環(huán)境產生了重大影響。譚政勛和魏琳（2010）分析了信用擴張、房價波動對金融穩(wěn)定的影響，發(fā)現低利率政策下信用擴張可能迅速推高房價。同時，我國房價波動受數量型貨幣工具的影響而不是利率影響。文鳳華等（2012）建立向量自回歸模型對房地產價格波動與金融脆弱性進行定量分析，結果表明金融脆弱性與房地產價格波動存在著雙向的因果關系，房地產價格波動在較短期內對金融脆弱性有一定負向影響，隨后對其有正向影響。孫艷霞等（2015）認為房地產業(yè)與銀行業(yè)之間存在密切的信用關系，如果房地產貸款出現違約，部分銀行會破產，風險進一步會傳染到整個銀行體系。

在微觀層面，已有研究大多集中在房地產價格對銀行信貸行為和績效的影響上。Gerlach&Peng（2001）研究了中國香港地區(qū)的房地產價格與銀行的借貸情況的關系，發(fā)現房地產價格的上漲會引起銀行借款的擴張。Koetter&Poghosyan（2010）使用德國房地產市場和銀行業(yè)的數據研究發(fā)現較高的房地產價格能夠增加抵押品價值和借款人財富，從而降低信貸違約的可能性，同時也可能會促使銀行擴大貸款規(guī)模，增加銀行危機的可能性。Davis&Zhu（2009）研究了商業(yè)地產價格的變化對銀行經營行為和業(yè)績的影響，發(fā)現商品房價格對銀行經營行為和績效具有顯著影響。梁琪和郭娜（2011）對商業(yè)地產價格與銀行績效之間的關系進行了探究，認為房地產的繁榮能促進商業(yè)銀行績效的提升。宋勃和雷紅（2016）認為一線城市的房地產價格與銀行信貸存在單向引導，二線城市的房地產價格則不存在這種單向引導。房地產業(yè)除了對商業(yè)銀行信貸行為產生重要影響外，王旭等（2017）還發(fā)現房地產資金來源中的非銀行貸款和其他資金與影子銀行、金融機構新增貸款之間存在協(xié)整關系。

總體來說，學術界對于房地產業(yè)和銀行業(yè)之間關系的研究分為兩類：一類建立在宏觀層面，研究房地產行業(yè)對銀行業(yè)的影響；另一類是基于微觀層面的，研究房地產價格對銀行績效以及信貸行為的影響。鮮有文獻研究房地產行業(yè)整體狀況對商業(yè)銀行微觀績效的影響。并且在此類研究中，評價商業(yè)銀行績效時多注重于盈利情況和不良資產情況，少有文獻對銀行績效進行全面評估。

三、研究假設

已有研究表明，房地產行業(yè)會通過兩條途徑影響銀行績效。一是通過銀行對房地產業(yè)的貸款直接產生影響。房地產貸款有首付款及房地產抵押作保障，具有長期收益穩(wěn)定、風險小的特點，房地產貸款的進入能很好地降低銀行不良貸款率，從而提高銀行收益。房地產行業(yè)景氣度越高，銀行更傾向于將資金投入房地產業(yè)，獲得長期穩(wěn)定的收益。二是房地產作為銀行貸款抵押物間接影響銀行績效。房地產的抵押品特性使得其被廣泛地運用在貸款行為中，房地產市場越景氣，抵押品質量越高，抵押貸款的償付率也就越高。這不僅降低了商業(yè)銀行的風險水平，也提升了商業(yè)銀行的收益水平。因此本文提出如下假設：

假設1：房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行績效呈正相關。

企業(yè)績效反映了一定經營周期內企業(yè)各方面的經營效益，評價一家企業(yè)的經營績效往往包括盈利水平、成長能力、市場表現、營運能力等方面。商業(yè)銀行作為金融類企業(yè)，對其績效的評價也應考慮各方面的表現。學術界在研究商業(yè)銀行績效時，普遍會考慮其盈利水平（孫巍等，2005）、風險水平（李廣子，2014）、發(fā)展前景和流動性水平（方長豐，2011）等。參照《金融類國有及國有控股企業(yè)績效評價暫行辦法》以及已有研究，本文將商業(yè)銀行綜合績效細分為市場表現、盈利水平、安全水平以及發(fā)展前景四類。

房地產市場越景氣，意味著房地產企業(yè)以及消費者對市場信心充足，房地產行業(yè)未來發(fā)展前景好，房地產開發(fā)商以及購房者將在房地產行業(yè)中投入更多的資金，銀行的房貸規(guī)模將增加。房地產貸款由于其收益穩(wěn)定、風險小的特點，被大多數商業(yè)銀行視為優(yōu)質貸款，商業(yè)銀行的資產質量也隨之提升。于渤和高印朝（2005）發(fā)現不良貸款率、資本充足率等反映商業(yè)銀行資產質量的指標與其股票價格呈正相關。所以可以推斷，房地產景氣度越高，商業(yè)銀行資產質量越高，那么其股票市場表現也越好，故提出假設2：

假設2：房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行市場表現呈正相關。

房地產業(yè)景氣度越高，意味著銀行的房貸業(yè)務也越發(fā)達。房地產貸款具有長期性穩(wěn)定收益，會提升銀行的整體盈利水平。同時，房地產行業(yè)越景氣，房價也會隨之上漲。梁琪和郭娜（2011）以及Davis&Zhu（2009）研究發(fā)現房地產價格與銀行盈利水平呈正相關。所以本文提出如下假設：

假設3：房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行盈利水平呈正相關。

房地產業(yè)景氣度越高，說明開發(fā)商、購房者以及其他利益相關者對于房地產業(yè)普遍看好，房地產價格上漲的可能性越高。房地產價格越高，意味著抵押品價值上升，信貸違約的可能性下降（Koetter&Poghosyan，2010），銀行的安全水平也隨之上升。故提出假設4：

假設4：房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行安全水平呈正相關。

房地產業(yè)景氣度對銀行業(yè)信貸風險有著顯著的影響，而信貸風險直接影響著銀行業(yè)的景氣狀況（易傳和等，2009）。并且房地產貸款周期長，利率較高，所以房地產業(yè)景氣度對銀行業(yè)發(fā)展前景有較長時間和較強程度的正向影響。因此本文提出以下假設：

假設5：房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行發(fā)展前景呈正相關。

四、研究設計

（一）變量選擇

1.解釋變量。本文用2008年～2016年國家統(tǒng)計局每月公布的“國房景氣指數”的均值來衡量房地產行業(yè)景氣度。“國房景氣指數”均值除以100以保證數據量級一致性，最終得到該年度的房地產行業(yè)景氣指數（Index）。

2.被解釋變量。本文選取表1所示的13個財務指標，對逆向指標取倒數，進行正向化處理，為消除極值影響對其進行1%水平上的winsorize處理。對調整后的數據進行KMO和Bartlett球形檢驗，得出KMO=0.682，Bartlett球形檢驗P值為0，說明數據適合做因子分析。

表1 商業(yè)銀行績效評價指標

運用因子分析法，提取出四個特征值大于1的公因子，累計貢獻率為78.75%。旋轉因子載荷、因子得分系數以及方差貢獻率如表2所示。根據旋轉因子載荷矩陣的因子載荷量對各公因子分別命名為市場表現因子（F1）、盈利水平因子（F2）、安全水平因子（F3）和發(fā)展前景因子（F4）。

按照因子得分系數矩陣計算出這四個變量，作為后續(xù)研究的被解釋變量。四個公因子表達式如下：

表2 旋轉因子載荷、因子得分系數及方差貢獻率

以各因子方差貢獻率所占比重為權重，計算出綜合績效指標P。各被解釋變量表達式如下：

3.控制變量。參照譚興民等（2010）、祝繼高等（2012）和史燕麗等（2017）的研究，本文選取了商業(yè)銀行年齡（Age）、資產規(guī)模（Size）、Z指數（Z）、董事會人數（Num）、資本充足率（CRAR）作為控制變量。對資產規(guī)模（Size）取對數化處理。

（二）模型構建

根據本文理論推導與研究假設，本文構建商業(yè)銀行績效與房地產業(yè)景氣度的多元線性回歸模型。具體模型如下：

其中Performance分別代入市場表現因子（F1）、盈利水平因子（F2）、安全水平因子（F3）、發(fā)展前景因子（F4）以及綜合績效指標P，以驗證各假設。

因為房地產景氣指數反映了房地產行業(yè)的未來發(fā)展前景，房地產景氣指數發(fā)布時，房地產市場以及金融市場對其反應均存在一定的滯后效應。房地產開發(fā)商以及購房者會參考上一期已發(fā)布的房地產景氣指數來決定是否需要加大對房地產市場的資金投入，商業(yè)銀行也會參考已發(fā)布的房地產景氣指數來決定是否擴大房貸比例。因此，本文建立被解釋變量比解釋變量滯后一期的模型，具體如式（7）所示：

（三）數據來源

本文使用的房地產行業(yè)景氣指數來源于國家統(tǒng)計局網站，商業(yè)銀行相關的數據來自于國泰安數據庫，部分缺失數據來源于各商業(yè)銀行年度財務報表。

五、實證結果及分析

（一）描述性統(tǒng)計分析

本文選取我國上市商業(yè)銀行2008～2016年數據，剔除部分數據缺失樣本，共得到148個觀測值，表3為變量的描述性統(tǒng)計分析結果?？冃е笜司涍^標準化處理，所以均值為 0，F1、F2、F3和 F4的標準差為1。從表3的數據可知，我國上市商業(yè)銀行存續(xù)年限均值為29.45年，第一大股東持股比例是第二大股東持股比例的2.6倍左右，董事會人數平均為15人左右，資本充足率的平均水平維持在12.25%，高于《巴塞爾協(xié)議III》的規(guī)定。Index均值為0.9779，說明2008年至2016年我國“國房景氣指數”均值為97.79，整體低于100。2015年房地產行業(yè)景氣度最低，為93.19；2010年房地產行業(yè)景氣度最高，為104.38。

表3 描述性統(tǒng)計分析結果

（二）均值、中位數檢驗

根據“國房景氣指數”的編制規(guī)則，本文以100為界限，將年度平均景氣指數高于100的年份定義為房地產行業(yè)景氣年度，將年度平均景氣指數低于100的年份定義為房地產行業(yè)不景氣年度。對房地產業(yè)景氣年度和不景氣年度商業(yè)銀行績效指標的變化進行了分析，結果如表4所示。

表4 不同景氣度下績效比較

由表4結果可知，當房地產行業(yè)景氣時，商業(yè)銀行的市場表現、安全水平、綜合績效的均值和中位數均顯著高于房地產行業(yè)不景氣時的對應指標。例如，房地產行業(yè)景氣時商業(yè)銀行綜合績效的均值和中位數比房地產行業(yè)不景氣時分別高出0.1841和0.1990，且分別在1%和5%的水平下顯著。假設1、假設2和假設4初步得以證明。在盈利水平變化方面，兩種情況下的均值和中位數的變化值均為正，但是不顯著；在發(fā)展前景方面，景氣和不景氣條件下的均值和中位數的變化值為負，且顯著。說明假設3和假設5還有待進一步的分析論證。

表5 相關性分析結果

（三）相關分析

對變量進行Pearson相關分析，結果如表5所示。Index與績效指標P、F1、F2、F3均正相關，且顯著，說明商業(yè)銀行績效與房地產行業(yè)景氣度呈正向變化。Indext-1與P、F1、F2、F3均正相關，且顯著，說明房地產業(yè)景氣度對商業(yè)銀行績效的影響存在一定的滯后效應。假設1、假設2、假設3和假設4得以初步驗證。但是F4的相關系數為負，且不顯著，假設5“房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行發(fā)展前景正相關”并未得到初步驗證。從其他變量的相關系數及顯著性可知，本文選取的變量不存在多重共線性問題。

（四）回歸分析

對模型1進行回歸分析，回歸結果如表6所示。（1）是房地產行業(yè)景氣指數與商業(yè)銀行綜合績效的回歸結果。綜合績效指標與房地產行業(yè)景氣指數呈正相關，并在1%的水平下顯著，說明房地產行業(yè)情況越好，商業(yè)銀行的綜合績效越高，假設1“房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行績效呈正相關”得以驗證。同理，（2）的回歸結果說明商業(yè)銀行市場表現與房地產行業(yè)景氣指數呈顯著正相關，假設2“房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行市場表現呈正相關”得以驗證。（3）回歸結果表明商業(yè)銀行盈利水平與房地產行業(yè)景氣指數呈正相關，在1%的水平下顯著，驗證了假設3“房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行盈利水平呈正相關”。（4）的回歸結果表明商業(yè)銀行安全水平與房地產景氣指數呈正相關，并在1%的水平下顯著，假設4“房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行安全水平呈正相關”得以驗證。（5）的回歸系數不顯著，表明房地產行業(yè)景氣度對商業(yè)銀行發(fā)展前景影響并不明顯。發(fā)展前景反映了企業(yè)可持續(xù)經營、擴大規(guī)模的能力，是建立在盈利水平、安全水平、營運能力等一系列能力提升的基礎上的。房地產行業(yè)景氣度對銀行發(fā)展前景所產生的直接影響是十分有限的，假設5“房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行發(fā)展前景呈正相關”未得以驗證。

為檢驗房地產行業(yè)景氣度對商業(yè)銀行績效影響的滯后效應，將被解釋變量和控制變量滯后一期，再進行回歸分析，結果如表6所示。（6）的回歸結果表明，上一期的房地產行業(yè)景氣度與當期商業(yè)銀行綜合績效正向相關，且在1%的水平下顯著，假設1得以驗證。（7）的回歸結果說明上一期的房地產行業(yè)景氣度與當期商業(yè)銀行市場表現在1%的水平下顯著正相關，證明了假設2。（8）是上期房地產景氣指數與當期商業(yè)銀行盈利水平的回歸結果，回歸系數為正，且在1%的水平下顯著，假設3得以驗證。（9）是上期房地產景氣指數與當期商業(yè)銀行安全水平的回歸結果，回歸系數為正且在1%的水平下顯著，證明了假設4。（10）的回歸系數不顯著，說明上期房地產景氣度不會影響到當期商業(yè)銀行的發(fā)展前景。假設5未得以驗證。模型2的回歸結果表明，房地產行業(yè)景氣度對商業(yè)銀行的綜合績效、盈利水平、市場表現、安全水平的影響存在滯后效應，即上一期的房地產行業(yè)景氣度會對當期商業(yè)銀行的績效產生影響。

表6 回歸結果

（五）穩(wěn)健性檢驗

為保證結果的穩(wěn)健性，本文參考“國房景氣指數”編制規(guī)則，將景氣指數大于100的年度定義為景氣(Prosper)，賦值為1；將景氣指數小于100的年度定義為不景氣，賦值為0。對模型1和模型2分別進行回歸，結果如表7所示。

在模型1 的結果中，（1）、（3）、（4）的回歸系數為正，且顯著。說明我國商業(yè)銀行的綜合績效、盈利水平和安全水平與房地產業(yè)景氣度呈正比。說明房地產行業(yè)越景氣，商業(yè)銀行績效越高，假設1、假設3和假設4被證實。在模型2 的結果中，（6）、（7）、（8）和（9）的回歸系數為正，且均在1%的水平下顯著。說明我國商業(yè)銀行綜合績效、市場表現、盈利水平和安全水平與房地產行業(yè)景氣度正相關，并且房地產行業(yè)景氣度對商業(yè)銀行績效的影響具有滯后效應，假設1、假設2、假設3和假設4均被驗證。在兩個模型中，（5）的回歸系數為負，（10）的回歸系數不顯著，說明房地產業(yè)景氣度對商業(yè)銀行的發(fā)展前景影響不確定，與主回歸結果一致。

從穩(wěn)健性檢驗結果可以看出，本文建立的房地產業(yè)景氣度與商業(yè)銀行績效的模型是穩(wěn)健的。

表7 穩(wěn)健性檢驗結果

六、研究結論與展望

本文基于我國上市商業(yè)銀行2008～2016年的財務數據，使用因子分析法提取出衡量銀行市場表現、盈利水平、安全水平和發(fā)展前景的公因子，并構建銀行綜合財務績效指標，對各績效指標進行房地產行業(yè)景氣年份和不景氣年份的單變量分析，再分別與房地產業(yè)景氣指數進行回歸分析。研究結果表明，房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行的市場表現、盈利水平、安全水平以及綜合財務績效均具有顯著的正相關關系，且房地產行業(yè)景氣度對商業(yè)銀行績效的影響具有一定的滯后性，但是房地產業(yè)的景氣度對商業(yè)銀行的發(fā)展前景影響不明顯。2017年政府工作報告將回歸“住房居住屬性”列為重點任務后，房地產價格受到明顯的影響，房地產行業(yè)的景氣度也呈現下降趨勢。為避免商業(yè)銀行績效受到較大影響，本文基于研究結果提出如下建議：

（一）金融監(jiān)管部門應加強對商業(yè)銀行信貸體系的管理。本文研究結論表明，房地產業(yè)景氣度越高，銀行安全水平越高，績效越好。隨著政府對房地產業(yè)調控力度的加強，房地產業(yè)的非理性繁榮逐步得以控制，房地產行業(yè)的景氣度呈下降趨勢，銀行業(yè)的整體績效也受到一定的影響。所以在進行房地產調控的同時，金融監(jiān)管部門也應當加強對銀行信貸體系的管理，加強對房地產貸款的風險評估、健全合約程序、完善房地產信托市場等，分散商業(yè)銀行的信貸風險。

（二）房地產調控部門應當綜合考慮房地產行業(yè)與商業(yè)銀行的聯(lián)動性，制定調控政策時應當充分考慮房地產政策對于銀行業(yè)所帶來的影響。本文研究表明，房地產行業(yè)景氣度對商業(yè)銀行綜合績效、市場表現、盈利水平以及安全水平會產生正向影響，且這種影響還具有一定的持續(xù)性，但是對于商業(yè)銀行未來的長期發(fā)展并無顯著影響。對首付比例、貸款利率等方面的調控可能會直接影響到商業(yè)銀行績效，但是這種調控并不會對銀行業(yè)的未來發(fā)展前景產生影響，所以應當掌握調控力度，循序漸進。

（三）商業(yè)銀行自身應完善信貸業(yè)務風險評估機制，實行多元化經營。近年來我國房地產景氣指數呈下降趨勢，商業(yè)銀行績效也呈現下滑趨勢。由于房地產行業(yè)景氣度不會對商業(yè)銀行的未來發(fā)展前景產生明確的影響，所以商業(yè)銀行應當理性對待樓市，不應將未來發(fā)展希望完全寄托在房地產貸款上，而是應當實行多元化經營，加大對中間業(yè)務、表外業(yè)務的投入力度，最大限度規(guī)避銀行在房地產市場的風險暴露。

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基于我國上市商業(yè)銀行2008～2016年的數據，探究了房地產行業(yè)景氣度對商業(yè)銀行績效的影響。利用因子分析法提取商業(yè)銀行市場表現、盈利水平、安全水平和發(fā)展前景四個公因子，并構建商業(yè)銀行綜合績效指標，用當期和上一期的房地產行業(yè)景氣度與商業(yè)銀行的績效指標進行回歸分析。研究結果表明：房地產行業(yè)景氣度越高，商業(yè)銀行的市場表現越好，盈利水平越高，安全水平越高，綜合績效越好；房地產行業(yè)景氣度對商業(yè)銀行績效的影響具有滯后性；同時房地產行業(yè)景氣度對商業(yè)銀行的發(fā)展前景影響不明顯。因此商業(yè)銀行應當積極響應房地產調控政策，完善信貸管理機制，政府應當建立多元化房地產金融體系，最大限度地避免商業(yè)銀行在房地產行業(yè)中的風險暴露。

F832.33

A

1006-169X（2017）12-0014-07

10.19622/j.cnki.cn36-1005/f.2017.12.002

國家自然科學基金重點項目“現代社會治理的組織與模式研究”（71533002）；教育部人文社會科學重點研究基地重大項目“基金治理和基民利益保護研究”（14JJD630007）；南開大學人文社會科學重點學科骨干人才資助項目“多準則決策下國家治理體系和治理能力現代化的定量研究”（96176707）。

齊岳（1970-），天津人，南開大學商學院，博士，教授，博士生導師，南開大學中國公司治理研究院企業(yè)社會責任研究室主任，南開大學商學院財務管理系副主任，研究方向為財務管理、銀行風險管理；侯席培（1994-），四川眉山人，南開大學商學院碩士研究生，研究方向為財務管理、銀行風險管理。（天津 300071）