本刊記者 賈冰 通訊員 陳罡

租售并舉：新制度開啟居住新時代

本刊記者 賈冰 通訊員 陳罡

十九大以來，各地發(fā)展住房租賃市場動作頻頻。自國家提出建立“租售并舉”住房制度以來，租賃市場迎來發(fā)展機遇，租戶選擇日益多元。業(yè)內(nèi)人士及專家表示，還需進(jìn)一步調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，加快住房租賃制度體系建設(shè)。

從福利分房到商品房再到目前的租售并舉，中國房地產(chǎn)發(fā)展隨著我國的經(jīng)濟(jì)和社會體制的發(fā)展而演變。近期，一系列支持租賃市場發(fā)展的政策頻繁發(fā)布，有輿論稱國家此舉會產(chǎn)生顛覆性影響。

但房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的支撐作用仍在，房地產(chǎn)的支柱性地位也沒有改變，中國的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)沒有結(jié)束。所以中長期內(nèi)，國家對于整個行業(yè)的根本態(tài)度是沒有改變的，仍然是希望行業(yè)能穩(wěn)定、健康發(fā)展。

既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大起大落，提出“房子是用來住的、不是用來炒的”作為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的定位，提出綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。

事實上“租購并舉”的理念早已有之，只是貫徹執(zhí)行的力度不夠。這將是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向已經(jīng)成為共識，更是對住房領(lǐng)域歷史欠賬的彌補。本輪政策從中央到地方輪番出臺，中央出臺政策之密集、地方落地細(xì)則跟進(jìn)之迅速，反映出并有效向市場傳達(dá)出政府推動租賃市場發(fā)展的決心。

當(dāng)前，面對不斷攀升的房價與可望而不可即的剛需之間矛盾日益強烈，要實現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，必須做好房地產(chǎn)市場的頂層設(shè)計。

存量時代 供應(yīng)充足保障平穩(wěn)過渡

住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，租賃供應(yīng)是主體。據(jù)統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。一線城市實際管理人口中，超過60%的人選擇租房，深圳租房占比高達(dá)80%。未來，我國還將新增2億人進(jìn)入租房市場。

到2030年，城鎮(zhèn)租賃總?cè)丝趯⑦_(dá)到2.7億，長期租賃人群占比將超過30%。進(jìn)一步，若將長期租賃、先租后買、短期租賃等包括在內(nèi)，在任何單一時點上，城鎮(zhèn)實際租賃人口占比已接近50%。未來，新市民租賃需求將爆發(fā)式增長，屆時租賃占比或超過50%。

然而在大城市供地彈性低，即便增加供地，也難以避免高地價和高房價，在難以滿足新市民住房需求的情形下，樓市重心向租賃轉(zhuǎn)移，包括土地自持，已成供給側(cè)改革和長效機制探索的重點內(nèi)容。

事實上，我國各大城市已相繼進(jìn)入了存量房時代，租房已成與買房自住并駕齊驅(qū)的住房消費模式。近年來，居民首次購房年齡一再推遲，如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲，偏好租房的“單身貴族”崛起，外來人口居住呈穩(wěn)定提升趨勢。盡管房價上漲，房貸月供水漲船高，但租金漲幅卻低于月供漲幅，月供與租金“剪刀差”擴(kuò)大。

2011年至2016年，我國住宅類房屋竣工面積46.1億平方米，按單套建筑面積90平方米計，可供應(yīng)5000萬戶家庭居住。同期，城鎮(zhèn)人口增加了1.23億，按每戶3.1人計算，新增城鎮(zhèn)家庭約4000萬戶。因此，近年來城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總體充足。

當(dāng)前的租購并舉更多是解決人口流入較多，房價較高城市的一部分人的住房需求，這部分人雖然是潛在剛性需求者，暫時的租賃會延緩需求，一般并不會長期租賃。為此我們可以借鑒日本政府的經(jīng)驗，日本與我國一樣，受儒家文化熏陶，買房傳統(tǒng)根深蒂固，崇尚置業(yè)才能安定的理念，政府也意圖建設(shè)自有住房社會，促進(jìn)中間力量壯大。但是，住房自有率在1958年達(dá)到71%后，日本居民買房比例迅速下降。人多地少、居住集中在三大都市圈，二戰(zhàn)后和城市化時期住宅嚴(yán)重短缺，但日本實現(xiàn)了享受型的住房發(fā)展目標(biāo)，這與其租賃住房的良好過渡不無關(guān)系。

1955年，日本頒布《住宅公團(tuán)法》，由國家出資75%、地方出資25%設(shè)立公團(tuán)，在住房嚴(yán)重不足的大城市及周邊興建出租式公寓，面向大城市工薪階層，提供低廉租金住房。公團(tuán)成立之初，僅建設(shè)1.7萬套公寓。60年代城市化高速推進(jìn)時期，公團(tuán)集中實施了兩個“5年計劃”，1966～1970年建設(shè)了35萬套、1971～1975年建設(shè)728.4萬套。其中，70%的房屋為出租住房。

租賃的過渡作用，緩解了住房緊張，防止需求大規(guī)模入市和縱容炒作，保證了住房的原始屬性，也降低了城鎮(zhèn)化成本、用工成本，更是實現(xiàn)租售并舉、居者有其屋和壯大中等收入人群的一招妙棋。

目前，我國機構(gòu)租賃僅占2%，具有先鋒帶頭作用的政府公租僅占租賃供應(yīng)的2%，這在當(dāng)前高房價和高租金、人口向大城市集中、年輕人群收入水平低的背景下是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，短板必須要補上。

權(quán)責(zé)對等 租賃市場準(zhǔn)則亟待完善

可以預(yù)見，未來租賃體量將繼續(xù)放大，租賃將與房屋購置平行，成為住房供應(yīng)的“雙引擎”。只是，這樣一個關(guān)乎如此多百姓利益的市場，多年來一直在“無管理、無數(shù)據(jù)和無法律”的狀態(tài)下野蠻生長。

但凡租賃市場成熟規(guī)范的國家，如德國、日本等，不僅要大規(guī)模增加適租型的房屋供應(yīng)，還特別重視租賃市場規(guī)制、租賃雙方權(quán)利義務(wù)平衡。比如，自本世紀(jì)初以來，德國就有嚴(yán)苛持續(xù)的租金管制規(guī)范，同時建設(shè)了1000多萬套社會租賃住房，覆蓋37%的全國人口。

德國房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定，政府也盡量讓市場發(fā)揮作用。對租賃市場，主要通過兩方面措施來干預(yù)，即各地區(qū)制定“合理租金價格表”，披露租賃市場供求信息，引導(dǎo)區(qū)域租金變化；確保租賃合同締約和執(zhí)行，防止單方面違約和隨意漲租。

德國在本世紀(jì)初頒布《租房法》，所有城市每年可更新租金表，但超過合理租金20%，就被視為房租超高而違法，并被課以巨額罰款，超過50%被視為暴利而犯法。

歐債危機以后，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體量化寬松，樓價上漲史無前例。據(jù)地產(chǎn)公司Jones Lang LaSalle的報告，柏林房屋租金從2005年的5.5歐元/平方米上漲至2014的近9歐元/平方米，近兩年年租金上漲9%以上。2012年12月，德國議會通過更嚴(yán)格的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。

近日，針對居民將房屋通過Airbnb平臺投入旅游短租，減少長租供應(yīng)，突破租金控制，德國發(fā)布一項新規(guī)定，從5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自將房屋整套短租給游客，違反者將面臨高達(dá)10萬歐元的罰款。

在日本，1951年發(fā)布了《公營住宅建造標(biāo)準(zhǔn)》。營住宅多集中在軌道沿線，日照、通風(fēng)、采光和私密性不亞于商品住宅；套內(nèi)設(shè)備（給排水、煤電氣等）、用房構(gòu)成（臥室、廚衛(wèi)）、兒童游戲場、會所及停車場等附屬設(shè)施，都有嚴(yán)格的建造和面積標(biāo)準(zhǔn)。例如，主次臥不低于9和6.5平方米，小區(qū)須設(shè)總面積為每戶6平方米以上的兒童游戲場等。

另外，租戶退出時，要出資將住房的榻榻米、日式拉門的紙張全部更新，有損壞的要修復(fù)，恢復(fù)到入住時的狀態(tài)方可退居。為此，租戶需要10～20萬日元的費用。這一舉措是為了讓下一住戶也能入住干凈整潔的住房，也促使住戶在居住過程中愛惜住房。

當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。日本的經(jīng)驗證明，在住房短缺和城市化快速推進(jìn)時期，以政府和非營利組織為主，提供在質(zhì)量和配套上等同于商品住房的公租房供應(yīng)是何等重要。

在房東與房客、房東房客與代理中介的權(quán)利義務(wù)上、租賃房源供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，甚至租房供求和租金等基本信息，一直沒有明確的規(guī)范和權(quán)威信息披露。今年5月發(fā)布的《住房租賃和銷售管理條例》與此次建立信息服務(wù)平臺，捋順管理體系，都是順應(yīng)租賃需求崛起，在政府服務(wù)和監(jiān)管上“補欠賬”，意在建立“購租并舉”、“雙引擎驅(qū)動”的新住房制度。

同時，國家也出臺了利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的政策。以上兩方面舉措，從租賃用地的價格和規(guī)模上都向市場傳達(dá)了鮮明的預(yù)期，對市場形成了一定的震懾作用。

源頭入手 各地加大市場扶持力度

不少城市將租賃企業(yè)培育數(shù)量進(jìn)行量化考核，各地探索從源頭入手降成本，“多渠道保障”租賃房土地供應(yīng)已給市場帶來正面效應(yīng)。沈陽到2020年住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)要達(dá)到50家；武漢要求在其兩大開發(fā)區(qū)新增租賃住房7000間，試點企業(yè)不少于20家。國有租賃供給主體正在不斷增加。成都要求到年底要組建3至4家國有住房租賃公司；廈門提出要扶持國有企業(yè)做大做強住房租賃業(yè)務(wù)。

長租公寓異軍突起。據(jù)統(tǒng)計，全國規(guī)模排前20的品牌公寓，去年運營租賃房套（間）數(shù)70萬套左右，預(yù)計今年底將達(dá)150萬套（間）。在深圳，目前有200家各類長租公寓品牌。這些公寓品牌不僅迎合市場需求，推出大戶型合租、“打隔斷”及“N+1”（房間+客廳）產(chǎn)品服務(wù)，而且借助國家有條件鼓勵非住宅存量物業(yè)改造為租賃住房的“政策東風(fēng)”，將觸角延伸到成本和價格“洼地”的城中村、閑置低效的廠房和商辦建筑。因此，通過提高單套住房承載租客數(shù)量，盤活閑置非住宅物業(yè)，長租公寓極大提高了租賃市場的供應(yīng)規(guī)模。

當(dāng)前，租賃市場的變化正在逐漸影響業(yè)主和租客的心態(tài)。上海房屋租賃指數(shù)辦公室調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海住房租賃市場開始呈現(xiàn)分化。部分區(qū)域的待租房源明顯高于新增需求，不少傳統(tǒng)民房降價續(xù)約，而中高端需求則轉(zhuǎn)移至長租公寓。隨著樓市調(diào)控加碼，熱點城市二手房市場遇冷，一定程度上也促使不少業(yè)主暫時放棄置換或賣出房屋，由售轉(zhuǎn)租，增加租賃房源供應(yīng)。

在上海柚米國際社區(qū)的自由投資人張君朝說：“住在長租公寓里，不僅可以享有嚴(yán)格的安保系統(tǒng)、專職管家、保潔、家居維護(hù)、代收快遞等服務(wù)，還有定期的休閑娛樂文化活動等。這是傳統(tǒng)租賃民宅做不到的?！苯陙恚簧俅笾谐鞘械能壍澜煌ㄏ嗬^進(jìn)入開通運營期，特定區(qū)域房屋的“不可替代性”下降。對租賃剛性需求的中低收入人群來說，“外圍租房、中心區(qū)上班”的通勤模式越來越可行。

因此，租賃市場有效供給范圍也從中心區(qū)擴(kuò)展到外圍。隨著住房回歸居住屬性下抑制投資常態(tài)化，未來開發(fā)商新房供應(yīng)也會有大量直接投入租賃市場。

同權(quán)才是租賃生存根本

長租公寓的出現(xiàn)，給解決年輕人的居住問題增加了新途徑。從一些租客的體驗來看，長租公寓的管理和服務(wù)，比原先的租房省心、安心多了。而租售同權(quán)，其核心是租房者與購房者能“享受同等的公共服務(wù)權(quán)利”，從而給予了部分剛需較強的期待。

從制度設(shè)計上來看，“租售同權(quán)”出臺能夠有效解除附在住房上的諸如教育、醫(yī)療、退休金等特殊福利，能夠在一定程度上遏制學(xué)區(qū)房泡沫的進(jìn)一步膨脹，讓房子回歸其正常的居住屬性。而這些政策所釋放出來的社會紅利，才應(yīng)該是長租公寓賴以生存、發(fā)展的根本所在。

因此，長租公寓若要持續(xù)發(fā)展，除了自身品牌的打造、多樣化發(fā)展之外，還需政府盡快出臺統(tǒng)一的租賃市場行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確管理機構(gòu)職責(zé)及標(biāo)準(zhǔn)，加快住房租賃行業(yè)立法，加速租售同權(quán)政策的落地。

另一方面，核心城市是否能夠長期堅持執(zhí)行租賃用地供應(yīng)和長期讓利，尚待觀察。同時，由于城市公共資源有限和分布不均，所有的租售同權(quán)政策都有較高門檻，如廣州規(guī)定政策對象僅為“具有本市戶籍的適齡少年兒童、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女”等，加之執(zhí)行落地難度大，使得租售實際難同權(quán)。

·租購?fù)瑱?quán)涉及到的公共福利不僅僅是入學(xué)

就業(yè)扶持、養(yǎng)老服務(wù)、社會福利、社會救助、居委會選舉、人民調(diào)解員選聘以及隨遷子女入學(xué)、參加中考等方面，享受公共服務(wù)等領(lǐng)域，均有可能實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。

租購?fù)瑱?quán)實施可能會影響學(xué)區(qū)房價格。因為涉及上學(xué)這一塊的權(quán)利，某種意義上可以靠租房實現(xiàn)，雖然實現(xiàn)難度依然存在。人們會逐漸接受租房的居住模式，進(jìn)而有利于緩解房價的上漲壓力。

真正的租購?fù)瑱?quán)應(yīng)是租金價格穩(wěn)定下的同權(quán)，不能以房租快速上漲為代價。但是在一二線城市，租賃住房增加，租金價格可能會受影響，租金投資回報率降低，但買賣交易供不應(yīng)求、房產(chǎn)價格上漲，投資回報還會持續(xù)穩(wěn)定上漲。

·租購?fù)瑱?quán)可能是樓市的“強心針” 但不是“速效藥”

租購?fù)瑱?quán)如果能得到有效實施，對于租賃市場的發(fā)展具有非常強的支撐作用，對于提升和穩(wěn)定租金回報率意義重大。租購?fù)瑱?quán)有一些前提，比如依然有綠卡、積分等前提條件。包括落戶，更準(zhǔn)確的說是叫移戶，不是買了房，就有戶口，而是本來有戶口，可以落到租房處。

租購?fù)瑱?quán)可能會演變成先租后買，初期租房人民享受權(quán)益，有了經(jīng)濟(jì)能力后再向樓市轉(zhuǎn)移購買力。未來的政策方向可能會向這方面傾斜。

·租賃市場的重大利好

房企開始切租房領(lǐng)域蛋糕，長租公寓、自持住宅之風(fēng)漸長，但實際上這塊開發(fā)商并沒有找到明確的盈利模式，因為按照現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)模型，實際上并不掙錢甚至是賠錢的。

租購?fù)瑱?quán)配套政策也應(yīng)及時跟上，保證租金價格穩(wěn)定合理。一方面，培育和推動租賃市場發(fā)展，鼓勵專業(yè)租賃經(jīng)營企業(yè)發(fā)展，為市場提供更多的租賃房源供應(yīng)，從而穩(wěn)定房租；與此同時，加大教育資源投入，推動教育資源的均衡化，緩解教育資源嚴(yán)重供不應(yīng)求的矛盾，從而讓租房客的子女真正能夠?qū)崿F(xiàn)就近入學(xué)，且能享受到同品質(zhì)的教育等公共服務(wù)。

·洞察，思考，判斷，再出手

在教育、醫(yī)療、房子問題上，大家對優(yōu)質(zhì)資源過于渴望，以至于很多人相信，只要政府一聲令下，平均分配，大家就都上層次了，但優(yōu)質(zhì)資源永遠(yuǎn)都稀缺。一座城市，優(yōu)質(zhì)的學(xué)校，永遠(yuǎn)是那幾所，而且越來越優(yōu)質(zhì)。優(yōu)質(zhì)資源，向誰開放？向買得起昂貴學(xué)區(qū)房的人。把市場取消，優(yōu)質(zhì)資源會尋找另一種分配法。所有說得太美好的事物，短期內(nèi)都是很難實現(xiàn)。

當(dāng)新政來襲的時候，對于房地產(chǎn)市場的方向判斷非常重要。家庭命運的變化和投資動作的發(fā)出，其實依賴于對房地產(chǎn)的深入洞察。