本刊記者 柯善北

新政出臺(tái)逐步完善租賃制度

本刊記者 柯善北

在我國，“房改”以來近20年，住房供應(yīng)基本是銷售的“單極化”發(fā)展。但是，隨著城市化的快速推進(jìn)，本應(yīng)與銷售市場并駕齊驅(qū)的租賃市場，亂象叢生、發(fā)展偏弱，甚至被“偏廢”。突出表現(xiàn)在，老百姓選擇居住形式時(shí)“重售輕租”，租賃是不得已的選擇。同時(shí)，權(quán)益無保障，與產(chǎn)權(quán)人相比，租房者在享受城市公共服務(wù)上極其不對(duì)等。另外，租賃市場基本處于無監(jiān)管的“野蠻生長”。

近日，相關(guān)部門出臺(tái)一系列政策措施推進(jìn)住房租賃工作，引發(fā)輿論熱議，但能否真正實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)、抑制房價(jià)，面臨很大不確定性，隨之而來的是對(duì)教育同權(quán)、租賃市場發(fā)展、房地產(chǎn)長效機(jī)制等話題的討論，甚至對(duì)房價(jià)走勢的猜測，真正實(shí)現(xiàn)目標(biāo)還需完善住房租賃制度。

2017年8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布一則公告，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，國土資源部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、廣州、武漢等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，并制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。

政府推進(jìn) 加強(qiáng)租房市場管理

2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），提出到2020年，形成完善的住房租賃市場體系、公共租賃住房保障體系和租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)?！兑庖姟肥锹鋵?shí)三中全會(huì)《決定》關(guān)于“推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，以及“十三五”建立“租售并舉”、滿足新市民住房需求為主體的住房新制度的重要內(nèi)容。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也分別在2015年和2016年提出了“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口”和“加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”。特別是“加快住房租賃市場立法”的意見，促成住建部近期提出的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》（下稱《條例》）。

《條例》的發(fā)布并非一蹴而就，早期關(guān)于住房租賃制度的規(guī)定可以在1994年頒布的《中華人民共和國城市土地管理法》中追溯取得，主要是一些原則性的條款，包括“租賃的定義”和“租賃雙方的合同要素”等，詳細(xì)辦法由各省市人民政府制定。

依據(jù)該部法律，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部頒布了《城市房屋租賃管理辦法》對(duì)租賃要素進(jìn)行了界定和規(guī)范。2010年12月，住建部對(duì)該部管理辦法進(jìn)行了修改，出臺(tái)了《商品房屋租賃管理辦法》，結(jié)合新形勢，針對(duì)市場類住房租賃進(jìn)行了規(guī)范和管理。

時(shí)至今日，根據(jù)黨中央、國務(wù)院經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求，住建部計(jì)劃將租賃住房的管理提升至更高層面，這也反映了整個(gè)行業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)變化與宏觀經(jīng)濟(jì)工作管理的要求。

比較《條例》與之前的《城市房屋租賃管理辦法》兩部聚焦市場類租賃住房的政府法規(guī)。除側(cè)重點(diǎn)有所差異外，《條例》更加強(qiáng)調(diào)承租人的權(quán)益，例如，特別提及“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房”，“出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任”。事實(shí)上，這種“偏向性”是對(duì)近年來租賃市場亂象的一種糾偏。

此外，該《條例》也體現(xiàn)出政府對(duì)市場類住房租賃市場的鼓勵(lì)，例如：“辦理住房租賃備案，不得收取任何費(fèi)用”。減少交易成本，可以突出政府對(duì)租賃市場的服務(wù)角色，做好管理人的職責(zé)。

最后，該《條例》支持租賃市場的長期化建設(shè)。鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年等。

長期租賃有利于培育客戶群體及平抑過度購房需求，也有利于租賃市場的平穩(wěn)發(fā)展及租金現(xiàn)金流的長期穩(wěn)定回收。

縱觀《城市房屋租賃管理辦法》及此次《條例》，可以看出政府在租房市場發(fā)展上的推動(dòng)力度越來越強(qiáng)，針對(duì)承租人的保護(hù)也逐步提升。

健全機(jī)制 完善住房租賃制度

世界發(fā)達(dá)國家的租賃住房在住房市場占有重要地位。據(jù)學(xué)者研究，國外兩重租賃市場的租賃住房比重高于單一租賃住房市場，占到整個(gè)住房市場的50%左右。

德國（2001年）、法國（2002年）租賃住房占整個(gè)住房市場的比重分別為59%、44%。其中德國以私有租賃為主，私有租賃占到整個(gè)租賃市場的48%，而法國以租住社會(huì)住宅為主，租住社會(huì)住宅的比重占住房市場的17%。

英美則屬于單一租賃市場，住房私有化程度較高，但其租賃住房比重也在30%以上，英國（2002年）為31%，美國（2007年）為32%。即使近年來政府投入有所下降，租賃住房仍占到一定比例。

與國外健全的租賃制度相比而言，我國住房租賃制度仍需在以下三個(gè)方面進(jìn)一步明確細(xì)化，并鼓勵(lì)資本參與。

首先是供應(yīng)機(jī)制。目前通行的供應(yīng)主體包括國家、企業(yè)和個(gè)人，國家和個(gè)人的供應(yīng)目前并不缺，而企業(yè)的培育則剛剛開始，目前有各類中介、開發(fā)商、專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)和酒店機(jī)構(gòu)參與?？傮w規(guī)模相對(duì)較小，部分地方政府出臺(tái)租金補(bǔ)貼政策進(jìn)行鼓勵(lì)，未來這部分供給有望繼續(xù)擴(kuò)大。

其次是租金機(jī)制與市場補(bǔ)貼。目前補(bǔ)貼主要集中在保障類住房租賃領(lǐng)域，市場類住房租賃市場干預(yù)并不多，如果針對(duì)市場化租金過分補(bǔ)貼，有可能會(huì)導(dǎo)致財(cái)政資金壓力。其實(shí)針對(duì)租賃市場的發(fā)展，政府可以在金融、稅費(fèi)、存量房結(jié)構(gòu)優(yōu)化等方面出臺(tái)政策，或可能進(jìn)一步鼓勵(lì)整個(gè)市場的發(fā)展。

再次是消費(fèi)機(jī)制。首先通過公積金、公共服務(wù)、義務(wù)教育等政策引導(dǎo)租房消費(fèi)，其次通過健全法律法規(guī)維護(hù)租房雙方的合法權(quán)益。

租售同權(quán) 政策能否抑制房價(jià)存疑

回到政策本身，政府出臺(tái)政策鼓勵(lì)的領(lǐng)域，可能是市場目前仍需培育的地方。除了看到市場發(fā)展的潛力外，我們還需注意租賃市場上存在的一些問題。

一是租賃價(jià)格與住房價(jià)格的不匹配。大城市中僅1%～2%的租售比表明，相對(duì)住房成交價(jià)格，租住成本具有“低廉”性，民眾不一定買得起，但多數(shù)租得起。

這反映了大眾對(duì)住房產(chǎn)權(quán)給予了更高關(guān)注度。究其原因，或是大眾對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格上漲預(yù)期過分剛化，加之經(jīng)濟(jì)和社會(huì)原因，長期租賃者不多，選擇購買產(chǎn)權(quán)房成了多數(shù)人的選擇。

二是政策落地仍需要時(shí)間。其實(shí)早在2014年，另一部較為重要的《城鎮(zhèn)住房保障條例（征求意見稿）》就已經(jīng)完成征求意見，雖然列入2017年度立法計(jì)劃中，但最終能否實(shí)現(xiàn)或仍需要時(shí)間。

三是我國住房自有率偏高，一定程度上影響了租賃市場的發(fā)展。雖未明確全國住房自有率調(diào)查，但相比發(fā)達(dá)國家，我國住房自有率較高是不爭的事實(shí)。

因此，租賃市場的對(duì)標(biāo)空間也不能完全照搬國外。同時(shí)住房自有率較高是房改前二十年取得的一項(xiàng)成就，也不能等同于經(jīng)濟(jì)落后的一種反映。

四是市場化租賃住房仍然面臨教育權(quán)事實(shí)上的不平等。教育同權(quán)是近期討論的熱點(diǎn)，但事實(shí)上各地教育部門并未限制租賃用戶的受教育權(quán)。

目前，租賃能否同權(quán)、能否抑制房價(jià)，面臨很大不確定性，并且過分強(qiáng)調(diào)同權(quán)可能會(huì)導(dǎo)致短期學(xué)區(qū)房租金迅速上行，出租人可以將租金大幅提升作為小學(xué)入學(xué)的敲門磚，使學(xué)區(qū)房價(jià)格更加剛性。同時(shí)，使非學(xué)區(qū)房的吸引力進(jìn)一步減弱，兩者租售比的差別可能讓學(xué)區(qū)房漲價(jià)和非學(xué)期房降價(jià)同時(shí)存在。

五是市場化住房租賃市場面臨小產(chǎn)權(quán)房的掣肘、回報(bào)率較低情況下金融產(chǎn)品開發(fā)乏力等因素。

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代的平臺(tái)期數(shù)十年后，居住價(jià)格與產(chǎn)權(quán)價(jià)格會(huì)逐步重新匹配，租售比也將趨于合理，住房租賃市場迅速成長，當(dāng)前諸多企業(yè)也在為此積極布局。