楊樂

【摘 要】在我國近十幾年的經(jīng)濟高速發(fā)展中，房地產(chǎn)作為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著重要的作用，在其帶動下，地產(chǎn)相關(guān)的各行業(yè)也得到了大力發(fā)展，其中物業(yè)管理作為后續(xù)延伸性服務產(chǎn)業(yè)也成為現(xiàn)代服務業(yè)中的重要組成部分。隨著物業(yè)管理對專業(yè)、服務等方面要求提升、企業(yè)之間競爭加劇，若想使物業(yè)管理企業(yè)在機遇與挑戰(zhàn)面前更有主動權(quán)，改革與創(chuàng)新是重要途徑，而成本控制則是改革的重點。本文從物業(yè)管理企業(yè)成本的構(gòu)成為出發(fā)，分析了成本控制中存在的問題，并提出了改進的措施。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理企業(yè)；成本管控策略

物業(yè)企業(yè)是有組織的以綜合性經(jīng)營整個管理過程為手段來完成服務使命的現(xiàn)代服務企業(yè)。目前，中國經(jīng)濟進入了全面深化改革階段，我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展受到市場環(huán)境的影響也發(fā)生著結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，企業(yè)間競爭的日益激烈、客戶服務需求的日益增長，因此物業(yè)企業(yè)應加強對物業(yè)管理成本的控制，降低物業(yè)服務方面的成本，從擴大企業(yè)管理規(guī)模、控制人工成本、調(diào)整或控制設備設施維護等方面出發(fā)，達到降低成本的目的。

一、物業(yè)管理企業(yè)成本構(gòu)成

物業(yè)管理企業(yè)的成本構(gòu)成主要有：一是各項目物業(yè)管理服務人員的薪酬，包括為其繳納的社會保險、福利費、勞保費用等；二是公共設備設施的維護運行費用；三是管理區(qū)域的保潔衛(wèi)生費用；四是管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護費用；五是管理區(qū)域的安全秩序維護費用；六是管理人員的辦公費用；七是各項目固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等費用；八是公共物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；九是經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本管控存在的問題

1.多受開發(fā)商影響，接管后維護改造成本高

目前，大型房企為了創(chuàng)造品牌效應，紛紛成立自有物業(yè)公司，一方面這種做法重視與推動了物業(yè)行業(yè)整體規(guī)模的發(fā)展；另一方面由于物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系，對從開發(fā)商處新接管的物業(yè)項目沒有過多的話語權(quán)，而開發(fā)設計的人員也多從節(jié)省物料、易于施工、便于繪圖等角度出發(fā)，很少從便于物業(yè)管理角度考慮，造成部分問題難以協(xié)調(diào)解決，當后期開發(fā)商撤離后，項目的整體維護改造成本、業(yè)主的維權(quán)等將會加重物業(yè)管理企業(yè)的各類成本。

2.配套設施不齊全，物業(yè)管理難度大

部分新接管物業(yè)項目，由于地產(chǎn)前期設計不到位，使得接管后的配套設施、各類水、電、消防等泵房不符合后期管理的需要，物業(yè)企業(yè)為了正常開展管理工作，可能需要增加人力或物力方面的成本。

3.物業(yè)管理企業(yè)人員配置不合理

物業(yè)管理企業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的現(xiàn)代服務業(yè)，屬于勞動力密集型企業(yè)，自有人員及勞務派遣人員的成本支出占整體成本比重很大，有的公司自有人工成本及勞務派遣人員成本占公司成本的比重達到 75%左右。可見人工成本對整體成本的影響非常重要，在保證服務品質(zhì)的情況下如何合理的配置人員崗位、數(shù)量等，將會直接影響成本的高低。目前物業(yè)企業(yè)管理人員的配置沒有與管理面積所需比例相配比，造成人員成本浪費、效率低下。

4.規(guī)模較小、固定成本過高

物業(yè)管理企業(yè)受管理面積的影響，隨著投入的固定成本增加，得到的利潤逐漸減少。而企業(yè)規(guī)模較小，也影響了企業(yè)人才需求和培養(yǎng)，受制于規(guī)模架構(gòu)的制約，人才得不到更好的薪酬回報和上升空間，中層以上重要崗位的管理者可能會離職前往更大更好的企業(yè)平臺。

企業(yè)間規(guī)模的差距，已經(jīng)不單單表明競爭力之間的差距，企業(yè)會因此措施很多發(fā)展、擴張的機會，并且在團隊建設、人才培養(yǎng)等方面也會面臨挑戰(zhàn)，造成企業(yè)內(nèi)部的不穩(wěn)定。

三、物業(yè)管理企業(yè)成本管理問題的改進措施

1.提前介入開發(fā)商設計建設環(huán)節(jié)進行管理

物業(yè)管理企業(yè)需要提前介入房地產(chǎn)規(guī)劃設計，實現(xiàn)物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)過程互相滲透，物業(yè)管理企業(yè)需要更積極主動的參與其中，與設計人員、開發(fā)商、監(jiān)理公司等組成團隊。雖然在不同的目標和利益下，各成員有短期的矛盾，但從長期利益考慮，物業(yè)管理企業(yè)的提前介入，會降低未來問題發(fā)生時的一次性大筆支出，并為以后的物業(yè)管理帶來便利。并且，在提前介入環(huán)節(jié)，也能培養(yǎng)和鍛煉物業(yè)管理企業(yè)的管理能力。

在前期介入環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司還應參與物業(yè)設備的選購，因管理項目的不同選購不同功能性的設備設施，減少選型不當而造成的后期改造成本的增加。

2.加強接管驗收管理，避免接收不齊全設備設施

設備的驗收工作是確定管理設備是否能通過安裝期或檢修期而投入正式使用的重要過程。在對設備進行初驗時，發(fā)現(xiàn)問題應及時發(fā)函與相關(guān)單位商定解決意見并確定復驗的時間。對經(jīng)過復驗依舊不能通過驗收的應限定解決期限。保留好驗收前后的各類資料及協(xié)議文件等。

3.加強對人工成本的控制

（1） 按項目規(guī)模合理定崗定編。這里說到的定崗定編，不是指盲目的按照公司規(guī)模進行設置，而是先根據(jù)企業(yè)實際情況分解責任，包括部門職責和崗位職責，明確每一個環(huán)節(jié)的具體職責，再根據(jù)具體職責確定崗位數(shù)量和人員數(shù)量。設定定崗的流程可以分為三步：①即崗位使命與職責分工分析（崗位定性分析）；②崗位工作結(jié)構(gòu)與工作量分析（崗位定量分析）；③崗位任職資格與任職者分析（崗位人員分析）。

（2）加強硬件設備的投入及智能化管理推廣，減少工作量或勞動時間。加大智能化管理的推廣，可以將大量物業(yè)管理數(shù)據(jù)、業(yè)主信息資料等快捷的保存、整理、整合并進行分析。不光可以降低管理內(nèi)耗：簡化復雜的標準、冗長的流程、過多的檢查、無效的管理等。還可以借助“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的管理模式，共創(chuàng)一種協(xié)作共贏的長效機制，從全局改變業(yè)主的生活方式、物業(yè)員工的工作機制和管理者的經(jīng)營意識，促進傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

（3）合理的制定薪酬方案。部分小型物業(yè)管理企業(yè)還未能做到同崗同酬，而能做到同崗同酬的企業(yè)也因崗位細分不夠合理，造成人工成本浪費、人才流失。物業(yè)管理企業(yè)應做到合理定薪，基層員工定期重新定薪定級，避免定薪后工資水平居高不下。

建立績效考核制度，應將預算考核與預算獎懲機制一并納入績效考核中，可以按照日常管理、具體執(zhí)行的職責和分工、相關(guān)的考核結(jié)果等與相關(guān)人員的薪資待遇、職位晉升掛鉤，這樣有利于調(diào)動員工的參與積極性，控制人員成本的合理去向，實現(xiàn)組織機構(gòu)優(yōu)化，增加企業(yè)核心競爭力。

4.擴大規(guī)模，降本增效

（1）外拓業(yè)務，增加多種經(jīng)營。要從傳統(tǒng)的物業(yè)服務管理模式中走出來，發(fā)揮物業(yè)管理區(qū)域化特點：管理面積區(qū)域化連作一線，完善為業(yè)主提供的保值與增值服務，使配套的設備設施齊全，架構(gòu)、軟件等建設思路明晰，做好橫向與縱向的深度服務，如：開展家政服務；開辦電梯、園區(qū)等廣告業(yè)務；為業(yè)主開辦代售各類交通票務、訂餐、配合物流入戶安裝等業(yè)務。

（2）抓住時機，擴大項目數(shù)量。物業(yè)企業(yè)不僅可以通過增加接管新項目來達到擴大物業(yè)項目數(shù)量的目的，還可以通過對其他物業(yè)管理公司的兼并重組來實現(xiàn)。

企業(yè)的壯大應當以優(yōu)質(zhì)為前提基礎，避免發(fā)生重數(shù)量輕質(zhì)量的發(fā)展模式。此外，企業(yè)雖可以通過對其他物業(yè)管理公司的兼并重組來擴大規(guī)模，但這類并購需要一定的切合度，完全不同結(jié)構(gòu)的兩家企業(yè)聯(lián)手，其結(jié)果不但不會形成加成效應，相反可能還會導致排斥反應，需要大量的人力物力進行調(diào)整、平衡，會形成企業(yè)內(nèi)部更大的消耗。所以，物業(yè)管理企業(yè)之間的聯(lián)合，應當以互相認同的企業(yè)文化為背景，以優(yōu)勢互補為原則。

因此，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營從企業(yè)追求效益最大化的經(jīng)營行為來看，是必須要充分考慮其投入產(chǎn)出比率的。伴隨著投入的增多，管理規(guī)模的擴大，其單位增量所產(chǎn)出的效益應成增長態(tài)勢。這便是企業(yè)所追求的真正意義上的規(guī)模經(jīng)濟效益。也由此看出，在規(guī)?；芾淼谋尘跋拢档统杀?、合理充分的利用企業(yè)現(xiàn)有資源，可以為企業(yè)帶來更多的經(jīng)營利益。

四、結(jié)束語

作為現(xiàn)代服務業(yè)的代表之一，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)進入了快速發(fā)展時代。面對來自內(nèi)外部的壓力，企業(yè)應通過自身優(yōu)化管理做大、做強，通過成本控制增強企業(yè)的盈利能力，以實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)快速發(fā)展。有部分企業(yè)對自身的成本狀況了解不清，如果在企業(yè)的經(jīng)營管理中合理的引用成本控制理念及方式，將會節(jié)省很多的人力物力，進而為企業(yè)增加更多的利潤空間。當然，成本管控也應該遵循符合企業(yè)自身特點的規(guī)律，以便事半功倍，讓企業(yè)能夠擺脫生存困境，在整體行業(yè)及市場競爭中獲得競爭優(yōu)勢。

參考文獻：

[1]吳春紅.物業(yè)管理企業(yè)成本的特點與管控策略研究[J].中國國際財經(jīng)，2017，（21）：265-266.

[2]吳韻思.新時期物業(yè)管理企業(yè)強化成本控制的策略分析[J].流通經(jīng)濟，2016，（49）：116.