袁帥

【摘 要】隨著供給側(cè)改革活動(dòng)逐步推進(jìn)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局逐漸成型并保持穩(wěn)定，各個(gè)區(qū)域政府積極對(duì)中央工作政策進(jìn)行積極響應(yīng)，對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改進(jìn)，通過(guò)將棚區(qū)以貨幣化的方式進(jìn)行安置來(lái)解決庫(kù)存問(wèn)題。隨著貨幣化安置的棚區(qū)占有的比例逐漸增加，城市環(huán)境也變得更加整潔，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作應(yīng)當(dāng)關(guān)注落實(shí)棚改貨幣化安置工作過(guò)程中的各種問(wèn)題，積極推進(jìn)這項(xiàng)工作，優(yōu)化利用房地產(chǎn)資源。本文結(jié)合當(dāng)前各大城市推進(jìn)安置棚改貨幣化工作的情況，提出一些推進(jìn)該項(xiàng)工作的工作意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】棚改貨幣化安置；供給側(cè)結(jié)構(gòu)；推進(jìn)意見(jiàn)

在經(jīng)濟(jì)會(huì)議中，相關(guān)工作人員已經(jīng)對(duì)落實(shí)供給側(cè)改革活動(dòng)的重要價(jià)值進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，并提供了具體實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)工作的方法，合理運(yùn)用庫(kù)存資源，解決經(jīng)濟(jì)杠桿問(wèn)題，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本，對(duì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的短板進(jìn)行補(bǔ)充，把握經(jīng)濟(jì)建設(shè)環(huán)節(jié)中的核心任務(wù)。在對(duì)庫(kù)存的土地資源進(jìn)行綜合運(yùn)用時(shí)，可以用貨幣化的方式來(lái)安置棚區(qū)，探求正確的安置手段，結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)資源分配情況來(lái)安排棚改活動(dòng)。本文以棚改貨幣化安置活動(dòng)為研究核心，解析相關(guān)工作情況，并提供推進(jìn)該項(xiàng)活動(dòng)的可靠建議。

一、當(dāng)前的棚改貨幣化安置活動(dòng)開(kāi)展情況分析

1.棚改貨幣化工作概述

根據(jù)當(dāng)前的土地房屋征收以及棚區(qū)改造工作需要，很多區(qū)域在開(kāi)設(shè)棚改活動(dòng)時(shí)，都會(huì)將貨幣補(bǔ)償與實(shí)物安置兩種方法結(jié)合應(yīng)用，棚戶居民可以自行選擇補(bǔ)償方式。在對(duì)貨幣化安置進(jìn)行理解時(shí)，不可將其完全等同于貨幣補(bǔ)償，常見(jiàn)的貨幣化安置實(shí)現(xiàn)方法主要有以下幾種：政府組織棚區(qū)居民采用自主購(gòu)買(mǎi)的方式來(lái)選購(gòu)商品房，達(dá)到安置目的；政府通過(guò)團(tuán)購(gòu)的方式購(gòu)入商品房，將其當(dāng)做安置棚區(qū)居民的房源，最后一種方法是給棚區(qū)居民提供貨幣補(bǔ)償，接受補(bǔ)償?shù)木用窨梢宰孕袑?duì)補(bǔ)償金進(jìn)行安排，根據(jù)已經(jīng)開(kāi)展的貨幣化安置活動(dòng)的結(jié)果來(lái)看，大部分居民會(huì)在獲得貨幣補(bǔ)償后，將其用于選購(gòu)商品房。

2.成本消耗情況分析

這種安置方式可以幫助提升安置工作效率、減少安置環(huán)節(jié)需要消耗的時(shí)間，在應(yīng)用這種安置方法時(shí)，常常會(huì)在資金應(yīng)用環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，尤其是最終的支出資金統(tǒng)計(jì)工作很難實(shí)現(xiàn)，資金消耗結(jié)構(gòu)相對(duì)比較復(fù)雜。

棚改采取新建安置住房方式的，成本由六部分構(gòu)成：一是原有建筑物拆除后，騰空土地進(jìn)行“七通一平”的費(fèi)用；二是建設(shè)用地報(bào)批、測(cè)量、評(píng)估等辦理土地手續(xù)的費(fèi)用；三是新建安置房的建安成本；四是安置住房小區(qū)水電路氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用；五是以現(xiàn)金形式支付給群眾的過(guò)渡費(fèi)和拆遷獎(jiǎng)勵(lì)等；六是銀行貸款利息。其中，新建安置房的建安成本和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，一般占到這種方式成本的70%以上。這種方式的項(xiàng)目收益，主要來(lái)源于配建的商品住房、商業(yè)設(shè)施、車(chē)位等幾個(gè)方面。

在貨幣化安置環(huán)節(jié)中，成本構(gòu)成也比較復(fù)雜，首先需要給棚區(qū)居民提供拆遷獎(jiǎng)勵(lì)與購(gòu)房款，在拆除原來(lái)的棚區(qū)建筑后還要對(duì)騰空的土地進(jìn)行整平等處理工作，這個(gè)環(huán)節(jié)的工作也需消耗一部分資金，在對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行測(cè)量、價(jià)格評(píng)估以及報(bào)批時(shí)需要消耗一定的土地手續(xù)費(fèi)用，最后一部分成本將會(huì)消耗到支付銀行貸款利息上。從成本消耗結(jié)構(gòu)來(lái)展開(kāi)研究，可以確定給居民提供補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)消耗的資金量是最大的。應(yīng)用這種安置方式時(shí)獲取的收益主要體現(xiàn)到稅收以及將騰空土地上市售賣(mài)后后獲取的收益。

3.棚改貨幣化安置存在的問(wèn)題

從該種安置方式的應(yīng)用效果來(lái)看，即期資金壓力將會(huì)被大幅增加，同時(shí)貸款利息也將會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的情況，在以一次性支付所有的補(bǔ)償款時(shí)，政府需要承擔(dān)比較大的籌資壓力，貸款需求將會(huì)因此而增加，收益與消耗成本也很難保持平衡，收益情況還要以棚區(qū)的實(shí)際質(zhì)量為準(zhǔn)。

從 2014 年起，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部開(kāi)始大力推進(jìn)棚改貨幣化安置。自主選擇安置方式，是《物權(quán)法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》賦予拆遷群眾的權(quán)利。換句話說(shuō)，政府可以倡導(dǎo)貨幣化安置，但是否選擇，還要看拆遷群眾覺(jué)得選擇哪種方式更合算。

4.貨幣化安置工作帶去的積極影響

如果從經(jīng)濟(jì)收益的角度來(lái)對(duì)貨幣化安置工作進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)其中存有過(guò)多的不確定因素，但是從該項(xiàng)工作帶來(lái)的綜合效果來(lái)看，其帶來(lái)的正面影響更多，政府也是可以從中受益的，在完成棚區(qū)改造活動(dòng)，會(huì)空出一定的土地資源，這部分土地資源可以幫助緩解城市用地壓力，政府可以直接出讓這部分土地，收費(fèi)收入與出讓收入可以填補(bǔ)政府的經(jīng)濟(jì)損失，政府可以獲得一定的稅收補(bǔ)償。同時(shí)棚區(qū)改造工作也變得更具靈活性，可以減少公共設(shè)施建設(shè)工作量，使安置工作更加高效地展開(kāi)。在建設(shè)城市周邊區(qū)域時(shí)，城市中心部位的人口與交通壓力都可被緩解，城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)節(jié)奏也可以加快，城市建設(shè)工作也會(huì)受到積極影響。

從先行地區(qū)的實(shí)踐看，拆遷群眾選擇貨幣化安置的，所得一般不會(huì)低于實(shí)物安置：補(bǔ)償款足夠購(gòu)買(mǎi)與新建安置住房面積相當(dāng)?shù)纳唐纷》浚易》棵娣e、戶型、區(qū)位的選擇面更廣。事實(shí)上，很多地方都出臺(tái)了鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置的優(yōu)惠政策：適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不少地方在核定補(bǔ)償給拆遷群眾的購(gòu)房款時(shí)，除了“拆一還一”的部分，會(huì)額外再增加10%～20%的購(gòu)房款，或者會(huì)給予獎(jiǎng)勵(lì)資金。

政府團(tuán)購(gòu)或組織團(tuán)購(gòu)商品住房的，會(huì)通過(guò)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)洽談、競(jìng)價(jià)等，最大限度地降低拆遷居民購(gòu)房的價(jià)格。根據(jù)棚改居民意愿，選擇合適的房源，政府與多家企業(yè)洽談，團(tuán)購(gòu)多地點(diǎn)、多類(lèi)型房源，棚改居民自主選房，與企業(yè)簽訂購(gòu)房協(xié)議。對(duì)選擇貨幣化安置的居民的購(gòu)房稅費(fèi)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。拆遷群眾房源選擇更廣，多樣化住房需求能夠得到滿足。

二、相關(guān)工作建議

當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展活動(dòng)應(yīng)當(dāng)以人民的利益為落腳點(diǎn)，棚改貨幣化工作也應(yīng)如此，加快改造棚戶區(qū)的節(jié)奏，可以給更多的人民群眾提供優(yōu)質(zhì)住房，使民眾可以共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，城鎮(zhèn)化建設(shè)工作也將在更多區(qū)域展開(kāi)，在完善棚區(qū)改造貨幣化工作系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與改造區(qū)域的實(shí)際條件為準(zhǔn)，可用工作建議如下：

1.提供一定的稅費(fèi)優(yōu)惠

在對(duì)貨幣化安置工作進(jìn)行推動(dòng)時(shí)，相關(guān)工作部分應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)資源的企業(yè)取得溝通，借助對(duì)接活動(dòng)來(lái)共享房地產(chǎn)信息資源，將采購(gòu)房地產(chǎn)資源的工作平臺(tái)公開(kāi)化，使所有采購(gòu)行為都能夠保持一定的客觀公開(kāi)化特點(diǎn)。將競(jìng)爭(zhēng)理念引入到談判活動(dòng)中，公開(kāi)招標(biāo)與競(jìng)價(jià)，政府可以給參與企業(yè)提供一些優(yōu)惠政策，在棚區(qū)拆遷環(huán)節(jié)中，要主動(dòng)幫助拆遷居民找到價(jià)格合適的住房，當(dāng)房地產(chǎn)主動(dòng)給這部分居民提供優(yōu)質(zhì)房源時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)從繳納稅費(fèi)方面來(lái)給予實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本被降級(jí)，可以在提供房源的活動(dòng)中保持更強(qiáng)的積極性。

2.完善實(shí)施細(xì)則

國(guó)家在落實(shí)棚改貨幣化工作中，應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起重大的工作職責(zé)，需要將政策范圍預(yù)先劃分出來(lái)，而各個(gè)城市區(qū)域則要結(jié)合城市棚區(qū)實(shí)際情況來(lái)制定具體的貨幣化安置工作計(jì)劃，并確定具體的操作細(xì)則，在安置棚區(qū)時(shí)，則要嚴(yán)格遵守工作細(xì)則，保持安置工作的規(guī)范性，政府還要給出一定的補(bǔ)償工作標(biāo)準(zhǔn)，精選房源，確定各個(gè)方面的成本消耗，集中關(guān)注棚區(qū)改造環(huán)節(jié)的資金流動(dòng)情況，確保居民在安置棚區(qū)期間可以獲得實(shí)惠。

3.完善房源統(tǒng)籌工作

在統(tǒng)籌房源環(huán)節(jié)中，也應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注以往的棚區(qū)改造環(huán)節(jié)的工作問(wèn)題，提供更為多樣化的房源，通過(guò)政策補(bǔ)償來(lái)提升居民在棚區(qū)改造活動(dòng)中的積極性，使其可以主動(dòng)接受貨幣化安置。在統(tǒng)籌房源時(shí)，需了解棚區(qū)居民的真實(shí)住房需求與經(jīng)濟(jì)條件，給其提供其需要的中小戶型的優(yōu)質(zhì)房源，在保障住戶的購(gòu)房需要時(shí)，將項(xiàng)目自建、政府組織修建以及配建等多種方式結(jié)合應(yīng)用，還可以給居民提供團(tuán)購(gòu)商品房等多樣化的購(gòu)置住房的服務(wù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

棚改貨幣化安置工作不僅僅可以改變城市風(fēng)貌，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，推進(jìn)該項(xiàng)工作的最主要的原因是該工作確實(shí)具有便民利民的效果，群眾可以從棚改活動(dòng)中獲得切實(shí)的利益，在綜合應(yīng)用棚區(qū)時(shí)，居民的居住空間擴(kuò)大，可供選擇的戶型更為多樣化，同時(shí)住房區(qū)位也在原來(lái)的基礎(chǔ)上被增加，貨幣化棚改活動(dòng)可以幫助解決過(guò)渡環(huán)節(jié)的居住條件過(guò)差以及間隔時(shí)間長(zhǎng)的問(wèn)題；另外，住房產(chǎn)權(quán)也變更加明晰，居民也能夠享有更高質(zhì)量的居住環(huán)境。總之，借由改進(jìn)建議，棚改貨幣化安置工作可以變得更加容易被居民接受。

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