吳新竹

近日，在堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位基礎(chǔ)上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了因城施策、分類指導(dǎo)、夯實(shí)城市政府主體責(zé)任等指導(dǎo)思想，菏澤市隨即宣布取消新購(gòu)住房限制，并對(duì)市區(qū)商品房預(yù)售資金放寬監(jiān)管，被市場(chǎng)一度視為樓市“松綁”信號(hào)。但考慮到近年來菏澤市因龐大的棚戶區(qū)改造工程產(chǎn)生的居民重新購(gòu)房、房企資金周轉(zhuǎn)、人口外流等問題，限購(gòu)“松綁”只是因城施策、分類指導(dǎo)的具體落實(shí)。

無獨(dú)有偶，廣州市放寬住房公積金異地購(gòu)房提取范圍，對(duì)2017年3月30日前的商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象，一定程度上提振了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。因城施策導(dǎo)致房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，未來一線城市有望回暖，二線城市回暖力度不大，三四線城市下行趨勢(shì)顯著，本輪房地產(chǎn)周期下行趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)至2019年。

棚改之城

山東省菏澤市因2016年起開展大規(guī)模棚戶區(qū)改造而備受關(guān)注，近3年該市棚改總量持續(xù)位居全國(guó)地級(jí)市首位。菏澤市2016年開工棚改8.98萬(wàn)戶，占山東省的16.8%，爭(zhēng)取棚改政策性貸款199億元、政策性資金35.6億元;2017年實(shí)施重點(diǎn)棚改項(xiàng)目122個(gè)，完成征收18.2萬(wàn)戶、2880萬(wàn)平方米，開工新建及貨幣化安置22.2萬(wàn)套;2018年預(yù)計(jì)完成81個(gè)片區(qū)、12.7萬(wàn)套的棚改拆遷任務(wù)，該年度山東省棚改計(jì)劃開工84.3萬(wàn)套，菏澤市約占15%。

棚改對(duì)該市的影響力從受益人數(shù)中可見一般。菏澤市住建局曾表示，棚改利益群體已達(dá)到150多萬(wàn)人，而山東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年和2017年，該市的常住人口分別為862萬(wàn)人和874萬(wàn)人。棚改正在改變這座城市的面貌，也為其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來了機(jī)遇。2017年，菏澤市預(yù)售商品房面積784萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)30.4%，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值2880億元，GDP增速在山東省各市中首屈一指，高達(dá)8.6%。

2018年下半年，棚改貨幣化政策收緊給這個(gè)地產(chǎn)業(yè)繁榮的城市埋下了不安因素。12月19日，菏澤市住建局突然宣布取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，取消“新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易、非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”這一規(guī)定，引起軒然大波。隨后，住建局發(fā)布情況說明，稱有不少準(zhǔn)備購(gòu)買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻褚虿荒苻k理過戶而無法購(gòu)買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切，旨在表明新規(guī)定符合房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控、因城施策的要求。

需要指出的是，與取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施一同推出的還有降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)不再監(jiān)管，其他企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時(shí)，商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，不再要求項(xiàng)目監(jiān)管資金達(dá)到既定監(jiān)管額度后才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例即可使用。在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點(diǎn)之前，商品房預(yù)售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，抵扣監(jiān)管額度最高為30%。上述規(guī)定對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商來說是一大利好，尤其可為中小房企化解資金周轉(zhuǎn)難題，緩解了棚改貨幣化收緊可能帶來的資金壓力。

菏澤市新建商品房住宅有多少？根據(jù)Choice數(shù)據(jù)，2016年4月1日至2017年3月31日，該市住宅類成交土地規(guī)劃建筑面積達(dá)758萬(wàn)平方米，按照2-3年的建設(shè)周期估算，758萬(wàn)平方米的商品房住宅應(yīng)在2018年年初至2020年年初陸續(xù)竣工;對(duì)比省會(huì)城市濟(jì)南，同時(shí)期住宅類規(guī)劃建筑面積為1560萬(wàn)平方米，僅是菏澤市的2倍。據(jù)Choice統(tǒng)計(jì)，百城住宅價(jià)格中，菏澤市的樣本均價(jià)自2018年1月的4777元每平方米上升至11月的5098元每平方米。近年來菏澤市人口大量外流，疲弱的購(gòu)買力無法對(duì)價(jià)格的攀升產(chǎn)生支持，由此可見，當(dāng)?shù)剡m時(shí)推出刺激商品房銷售的舉措是對(duì)拆遷居民和房地產(chǎn)企業(yè)的充分考慮。

“松綁”信號(hào)？

近日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。此次會(huì)議較2017年更為強(qiáng)調(diào)地方政府對(duì)樓市的權(quán)責(zé)。菏澤市聞風(fēng)而動(dòng)，宣布取消新購(gòu)住房限制;同日，廣州市住建委發(fā)布了《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見》解讀，規(guī)定2017年3月30日前土地出讓成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象，個(gè)人購(gòu)買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿兩年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

12月24日，廣州住房公積金管理中心針對(duì)流動(dòng)人口的需要，放寬了異地購(gòu)房提取范圍，規(guī)定繳存人及配偶在本市行政區(qū)域內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房的，在毗鄰廣州的佛山、清遠(yuǎn)、中山、東莞、惠州、韶關(guān)6個(gè)城市購(gòu)買自住住房可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金。同日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持因城因地施策，切實(shí)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，指導(dǎo)各地及時(shí)出臺(tái)有針對(duì)性的調(diào)控措施，大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序。

廣州的政策微調(diào)是因城施策的體現(xiàn)，并不意味著樓市調(diào)控松綁。市場(chǎng)人士指出，如果一刀切地對(duì)商服類物業(yè)銷售對(duì)象限定為法人單位，會(huì)對(duì)限購(gòu)政策出臺(tái)前既有的商服市場(chǎng)造成沖擊。放寬住房公積金異地購(gòu)房提取范圍則提高了住房公積金的服務(wù)效能和管理水平，符合住建部明確的住房公積金制度改革方向。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將從前對(duì)樓市的“差別化調(diào)控”改為“分類指導(dǎo)”，作為一線城市的廣州率先采取有針對(duì)性的調(diào)控措施，一定程度上提振了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

對(duì)于樓市出現(xiàn)的政策微調(diào)，興業(yè)證券的解讀最為樂觀。研報(bào)稱，2018年，菏澤土地拍賣市場(chǎng)明顯降溫，截至2018年11月，共出現(xiàn)了12宗土地流拍，流拍比率達(dá)到7.5%，而過往每年僅有1宗土地流拍，流拍率僅為1%，政策的邊際變化將有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。興業(yè)證券指出，上輪房地產(chǎn)周期中，一些地方政策的邊際變化也是相對(duì)領(lǐng)先的。2014年4月25日，南寧市率先限購(gòu)松綁，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。兩個(gè)月后，呼和浩特完全取消限購(gòu)，提出居民購(gòu)買商品住房在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。此后，濟(jì)南、?？?、杭州、溫州、寧波、合肥、廈門、無錫、西安、沈陽(yáng)、武漢、南京、天津、烏魯木齊等41個(gè)城市陸續(xù)取消限購(gòu)。截至2014年9月底，全國(guó)超過80%的限購(gòu)城市已經(jīng)松綁。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，7月政治局經(jīng)濟(jì)會(huì)議要求堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，而10月、12月兩次政治局會(huì)議均未提及地產(chǎn)，目前“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)再次顯示房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已經(jīng)緩和，并且分類指導(dǎo)也預(yù)示后續(xù)地方或?qū)⒆灾鲌?zhí)行更靈活的因城施策。此外，本次住建部會(huì)議首次提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)”，表明之后供應(yīng)端將有所改善;另外，在2017年住建部“滿足首套剛需、支持改善需求”的提法之后，本次會(huì)議也提出“支持合理自住需求”，表明之后的調(diào)控政策將向保障合理需求引導(dǎo)。

行業(yè)仍處下行周期

9月以來，房企拿地明顯放緩，據(jù)川財(cái)證券測(cè)算，全國(guó)房地產(chǎn)單月銷售面積連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2018年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長(zhǎng)9.7%;11月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.3%，較10月增加了1.6個(gè)百分點(diǎn)。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25326萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，增速比1-10月回落1個(gè)百分點(diǎn);11月單月土地購(gòu)置面積增速為8.1%，較10月下降了4.1個(gè)百分點(diǎn)，9月以來該數(shù)據(jù)已持續(xù)回落。

在行業(yè)景氣度下行的背景下，房企策略轉(zhuǎn)向加速銷售回款，提振開工意愿。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年9-11月，30個(gè)大中城市商品房成交43.6萬(wàn)套，比上年同期增加了3.6%。

太平洋證券指出，由于房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)周期前瞻性指標(biāo)，其延期見底肯定會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資等滯后指標(biāo)見底。因城施策導(dǎo)致房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，一、二線城市和三線及以下城市趨勢(shì)反轉(zhuǎn)：未來一線城市有望回暖，二線城市回暖力度不大，三、四線城市下行趨勢(shì)確定。因城施策政策只會(huì)緩和房地產(chǎn)周期波動(dòng)性，不會(huì)改變房地產(chǎn)下行趨勢(shì)。

土地流拍現(xiàn)象自2016年三季度開始上升，300城土地流拍率從2016年三季度的0.8%上升至2018年三季度的9.9%。太平洋證券認(rèn)為，土地溢價(jià)下行且土地流拍率不斷創(chuàng)新高，房地產(chǎn)銷售和拿地等均趨勢(shì)性下行，且考慮到本輪房地產(chǎn)周期厚尾效應(yīng)，下行趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)至2019年。本輪房地產(chǎn)周期不同于之前，房地產(chǎn)存在透支現(xiàn)象，未來全面放松可能性不大;房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)與銷售增速基本一致，但是本輪房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)相對(duì)于銷售數(shù)據(jù)有超漲現(xiàn)象，這也將是房地產(chǎn)寬松政策的一個(gè)制約因素。