摘要：隨著住房市場的發(fā)展日漸成熟，維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展已經(jīng)成為維持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的一項重要內(nèi)容。由于影響房地產(chǎn)價格變動的因素較多，專家很難利用單個影響因子對其進(jìn)行分析以及預(yù)測。但為了明確每個因素對房地產(chǎn)價格的確切影響方向以及影響程度，本文通過對房地產(chǎn)價格變動影響因素的相關(guān)研究進(jìn)行綜述，希望能使思路更清晰，能為相關(guān)專業(yè)學(xué)者進(jìn)行研究提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；房價變動；文獻(xiàn)綜述

一、引言

近年來，房地產(chǎn)市場的火熱程度已經(jīng)得到了充分的展現(xiàn)，而房價的快速增長已經(jīng)對國家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和人們的正常生活產(chǎn)生了巨大的影響。不同類型的人群面臨著不同類型的選擇，剛需型住房和改善性住房在市場中占據(jù)了較大的比例，而隨著人們生活條件的改善以及生活水平的提高，投資性住房的需求要得到滿足也提上了日程。為了降低房價波動帶來的不良社會影響，國家從2005年開始，陸續(xù)出臺了相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控，如：央行降息，取消二三線城市限購和降低二套房首付比例等等。以此為背景，筆者對房地產(chǎn)市場領(lǐng)域內(nèi)的一些有代表性的學(xué)者的觀點進(jìn)行分析歸納，綜合各種因素，希望為人們理解房價變動提供一個清晰的思路。

二、房價變動影響因素

影響房地產(chǎn)價格的因素覆蓋經(jīng)濟(jì)、社會、行政政治、房地產(chǎn)內(nèi)在以及環(huán)境因素等諸多方面，國內(nèi)外學(xué)者通過實例分析或構(gòu)建模型分析對不同影響因素做出了綜合評價。姜永增[1]建立了多元線性回歸模型，并分析整理得出結(jié)論：影響住房消費的需求的主要因素有人口、人均 GDP 和銷售面積等，影響住房的供給的因素主要是房地產(chǎn)開發(fā)的投資。姚爭[2]等通過構(gòu)建住房市場供需關(guān)系影響因素的均衡分析理論模型以及固定效應(yīng)模型，分析研究了國內(nèi)三十一個主要城市1998-2008年的面板數(shù)據(jù)，并得出結(jié)論：影響房價的最主要因素是利率和上一期房價，再其次是收入水平以及空置率，但人口、就業(yè)水平、地價和建設(shè)成本均不能成為影響房價變動的有效因子。何維達(dá)和陳寶東[3]對我國1999-2009年省級面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和測算，影響房價快速上漲的因素包括開發(fā)商的囤地、囤房等投機(jī)行為，家庭對房產(chǎn)的投機(jī)性投資，地方政府的土地財政政策等。Muellbauer[4]等通過建立等使用者成本模型，對英國房地產(chǎn)市場的興衰做出分析，論證金融自由化是如何使房價產(chǎn)生波動的。Davies[5]通過建立一個由多方程所確定的月房價決定模型，對外部因素變量影響房價的原因作出分析。

目前，國內(nèi)外學(xué)者對于影響房價的各項因素的分析中，大部分集中于宏觀方向，這可能與消費者自身的感性因素分析難以把控有關(guān)。筆者通過對房地產(chǎn)價格變動的影響因素進(jìn)行整合、綜述，主要針對以下方面進(jìn)行分析：

（一）城市用地供應(yīng)及地價

施建剛和謝波[6]通過建立時間序列模型，對上海市住房市場用地供應(yīng)對房價產(chǎn)生的影響程度進(jìn)行回歸分析，得出結(jié)論，可以通過增加住房的用地供應(yīng)量來緩解房價的飛速增長。毛亮[7]通過構(gòu)建房價與地價的相互影響模型，對城市用地供應(yīng)量分別對房價以及地價的作用機(jī)制做出分析，結(jié)果顯示，增加土地用地供應(yīng)或許反而會提高房價。王學(xué)龍和楊文[8]通過構(gòu)建受土地供應(yīng)限制的房地產(chǎn)市場均衡模型，論證了導(dǎo)致房價迅速上漲的根本原因是土地財政，而不是大家通常認(rèn)為的地價。陳會廣和劉忠原[9]通過構(gòu)建房價與地價的關(guān)系模型，通過分析2002-2009年我國部分城市住房的售量與對應(yīng)的地價，找出房價與地價之間的相互作用關(guān)系：房價和地價在短期內(nèi)是彼此互相影響的，但前者對后者影響更為顯著。婁文龍和胡象明[10]論證了因為我國房地產(chǎn)市場還未達(dá)到穩(wěn)定的階段，所以地價對房價會起決定性作用。Tsoukis[11]等通過對耐用品跨期最優(yōu)化的影響論證，并分析了房價和地價的關(guān)系。

（二）地產(chǎn)政策

張娟鋒[12]等建立了房地產(chǎn)市場數(shù)量與價格的長期趨勢和短期波動模型，論證結(jié)果表明，信貸政策對城市住房會產(chǎn)生短期的脈沖效應(yīng)，地產(chǎn)政策對房價和售量會產(chǎn)生不明顯的影響作用，其對不同城市的影響存在這明顯的差異。陳辭和馬永坤[13]對1999—2008年我國各省面板數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，分析了地產(chǎn)政策對房價變動的長期影響，并得出房價受國家宏觀政策調(diào)控十分明顯的結(jié)論。劉璐[14]通過建立住宅市場的一般均衡的兩個模型，經(jīng)過分析得出結(jié)論：在“限購令”生效之前，政府制定的地產(chǎn)政策會降低房價，而\"限購令\"開始生效以后，首付比例與限購數(shù)量都會對房價產(chǎn)生一定影響。葉欣和王婕[15]從宏觀角度出發(fā)，建立了貸款、房價、經(jīng)濟(jì)增長、利率和通貨膨脹的SVAR模型，對我國銀行貸款與和房價變動做出實證分析，得出結(jié)論：我國房價的上升會帶來銀行貸款的增加。王先柱和趙奉軍[16]對現(xiàn)行的地產(chǎn)政策下的房產(chǎn)價格變動對財政收入的影響進(jìn)行分析，研究發(fā)現(xiàn)：房價的變動會對各項稅收的變動產(chǎn)生影響，從而更顯著地影響了財政收入，頁為財政收入的快速增加提供了資產(chǎn)價格上的解釋。 黃振宇[17]利用S—D模型分析了我國現(xiàn)行的土地供給制度和地方政府存在的逐利行為對房價的影響，通過分析，得出結(jié)論：中國土地出讓制度是導(dǎo)致房價快速上漲的基礎(chǔ)原因，可以通過調(diào)整相應(yīng)政策來控制房價。Bye和Avitsland[18]建立了住宅市場的CGE 模型，避開了局部均衡的狹隘，分析地產(chǎn)政策對房價的影響。

（三）房地產(chǎn)稅

況偉大[19]等利用23個國家1980-2009年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)：雖然房產(chǎn)稅會顯著地抑制房價增長，但是存在一定的限制條件。姚濤[20]利用因子的實驗方法來模擬住房市場，并分析房產(chǎn)稅對房價泡沫的規(guī)律性作用，結(jié)果表明，稅率一定時房產(chǎn)稅對房價的影響并不大。 況偉大[21]基于住房流量模型構(gòu)建了一個房地產(chǎn)市場的局部均衡模型，考察了完全壟斷與完全競爭下房地產(chǎn)稅和住房價格間的關(guān)系，結(jié)果表明，房地產(chǎn)稅上升會導(dǎo)致房價下降。楊繼瑞[22]用重慶市作為實例構(gòu)建模型，預(yù)測房價在“十二五”期間直至未來十年總體上會呈現(xiàn)平穩(wěn)中上升的趨勢。Rosen[23]等通過論證推導(dǎo)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅對房價會產(chǎn)生負(fù)向影響。更多還原

（四）供求關(guān)系

趙剛[24]通過對沈陽市2005-2012年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，運用供給價格彈性法、格蘭杰因果檢驗法和相關(guān)系數(shù)檢驗法做出實證分析得到房價變動與住房供給以及開發(fā)投資之間的相關(guān)性關(guān)系。葛揚和陳崇[25]在假設(shè)房產(chǎn)市場均衡的條件下的需求和供給模型，對房價進(jìn)行評價及預(yù)測，結(jié)果顯示，經(jīng)濟(jì)適用房的供給對降低房價起到促進(jìn)作用，可以通過提高經(jīng)濟(jì)適用房的供給來有效抑制房價上漲。周京奎[26]通過建立購房者對住房的需求傾向與房價的模型，結(jié)果發(fā)現(xiàn)二者之間是存在影響的。

（五）購房者預(yù)期和異質(zhì)信念

李峰和高炳華[27]將異質(zhì)有限理性預(yù)期因素考慮到房價決定模型中，實證檢驗分析了我國35個大中型城市2002—2010年的面板數(shù)據(jù)，得出結(jié)論：影響房價的因素主要包括人均可支配收入、利率和房價預(yù)期等，但房價預(yù)期才是住房價格波動的最主要決定性因素，并且適應(yīng)性預(yù)期以及有限理性預(yù)期可以使房地產(chǎn)市場自我發(fā)展到穩(wěn)定的階段。李斌和張所地[28]通過構(gòu)建需求供應(yīng)均衡模型，對理性預(yù)期與住房價格的關(guān)系做了實證檢驗，得出結(jié)論：購房者的理性預(yù)期沖擊對房價的影響顯著。 任超群[29]等建立了住房的使用成本模型對購房者預(yù)期進(jìn)行測量，通過對北京八個城區(qū)2005-2010年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實證研究，發(fā)現(xiàn)房價變動受房價預(yù)期的影響，其程度隨市場狀況的改變而改變。Farmer[30]通過借助凱恩長期預(yù)期結(jié)果由信心所決定的理論進(jìn)行分析，利用模型說明由于有限理性預(yù)期對住房價格預(yù)期的影響機(jī)制，從而放大了次貸危機(jī)的恐慌。更多還原

三、總結(jié)

在房地產(chǎn)價格變動影響因素中，由于地區(qū)差異、政策不同、宏觀與微觀的多種因素影響，分析的結(jié)果大都存在片面之處。所以，為了更好的分析和預(yù)測房價變動趨勢，通過對各個因素的概括分類進(jìn)行總結(jié)研究，應(yīng)該是日后研究的主要方向。例如：設(shè)計相應(yīng)影響因子進(jìn)行賦值計算，把大部分因素綜合在一起，得出整體歸納性結(jié)論。

（作者單位：重慶交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

作者簡介：崔天祎，1994年生，女，碩士在讀，研究方向：房地產(chǎn)市場宏觀管理。

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