摘 要：社會經(jīng)濟(jì)及城市化水平的不斷提高，使我國人民生活質(zhì)量得到了提升，這使得房地產(chǎn)行業(yè)得到了跨越式發(fā)展與進(jìn)步。但隨著經(jīng)濟(jì)全球化及國際貿(mào)易化的到來，越來越多的國家都參與到國際市場競爭中，中國也毫無另外的參與到國際市場競爭中，而房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)力量的支撐，參與國際化市場競爭是必然的，故為了進(jìn)一步提高我國房地產(chǎn)市場競爭力，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)財務(wù)成本的管理，因為高效的財務(wù)成本管理能夠有效降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營及生產(chǎn)成本，故而實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，最終提高市場競爭力，足以見得房地產(chǎn)出財務(wù)成本管理對房地產(chǎn)競爭力提高及長期性發(fā)展的重要性。所以進(jìn)一步了解房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在的問題，并針對問題分析和提出有效措施是必要和重要的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)成本管理；問題及對策

房地產(chǎn)長期以來都是我國經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分，更是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體力量，長期以來都是我國社會發(fā)展重點(diǎn)，也是促進(jìn)我國城市化進(jìn)步的關(guān)鍵，故房地產(chǎn)經(jīng)營及發(fā)展一直備受人們尤其是房地產(chǎn)經(jīng)營者們的重視及關(guān)注。房地產(chǎn)財務(wù)成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展均有著重大意義和作用，對房地產(chǎn)財務(wù)成本進(jìn)行強(qiáng)化管理，不僅能夠最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營及生產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，還能夠強(qiáng)化其財務(wù)管理，使房地產(chǎn)管理體系得到完善和優(yōu)化，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步證實強(qiáng)化房地產(chǎn)財務(wù)成本管理是促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。但實際房地產(chǎn)財務(wù)成本管理還存在管理觀念落后、管理方法老舊和管理體系不健全等問題，一定程度上影響了房地產(chǎn)成本控制及經(jīng)濟(jì)效益提高。對此，本文作者根據(jù)自己的財務(wù)成本管理經(jīng)驗，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及對策，希望能夠給相關(guān)工作人員提供有效參考價值。

一、必要性分析

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營及管理中除了人力資源管理起到了重要性作用，財務(wù)管理同樣起到了重要性作用，尤其是財務(wù)成本管理，因為房地產(chǎn)財務(wù)成本管理不僅是財務(wù)管理體系中的重要組成部分，還是房地產(chǎn)每個經(jīng)營及生產(chǎn)環(huán)節(jié)的重要保障，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及生產(chǎn)成本均得到有效控制，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)成本管理是非常必要的。具體必要性體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）能夠有效預(yù)測房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)形勢及未來發(fā)展前景

就目前來說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)趨向于成熟，不管是在生產(chǎn)體系，還是管理體系及經(jīng)營體系方面都得到了完善，并且經(jīng)營、管理及生產(chǎn)三大體系都是相互作用、相互影響和相互制約的，它們都受到市場的影響，其中房地產(chǎn)財務(wù)成本管理受到市場的影響最大，同樣的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理也反映著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)形勢及發(fā)展，所以通過房地產(chǎn)財務(wù)成本管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)形勢及未來發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測，這對房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展來說是非常重要的，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)成本管理是必要的。另外，在進(jìn)行房地產(chǎn)財務(wù)成本管理時，需要財務(wù)人員使用專業(yè)知識及技能對房地產(chǎn)進(jìn)行市場經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行預(yù)測，使房地產(chǎn)的生產(chǎn)及經(jīng)營具有針對性及合理性，進(jìn)而提高房地產(chǎn)銷售利潤，故而營造良好的發(fā)展前景。

（二）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)財務(wù)成本管理實質(zhì)上就是對房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營等成本及費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)督、管理及控制的過程，其中包含有土地成本、各種配套基礎(chǔ)成本及全面規(guī)劃費(fèi)用等，最終實現(xiàn)對房地產(chǎn)所有成本的控制及管理，全面提高了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。注重房地產(chǎn)中期財務(wù)成本的綜合管理，有利于實現(xiàn)對土地成本、各種配套基礎(chǔ)成本、全面規(guī)劃費(fèi)用等方面的嚴(yán)格把控，促使企業(yè)的財務(wù)支出管理能夠達(dá)到預(yù)期的效果，全面提升現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)的中期財務(wù)管理水平。

二、問題分析

（一）財務(wù)成本管理理念落后

我國房地產(chǎn)領(lǐng)域如今還有很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理方面還存在管理意識不足及管理觀念落后等問題，尤其是管理觀念落后的問題，導(dǎo)致財務(wù)成本管理體系一直都難以完善，相應(yīng)的管理方法也得不到完善及創(chuàng)新，使房地產(chǎn)財務(wù)成本管理水平難以提高，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本及經(jīng)營成本控制，最終造成經(jīng)濟(jì)損失，影響房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

（二）財務(wù)成本管理方法單一且老舊

當(dāng)下，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)趨向于成熟，很大程度上促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但我們不可否定的是我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理方法方面還存在不足，即財務(wù)成本管理方法單一且老舊，難以適應(yīng)不斷發(fā)展的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)形勢，也不利于房地產(chǎn)未來發(fā)展要求。

例如，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都按照傳統(tǒng)的財務(wù)成本管理辦法對成本進(jìn)行管理，并沒有對房地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展形勢進(jìn)行了解，也沒有對成本進(jìn)行專業(yè)化核算，只是依照傳統(tǒng)的會計核算方法進(jìn)行核算，導(dǎo)致很多成本項目與實際不符，影響了房地產(chǎn)財務(wù)成本管理有效性，致使大量人力、物力被浪費(fèi)。

（三）缺乏財務(wù)成本管理意識

房地產(chǎn)項目的實施周期一般都比較長，不僅要進(jìn)行房屋建設(shè)，還需要進(jìn)行從項目投資決策、項目設(shè)計、項目招標(biāo)、項目投標(biāo)、項目施工、投入使用、項目維護(hù)、維修階段和項目拆除等，所以需要投入很多資金，這便形成了房地產(chǎn)財務(wù)成本，故為保證房地產(chǎn)能夠獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益，必須對每個階段的成本進(jìn)行控制及管理，但實際房地產(chǎn)建設(shè)及銷售過程中成本的控制及管理并沒得到相關(guān)管理人員的重視及關(guān)注，并缺乏成本管理意識，直接將成本管理看成是簡單的成本核算工作，這導(dǎo)致成本核算結(jié)果難以發(fā)揮出決策輔助作用。

（四）缺乏完善的財務(wù)成本管理體系

盡管在經(jīng)濟(jì)及技術(shù)推動下房地產(chǎn)財務(wù)成本管理水平得到了提高，但實際財務(wù)成本管理中并沒有對相應(yīng)的成本管理體系進(jìn)行完善，這到房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化水平難以提高，一定程度上影響了房地產(chǎn)財務(wù)成本管理質(zhì)量及效率，還影響著房地產(chǎn)整體的財務(wù)管理及未來發(fā)展。財務(wù)成本管理體系沒有得到完善的原因有以下幾點(diǎn)：第一，地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度遠(yuǎn)快于自身的成本管理體系改革速度，導(dǎo)致成本管理一直處于粗放狀態(tài)；第二，盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在成本管理體系方面得到了完善，但在實施方面卻沒有得到貫徹和落實，導(dǎo)致成本管理體系及相配套的管理制度流于形式；第三，管理體系中依然還存在企業(yè)員工職責(zé)不明確、崗位設(shè)置不合理及獎懲制度不完善等問題，導(dǎo)致企業(yè)員工尤其是財務(wù)管理人員的成本管理工作積極性難以提高，一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

三、對策分析

（一）提高管理工作人員的財務(wù)成本管理意識

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要深刻意識到房地產(chǎn)所面臨的市場競爭越來越激烈化，要不斷提高對房地產(chǎn)出財務(wù)成本管理重視度，并將成本管理作為 房地產(chǎn)企業(yè)管理重要及核心內(nèi)容；第二，房地產(chǎn)企業(yè)管理層除了要提高對成本管理重視度，還需要積極發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)者及管理者的帶頭作用，以調(diào)動企業(yè)整體員工的成本管理活動參與積極性，從而增強(qiáng)整個企業(yè)員工的財務(wù)成本管理意識；第三，全體員工要積極參與到成本管理工作中來，并發(fā)揮自己的主觀能動性，即全面了解財務(wù)管理知識及財務(wù)成本管理方法，以更好的進(jìn)行財務(wù)成本管理工作；房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門要加強(qiáng)關(guān)于其他相關(guān)部門之間的溝通與協(xié)作，以調(diào)動相關(guān)部門的成本管理積極性及管理意識。

（二）建立健全房地產(chǎn)財務(wù)成本管理體系

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要堅持“全面結(jié)合”原則，即管理對象與管理內(nèi)容及管理方法的全面結(jié)合，以保證財務(wù)成本管理的全面性及科學(xué)性，并建立專門的管理機(jī)制，然后明確管理機(jī)制內(nèi)部所有員工的崗位職責(zé)，以保證權(quán)責(zé)統(tǒng)一和職責(zé)從分明，進(jìn)而保證財務(wù)成本管理措施能夠得到全面實施；第二，要根據(jù)房地產(chǎn)財務(wù)成本管理實際需要，建立與之相對應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制及責(zé)任機(jī)制，并對職責(zé)、權(quán)責(zé)等進(jìn)行明確，以保證財務(wù)成本管理措施得以實施；第三，要對獎懲機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制及考核機(jī)制進(jìn)行完善，以調(diào)動房地產(chǎn)企業(yè)員工尤其是財務(wù)成本管理工作人員的工作積極性。

（三）創(chuàng)新和完善財務(wù)成本管理方法

第一，要積極采用清單報價模式，因為該模式能夠控制和管房地產(chǎn)企業(yè)整體財務(wù)成本理，同時還能夠適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新要求，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展起到積極作用；第二，在選用清單報價模式時還需要引進(jìn)先進(jìn)的信息技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以提高成本管理效率，因為信息技術(shù)能夠很好很全面的滲透到組織管理的各個層次及經(jīng)營環(huán)節(jié)中，進(jìn)而減少財務(wù)成本管理人員的工作量，提高財務(wù)成本管理效率。

（四）強(qiáng)化全局統(tǒng)籌規(guī)劃管理工作

第一，立足企業(yè)競爭環(huán)境，通過對競爭對手價值鏈的綜合分析，形成必要的財務(wù)成本管理信息，制定合理的財務(wù)成本管理措施和方針；第二，應(yīng)將財務(wù)成本管理與企業(yè)發(fā)展環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展提供保障。

四、結(jié)語

總而言之，我國房地產(chǎn)已經(jīng)得到了快速發(fā)展，并在社會發(fā)展中占據(jù)重要地位，更是支撐我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體力量，所以房地產(chǎn)所有問題都非常引人注目，其中不乏有房地產(chǎn)財務(wù)成本，因為房地產(chǎn)財務(wù)成本的多少直接關(guān)系著房地產(chǎn)的市場價格，更關(guān)系著房地產(chǎn)的建設(shè)及發(fā)展，故強(qiáng)化房地產(chǎn)財務(wù)成本管理成為房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者及管理者們最為關(guān)注的問題，同時也是他們的主要工作內(nèi)容尤其是房地產(chǎn)財務(wù)管理人員。房地產(chǎn)財務(wù)成本管理水平雖然在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動下得到了提高，但實際管理過程中依然還存在管理觀念落后、管理方法單一且老化、管理體系不完善及管理意識不強(qiáng)等問題，故為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)更好更快的發(fā)展，必須不斷提高管理人員的財務(wù)成本管理意識、建立健全財務(wù)成本管理體系、創(chuàng)新和完善財務(wù)成本管理模式及方法、強(qiáng)化全局統(tǒng)籌規(guī)劃管理工作。

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作者簡介：

何慶波，上海天下一家置業(yè)有限公司。