始于2016年9月的樓市調(diào)控潮依然沒有停歇的跡象，經(jīng)過4次調(diào)控升級之后，從今年3月開始，全國超過20個(gè)城市再啟房地產(chǎn)調(diào)控，合計(jì)發(fā)布了近30條房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容包括在熱點(diǎn)一、二線城市執(zhí)行搖號選房和將限售限購延伸到三、四線城市等。同時(shí)，未來買房搖號的趨勢在多個(gè)城市已經(jīng)逐漸明確。

各地?fù)u號政策不盡相同

自去年5月上海、南京出臺新房銷售搖號政策后，長沙、成都等城市也在2017年內(nèi)陸續(xù)出臺搖號政策。今年3月以來，實(shí)施搖號政策的城市不斷擴(kuò)容，武漢、西安和杭州等城市也相繼發(fā)布了搖號新政。

目前實(shí)施新政的7個(gè)城市，搖號政策各有異同。記者梳理發(fā)現(xiàn)，其共同點(diǎn)在于均強(qiáng)調(diào)一次性申報(bào)所有房源，或一次性售出所有準(zhǔn)售房源；都強(qiáng)調(diào)搖號購房過程的公平和公正，均提出由公證機(jī)構(gòu)在搖號過程中進(jìn)行指導(dǎo)。上海等地還特別明確項(xiàng)目代銷企業(yè)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)員工等不得入圍。

但不同城市的搖號政策也存在一定差別。比如在銷售范圍方面，上海和成都規(guī)定，“所有新建商品住宅項(xiàng)目”均采用搖號。而杭州、南京、長沙和西安等城市，則只針對購房客戶數(shù)量大于可供房源數(shù)量的項(xiàng)目。如杭州規(guī)定，意向客戶登記數(shù)少于推出房源數(shù)的，不需要公證搖號售房；武漢的搖號政策則非硬性規(guī)定，只建議“意向購房人數(shù)多于項(xiàng)目準(zhǔn)售房源的，宜采取公證搖號方式公開銷售”。

值得一提的是，杭州、武漢、成都、長沙均對無房家庭給予優(yōu)先選房的政策傾斜，部分城市甚至明確了剛需房源比例。如杭州規(guī)定，對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障；武漢規(guī)定，在預(yù)售備案均價(jià)低于1.8萬元/平方米的新建商品住房項(xiàng)目中，低于120平方米的準(zhǔn)售房源，采取公證搖號方式隨機(jī)選取不少于40%的比例納入無房家庭優(yōu)先選房范圍；長沙則規(guī)定，“限房價(jià)、競地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目和新建商品住房項(xiàng)目中144平方米以下戶型的普通商品住房，應(yīng)優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。

僧多粥少的房源是主因

熱點(diǎn)城市新房預(yù)售證發(fā)放收緊，不少樓盤開盤房源數(shù)遠(yuǎn)低于申請購房人數(shù)。11.6%、9.5%，這一數(shù)字代表著來自南京、長沙的部分樓盤搖號買房的中簽率。

為增加中簽率，張淼用了一家四口的購房資格參加搖號，在8000多個(gè)搖號人中他手握一張1054號的簽位，在當(dāng)期1530套房源總數(shù)之內(nèi)。

據(jù)媒體報(bào)道，去年11月，成都實(shí)施搖號購房后，某樓盤普通房源416套，參與搖號人數(shù)近4.4萬人，中簽率約為1%。郊區(qū)項(xiàng)目中簽率則大很多，30%、50%左右的項(xiàng)目都有。

購房為什么要搖號？對于這種活動(dòng)，中老年消費(fèi)者并不陌生，那還是在三四十年前商品供應(yīng)很不充足的時(shí)候，比如20世紀(jì)80年代時(shí)緊俏的電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱這“三大件”，面對蜂擁而來的消費(fèi)者，就只能通過搖號來解決矛盾，誰有資格買到中意的商品，由一臺搖號機(jī)來決定。

如今在一些城市出現(xiàn)的“搖號購房”，是這些城市的商品房銷售又出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況？

現(xiàn)在推出“搖號購房”的部分二線城市，在一兩年前還在為商品房的過剩大費(fèi)周章，緣何現(xiàn)在又面臨住房供應(yīng)緊張的問題？這些城市近期出臺的“人才落戶”政策，可能是住房緊張的直接原因。

比如西安出臺政策，到西安工作的大學(xué)生可以直接落戶并享受購房待遇，這對目前大學(xué)生構(gòu)成了很大的吸引力。據(jù)當(dāng)?shù)毓膊块T提供的數(shù)據(jù)，今年第一季度，從西安市外遷入的人口達(dá)到24萬余人，人口機(jī)械增長是去年同期的11.5倍。市內(nèi)居住人口暴增，自然產(chǎn)生了很大的購房需求。

另外，在開發(fā)商的操縱下，市場出現(xiàn)人為的銷售緊張也是重要原因。一些城市的流入人口猛增，等于給開發(fā)商創(chuàng)造了良機(jī)。于是，一些房地產(chǎn)商及銷售中介再度通過各種渠道發(fā)布“只剩最后一套”“一天保證售完”“房價(jià)將漲到3萬元”等渲染緊張氣氛的廣告語，誤導(dǎo)購房者。捂盤惜售等在調(diào)控中嚴(yán)厲禁止的現(xiàn)象，有死灰復(fù)燃之勢。

另外，為了保證“剛需優(yōu)先”，3月，武漢、成都、長沙陸續(xù)推出城市搖號購房的“升級版”，篩選出剛需個(gè)人（家庭）進(jìn)行優(yōu)先搖號，增加中簽概率。

3月28日起，長沙實(shí)行“限房價(jià)、競地價(jià)”政策的商品住房項(xiàng)目、144平方米以下的普通商品住房為首套剛需群體開辟購房“綠色通道”，優(yōu)先搖號。

在這種情況之下，“搖號購房”的政策出臺，從政府的意圖來看，顯然是希望通過此舉減少人為操縱，使僧多粥少的房源盡可能公平地進(jìn)入到消費(fèi)者手中。但是，如果住房緊張?jiān)谶@些地方已經(jīng)成為事實(shí)，而且在短期內(nèi)難以解決，那么更長遠(yuǎn)的辦法應(yīng)該是加大供應(yīng)，滿足購房者的需求。

熱點(diǎn)城市的樓市穩(wěn)定器

搖號購房要達(dá)到什么效果？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，搖號購房意味著公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，可有效杜絕內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

多地出臺買房搖號政策針對的是開發(fā)商捂盤惜售、炒賣房號、關(guān)系戶、茶水費(fèi)等房地產(chǎn)市場存在的重重亂象。去年以來，部分開發(fā)商通過變相加價(jià)，巧妙地繞過政府限價(jià)提升了購房總價(jià)格，關(guān)系戶、茶水費(fèi)、搭售車位等手段層出不窮。

在政府嚴(yán)格限價(jià)機(jī)制下，不少熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了一二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。由于政府限價(jià)可能導(dǎo)致新房與二手房存在較大價(jià)差，存在明顯的套利空間，引發(fā)人們搶購新房。業(yè)內(nèi)人士說，收取額外費(fèi)用不僅變相增加了購房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)部分新房項(xiàng)目內(nèi)部預(yù)留房源也破壞了新房銷售的公正性。這正是新房搖號銷售要杜絕的現(xiàn)象。

此外，在去杠桿的大環(huán)境下，房企融資難度不斷增加，貸款的回款周期較長會提高開發(fā)商的資金成本。因此，開發(fā)商更傾向于選擇交付全款的購房者，而采用公積金貸款購房或者置換購房的，往往是自住型需求，新房搖號銷售很大程度上防止了他們遭到區(qū)別對待的情況。

對于買房搖號政策的走向，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，搖號政策將會全面執(zhí)行，目前全國特別是一、二線城市新建商品房市場，都存在限價(jià)情況。房源在限價(jià)下，導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)緊張，因此，調(diào)控政策傾斜剛需將是主流，剛需、無房戶將優(yōu)先選擇房源，預(yù)計(jì)將有超過20個(gè)城市都會執(zhí)行官方搖號的售房政策。

不過，對于市場來說，搖號產(chǎn)生的影響不大。張大偉認(rèn)為，參與搖號的項(xiàng)目，都是供需緊張的項(xiàng)目，銷售難度不大。除了少量影響開發(fā)商的回款周期外，對于市場基本面基本沒有影響。因此，此項(xiàng)政策更多體現(xiàn)在保障購房者合法權(quán)益，最大限度保證公平合理方面。

“全款購房客戶將不再優(yōu)先，保證了所有購房者的公平性。與以往開發(fā)商搖號政策不同的是，今后開盤搖號將全程引入公證機(jī)構(gòu)參與，保證搖號選房的權(quán)威性、公平性，杜絕市場亂象?！?/p>

張大偉表示，搖號政策的最主要影響，是對開發(fā)商營銷蓄客的影響，特別是部分非熱門項(xiàng)目，很可能會使得項(xiàng)目銷售壓力加大。不能提前鎖定客戶，也會導(dǎo)致這些項(xiàng)目簽約壓力加大。

張大偉認(rèn)為，從市場趨勢來看，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)依然是穩(wěn)定市場價(jià)格，如果短期內(nèi)市場有較大波動(dòng)的話，很可能調(diào)控政策會繼續(xù)加碼。