很多華人在加拿大買(mǎi)房喜歡付全款，但事實(shí)上，加拿大的房貸利率很低，即使在剛剛過(guò)去的7個(gè)月中3次加息，住房貸款利率仍只有3%左右。而從1990—2016年，加拿大的平均通脹率為2.03%。這意味著按照目前的房貸利率，考慮多年通脹水平，從加拿大銀行借錢(qián)的實(shí)際年利息支付水平只相當(dāng)于借款額的1%左右。更重要的是，利用貸款買(mǎi)房可以充分利用資金的杠桿作用。

非移民如何貸款

非移民主要指因私來(lái)加拿大旅游、求學(xué)或陪讀的華人，這些人如果需要買(mǎi)房，銀行通常會(huì)要求提供以下3個(gè)重要文件。

一是加拿大銀行賬戶(hù)。目前加拿大的銀行并不支持遠(yuǎn)程開(kāi)戶(hù)，因此華人首先要有中國(guó)到加拿大的簽證，親自來(lái)到加拿大才可以辦理開(kāi)戶(hù)。加拿大實(shí)行預(yù)約制，要想開(kāi)戶(hù)就要和銀行的客戶(hù)經(jīng)理預(yù)約一個(gè)日期，然后帶上相關(guān)的證件去辦理。

二是首付款證明。首付款最好放在加拿大的銀行賬戶(hù)上，如果錢(qián)款還在中國(guó)，那么中國(guó)存款證明也是可以的（有些銀行需要3個(gè)月的賬戶(hù)明細(xì)），通常要求證明中有借款人的名字、金額和日期。非移民買(mǎi)房往往會(huì)要求支付至少35%的首付款，然后銀行會(huì)額外要求再預(yù)存5%，這筆5%的錢(qián)款在批貸結(jié)束后可以挪作他用。如果非移民想購(gòu)買(mǎi)位于大溫哥華或以多倫多為中心的大金馬蹄地區(qū)的房產(chǎn)，還需要總房款15%的資金作為海外買(mǎi)家稅，在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)交納給加拿大稅務(wù)部門(mén)。

三是工作證明。工作證明最好用公司抬頭紙打印，上面需要出現(xiàn)3要素：職位、年薪和單位公章。

非移民沒(méi)有加拿大信用記錄，所以無(wú)須信用審查即可貸款。

新移民如何貸款

新移民是指未滿(mǎn)5年的加拿大永久居民。通常銀行會(huì)將該移民以居民身份登錄加拿大的日期作為起始日，以簽訂買(mǎi)房合同并申請(qǐng)按揭貸款的日期作為截止日，來(lái)計(jì)算該移民是否是新移民。新移民辦理房貸須要提供的文件與非移民類(lèi)似，不同之處在于，非移民的房貸上限是1套，而新移民的房貸上限是2套。另外，新移民往往在加拿大已經(jīng)有一定的信用記錄。信用記錄良好才可放款。新移民中還有一個(gè)特殊的類(lèi)型，時(shí)間超過(guò)2年又未滿(mǎn)5年的新移民。他們的貸款政策既可以按照新移民辦理，又可以按照老移民辦理。

5年以上老移民和加拿大公民發(fā)何貸款

很多華人移民5年或成為加拿大公民之后，才開(kāi)始考慮購(gòu)房，其房貸要求與前兩者截然不同，除信用審查外，還要證明收入水平能達(dá)到還貸要求。加拿大各大銀行對(duì)于負(fù)債率大多控制在40%左右，即稅前收入的40%可以用來(lái)還貸。

一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于加拿大公民，銀行要求提供如下材料：雇主信；工資單；2年的T1 General和NOA（notice of assessment），也就是過(guò)去2年的報(bào)稅T1表格和稅局評(píng)估信；3個(gè)月的銀行流水；如果首付有一部分來(lái)自親戚朋友的借款，那么需要提供贈(zèng)予信（gift letter），而且要和銀行流水相匹配。

華人房貸的操作流程如下：

在購(gòu)房合同中，通常會(huì)有一項(xiàng)重要條款——貸款條款。該條款往往要求以?xún)芍茏鳛槠谙蓿屻y行來(lái)評(píng)價(jià)借款人是否能獲得貸款。如果不能獲得，借款人可以退回押金，終止合約；如果可以獲得，借款人就可以解除該條款，合同繼續(xù)進(jìn)行。

合同簽訂后，借款人應(yīng)及時(shí)將購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同提供給貸款經(jīng)紀(jì)人，貸款經(jīng)紀(jì)人將借款人的資料提交給放貸的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款審批。審批時(shí)間快則兩天，慢則一周左右。銀行在進(jìn)行貸款審批時(shí)，會(huì)委托評(píng)估師評(píng)定房產(chǎn)價(jià)值，按照房產(chǎn)價(jià)值與房?jī)r(jià)總額中的低者給予貸款。

選擇貸款復(fù)診和貸款期限

在申請(qǐng)房貸的時(shí)候，貸款顧問(wèn)會(huì)讓借款人選擇貸款利率。貸款利率分為固定與浮動(dòng)兩類(lèi)。固定利率是指在貸款期內(nèi)利率不變，浮動(dòng)利率是指在貸款期內(nèi)利率會(huì)隨著央行利率的改變而改變。固定利率往往比浮動(dòng)利率高。通常來(lái)說(shuō)，在一個(gè)加息周期中應(yīng)該盡量選擇固定利率，而在一個(gè)減息周期中則應(yīng)該盡量選擇浮動(dòng)利率。

此外，貸款顧問(wèn)還會(huì)讓借款人選擇貸款期限。在加拿大，貸款期與還款期是兩個(gè)不同的概念，還款期是一系列貸款期的組合。貸款期是該貸款合同的時(shí)間長(zhǎng)短，而還款期是指整個(gè)貸款需要償還的年限。例如：借款人和銀行簽訂2年期的貸款合同，整個(gè)還款期為30年。那么兩年到期后，借款人可以有3個(gè)選擇：一是付清全部貸款；二是在原銀行續(xù)借貸款，貸款利息按當(dāng)時(shí)的新利息計(jì)算；三是將貸款轉(zhuǎn)到其他金融機(jī)構(gòu)，辦理新的貸款。

交割

房產(chǎn)往往是通過(guò)律師或公證員來(lái)完成交割，房貸也是如此。在房產(chǎn)交割日來(lái)臨前，如果借款人已經(jīng)滿(mǎn)足所有的貸款條件，銀行就會(huì)給買(mǎi)方律師提供具體的放款金額。

律師接到指示后，會(huì)計(jì)算借款人的房產(chǎn)交易成本，然后通知借款人將首付款和各項(xiàng)費(fèi)用給付律師行并簽署借款文件，待借款人簽署正式貸款文件后，律師會(huì)向銀行發(fā)出索款指令。在房產(chǎn)交割時(shí)，銀行會(huì)將貸款劃入買(mǎi)方律師行的托管賬戶(hù)，最終由買(mǎi)方律師將全部房款劃人賣(mài)方律師賬戶(hù)，然后由賣(mài)方律師將房款給予賣(mài)家。至此，房產(chǎn)交易完成，買(mǎi)家獲得房屋鑰匙，賣(mài)家獲得房款。

償還房貸

在房屋貸款正式成立后，就進(jìn)入房貸償還期，在這個(gè)時(shí)間內(nèi)要注意兩個(gè)問(wèn)題。

一是及時(shí)還貸。加拿大是一個(gè)信用社會(huì)，房屋貸款直接關(guān)系到個(gè)人的信用分?jǐn)?shù)，如果信用分?jǐn)?shù)不佳，那么以后不能貸款買(mǎi)車(chē)、分期付款買(mǎi)電器和貸款買(mǎi)更多的房產(chǎn)。

二是提前還貸的問(wèn)題。加拿大按照提前還貸是否有罰款可分為開(kāi)放式和封閉式兩種。開(kāi)放式在貸款期內(nèi)可以隨時(shí)還清貸款，沒(méi)有罰款。封閉式只要貸款沒(méi)有到期，提前還清貸款就會(huì)繳納罰款。如果出現(xiàn)后一種情況，而借款人又不想繳納罰款，那么可以在貸款還清后的3個(gè)月內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)一處房產(chǎn)，再次向該銀行借貸可以避免罰金。

選自《大眾理財(cái)顧問(wèn)》