摘 要:不動(dòng)產(chǎn)登記的目的是通過(guò)公示讓公眾了解房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)狀況的方法,該制度可以明確物權(quán)的歸屬,可以在物權(quán)糾紛的情況下有效解決,在物權(quán)交易過(guò)程中用法律保護(hù)了交易秩序,在一定程度上提高了交易效率,降低交易成本,也有助于國(guó)家正確控制房地產(chǎn),便于宏觀調(diào)控和監(jiān)管。
關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)登記制度;問(wèn)題;發(fā)展
中圖分類(lèi)號(hào):D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1004-7344(2018)15-0017-01
前 言
不動(dòng)產(chǎn)登記制度是公示制度中重要組成部分,而公示制度對(duì)我國(guó)物權(quán)法的建立和完善有著重要作用。不動(dòng)產(chǎn)的登記制度是公示法的基礎(chǔ)。登記制度的完善可以保障財(cái)產(chǎn)在交易過(guò)程中法律的有效性,物權(quán)法也要依附于登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記是指通過(guò)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的交易關(guān)系進(jìn)行干預(yù),利用登記的方法將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更的具體情況公布出來(lái),讓大眾對(duì)這一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)有所了解。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的就是為了通過(guò)公示的途徑,讓公眾了解該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)情況。
1 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)展的沿革和現(xiàn)狀
2007年我國(guó)頒布了《物權(quán)法》,明確了不動(dòng)產(chǎn)的共有屬性,劃定了不動(dòng)產(chǎn)的范圍。然而,物權(quán)法的規(guī)定仍然缺少細(xì)化,在實(shí)務(wù)中缺乏可操作性。一方面,其雖然規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度,看似形成了全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一適用的登記法,卻仍然未能改變各部門(mén)間各自為政,各類(lèi)登記規(guī)則層出不窮,“顯規(guī)則”和“隱規(guī)則”作為的登記的正當(dāng)性依據(jù)并存的。在現(xiàn)有的行政架構(gòu)下,國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)部等都依據(jù)各自職能出臺(tái)各類(lèi)操作規(guī)范,缺乏整體性和精確性,技術(shù)規(guī)程多而管理標(biāo)準(zhǔn)少,故不能滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需求。這種立法分散的局面也引申出了各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分散,多頭管理的局面,實(shí)質(zhì)上仍是一種分別登記制度;另一方面,物權(quán)法粗略的規(guī)定也未能完善現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系日益暴露的缺陷與弊端,各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利“交叉重合”或“同名異質(zhì)”的現(xiàn)象無(wú)法得到修正,對(duì)于有些用益物權(quán)也缺少明確詳盡的規(guī)定。
近些年來(lái)隨著黨中央、國(guó)務(wù)院全面深化改革戰(zhàn)略的深入實(shí)施,建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的工作愈加重要,受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。2014年11月24日,為了統(tǒng)籌不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革工作全局,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》,其于2015年3月1日起正式施行。然而《條例》的規(guī)定偏向于原則性和綱領(lǐng)性,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)指導(dǎo)作用不足。后為了解決其操作性、實(shí)用性不強(qiáng)的問(wèn)題,國(guó)務(wù)院國(guó)土資源部又會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》,以對(duì)具體的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)。《條例》和《實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái),對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立無(wú)疑有巨大意義,然而其對(duì)登記程序中某些具體工作標(biāo)準(zhǔn)卻未作出規(guī)定和指導(dǎo),譬如對(duì)于登記的審查標(biāo)準(zhǔn)就未作出明確界定,這也導(dǎo)致了不同地區(qū)的各項(xiàng)登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)仍存在很大差異。為了進(jìn)一步推進(jìn)統(tǒng)一登記工作,應(yīng)在配套《條例》和《實(shí)施細(xì)則》的前提下,同步研制細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn),通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化手段形成完備的登記體系以增強(qiáng)法律法規(guī)的可操作性。
2 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的問(wèn)題
2.1 法律依據(jù)不統(tǒng)一
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法的法律依據(jù)主要是單行民事法律法規(guī),在法律上沒(méi)有統(tǒng)一的依據(jù),沒(méi)有做到國(guó)際通行的做法,在相關(guān)方面制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)等登記法。
2.2 登記部門(mén)不統(tǒng)一
我國(guó)目前的登記部門(mén)比較分散,各個(gè)登記部門(mén)各自為政,這種部門(mén)不統(tǒng)一的情況下,為登記制度的實(shí)施帶來(lái)了負(fù)面影響,也致使當(dāng)事人在登記時(shí)有所不便,降低了登記的效率。
2.3 影響了社會(huì)信用
目前來(lái)看,對(duì)要求不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行改善的呼聲最強(qiáng)烈的是基層金融機(jī)構(gòu),因?yàn)槟壳暗闹贫葻o(wú)法為通常作為善意第三方的貸款銀行有所保障。房地產(chǎn)雙重抵押給銀行的信貸資產(chǎn)有一定的隱患,在某些地區(qū)產(chǎn)生了對(duì)金融穩(wěn)定的影響。
2.4 法院執(zhí)行困難
我國(guó)的登記制度現(xiàn)狀呈現(xiàn)出分散的狀態(tài),這種狀態(tài)給法院的執(zhí)行工作造成了一定的困難。分散的登記狀態(tài),很有可能使彼此有關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),被不同的部門(mén)進(jìn)行管理。比如,一處土地的使用權(quán)和這片土地上的房屋所有權(quán),分別被登記到了不同的管理部門(mén)中,如果這兩者出現(xiàn)了一些糾紛,那么法院在執(zhí)行時(shí),將會(huì)有一定的困難。
3 未來(lái)發(fā)展前景
(1)進(jìn)行物權(quán)立法,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的相關(guān)法律依據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一,從而避免“政出多門(mén)”等現(xiàn)象發(fā)生。統(tǒng)一法律依據(jù),在出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛時(shí),也能快速的依據(jù)法律解決,提高了處理案件的效率。
(2)建立完善不動(dòng)產(chǎn)登記法,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)進(jìn)行明確規(guī)定,對(duì)其工作人員的要求也要明確,并且簡(jiǎn)化登記和查詢程序。
(3)將分散的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一。不動(dòng)產(chǎn)登記,對(duì)現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)秩序的穩(wěn)定有非常重要的作用,其需要具有一定的技術(shù)性和專(zhuān)業(yè)性。登記部門(mén)過(guò)于分散,不利于不動(dòng)產(chǎn)的登記,有可能造成事倍功半的局面,只有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的機(jī)關(guān),才能提高辦事效率。因此,要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén),對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行整體管理。
(4)登記部門(mén)要在登記時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行核查,確保該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)性。這不但是保障不動(dòng)產(chǎn)登記制度的權(quán)威,還避免了因登記部門(mén)的錯(cuò)誤,給當(dāng)事人在交易中造成一定的損失的情況發(fā)生。如因?yàn)榈怯洸块T(mén)自身在登記時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤行為,之后給當(dāng)事人帶來(lái)了損失,則應(yīng)由登記部門(mén)承擔(dān)責(zé)任,并給予賠償。
(5)對(duì)登記的物權(quán)屬性要明確,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的生效要件和物權(quán)變動(dòng)生效要件要進(jìn)行正確的區(qū)分。不動(dòng)產(chǎn)登記只屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件,而不能作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的生效要件。如果依法生效的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同,不登記則不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力,但同時(shí)也不能對(duì)抗善意第三人。因此,在物權(quán)法中,需要有“如果當(dāng)事人沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移辦理登記手續(xù),而其合同合法有效,允許當(dāng)事人進(jìn)行登記補(bǔ)辦”的條例。當(dāng)賣(mài)方將一物多次轉(zhuǎn)移,違反合同規(guī)定,但是辦理了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記,買(mǎi)方則不能辦理登記補(bǔ)辦,可以要求賣(mài)方給予違反合同應(yīng)賠付的賠償金。
4 結(jié)束語(yǔ)
隨著我國(guó)近幾十年來(lái)經(jīng)濟(jì)水平的大幅提高,綜合國(guó)力的不斷增強(qiáng),不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,實(shí)行統(tǒng)一登記的呼聲日益壯大,原本相對(duì)分散的不動(dòng)產(chǎn)登記制度已無(wú)法滿足登記需求,使用標(biāo)準(zhǔn)化手段規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記工作,加快建立不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化體系確有必要。
參考文獻(xiàn)
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收稿日期:2018-4-24